长沙中海国际社区个案

中海·国际社区(三期)项目个案分析

一、项目概况

（一）项目区位条件

项目北邻岳麓山风景区和大学科技园区、南望洋湖垸生态湿地公园、东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、并衔接湘府路大桥直抵省府和南城，区位交通优势和自然资源优势明显。

图-1 项目区位示意

（二）项目基本信息

项目为洋湖湿地公园北岸大型精装高层国际社区，共分五期开发，一、二期已基售罄，目前开发为项目三期【蓝岸】。

表-1 项目整体基本信息

开发商中海地产物业管理中海物业

占地面积36万㎡建筑面积130万㎡

容积率 3.67 绿化率40%

物业类型高层、商业装修情况1600元/㎡

目前正在开发的三期【蓝岸】，占地面积逾7万㎡，总建筑面积达30万方，规划2176户、车位1746个。

表-2 项目三期基本信息

开发商 中海地产 物业管理 中海物业

占地面积 73016 建筑面积 306285 容积率 3.82 绿化率 41% 物业类型

高层

装修情况

1600元/㎡精装

二、项目三期规划

三期【蓝岸】共规划14栋30层住宅楼，为了最大化景观价值，部分楼栋采用错列式斜向布局。

图-2 项目三期位臵示及规划意

蓝岸

臻观

橙郡

三、项目三期产品设计

（一）户型配比

项目产品户型面积段区分明显，仅有95-115㎡三房和130-145㎡四房产品，其中三房占比76%，紧凑四房和舒适四房分别占比12%，户型设计以刚需及首改为主。

表-3 项目三期户型配比

户型面积套数比例

三房两厅95-105㎡768 35%

三房两厅110-115㎡896 41%

四房两厅130-135㎡256 12%

四房两厅140-145㎡256 12%

合计95-145㎡2176 100%

（二）户型设计

1、标准层设计

通过“通风光井”的创新设计，让标准层拥有“光影廊桥”、和“户户南北通透”效果，在保证高容积率的同时提高产品品质。

图-4 三期三梯六户标准层

通风光井

图-5 三期两梯四户标准层

2、户型鉴赏

通风光井

亮点：

户型周正，中间户型却南北通透； 客厅和两卧室朝南，采光条件好；

半赠送花园改一房，开间3米，赠送面积使用性强； 凹型厨房设计，空间利用率高

（三）展示区设计

（三）精装修标准

（三）项目精装标准

项目全供暖精装修对外报价1600元/㎡，实际成本预计1000元/㎡左右。

中海国际社区精装修标准

公共部分

结构 钢筋混凝土剪力墙结构

外墙 外墙砖、涂料 首层大堂 酒店式福口大堂，装修

电梯 上海三菱

楼梯间

梯级级咀防滑条，墙身及天花涂料

亮点：

户型周正，南北通透，全明户型，各功能区布局较合理，动静分区；

次卫使用便利、主卧配备主卫和衣帽间、次卧配有南向阳台；

功能区尺寸设计宽裕，双厅和厨房均为4m 开间；3.6m 开间主卧、次卧开间不低于3m ，居住舒适； 不足：

客厅无阳台。

信箱邮政信箱

电梯厅地面和墙面优质抛光砖，造型天花吊顶

智能系统小区出入口、大堂、电梯及地下车库等公共区域均设闭路监视器，出入口装IC感应式门禁系统，户内安装可视对讲机与物业控制中心连接，小区周围设防攀越报警系统

住宅部分

墙身厅、房墙身均刷乳胶漆（品牌为多乐士、来威）、配石膏天花脚线；厨房、卫生间墙身铺特地牌瓷砖

天花住宅单元内天花均刷乳胶漆（品牌为多乐士、来威）

楼面部分地面铺优质抛光砖；部分地面铺复合木地板，配实木踢脚线；厨房、卫生间、阳台地面铺防滑地砖；淋浴间中间地面为石材（卫生间地面均为石材）

窗户窗户选择铝合金窗框，玻璃选用中空玻璃

门扇户门用钢制防盗门，带猫眼及大门锁；房门为精美木门连门锁；厨房门为嵌玻璃木框门

门槛铺设石材

浴室座厕、洗脸盆采用东陶产品，浴室设玻璃淋浴间（144㎡、160㎡主卫有浴缸）；配高级石材及洗手台面和清镜；装臵摩恩冷热水龙头、花洒以及名厂排气扇

厨房仿石台面组合式橱柜，装臵不锈钢星盘及摩恩冷热水龙头，附送林内抽油烟机及一套林内二头煮食炉具

阳台客厅阳台采用通透铁艺栏杆；生活阳台配装洗衣机专用水龙头，装臵林内燃气热水器

供水每户生活用水设独立水表，户内敷设冷热水管，并设冷热水龙头，房间内设暖气片

供电每户设独立电表，厅及所有房间均装有灯具开关、电源插座，全部电线均入墙安装

燃气一户一表，管道安装至户内，具体位臵由燃气公司确定电视及电话每个住宅单元均设有可视对讲系统，每户安装一台可视对讲机

（四）样板展示区

项目营销中心包装特地聘请包装公司进行设计，现场包装精致，顾客现场体验感较强，促进了项目销售。

图-6 项目营销中心展示实景

图-6 项目样板间展示实景

（五）建筑风格

项目建筑外立面采用经典的ArtDeco建筑风格，建筑外观线条明显挺拔，现代感较强。但是外立面面砖颜色偏暗，加上项目整体建筑密度偏高，压抑感体现较明显。

四、项目销售情况

项目三期于2013年11月17日首次开盘，推出1、2#栋，共计330套，1#栋均价7000元/㎡，2#栋均价7300元/㎡左右，截止目前，已推出的两栋平均去化55%，其中1#栋三梯六户产品去化率达75%。

原因分析：

1、7200元/㎡左右的精装产品以高性价比抢占市场，客户接受度较高。三梯六户产品价格较两梯四户产品低200-300元/㎡，吸引顾客购买。

2、洋湖湿地公园、荆江风光带以及中海博才小学学位等配套增加顾客购买信心；

3、已交房的一期精装质量问题较多，前期顾客不满情绪严

重，影响后期顾客购买信心。