土地增值税清算审核应对方法与手段分析

土地增值税清算审核应对方法与手段分析（转载）

(2011-07-04 00:09:02)

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博主注：我的同事松风水月勤奋好学，近年师从广州地税某位房地产稽查及纳税评估的资深专家，因此在房地产的税收管理方面有许多心得。最近，他写了一篇关于土地增值税清算审核的文章，请我帮忙提意见。我看了觉得很有参考价值，征得其同意后并予转载。

土地增值税清算审核应对方法与手段分析

松风水月

土地增值税清算工作中是当下基层征收分局的一项

业务难点，从《土地增值税清算管理规程》的工作思路来看，无论是案头审核还是实地审核，沿用的都是审计式稽查的思路，为了规范管理和防范执法风险，清算工作被国家税务总局以规程的形式程序化和具体化，税务与会计之间、房地产开发企业与非房地产开发企业之间、甚至不同税种之间的处理方法差异明显，我们从一系列补丁政策（如国税函【2010】220号文件）的出台，似乎看到政策的制定者希望通过土地增值税清算作为抓手，在不提高税率的前提下增加房地产开发企业税负，并以此达到遏制房价过快上涨的目标。从绝对数来看，土地增值税的入库数确实比以往增加了，但随着该项工作的推进和深入，原本一些存在于征管环节中的深层次问题逐渐显现。

一、当前土地增值税清算工作出现的热点问题。

首先是清算工作实际税负率不高，以广州市为例，在已经清算的项目中，实际税负率最高为9%，最低为1%。东莞市的情况大致相同，在已清算项目中，只有3个项目的实

际税负率超过3%，而且采用核定征收方式清算的项目占了大多数。

按照土地增值税的计算公式倒推，可以得出以下结论：实际税负率低于5%时，意味着该项目的普通住宅的增值额不超过20%，清算税款主要来自其它类型的房产；当实际税负超过10%时，增值额占扣除项目的比例才会超过50%，才适用40%的第二档税率。房地产项目的增值额偏低除了房地产开发企业可以享受开发成本20%加计扣除的因素外，企业申报资料不能反映其实际情况也是一个重要因素。

其次是清算后企业所得税退税的案例增多，并且金额屡创新高。随着近几年税务机关对房地产项目土地增值税清算工作力度的加大，企业通过清算查补的土地增值税多了，但同时在清算完毕后，企业向税务机关递交注销申请，并申请企业所得税退税的案例也在逐步增多。这是因为清算的实际税负率虽然不高，但却仍比预征率大，对于实行查帐征收企业所得税的房地产开发企业，由于缴纳的土地增值税是可以税前扣除的，现在清算实际缴纳的税款分摊至各年，就意味着当年的企业所得税缴多了，因此出现了所得税退税的问题。

第三是房地产开发企业注销的案例明显增多。项目土地增值税清算工作完成后，房地产开发企业的注销就成为一种必然，道理很简单，当清算这一最后的关口被突破后，抢在接受稽查部门稽查前将企业注销掉就成为了越来越多的房地产开发企业经营者的共识。发展商并不会甘愿被稽查，与其等着税务部门来稽查，倒不如转守为攻，利用基层征管分局在业务水平、人员配置和检查力度都相对弱于稽查局的情况下，抢在接受稽查之前办理注销，虽说注销也可能要接受全面检查，但这种检查与稽查是不可同日而语的，企业也比较容易应付，这样只要注销申请一通过，企业的经营者就等于安全着陆，税收的风险基本上转嫁给了税务机关。

上述问题从某种程度上既反映出房地产开发企业已经逐渐形成一套应对的方法和机制，也反映出基层征收分局由于受到各方面条件的制约，相关案例没能查深查透，税务机关无论采用据实或者核定清算的方式开展清算，都会增大自身的执法风险。

二、房地产企业应对土地增值税审核的方法分析。

其实，企业和中介机构要想通过税务机关的审查，又达到自己的目的，这就需要他们先将所提供的资料，按照税务机关的审核模式预先推演一遍，然后再分析出各审核环节

存在的漏洞，应用适当的策略进行规避或掩盖，如果能充分利用征收分局先天存在的局限性和后天的问题进行会计和

税收上的舞弊，不但能调节企业的收入与利润，而且也可以增大稽查发现和介入的难度。如今企业和中介机构应对税务机关的策略，已经从最开始的被动应对转变为主动出击，打的大多数是筹划加舞弊的“组合拳”，仅是如何应对稽查部门手段和方法的文章，在互联网上很轻易的搜索到，而反观税务机关却因为种种原因，手段和方法受到了各种条框的束缚，也缺乏创新与总结，大多数情况只能见招拆招，难以深入对案件进行分析。我们可以将企业和中介机构的这种做法称之为“反稽查”，它的出现应当引起税务机关的注意，从客观方面来说，“反稽查”现象的出现，可以最为直接的反映出当前税务机关开展的各项工作中所存在的薄弱环节，如果税务机关能够深入分析，亡羊补牢，对提升征管质量是很有帮助的。从目前已经发现的操作模式来看，“反稽查”在手段上主要分为以下几个类型：

（一）资讯不对称类。此类案例的特点是企业和中介机构利用征收分局审核人员只能获取辖区内本单位的有限

涉税信息的特点，针对基层权限不足和信息沟通不畅的特点，表面上很配合，能够按照税务机关的要求提供审核资料，企业的办税人员也能对所提供资料进行解释，但实际上提供

的资料基本上是来源于审核人员不便或无法核实的信息，征收分局的审核人员即便发现疑点，却很难取证，最终只能承认企业的申报结果。

1、利用审核人员不熟悉银行业务进行规避。该类方法主要针对的是基层税管员只了解税收政策条款，而不了解会计实务知识，更缺少实务经验。因此可以利用这一部分业务来进行舞弊。比如在审核扣除项目明细时，审核人员为了确保规程中规定的要判断该项真实发生的要求，一般会要求企业提供记账凭证单和原始凭证，原始凭证一般为发票、现金支票存根或者银行转帐单，部分检查细致的审核人员还会对大面额发票进行实地审核，查阅企业提供的相关银行账户的对账单。如果这些资料都齐全，再加之合同和工程结算书等相关资料能够互相印证，一般就能通过审核。然而，这些银行票据是否真实，是否属于该企业所有，背书是否合理，是否已经挂失，是否符合《票据法》相关要求，是否存在资金流空转的问题，却基本上很少有人关注，即便审核人员产生疑点，也会因征收分局没有查阅银行账户资料的权限而放弃。基层权限不足和资讯不对称这一弱点给企业和中介机构留下了许多可操作空间。

案例回放：税务机关审核人员在案头审核某房地产开发企业某项目明细账的“开发成本”科目时，同时核查了建安

施工合同、工程结算书、企业付款凭证（支票存根）、记账凭证单（会计分录借：开发成本贷：现金）和发票，三者数据一致，通过审查。

漏洞分析：1）由于征收分局与支票出票银行之间没有信息交换制度，加之《清算管理规程》对此规定的较为笼统，审核人员无法就银行票据的真实性和有效性进行核查。2）审核人员没有对银行票据的真伪进行常识性校验（是否有涂改、是否在有效期以内）。3）没有追踪资金来源，从常理分析，该类业务企业向收款单位签发的应该是现金支票，其资金应来源于企业的基本户，如果企业的凭证显示现金来源于一般户，或者是来源自关联企业之间的资金往来，就应引起审核人员的关注。

2、利用审核人员不熟悉行业专业知识进行规避。该类方法主要针对的是基层税管员对房地产开发的生产流程

和行业法规不了解，更没有实务经验。因此将一些规避手法用行业专业知识来包装，使其看上去似乎合理，以此来应对审核。比如审核前期工程费时有一个项目叫设计费，设计费多少才是合理呢？似乎没有一个标准，企业只要指使关联公司挂靠相关设计公司，在跟审核人员说是某某国内外著名设计师的作品，设计费便可水涨船高，由于基层审核人员都不是相关专业人士，无法对企业支付的设计费的合理性进行判

断，因此基本上除了审核支付方式外，没有其他更好的方法。再如工程结算书，大家都知道这里水分很大，但是偏偏绝大部分审核人员都看不懂，即便看得懂，由于没有工程定额，材料单价和人工信息等数据，还是没有太大的作用，更何况企业和建筑商还可以通过增加材料损耗和虚增面积、工人等级和人数等多种方法应对，税务机关即便有这方面的专业人才，由于缺乏科学的方法和客观的依据，不仅需要花大量的时间和资料进行分析核对，其结果也往往会收到企业的质疑。

案例回放：税务机关审核人员在案头审核某房地产开发企业某项目明细账的“开发成本”科目时，企业的办税人员向审核人员提供了施工合同、支付凭证和发票，要求将摘要反映为“抽芯费”、“预应力工程款”、“基坑杆锚费”、“材料实验费”、“沉降观测费”等支出计入房地产开发成本，审核人员在审核了合同、支付凭证和发票三者数据一致后，审核通过。

漏洞分析：其实上述支出均为施工企业承担的成本，作为建设单位的房地产开发企业，这些费用包含在项目的工程总造价当中，由施工单位向相关分包单位和检测单位支付，之所以会出现上述情况，原因很可能是下面几种情况：1）建设单位和施工单位均有同一个经营者控制，企业会计核算时，财务人员故意混淆核算主体；2）建设单位代替施

工单位支付相关费用，财务人员故意将日后可以收回的往来款项计入房地产开发成本；3）建设单位故意重复列支成本。审核人员应该对房地产开发和建安工程的生产流程有所了解，提升对相关异常费用支出的敏感性。

3、利用地域和部门之间的信息不通畅进行规避。该类方法主要针对的是不同地方的税务机关之间、地税部门与其他相关职能部门之间目前没有一种信息沟通共享机制，征收分局获取到的资讯是单向的，因此当这些信息来源于管辖范围以外时，征收分局无法辨别真伪。举个简单例子，企业虚增成本费用首要问题要解决资金流问题，如何虚增现金流呢？最简单的方法就是找关联企业进行虚构业务或者虚构

往来的账务处理，而这家关联企业一定是在被审核房地产开发企业主管征收分局辖区以外的，至少机构所在地不同区、不同市甚至不同省，这样由于基层征收分局在日常征管数据方面很少互换信息，也没有这方面的机制和要求，企业完全可以根据自己的需求操纵所披露的信息，而征收分局却很难核实。

案例回放：甲地地税机关2009年在审核辖区内某房地产开发企业（企业所得税由甲地国税机关征收）清算项目资料时，发现其“其他应付款”科目在2007年有一笔向乙地房地产开发企业的借款1600万元，甲公司向当地地税机关出

具了甲乙两家公司的借款合同，甲公司根据合同条款约定的付款日期向乙公司支付利息，乙公司在当地地税机关开具了通用发票（乙公司企业所得税由当地国税部门征收）。甲地审核人员向乙公司税管员核对了乙公司报送给乙地地税机

关的财务报表，发现乙公司同期“其他应收款”科目并无该笔业务的发生。乙公司由于没有取得房地产开发资质，已于2008年向当地国地税机关提请注销并获得通过。但甲公司依然按照往来进行挂账处理。所借款项1600万元全部用于支付工程款。甲地地税机关遂向当地国税机关通报，但发觉甲公司已在2009年初在国税办理的注销申请，并获得通过，注销阶段没有补缴任何税种。

漏洞分析：经后来甲乙两地税务机关的调查，甲乙两公司互为关联企业，两家公司的税务管理机关竟然有四家，而且彼此之间并没有互通信息的机制，使得两公司的舞弊行为得以隐蔽。该问题之所以会被发现，完全是因为甲乙两地属于同一市，试想如果甲乙两公司如果处于不同市或者不同省，那么甲地的地税机关就很难取证了。

（二）漏洞攻击类。此类案例的特点是企业和中介机构在充分了解征收分局在审核过程中存在的漏洞之后，非但不向税务机关提出改进建议，反而利用这些问题大做文章，通过多种舞弊手段应对审核。

1、利用帐表不符进行规避。目前清算工作主要还是以案头审核为主，审核人员根据规程的要求，对企业填报的土地增值税清算纳税申报表及附表，结合企业提供的其他纸质资料进行审核，由于受规程要求和权限影响，征收分局不能调取企业的账簿凭证资料，也不像稽查部门一样在查帐前对账册进行查前分析。审核人员如果要查看账簿凭证，只能通过实地审核的方式查阅，由于审核人员对财务软件的操作基本不熟悉，又缺乏实用的工具和软件，因此实地审核还是以翻阅纸质账簿为主要手段，这样不仅大大影响了审核的效率，也会导致出现以下几个方面的问题：

首先这样的工作流程会导致审核人员忽视了整个会计帐理分析，只注重“开发成本”和“开发间接费”这两个科目的借方发生额，因为手工分析对于基层审核人员几乎是不能完成的，而忽视这项工作的结果会导致将一些违反会计制度的账务处理方式得以通过审查。

其次目前案头审核方式增加负责审核税务机关的执法风险。有可能出现原来属于虽然设置账簿凭证，但收入成本费用不按成本对象归集，属于税务机关可以核定征收的情况，但在清算工作中审核人员却按照据实的方式进行了清算，实际税负率比旧核定征收率还要低的清算案例的出现。

再次清算流程不做帐帐、帐表之间的逻辑性审核，容

易给企业和中介机构提供会计舞弊的空间，难以发现纳税申

报表附表及其对应账册与企业日常申报表不一致的会计舞

弊行为。

会计

科目期初余额借方发生额贷方发生额

开发

35,395,747.58

成本

开发

35,395,747.58 20,665,546.68 76,701.08成本

开发

55,984,593.18 16,441,363.50 29,284,716.21成本

开发43,141,240.47 12,322,879.87 54,120.00

开发

55,410,000.34 481,403,806.92 497,735,546.12成本

开发

39,078,261.14 517,218,102.82 556,296,363.96成本

开发

76,743,581.96

产品

开发

76,743,581.96 4,420,541.22 58,004,957.46产品

开发

23,159,165.72 5,234,736.12 23,620,048.38产品

经营

5,340,101.53 5,340,101.53成本

经营

269,301,027.78 269,301,027.78成本

经营

94,034,534.05 94,034,534.05成本

经营

134,399,984.29 134,399,984.29成本

经营

22,144,820.17 22,144,820.17成本

经营64,638,591.04 64,638,591.04

经营

28,702,762.44 28,702,762.44成本

案例回放：某项目发展商2010年向税务机关提出土地增值税清算申请，并按规程要求提供了相关资料，合同、支付凭证和发票三者能够相互印证，收入总额为8.01亿元，房地产开发成本为5.42亿元，增值额为12%，按照据实清算实际税负率为2%，低于当地3%的清算核定征收率。某征收分局在土地增值税清算工作中增加了一个审核流程，引入了稽查局使用的查前分析方法，对其重点科目进行了趋势分析，结果发现相关科目历年发生额如下表：

进一步通过实地审核发现，企业的账册中“开发成本”科目虽然设置了“土地征用和拆迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“公共配套设施费”和“开发间接费”六个二级科目，但其没有明确的成本对象，所提供账册更是根本未遵循“开发成本-开发产品-主营业主成本”这一基本帐理，而负责出具这一税务鉴证报告的某中介机构，不但回避了这一个显而易见的问题，还为其出具了无保留意见的鉴证报告。

漏洞分析：从业务的角度而言，该企业的这种做法毫无技术可言，但仅仅是因为审核流程中缺少了一个关键的环

节，就导致了企业和中介机构利用流程上的漏洞进行舞弊，并且根据这种方法，税务机关按照规程进行审核是很难发现的，即便审核人员懂得运用一些基本的审计式稽查的方法，由于基本上是通过手工实现的，效率和准确性也不太高。这么多年来税务机关为了提升征管质量，投入的资源已不算少，但为什么基层人员的审核手段还依然停留在手工计算汇总阶段，这值得引起每一位税务工作者的深思。

2、利用审核人员不重视对方科目进行规避。审核人员在检查会计凭证时，往往只留意有无取得发票，而忽视了“开发成本”和“开发间接费”对应的贷方科目，对相关的往来科目没有进行进一步追查，加之目前门前代开发票业务与清算工作并不衔接，为企业采用“真票虚开”方式虚增成本提供了便利条件。

案例回放：发展商M公司2008年从S公司手中购的房地产开发用地一块，购入价与相关税费合计150万元，M公司账务处理如下：

1、取得土地时：

借：开发成本-土地征用和拆迁补偿费150万

贷：其他应付款-A公司70万

-B公司80万

2、在做该笔分录同时，M公司进行了串户：

第1项分录：

借：其他应付款-A公司70万

-B公司80万

贷：银行存款150万

第2项分录：

借：银行存款150万元

贷：其他应付款-C公司150万

企业在提交审核资料时，只提供第1笔和第2笔的第1项分录，由于银行对账单均有相应记录，S公司向M公司开具了土地转让发票，审核人员没有进行对方科目分析，允许企业将该笔业务计入房地产开发成本。但实际上只是4家公司之间的对冲。其后，C公司办理了注销手续，M公司进行如下账务处理：

借：其他应付款-C公司150万

贷：长期待摊费用150万

漏洞分析：一般来说，审核人员对于企业串户不敏感，因为一级科目的发生额还是正确的，对于“长期待摊费用”科目也不敏感，即使审核人员询问，企业办税员也会以摊销开办费搪塞，由于企业的财务报表中“管理费用”确实有发生数，审核人员一般只会关注计入开办费的“长期待摊费用”摊销的年限是否在3年以上和一次性摊销的装修款是否有合法凭证，而很少关注其来源。特别是土地增值税清算工作，由于成本决定了费用的扣除额，由此对于费用的审核很多时候会掉以轻心。

3、利用随意添加和改动会计科目进行规避。在案头审核过程中，审核人员往往只将注意力集中在“预收账款”、“应收账款”、“应付账款”、“开发成本”、“开发间接费”这些重点科目上，而忽视了其他科目，而且对于跨年度财务报表从来不复核，纳税评估与分析往往只会采用每年的第12月作为基期进行评估。没有进行年度科目结转检验分析（对比帐套各科目上一年年末余额和当年年初余额，查看有无本年新增科目年初数不为零，或者上一年余额不为零但当年已无该科目的现象）以及科目余额异常分析（资产类出现在贷方；负债类出现在借方；损益类不为零现象）。作为审核人员应

对上述现象的出现予以足够的关注，因为这说明企业财务人

员出现了会计舞弊，然而目前根据清算规程的要求，审核人员并不需要进行该项工作。

案例回放：某项目发展商2010年向税务机关提出土地增值税清算申请，并按规程要求提供了相关资料，合同、支付凭证和发票三者能够相互印证，收入总额为2.72亿元，房地产开发成本为2.04亿元，增值率为11%，按照据实清算实际税负率为3.02%，略高于当地3%的清算核定征收率。某征收分局在土地增值税清算工作中引入了稽查局使用的年

度科目结转检验分析方法，对其所有科目进行了趋势分析，结果发现2003-2009年期间，共有12个会计科目的上一年年末数与当年年初数不等和5个当年新增，但期初额不为零的会计科目，经调整后发现企业多计开发成本5462万元，调整后增值率为27%，实际税负率增加至8.1%。

漏洞分析：企业利用当前税务机关征收人员无法将企业的申报数据及时向税管员通报，以及税管员由于受内务和监管手段的牵制，极少进行跨年度报表数据核对，使得企业的舞弊行为得以隐藏。事实上如果没有相应审计软件的帮助，审核人员手工进行一次校验，大概需要耗费近1个月的时间，而该房地产项目规模并不大，由于《规程》将税务机关的审核时限下放给了省一级税务机关，而目前省局并没有出台相关要求，因此目前从理论上讲，税务机关的审核时间

可以自行控制，但是一旦省局发文明确审核时限（拟定的省规程就规定了审核期限最长为180天），在手段没有提升的前提条件下，加之《规程》并没有要求进行此类审核工作，从可操做性来说，基层审核人员一定会放弃这种校验方法，这样便会产生执法风险。

4、利用延宕策略进行规避。延宕原有拖延之意，延宕策略是指企业和中介机构针对征收分局在审核环节技术、方法、手段、权限和经验都存在不足的情况下，利用自身资源的优势，加大审核的难度。比如税务机关审核的往往只是房地产项目的开发公司，而这类型公司往往不是孤立存在的，它有一系列关联公司为其进行配合，加之全部使用财务软件甚至ERP软件进行统筹，很容易利用母子公司之间的往来，将其他子公司所负担的成本转移到被审核企业。而征收分局目前的分析方法主要依靠纳税评估，分为综合指标分析、财务报表分析和税负预警分析三种，但由于主要的分析方法仍然依靠手工计算，而且由于由于数据积累量不够，所谓的各项预警值是否科学还有待验证，因此经常会出现审核人员无法按所有指标进行分析和对于经分析指标出现异常

的情况下，征收分局无法进一步取证和没有足够资源进行进一步核查，而又无足够证据向稽查部门移交的尴尬局面。

案例回放：某房地产集团公司是旗下6家项目公司的母公司，2009年其中一个项目所在地的主管税务机关在纳税评估工作中，调取了其中2006-2008年的相关涉税资料，其中按当时的要求，要求企业提供的是电子帐套，可是由于当时基层的税管员不了解何为帐套，因此企业便故意只提供明细账的导出表，有将近5万条记录，当时单凭简单的Excel 处理是根本无法进行分析评估的，导致后来纳税评估无法进行。后来经过评估员的努力，通过咨询某知名财务软件公司的技术人员，才利用Access软件成功将数据处理，结果发现，该项目公司与母公司之间，违规大量使用“内部往来”科目，直接将其他项目公司的支出计入开发成本，或者通过“应付账款”科目将大量已由母公司代为支付的其他项目公司或者施

工企业的款项，计入该项目公司的开发成本。

漏洞分析：随着会计电算化的普及，采用财务软件记账已经成为了房地产企业的必然趋势，然而令人遗憾的是，基层的审核人员几乎都没有接受过相关内容的培训，对电子记账的知识几乎是空白，这就使财务软件成为了企业办税人员使用延宕策略的工具。

（三）公式规避类。此类案例特点是在清算工作中企业通过各种手段来实现少计收入，多计成本，从而达到少缴税款的目的。因为从数理上分析，土地增值税适用税率取决