南京句容黄梅镇地块前期风险评估汇报知识讲解
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思考一：开发区建设周期，从江苏省省级开发区的发展经验看，一个开发区从成立到 大量外来人口导入需要12年的周期，也即是需要到2014年。
思考二：轻轨建设周期，轻轨建设目前尚在前期规划阶段，即使在2011年出台方案， 到能带来先期投资客群，最早也要经过三年的前期建设周期，也即是需要到2014年。
思考三：碧桂园开发周期，碧桂园项目于2010年开始入驻黄梅镇开发，由于拆迁、建 设等周期，最早的交付入住时间将到2013年。
区域发展判断
这是一个未来发展预期乐观明朗的区域， 但是需要至少三年的等待周期。
句容至镇江约45公里，句 容至南京约37公里；
从距离位置看，句容与南 京的交通联系更甚于镇江， 属于南京一小时城市圈范围。
句容定位判断——南京同城化发展定位 城市定位——从“金陵后花园”到“南京副城”的转变
过去——句容定位为“金陵后花园”的角色，以旅游业的发展来分享南 京城市经济的发展成果，但在经济产业等方面，更多还是依赖于本土发展。
南京句容黄梅镇地块 前期风险评估汇报
前言
本次受托于贵司，对镇江句容黄梅镇地块进行前期风险评估，以求能够对贵司介 入黄梅镇的开发有所借鉴意义。
对于本次风险评估，致观主要立足于黄梅镇的区域位置判断、区域发展判断、市 场容量判断、地块资源判断，分别进行相关分析，并以类似案例作为借鉴，以项目安 全性为前提，未来发展前景为参考，给出致观建议。
现在——句容瞄准“南京副城”的角色定位，谋求“推进同城同建、打 造南京副城”的思考与实践。
黄梅镇定位判断——句容融入大南京区域的第一站 黄梅镇位置——句容进入南京的桥头堡
黄梅镇位于句容市的西北位
置，是句容市最接近南京市的
南京市
宁杭路 黄梅镇
沪宁高速公路
一个镇； 黄梅镇内宁杭公路贯穿黄梅
句容市
镇中心，向北可至沪宁高速公
案例借鉴——昆山花桥案例借鉴
花桥概述和发展历程
城市概述： 花桥国际商务城地处苏沪交界处——昆山花桥经济开发 区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里 ，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。 发展历程： ➢2000年12月22日行文批复，同意在昆山花桥设立江苏 国际商务中心。 ➢2003年6月，江苏省政府行文批复同意给予江苏国际 商务中心关于增值税、出口退税等方面的优惠扶持政策 。 ➢2005年8月，提出把商务城建成江苏省发展现代服务 业的示范区，并列入省“十一五”规划重点服务业发展 项目，是江苏省三大商务集聚区之一 ➢2006年8月被批准为省级开发区。 ➢2007年6月又被列为江苏省国际服务外包示范基地。
报 一、区域位置判断
告
二、区域发展判断
结
三、市场容量判断
构
四、地块资源判断
一、区域位置判断
句容定位判断——南京同城化发展定位 黄梅镇定位判断——句容融入大南京区域的第一站 案例借鉴——昆山花桥案例借鉴
句容定位判断——南京同城化发展定位
南京市
城市交通——南京一小时城市圈
镇江市
句容市、南京市、镇江市 三个城市在沪宁线形成三角 交通关系；
电动车、健身器材 液晶显示器
合金、笔记本电脑外 壳、配件
1亿元
铁路机车、地铁机车
句容兴文包装有限公司
1.4亿元
2亿元
纸板、印刷、包装箱
世贸城市综合体
10亿元
——
五星级酒店、商务中 心、公寓、购物广场
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎 引擎二——南京城际轻轨建设
南京 源自文库容
八号线
南京拟在城市一小时经济 圈内兴建城际轻轨，共计有 24条路线；
轻轨八号线规划可以由南 京主城区到达句容；
句容站点目前考虑将建在 黄梅镇，但未最终确定。
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎
引擎三——碧桂园项目入驻黄梅镇
碧桂园项目位于黄梅镇，是 句容市乃至南京周边地区最大规 模的综合性社区项目，占地面积 近1万亩，建筑面积达1500万平 方米，总投资超过400亿元。
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎
开发区引擎 轻轨线引擎 碧桂园引擎
产业的发展能够为黄梅镇带来更多的外 来人口，从而增加区域楼市的刚性需求。
轻轨线的规划能够为黄梅镇带来更多南 京方向的投资者和自住型客群。
碧桂园的入驻可以通过住宅和商业的商 品化建设提升区域原住民的居住要求。
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎 周期思考——区域成熟尚需3年的发展周期
道路状况
商业配套
商业配套
国土资源局
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎
引擎一——句容开发区的建设
句容开发区创建于1992年， 是省级经济技术开发区。 开发区目前已引进项目300余 个，其中工业项目达180个，总 投资超过30亿元。 产业发展定位以外向型经济 为龙头，高新科技为先导，工 业经济为主体。
区域位置判断
句容将跨出镇江县级市的定位， 更多作为南京的一个卫星城， 黄梅镇便是句容融入南京的桥头堡。
二、区域发展判断
区域现状——尚处于起步阶段的乡镇 发展预期——改变区域发展的三大引擎
区域发展现状——尚处于起步阶段的乡镇 黄梅镇印象——落后的现阶段发展状况
居住品质——黄梅镇居民多居住自建住房，经过拆迁后将居住在动迁社区。 对外交通——到句容市区或前往南京，都只有经过宁杭路，路况一般。 商业发展——只有小型的沿街商铺，对于商品的种类和经营模式均落后。 人口规模——人口规模在2万多人口，也缺乏外来人口的导入。 城市界面——城市界面较旧，新城建设处于开工阶段，尚无见效成果。
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎
开发区部分已经入驻企业
企业名称 江苏天力电气有限公司 江苏美尔顿车业有限公司 江苏久正光电有限公司
企业投资规模 2亿元 5.4亿 2.7亿元
巨宝精密加工（江苏）有限公司
36亿元
江苏德厚机电有限公司
1.2亿元
企业年产值 8亿元 15亿 3亿
100亿元
经营业态 电力产品（变压器）
路直达南京。
案例借鉴——昆山花桥案例借鉴 类似城市发展案例借鉴
上海
接受上海经济辐射，昆 山开始与上海的同城化。
昆山
作为昆山接壤上海桥头 堡，更多吸引上海来人。
花桥
南京
城市定位从“金陵后花 园”到“南京副城”。
句容
黄梅作为南京进入句容 第一站，发展序列靠前。
黄梅
经济中心的圈层距离辐射，将导致周边县级市的同城发 展要求，而作为第一站的乡镇将成为外来人口导入枢纽
思考二：轻轨建设周期，轻轨建设目前尚在前期规划阶段，即使在2011年出台方案， 到能带来先期投资客群，最早也要经过三年的前期建设周期，也即是需要到2014年。
思考三：碧桂园开发周期，碧桂园项目于2010年开始入驻黄梅镇开发，由于拆迁、建 设等周期，最早的交付入住时间将到2013年。
区域发展判断
这是一个未来发展预期乐观明朗的区域， 但是需要至少三年的等待周期。
句容至镇江约45公里，句 容至南京约37公里；
从距离位置看，句容与南 京的交通联系更甚于镇江， 属于南京一小时城市圈范围。
句容定位判断——南京同城化发展定位 城市定位——从“金陵后花园”到“南京副城”的转变
过去——句容定位为“金陵后花园”的角色，以旅游业的发展来分享南 京城市经济的发展成果，但在经济产业等方面，更多还是依赖于本土发展。
南京句容黄梅镇地块 前期风险评估汇报
前言
本次受托于贵司，对镇江句容黄梅镇地块进行前期风险评估，以求能够对贵司介 入黄梅镇的开发有所借鉴意义。
对于本次风险评估，致观主要立足于黄梅镇的区域位置判断、区域发展判断、市 场容量判断、地块资源判断，分别进行相关分析，并以类似案例作为借鉴，以项目安 全性为前提，未来发展前景为参考，给出致观建议。
现在——句容瞄准“南京副城”的角色定位，谋求“推进同城同建、打 造南京副城”的思考与实践。
黄梅镇定位判断——句容融入大南京区域的第一站 黄梅镇位置——句容进入南京的桥头堡
黄梅镇位于句容市的西北位
置，是句容市最接近南京市的
南京市
宁杭路 黄梅镇
沪宁高速公路
一个镇； 黄梅镇内宁杭公路贯穿黄梅
句容市
镇中心，向北可至沪宁高速公
案例借鉴——昆山花桥案例借鉴
花桥概述和发展历程
城市概述： 花桥国际商务城地处苏沪交界处——昆山花桥经济开发 区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里 ，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。 发展历程： ➢2000年12月22日行文批复，同意在昆山花桥设立江苏 国际商务中心。 ➢2003年6月，江苏省政府行文批复同意给予江苏国际 商务中心关于增值税、出口退税等方面的优惠扶持政策 。 ➢2005年8月，提出把商务城建成江苏省发展现代服务 业的示范区，并列入省“十一五”规划重点服务业发展 项目，是江苏省三大商务集聚区之一 ➢2006年8月被批准为省级开发区。 ➢2007年6月又被列为江苏省国际服务外包示范基地。
报 一、区域位置判断
告
二、区域发展判断
结
三、市场容量判断
构
四、地块资源判断
一、区域位置判断
句容定位判断——南京同城化发展定位 黄梅镇定位判断——句容融入大南京区域的第一站 案例借鉴——昆山花桥案例借鉴
句容定位判断——南京同城化发展定位
南京市
城市交通——南京一小时城市圈
镇江市
句容市、南京市、镇江市 三个城市在沪宁线形成三角 交通关系；
电动车、健身器材 液晶显示器
合金、笔记本电脑外 壳、配件
1亿元
铁路机车、地铁机车
句容兴文包装有限公司
1.4亿元
2亿元
纸板、印刷、包装箱
世贸城市综合体
10亿元
——
五星级酒店、商务中 心、公寓、购物广场
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎 引擎二——南京城际轻轨建设
南京 源自文库容
八号线
南京拟在城市一小时经济 圈内兴建城际轻轨，共计有 24条路线；
轻轨八号线规划可以由南 京主城区到达句容；
句容站点目前考虑将建在 黄梅镇，但未最终确定。
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎
引擎三——碧桂园项目入驻黄梅镇
碧桂园项目位于黄梅镇，是 句容市乃至南京周边地区最大规 模的综合性社区项目，占地面积 近1万亩，建筑面积达1500万平 方米，总投资超过400亿元。
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎
开发区引擎 轻轨线引擎 碧桂园引擎
产业的发展能够为黄梅镇带来更多的外 来人口，从而增加区域楼市的刚性需求。
轻轨线的规划能够为黄梅镇带来更多南 京方向的投资者和自住型客群。
碧桂园的入驻可以通过住宅和商业的商 品化建设提升区域原住民的居住要求。
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎 周期思考——区域成熟尚需3年的发展周期
道路状况
商业配套
商业配套
国土资源局
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎
引擎一——句容开发区的建设
句容开发区创建于1992年， 是省级经济技术开发区。 开发区目前已引进项目300余 个，其中工业项目达180个，总 投资超过30亿元。 产业发展定位以外向型经济 为龙头，高新科技为先导，工 业经济为主体。
区域位置判断
句容将跨出镇江县级市的定位， 更多作为南京的一个卫星城， 黄梅镇便是句容融入南京的桥头堡。
二、区域发展判断
区域现状——尚处于起步阶段的乡镇 发展预期——改变区域发展的三大引擎
区域发展现状——尚处于起步阶段的乡镇 黄梅镇印象——落后的现阶段发展状况
居住品质——黄梅镇居民多居住自建住房，经过拆迁后将居住在动迁社区。 对外交通——到句容市区或前往南京，都只有经过宁杭路，路况一般。 商业发展——只有小型的沿街商铺，对于商品的种类和经营模式均落后。 人口规模——人口规模在2万多人口，也缺乏外来人口的导入。 城市界面——城市界面较旧，新城建设处于开工阶段，尚无见效成果。
区域发展预期——改变区域发展的三大引擎
开发区部分已经入驻企业
企业名称 江苏天力电气有限公司 江苏美尔顿车业有限公司 江苏久正光电有限公司
企业投资规模 2亿元 5.4亿 2.7亿元
巨宝精密加工（江苏）有限公司
36亿元
江苏德厚机电有限公司
1.2亿元
企业年产值 8亿元 15亿 3亿
100亿元
经营业态 电力产品（变压器）
路直达南京。
案例借鉴——昆山花桥案例借鉴 类似城市发展案例借鉴
上海
接受上海经济辐射，昆 山开始与上海的同城化。
昆山
作为昆山接壤上海桥头 堡，更多吸引上海来人。
花桥
南京
城市定位从“金陵后花 园”到“南京副城”。
句容
黄梅作为南京进入句容 第一站，发展序列靠前。
黄梅
经济中心的圈层距离辐射，将导致周边县级市的同城发 展要求，而作为第一站的乡镇将成为外来人口导入枢纽