政策对房地产业的影响133547818

政策对房地产业的影响

对于2003年的房地产市场来说，影响最大的因素莫过于政策了，房地产业充分感受到了政策调控的巨大威力。

中国经济的多年持续、稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强，房地产业也在经济快速发展过程中得到迅猛发展。但是，由于我国房地产市场制度的不完善，房地产业发展明显受到政策的影响，尤其在刚刚过去的2003年。

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一 2003年房地产政策回顾

2003年是房地产政策频出的一年。中国房地产业在多年的经济快速发展过程中得到迅猛发展，房地产业在国民经济中的作用也日益重要。统计表明，房地产业投资占全国固定资产总投资的比重一直保持在15％左右，2001年以来房地产投资迅速增长，比率由17％上升到25％左右。房地产业带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。因此，房地产业是否健康发展，对国民经济发展和人民生活水平提高具有重要意义。为解决近年来我国房地产业发展中暴露出来的问题，规范行业发展，国家出台了一系列旨在促进房地产业规范、健康发展的政策。

自2003年初关于国内出现“房地产泡沫”的争论开始，政府就非常关注房地产业的健康发展，试图通过政策调整逐步加强对房地产市场的调控力度。2

月份中国人民银行发布“货币政策执行报告”，调整了信贷政策，与其相呼应的是3月国家对土地市场秩序的治理整顿，首当其冲的是别墅土地供应叫停，并且由于房地产开发供地失控和全国范围内开发（园）区泛滥，国家对土地市场的监督检查和对开发区的清理一直持续到年底。为了保护作为房地产市场中“弱势”主体的购房者的合法权益，最高人民法院于5月份公布了《关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，被业界称为新司法解释。到6月13日中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号，以下简称“121号”文件）及8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号，以下简称“18号”文件），使今年的房地产政策调控达到了高潮，尤其“121号”文件对房地产信贷进行严格控制，被业内人士称为是中国房地产业“十年来最苛刻的政策”。这期间，国土资源部还于7月份发布实施了《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），与2002年发布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》相配套，重在规范国有土地使用权出让行为。9月1日，我国第一部《物业管理条例》也颁布实施。

从房地产政策调整进程可以看出，2003年我国对房地产业的调整可谓紧锣密鼓，涉及了房地产领域的各个层面。主要原因是由于近年来我国房地产业的发展进入一个新的调整期。一方面，全国3万多家房地产企业，良莠不齐，市场混乱；另一方面，自2001年开始，房地产泡沫论像梦魇一样缠绕着房地产业，对房地产泡沫可能引发金融风险的担心使专家学者和政府官员的神经始终处于

高度紧张状态。归纳一年来国家出台的各项政策，明显体现出国家要对房地产市场加强调控力度的指导思想，根本目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平迅速提高。

2003年房地产政策一览（按发布时间先后顺序）

建设部、财政部、中国人民银行、中央编办、国家经贸委、监察部、劳动保障部、审计署、国务院法制办、全国总工会：“关于对《住房公积金管理条例》和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》贯彻落实情况进行执法检查的通知”（建金管［2003］25号，2003年1月30日）；

国土资源部：《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发［2003］45号，2003年2月18日）；

建设部办公厅、国家发展计划委员会办公厅、国土资源部办公厅：《关于对经济适用住房建设及管理情况进行综合调研的紧急通知》（建办住房［2003］5号，2003年2月17日）；

国土资源部：“关于印发《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知”（国土资［2003］49号，2003年2月21日）；

建设部：“关于贯彻《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》有关问题的通知”（建住房函［2003］77号，2003年3月28日）；

建设部、国家发展和改革委员会、国家统计局：《关于加强房地产开发统计工作的通知》（建住房［2003］60号，2003年3月28日）；

建设部、财政部、中国人民银行：《关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见》（建金管［2003］70号，2003年4月3日）；

国务院机关事务管理局：《关于免除直接参加抗“非典”工作的医护人员等在抗“非典”期间个人住房担保委托贷款逾期罚息和复利等问题的紧急通知》（国管房改［2003］73号，2003年4月30日）；

国家发展和改革委员会、监察部、建设部、国土资源部：“关于印发《房地产开发经营企业交费登记卡试行办法》的通知”（发改价格［2003］448号，2003年5月30日）；

高人民法院：《关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（2003年6月1日实施）；

中国人民银行：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号，2003年6月5日）；

国家发展和改革委员会、建设部、国土资源部：《关于下达2003～2004年经济适用住房建设投资计划的通知》（发改投资［2003］492号，2003年6月6日）；

国务院：《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号，2003年6月8日发布，2003年9月1日起施行）;

国土资源部：《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号，2003年6月11日发布，2003年8月1日起实施）；

国家税务总局：《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号，2003年7月9日）；

国家税务总局：《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号，2003年7月15日）；

建设部办公厅：《关于加快建设全国住房公积金监督管理信息系统工作有关问题的通知》（建办金管［2003］42号，2003年7月22日）；

建设部办公厅：《关于进一步推动和完善房地产信用档案系统建设的通知》（建办住房函［2003］326号，2003年7月24日）；

中共中央办公厅、国务院办公厅：“关于印发《建设部、中共中央组织部、财政部关于易地调动干部住房管理暂行规定》的通知”（厅字［2003］13号，2003年7月30日）；

国务院办公厅：《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》（2003年7月18日）；

国务院办公厅：《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（2003年7月30日发布）；

国务院：《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号，2003年8月12日）；

国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局：《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改［2003］165号，2003年8月14日）；

中央国家机关住房制度改革办公室、中共中央直属机关住房制度改革办公室：《关于做好中央在京单位已购公房上市出售工作有关问题的通知》（国机房改［2003］41号，2003年8月28日）；

建设部住房委员会：“关于转发《关于做好中央在京单位已购公房上市出售工作有关问题的通知》的通知”（建房委字［2003］03号，2003年9月15日）；

建设部住宅与房地产业司：《关于做好房地产市场预警预报信息系统有关工作的函》（建住房开函［2003］096号，2003年9月17日）；

国务院办公厅：《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电［2003］42号，2003年9月19日）；

国土资源部：《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发［2003］356号，2003年9月24日）；

建设部、中国人民银行：《对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知》（建住房函［2003］263号，2003年11月21日）；

建设部：“关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知”（建住房［2003］234号，2003年12月1日）；

建设部住宅与房地产业司：《关于各城市协助提供房地产市场预警预报有关数据的通知》（建住房开函［2003］121号，2003年12月17日）。

二 2003年房地产政策分析