其他税种税务筹划案例 税务筹划第三版 教学课件
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拟与B 实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提 供，建成后按比例分房。对B 实业公司来说，分得的办公 楼不含土地增值税，会降低购置成本。对A 房地产开发公 司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大 量税负
例：假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发， 为取得土地使用权而支付金额300 万元，房地产开发 成本为500 万元。
例：如某套精装修的房产总售价为100 万元，在签订销售 合同时分别签订房屋出售合同80 万元及装修合同20 万元， 假设准予扣除项目总额为60 万元。
四、利用税收优惠政策 税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没
有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税 人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分 别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额 的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
例如：某房地产开发企业，2008 年商品房销售收入为 1．5 亿元，其中普通住宅的销售额为1 亿元，豪华住宅 的销售额为5000 万元。税法规定的可扣除项目金额为 1．1 亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000 万元， 豪华住宅的可扣除项目金额为3000 万元。根
方案一：普通住宅和豪华住宅不分开核算。 增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36% 应纳税额＝（15000－11000）×30%＝1200 万元。
（二）利用代收费用并入房价减少税基 税法规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发
企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价 中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入 计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作 为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而 是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 相应的，在计算ห้องสมุดไป่ตู้除项目金额时，代收费用就不得在收入 中扣除。 (注：将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没 有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。)
例如，某房地产开发企业出售楼房．售价5 000 万元。准 予扣除项目金额为3000 万元，代收费用500 万元。
（三）将销售与装修分开核算
在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修 和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、 维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可 以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控 制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负 担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需 要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税 率。
如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝利息费用 ＋（300＋500）×5%＝利息费用＋40（万元）；
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊， 或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝ （300＋500）×10%＝80（万元）。
对于该企业来说，如果预计利息费用高于40 万元， 企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并 取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用， 从而增加扣除项目金额；反之同理。
（增加可扣除项目金额的途径很多，但是在增加房地产开发费用时， 应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超 过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而 各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意。）
金50 万元
方案三：如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大 大减轻税负。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000 万元，要使增值率为
20%，则销售收入从（a－8000）÷8000×100%＝20%中可 求出，a＝9600 万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税 为650 万元，节省税金600 万元，考虑减少的400万元收 入后仍可节省200 万元税金。
土地增值税税务筹划
土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率 特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。
一、开发方式的纳税筹划
（一）合作建房
税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后
转让的，应征收土地增值税。
例：假如A 房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金 额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣 除项目金额从（10000－b）÷b×100%＝20%等式中可计算 出，b＝8333 万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650 万 元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支 出333 万元，税额却比不分开核算少缴纳550 万元，比分 开核算少缴纳600 万元。净收益分别增加217 万元（550 万元－333 万元）和267 万元（600 万元－333 万元）。
方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值 率，使其超过了20%，则：
普通住宅：增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%； 应纳税额＝（10000－8000）×30%=600 万元； 豪华住宅：增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%； 应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650 万元。 两者合计为1250 万元，此时分开核算比不分开核算多支出税
例：假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发， 为取得土地使用权而支付金额300 万元，房地产开发 成本为500 万元。
例：如某套精装修的房产总售价为100 万元，在签订销售 合同时分别签订房屋出售合同80 万元及装修合同20 万元， 假设准予扣除项目总额为60 万元。
四、利用税收优惠政策 税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没
有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税 人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分 别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额 的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
例如：某房地产开发企业，2008 年商品房销售收入为 1．5 亿元，其中普通住宅的销售额为1 亿元，豪华住宅 的销售额为5000 万元。税法规定的可扣除项目金额为 1．1 亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000 万元， 豪华住宅的可扣除项目金额为3000 万元。根
方案一：普通住宅和豪华住宅不分开核算。 增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36% 应纳税额＝（15000－11000）×30%＝1200 万元。
（二）利用代收费用并入房价减少税基 税法规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发
企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价 中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入 计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作 为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而 是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 相应的，在计算ห้องสมุดไป่ตู้除项目金额时，代收费用就不得在收入 中扣除。 (注：将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没 有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。)
例如，某房地产开发企业出售楼房．售价5 000 万元。准 予扣除项目金额为3000 万元，代收费用500 万元。
（三）将销售与装修分开核算
在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修 和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、 维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可 以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控 制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负 担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需 要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税 率。
如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝利息费用 ＋（300＋500）×5%＝利息费用＋40（万元）；
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊， 或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝ （300＋500）×10%＝80（万元）。
对于该企业来说，如果预计利息费用高于40 万元， 企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并 取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用， 从而增加扣除项目金额；反之同理。
（增加可扣除项目金额的途径很多，但是在增加房地产开发费用时， 应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超 过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而 各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意。）
金50 万元
方案三：如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大 大减轻税负。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000 万元，要使增值率为
20%，则销售收入从（a－8000）÷8000×100%＝20%中可 求出，a＝9600 万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税 为650 万元，节省税金600 万元，考虑减少的400万元收 入后仍可节省200 万元税金。
土地增值税税务筹划
土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率 特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。
一、开发方式的纳税筹划
（一）合作建房
税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后
转让的，应征收土地增值税。
例：假如A 房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金 额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣 除项目金额从（10000－b）÷b×100%＝20%等式中可计算 出，b＝8333 万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650 万 元土地增值税，可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支 出333 万元，税额却比不分开核算少缴纳550 万元，比分 开核算少缴纳600 万元。净收益分别增加217 万元（550 万元－333 万元）和267 万元（600 万元－333 万元）。
方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值 率，使其超过了20%，则：
普通住宅：增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%； 应纳税额＝（10000－8000）×30%=600 万元； 豪华住宅：增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%； 应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650 万元。 两者合计为1250 万元，此时分开核算比不分开核算多支出税