帕尔迪发展模式研究(干货)

帕尔迪（市场客户细分+标准化定制+期权拿地）

1、市场细分：通过研究人口统计学，帕尔迪的市场可以细分成11个层面

帕尔迪公司认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是客户的生命周期，二是客户的支付能力，以这两个因素为坐标，建立了“生命周期与支付能力矩阵”。运用这个矩阵，帕尔迪公司建立了两大类，共有11类细分客户

按照支付能力上升排序则依次是：单人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、空巢家庭、双人工作丁克家庭、富足成熟家庭。

把上述11类客户一网打尽，帕尔迪就基本上实现了“从摇篮到坟墓”的终身锁定

标准化定制（集中采购、基础件模块化、产品组装化）

房地产业从本质上说，是金融体系的重要组成部分

期权的概念拿地：

手中有地是好事，但是如果一次购买这么多的土地，却长时间不能转化成现金流，将严重影响帕尔迪资产负债表的表现和股价

对于一些我们看好的但是审批手续烦杂的地段，我们不立刻买下来，而是拿出一小部分钱购买期权。如果到了行权日形势发生巨大变化，我们就放弃行权，只不过损失买期权的钱而已，却避免了让土地砸在手里的厄运。

帕尔迪2005年控制着362000块地，却只购买了其中的164000块，其余的土地都是通过持有期权的方式来掌握。通过这种方式，公司的盈利前景得到了保障，而财务负担却大大降低。