2019年最新-2019年中国房地产行业大势论上海房-精选文档
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中央和地方需出5000亿元（中央1300亿），主要投资地产 廉租房 （包括发放廉租补贴）、公租房和棚改房 来源：财政、土地出让金、住房公积金增值收益、地方债
社会机构需融资8000亿元，投资经适房、双限房和公租房
经适房和限价房，资金来自社会，需5000亿左右。棚改房5000亿 左右，其中政府主导的，中央提供400亿元，省市县也出；由工矿 企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右。 来源：商业贷、贴息贷、公积金贷、平台贷、社保（南京）、 险资（上海）、证券化、企业债
前5月完成34%，前6个月完成56%，11月底全开工
2019年全国新建1000万套保障房产品构成
占全国住房新建量的50%以上（去年全国新开工14亿平米）
经适房和 限价房, 200
廉租房, 160 公租房, 220
棚改房, 400
单位：万套
数据来源：建设部新闻发布会
钱的问题
1000万套保障房，需投资1.3-1.4万亿元
万平方米
45000 50%
40000 35000
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
38.5%
34.0% 28.4%
40% 30% 20% 10%
13.8%
11.5%
10.0% -3.8%
-4.4%
-8.6%
0%
-13.3%
-10% -20%
2001
2002
2003
购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房
价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住
房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。
“政策底”渐行渐近，但须观察新动向
0.3%左右）：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌、兰州、 西宁、郑州等
观察三：房价控制目标与一房一价
根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民 住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目 标。 多数城市房价涨幅不超过10-15%。长春、重庆参照房价收 入比 住建部曾要求重新征求民意，只有西安下调3个百分点
2011年
24% 12% 5月 16% 10% 6月
全国商品房新开工面积年度走势
亿平方米
18
16 14 12
40.7%
45%
40% 35%
26.4%
27.8%
30%
10
8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006
中国房地产行业大势论
上海易居房地产研究院综合研究部部长
政府咨询专家、企业咨询专家、行业分析师、地产专栏作家
中央电台《央广财经观察》节目“特约观察员”
杨红旭
市场调控政策
住房保障政策 商品房市场状况
房地产行业趋势
企业应对策略
市场调控政策:四季度“见底”
本轮调控路线图
第一波：由宽松转为紧缩
2009.12-2019.4月上旬 国四条、国十一条
观察二：限购令如何深化
◎房价绝对值较高的城市：珠海、台州、昆山、张家港、
湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州
◎按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市(比去年涨 6%以上，环比涨0.3%左右) ：岳阳、丹东、秦皇岛、牡 丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德 ◎北京、上海、广州、深圳周边中小城市
◎限购城市中涨幅较高城市（比去年涨6%以上，环比涨
观察一：中央政治局会议部署下半年重点工作
◎坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要Βιβλιοθήκη Baidu务
◎实施积极的财政政策和稳健的货币政策 ◎要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设， 坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚 决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设
计划，确保建设质量，确保分配公平。
59% 16% -20% -34% -39% 5月 6月
80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
10%
2019年1-6月全国130个城市月度住宅用地溢价率
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1月 2月 3月
2010年
60% 48% 37% 40% 30% 21% 14% 9% 4月
第二波：由紧缩转为打压
2019年4月中旬-9月中旬
第三波：由打压转为管制
2019年9月下旬—
国十条
“9.29”新政
第四波：管制进一步升级
2019年1月下旬— 国八条
7月12日国务院会议
还有第五波？ 国五条？
“伪国五条”
当前主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松 。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房 建设的措施不完善。 一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行 房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大 调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。 二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障 性住房11月底前全部开工建设。建立健全公开透明的分配制度和退出机制。 三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性
增城、廊坊严格控制一房一价
住房保障政策:大跃进的快与痛
保障房：大跃进时代来了！
十二五规划: 低收入\中低收入家庭\中高低入
2019年:590万套 2019年:1000万套 十二五3600万套
保障房受益面由2019年底的7%，提高2019年末的20%左右
逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
本年土地购置面积
增长率
数据来源：国家统计局网站
2019年1-6月全国130个城市住宅用地月度成交量
单位：万平方米 5000 4000 3000 2000 1000 0 1月 2月 3月 2010年 4月 2011年 同比
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
地的问题
◆ 保障性住房、棚房区改造、中小套型普通商品 住房用地占70% ◆ ◆ ◆ ◆ 单独出让，商品房项目中配建 限价房：新出让，限房价，竞地价，竞配建 廉租房/经适房：原则无偿划拨，新增或存量 棚改房：原地改造，少量异地安置
◆ 公租房：多元化，企业、集体用地
商品房市场：下半年量增价跌！
全国房地产开发企业完成土地购置面积年度走势
社会机构需融资8000亿元，投资经适房、双限房和公租房
经适房和限价房，资金来自社会，需5000亿左右。棚改房5000亿 左右，其中政府主导的，中央提供400亿元，省市县也出；由工矿 企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右。 来源：商业贷、贴息贷、公积金贷、平台贷、社保（南京）、 险资（上海）、证券化、企业债
前5月完成34%，前6个月完成56%，11月底全开工
2019年全国新建1000万套保障房产品构成
占全国住房新建量的50%以上（去年全国新开工14亿平米）
经适房和 限价房, 200
廉租房, 160 公租房, 220
棚改房, 400
单位：万套
数据来源：建设部新闻发布会
钱的问题
1000万套保障房，需投资1.3-1.4万亿元
万平方米
45000 50%
40000 35000
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
38.5%
34.0% 28.4%
40% 30% 20% 10%
13.8%
11.5%
10.0% -3.8%
-4.4%
-8.6%
0%
-13.3%
-10% -20%
2001
2002
2003
购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房
价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住
房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。
“政策底”渐行渐近，但须观察新动向
0.3%左右）：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌、兰州、 西宁、郑州等
观察三：房价控制目标与一房一价
根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民 住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目 标。 多数城市房价涨幅不超过10-15%。长春、重庆参照房价收 入比 住建部曾要求重新征求民意，只有西安下调3个百分点
2011年
24% 12% 5月 16% 10% 6月
全国商品房新开工面积年度走势
亿平方米
18
16 14 12
40.7%
45%
40% 35%
26.4%
27.8%
30%
10
8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006
中国房地产行业大势论
上海易居房地产研究院综合研究部部长
政府咨询专家、企业咨询专家、行业分析师、地产专栏作家
中央电台《央广财经观察》节目“特约观察员”
杨红旭
市场调控政策
住房保障政策 商品房市场状况
房地产行业趋势
企业应对策略
市场调控政策:四季度“见底”
本轮调控路线图
第一波：由宽松转为紧缩
2009.12-2019.4月上旬 国四条、国十一条
观察二：限购令如何深化
◎房价绝对值较高的城市：珠海、台州、昆山、张家港、
湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州
◎按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市(比去年涨 6%以上，环比涨0.3%左右) ：岳阳、丹东、秦皇岛、牡 丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德 ◎北京、上海、广州、深圳周边中小城市
◎限购城市中涨幅较高城市（比去年涨6%以上，环比涨
观察一：中央政治局会议部署下半年重点工作
◎坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要Βιβλιοθήκη Baidu务
◎实施积极的财政政策和稳健的货币政策 ◎要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设， 坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚 决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设
计划，确保建设质量，确保分配公平。
59% 16% -20% -34% -39% 5月 6月
80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
10%
2019年1-6月全国130个城市月度住宅用地溢价率
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1月 2月 3月
2010年
60% 48% 37% 40% 30% 21% 14% 9% 4月
第二波：由紧缩转为打压
2019年4月中旬-9月中旬
第三波：由打压转为管制
2019年9月下旬—
国十条
“9.29”新政
第四波：管制进一步升级
2019年1月下旬— 国八条
7月12日国务院会议
还有第五波？ 国五条？
“伪国五条”
当前主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松 。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房 建设的措施不完善。 一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行 房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大 调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。 二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障 性住房11月底前全部开工建设。建立健全公开透明的分配制度和退出机制。 三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性
增城、廊坊严格控制一房一价
住房保障政策:大跃进的快与痛
保障房：大跃进时代来了！
十二五规划: 低收入\中低收入家庭\中高低入
2019年:590万套 2019年:1000万套 十二五3600万套
保障房受益面由2019年底的7%，提高2019年末的20%左右
逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
本年土地购置面积
增长率
数据来源：国家统计局网站
2019年1-6月全国130个城市住宅用地月度成交量
单位：万平方米 5000 4000 3000 2000 1000 0 1月 2月 3月 2010年 4月 2011年 同比
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
地的问题
◆ 保障性住房、棚房区改造、中小套型普通商品 住房用地占70% ◆ ◆ ◆ ◆ 单独出让，商品房项目中配建 限价房：新出让，限房价，竞地价，竞配建 廉租房/经适房：原则无偿划拨，新增或存量 棚改房：原地改造，少量异地安置
◆ 公租房：多元化，企业、集体用地
商品房市场：下半年量增价跌！
全国房地产开发企业完成土地购置面积年度走势