吉安商业市场调查报告

集中商业/底商）有8个。经分析，这些物业属于零散性的商业物业，单个物业 很难做定位，同时由于城建规划的不足，未来将会出现较多这样的空置物业；
5. 由于商业业态的局限性，商业物业升值缓慢。以豪德·戴维斯酒店下面的
底商为例（青原区主干道，根据豪德银座电子数码城销售员透露），出售时价 格1万多元，现价值为2万多点；
应量有限且价格较高），吸引了具有一定的资金和投资意向的客户。但由于 投资经验的不足和商业项目运营能力的欠缺，将会逐渐的导致一些商业项目 烂尾（开发商圈钱意图过于明显），因此未来青原区商业项目在竞争加剧的 同时，投资者和市场将更加趋向理性；
4. 通过对青原区主要商业项目的综合分析，售后包租为通行的销售模式，
价格体系
售后包租 虚拟租金
回报
8000-5.5万/㎡
售后承租 实际租金
回报
8000-1.5万/㎡
面积配比
销售动态
15-120㎡Fra Baidu bibliotek
2.25日首次开盘，共推出 117套商铺，销售率达90 以上。目前正在举行三层
认筹；
13-70㎡ 目前剩余36套尾铺，散售。
盛唐广场
1万㎡
一站式 4 购物中
心
目前正推售公寓和底商产 品，公寓均价4200左右，
底商一层1.9万，二层 5600元；购物中心已启动 招商，据销售透露将于今
年下半年开始销售；
金鑫 未来港
万象广场
全品类 22万㎡ 5 家居建
材航母
超市 2.3 5 餐饮/影
院
开发商自持 一部分，其 余分割销售
目前处于前期推广阶段， 据销售介绍该项目将于本
年中旬开盘；
写字楼均价 8300元
商业部分为开发商自持
供应将集中在河东滨江新区内，购买/投资热点将向该区域内集中；
5. 由于政策的优越性，青原区吸引了福建（盛唐华都）、北京（理想城）、
湖北（金鑫未来港）和香港（豪德）的开发商投资开发商业项目，其开发理念和 规模相比本地开发商更具优势。同时由于青原区商业氛围薄弱，业态低端等因素， 因此具有较大的投资机会点；
/货车和摩托车类；人流5分钟内为6-8人次（有部分为旅客/前往工商银行办理 业务）；
2. 由于路网因素，项目距井冈山大学路程为20分钟左右，基本上无学生
通行；
3. 通过打的车程计算，从吉州区人民广场到项目地约为8-10分钟；
启示：由于项目的延展性较差，学生群体对本项目定位支撑作用非常小；
青原区商业网点概况
外围（正气路55-60）；26家店面中有1家招租，一家转让；
3. 人均消费情况为餐饮10-25元/零售（特产）5-60元/网吧4元一小时/住
宿60-130元；
4. 站前广场商业形成了明显的“阴阳街”格局，靠项目这边人流/车流明显
低于对面的商业，并且人流及车流均自发从项目对面的商业区通过；
5. 经选点目测计算（中午13时/下午17时），5分钟内车流进入/停放火车
青原区商业概况小结
受历史特定因素影响，青原区商业氛围薄弱/业态低端，主要特征为：
1. 吉安火车站建成及贸易广场投入运营后，使青原区步入快速发展阶段。
而早期人口构成为原住居民和贸易广场商户，也得益于这两方面的带动，酒店 休闲和土特产零售类业态发展迅速；
2. 早期由于区域内没有统一的城市功能规划，导致商业业态全部为自发形
代表性楼盘
住宅：康居·外滩/上 江界/理想城； 公寓·写字楼：盛唐华 都/豪德星城； 商业：万商汇/豪德星 城； 主要大盘：万商汇/金 鑫·未来港/理想城/盛 唐华都； 区域内住宅产品交易 均价：4334元；
数据来源：市调/吉安 房产交易网；
主要商业楼盘销售情况
盛唐华都
写字楼/公寓：5800； 底商：19000元（尾铺）； 集中商业于年底左右开始 分割销售；
6. 前日站前广场新开张餐饮店和台球/小型KTV一家，经过三个时段分别调
查，基本上没有客户消费；
7. 站前广场候车人员多为年轻人及家庭和组团型务工人员，多滞留于进站
口前的花带旁。
启示：旅客消费力有限，属于补充类偶得型客户；
项目周边人流/车辆统计（选点定时测算）
1. 中午13时/下午17时测算统计，5分钟内车流数18辆，其中一半为工程
根据青原区商业特 征，通过结合市场调研 的形式梳理了三个相对 集中的商业网点，分别 为：
1. 火车站网点。
主要业种为土特产、餐 饮酒店及国光超市构成 （注：国光超市70%客 群年龄为18-45岁）；
2. 贸易广场网点。
主要业种构成为贸易广 场/酒店/家居建材等；
3. 区政府网点。
主要业种构成为万商汇/ 行政服务类商户等；
30
30
20
火车站
底商/室内商 业
餐饮酒店/土特产/休闲
65
70
75
天玉山路
底商
餐饮/酒店/零售
55
40
20
均值 45
转售情况
60
40
50
27
一楼：19000元/
26
㎡ 二楼：5600元/
㎡
70
35
火车站及项目周边消费情况
站前广场（数据采集自项目对面物业）
1. 站前广场业态构成为餐饮/酒店/零售/土特产。 2. 其中一楼租金水平为65-75元，越往车站越贵；二楼为20-25元；火车站
面积区间
现阶段推广主题
公摊
13-70
92折全城最低价
50%
综合点评
主要卖点
1.规模/定位效应；
2.吉安市重点项目；
3.招商带动；
4.面积/价格促进；
该项目已经全部开业，人流稀少商业氛围薄弱。现经营
商家第一年免租，只需缴纳5000-10000元押金和每平米
10-15元物管费便可进驻，合同签订3年。商场整体空置率
万商汇
地段 赣江大道中段
总体规模 总量为6万㎡，分AB两座，商铺共计2800间/套
业态定位 义乌小商品城模式（目前商场内业态混乱）；
销售现状 价格体系 项目信息
前三年包租，租金从总价中扣除，扣除后相当于销售价格 的7折。目前剩余35套尾铺散售，折扣优惠较大；
实际成交价格：一层1.3-2.2万；二层1.1-1.4万；三层 7000-9000,；四层5000-7000；
参考性楼盘小结
1. 通过参考比较，青原区商业项目主要以市场类商业业态定位为主，并普
遍采用售后包租的销售模式；
2. 青原区大型商业项目主要集中在区政府片区，由于开发地块面积较大/
宗地指标限制，一至三年内商业（涵写字楼/底商/公寓）供应量保守估计在 50万㎡以上；
3. 从严格意义上来说，青原区商业投资驱动点为价格（吉州区商业项目供
3. 参考性楼盘概况
➢ 吉安楼盘分布 ➢ 参考性楼盘特征分析 ➢ 小结
吉安商业楼盘分布
新世界广场 天都公馆 万象广场
曼哈顿广场
新华大厦
豪德星城 银座
盛唐广场
金鑫·未来港
万商汇
理想城
参考性楼盘特征分析
项目名称
豪德鑫城·银 座
万商汇
商业体 层 量数
定位
10092 ㎡
5
数码港
6万㎡
4
小商品 服装城
销售模式
成的原生态业态，商户经营意识薄弱，商业发展缓慢。同时由于区域内结构性 问题和历史因素，并未受到城市化发展带来的商业冲击和革新；
3. 2013年青原区常住人口为8.6万，但主要街道行人较少，相反车流（含
摩托车流）较大（根据观察，公交车乘坐率为30%左右），从中凸显区域居民 多以工作为出行导向；
4. 由于区域内业态的局限性，主要道路上空置/推后建设的商业项目（含
2. 青原区商业概况
➢ 片区内商业业态及租金情况 ➢ 火车站及项目周边消费情况 ➢ 青原区商业网点概况 ➢ 小结
片区内商业业态及租金情况
文 天
祥
大
道
青
天正
玉
原
山
路
气
坪
田大 路
路
道 贸易广场
公
略
路
道路/网点
物业类型
商业业态
青原大道
底商/ 室内商 55%家居建材/30%酒店
业
10%汽车4S/5%其他
吉安项目市调报告
衷越 2014·3·12
目录
1· 青原区房地产市场概况 2· 青原区商业概况 3· 参考性楼盘概况 4· 项目的几个思考点 5· 总结
1. 青原区房地产市场概况
➢ 市场概况 ➢ 主要商业楼盘销售情况 ➢ 青原区房地产市场小结
在售楼盘分布
青原区在售/待 售楼盘24个，产品结 构为75%为住宅， 5%为公寓写字楼， 20%为商业。各楼盘 主要集中在区政府片 区/青原大道沿线和规 划滨江新区内；
金鑫·未来港
纯商业项目，总量22万 ㎡，规划为家居建材购 物中心，下半年开盘；
理想城
住宅：4200 商业：规划数码城/电子 交易市场。暂未销售；
青原区房地产市场小结
青原区自2001年正式挂牌成立为县级行政区，经过十余年发展，区域内已 经成为吉安副市级商业区。根据吉安市2010-2020年规划纲要，青原区河东片区 将打造成集居住、商业、休闲和金融于一体活力新区，同时将青原区东向沿江带 规划为吉安市“一江两岸”的滨江新区。截止2013年底，区域内常驻人口为8.6 万，GDP为56.8亿元，同比增长15.8%，政策、资源及交通相对的完善和丰富， 有力支撑了房地产行业发展；
站为12辆（涵公交车），其中有1-2为社会车辆停放，其余为客流接送车辆； 1）. 5分钟内进出（各）站人员为60-90人次（涵公交车输送），进站人
员五分钟内具有消费意向的约有1人； 2）. 经于特产店及木桶饭店老板闲聊得知，生意较好的时间段为上午11
时左右和下午4-6时及晚上8-11时。多为偶得客户，针对性消费强（吃饭/零 食）；一致认为租金较高生意比较难做，平均1-2年的开店周期；
豪德星城·银座
地段 青原区贸易广场旁
总体规模 总建面4万㎡，其中商业五层，建面1万㎡，商铺354套
业态定位 4C电子数码城（将引进餐饮作为补充类业态）；
销售现状
五年包租，前三年回报率为6，予总价中扣除。2.25日首期 一二层开盘，销售率达90%，二期三四五层正在认筹；
价格体系
实际成交价格：一层4万-4.9万；二层2万；三层1.3万；四 层1.1万；五层9000； 写字楼/公寓6000；
金鑫·未来港
地段 青原大道和赣江大道交汇处 总体规模 22万㎡ 业态定位 全品类家居建材大卖场
销售现状 目前正处于蓄客阶段，蓄客手法为银行验资的形式；
价格体系 项目信息
开盘日期 今年中旬
现阶段推广主题
吉安首家高端家居 MALL
公摊
综合点评
该项目为吉安市重点招商引资项目，体量巨大。开发商 来自湖北武汉，具有一定的资金实力。经了解，开发商将 自持约2-3万㎡优质铺位，其余全部销售；
达60%，消费群体以中青年为主。
该项目具有一定的地段优势，但由于周边人口少/定位低
端商品，故经营户经营困难，通过店铺装修和聊天得知，
第二年将收取50-120元租金，因此很多商户正考虑撤场；
该项目采用售后承租的销售模式，前三年物业使用权归
开发商所有，租金收益从总价中抵扣，实际合同价相当于
销售价格的7折。客户结构多为初次投资/县级群体；
文天祥大道 底商/室内商业
75%餐饮酒店休闲 25%零售
正气路
底商
建材/汽摩配/土特产
贸易广场 坪田路
独栋 底商
衣食住行类商品 家居建材/汽车美容
前段 30
75 30 55-70 30
租金水平 中段 后段 50-70 30
60
40
45-60 40-60
25
30-50 35-50
25
公略路
底商
家居建材类
1. 截止2014年3月10日，本年度青原区住宅实际销售套数944套，占吉州
区成交量的44.1%，成交均价4292元，为吉州区的77.5%；
2. 支撑青原区房地产市场发展的主要因素为1）土地价格较低；2）政府政
策及规划导向；3）青原区经过十余年发展，由当初的乡下面貌演变成了城市新 区，具备了经济、人口、交通条件和一定的配套资源；
豪德星城·银座
写字楼/公寓：6000； 商铺：2.25日首次开盘，推出一 二层共115套。其中一层售价4·3 万-5·3万元；二层售价2.1万-2.8 万元； 现剩余少量尾铺，二期接受内部 认购，5月份左右开盘；
万商汇小商品城
住宅（幸福365）： 4280 商业：整体均价9000 注：已进入清盘阶段
3. 青原区销售价格（含住宅、商业）均比吉州区低20-45%，商用物业差
距相对更大，最高达到45%。主要因素为相比吉州区配套及远期价值提升和流动 人口少及商业不够繁荣等。由此直接导致营销、价格及客户构成的差异，据了解， 青原区主要为吉安县级客户构成，关注点为价格和优惠；
4. 从青原区土地存量结构和吉安市公共资源网信息披露，未来青原区土地
项目信息
面积区间 15-120㎡
现阶段推广主题 豪德会会员招募
公摊 30%
综合点评
主要卖点：
1.地段优越；
2.贸易广场的影响带动；
3.吉安首家电子类专业市场； 4.宣称肯德基将进驻；
5.面积小总价低促进了销售；
该项目地段相对优越，为青原区在售价格最高的项目。 通过调研分析，该项目宣称将引进国内知名数码运营商和 知名餐饮品牌等，实为制造噱头推动销售。