第八章 土地增值税法

第八章土地增值税法
◆本章考情分析
本章在注册会计师税法考试中属于小税种中的重点章节。

近三年在试卷中分值有所上升，除选择题、判断题之外，2006年税法考试综合题中、2007年和2008年税法考试
计算题中均涉及本章容。

本章在近三年的税法考试中平均分值为6分，题量一般为3题左右。

本章在2009年《考试大纲》中，能力等级1-3级均涉及，考试中单选题、多选题、计算题、综合题都有可能出现，预计在2009年《税法》科目考试中本章5分左右。

◆本章容:8节
第一节土地增值税基本原理
第二节纳税义务人
第三节征税围★
第四节税率★
第五节应税收入与扣除项目★★
第六节应纳税额的计算★★
第七节税收优惠
第八节征收管理★
第一节土地增值税基本原理
一、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

二、我国土地增值税的特点
（一）以转让房地产的增值额为计税依据
（二）征税面比较广
（三）实行超率累进税率
（四）实行按次征收
第二节纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。

A.学校
B.税务机关
C.外籍个人
D.国有企业
[答疑编号911080101]
【答案】ABCD
第三节征税围
一、土地增值税的征税围常以三个标准来判定：
标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。

按照《中华人民国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。

国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。

集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

1.土地增值税的征税围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

2.土地增值税的征税围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

（出租）
标准之三：转让房地产是否取得收入。

土地增值税的征税围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：
A.房产所有人将房产赠与直系亲属
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产
D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产
[答疑编号911080102]
【答案】ABD
【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。

【例题·多选题】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。

A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.对国有企业进行评估增值的房产
D.因为国家建设需要而被政府征用的房产
[答疑编号911080103]
【答案】CD
第四节税率
增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数
1 50%以下（含50%）30% 0
2 超过50%～100%（含100%）40% 5%
3 超过100%～200%（含200%）50% 15%
4 200%以上60% 35%
【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
[答疑编号911080104]
【答案】A
【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

第五节应税收入与扣除项目
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
转让项目的性质扣除项目
（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目
（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金。

一、应税收入二、确定增值额的扣除项目
（一）对于新建房地产转让，可扣除：
1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本
3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以
这里的利息注意两点：
①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

②不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以
4.与转让房地产有关的税金
房地产开发企业：资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营
业税）
非房地产开发企业：资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。

【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。

A.营业税、印花税
B.房产税、城市维护建设税
C.营业税、城市维护建设税
D.印花税、城市维护建设税
[答疑编号911080201]
【答案】C
5.财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。

计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。

A.1500万元
B.2000万元
C.2500万元
D.3000万元
[答疑编号911080202]
【答案】D
【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）
（二）对于存量房地产转让，可扣除：
1.房屋及建筑物的评估价格。

旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金。

【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。

2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。

办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。

A.400万元
B.1485万元
C.1490万元
D.200万元
[答疑编号911080203]
【答案】B
【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付
的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。

增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）
第六节应纳税额的计算
一、增值额（计税依据）
土地增值额＝转让收入-扣除项目金额
在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

4.旧房及房地产的转让。

二、应纳税额计算
应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题·单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。

该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。

A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
[答疑编号911080301]
【答案】B
【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：
计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；
计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；
计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；
应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。

第七节税收优惠
一、建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。

二、国家征用收回的房地产的税收优惠
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

三、个人转让房地产的税收优惠
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：
（1）居住满5年或5年以上的，免征；
（2）居住满3年未满5年的，减半征税；
（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

【例题·多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税
B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税
[答疑编号911080302]
【答案】BD
第八节征收管理
一、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日二、房地产开发企业土地增值税清算
（一）土地增值税的清算单位
（二）土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。

【例题·多选题】（2008年）下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。

A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的
[答疑编号911080303]
【答案】ABC
【解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（四）土地增值税的扣除项目
1.房地产开发企业办理土地增值税清算时与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及《实施细则》第七条的规定执行。

除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定。

3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（八）清算后再转让房地产的处理:
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
【例题·单选题】（2007年）对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。

A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%
[答疑编号911080304]
【答案】A
【例题·计算题】（2007年）某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：
（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；
（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；
（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。

其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。

要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
（1）计算公司应缴纳的房产税；
（2）计算公司应缴纳的营业税：
（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
（7）计算公司应缴纳的土地增值税。

[答疑编号911080305]
【答案】
（1）外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税＝0
（2）应缴纳的营业税＝15000×5%+250×5%＝762.5（万元）
（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（万元）
（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝3000+480＝3480（万元）
（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%＝2298（万元）
（6）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝15000×5%＝750（万元）
（7）增值额＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（万元）
增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，适用30%的税率
应纳土地增值税＝4312×30%＝1293.60（万元）
本章把握的要点： 1.征税围
2.扣除项目
3.土地增值税应纳税额计算
4.房地产企业的清算。