深圳市地下空间利用策略研究

政策引导方向选择
1、政府主导建设骨干设施（地铁、共同沟、地下道路）， 市场参与网络完善；
2、完善法规及公共政策
日本：为地下空间利用修改民法,并颁布大深度利用法 蒙特利尔：地价政策直接影响市场开发热情
香港: 有弹性的商讨谈判制度及评估程序有助于弥补规划的不足
铜锣湾行人专用区计划
1960年代
1970年代
汇报结束
Thank You
精品工程国际领先
罗湖口岸 综合改造经验：
规划先行 与地铁建设同步，地
上地下一体化整治 政府强势介入，全程
督导。
获2006年城市土地学会 （简称ULI）的亚太区卓越
奖
重视规划
从2000年开始在国内率先编制 一系列专项规划
《深圳市城市规划标准与准则》率 先增设地下空间章节。 《 正在编制的《深圳市建筑与城市 设计标准与准则》将进一步深化完善 地下空间规划设计的技术规范。
深圳市地下空间利用策略研究
Planning of Shenzhen’s underground space resources
深圳土地资源约束以及轨道建设的契机，引发了市场对地下空间开 发的极大热情。 地下空间利用已受到政府与相关部门的高度重视，但目前仍处于摸 索起步阶段，迫切需要制定符合城市发展需求的地下空间利用战略方 针，为有计划有步骤推动地下空间快速发展作好第一步的准备。
投资大
策略二：抓住机遇，突出重点
重点开发
推进轨道站点腹地及中心区等重点地区的地下空间 建设，促进地上地下综合开发。
发展等级
综合功能区 混合功能区 简单功能区
发展强度 (万㎡/k㎡)
21～30 11～20 0～10
策略二：抓住机遇，突出重点
重点开发
单独编制地下空间利用规划。鼓励建设集交通、人防、商业等功能于一 体的地下空间网络。
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远景轨道形成
下 轨道网络骨干形成
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近期轨道建设
快速发展期
2005
2010
2020
2035
策略一：政策先行，技术准备
法规及政策
1、加快推进《深圳市城市地下空间利用管理办法》的制定工作 2、进一步研究制定相关配套法规： 3、建设地下空间管理信息平台
6、尽快制定：地下连通的管理实施细则
策略一：政策先行，技术准备
规划与研究
开展地下停车专项研究：
目前全市停车缺口巨大。新建停车位应实现地下化达90% （包括公共地下 停车及配建地下停车）
但地铁密集的中心城区应限制停车空间
潜力用地地下停车的需求分级
策略一：政策先行，技术准备
规划与研究
建议开展共同沟专项研究：
优质资源集中在 生态控制区以及低 密度建设区．大部 分建成区、特别是 城市中心地区的浅 层空间为建筑制约 区，利用难度大， 投资成本高。
轨道站点周边的 城市更新地区的资 源条件与利用价值 均较高。
浅层可提供4.11亿平方米的建 筑面积（按5米层高折算）， 其中优良资源率达５９％
深圳地下空间利用资源条件
第一次针对全市层面的地下空间研究和探索。
院内交流 城市规划六所
需要回答的三个问题：
1、判断形势——目前深圳地下空间发展的现状水平 2、摸清家底——深圳地下空间资源条件 3、多方探讨——制定适合现阶段的管理策略
深圳地下空间利用现状
总量较大：全市地下建筑面积约920万M2 ，人防设施约占35％；
功能单一：主要分为三大类，停车等配建设施（约占70％）、公共交通设施（约
城市道路、绿化带、公园、广场下部空间应在规划指导下建设，以 安排市政管廊、地铁、地下人行过街道、地下公交场站、地下公共 车库等功能为主。
策略三：多方试点，稳步推进
开展多种尝试
开展多种形式、多种类型的地下空间利用试点工作，通过试 点推进技术研究、法规制定工作并积累经验，为更有效地提 高深圳地下空间利用做较为充分的准备，避免仓促突进
2005
轨
道
远
景
网
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成熟期
基
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建
成
快速发展期
后30年
2035
日本地下街建设发展趋势
整体品质有待提高
根据公众评价，地下公共设施的连通性、识别性及舒适度有待提高， 一些单建的地下商业设施人气不足。
很困难 25%
很容易 12%
不太困难 25%
不太容易 38%
寻找出入口的难易程度
地下通道 46%
无所谓, 7%
深圳的选择：多方政策探讨尝试，积极地规范 和引导市场开发。
规划目标
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近中期（到2020年）：为缓解城市交 通矛盾，在局部交通量较大的地段将快 速车道下地。
北环路（10.8km)、滨河路(12.8km)、 深南路(1.9km)中心区段局部下沉
远期（2020－2035年）：结合城市形 态特征，鼓励地上、地下相结合的立体 道路交通体系建设。
西部通道深圳侧接线地下隧道 造价21亿元 5亿元/公里
光明新城
机场后方区域
龙华枢纽地区
前海-宝安中心区
华强北区域 福田中心区 罗湖中心区
策略二：抓住机遇，突出重点
对优质资源审慎、有保护地利用
生态控制线内（包括生态绿地、水域）等地下资源可适当用于市政 公用设施，如地下水库、雨水储留、污水处理设施、垃圾处理设施、 电站、轨道车辆段、人防设施等，不得进行商业开发。
好是地下空间快速发展期。
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评估结论 次浅层（-10m~~30m）
资源储量丰 富，西部沿江 地区、东部龙 岗中心城周边 地质条件相对 较差，特区内 福田南山资源 条件相对优质
次浅层地下空间可提供9.1亿平方 米的建筑面积（按5米层高折算）
深圳地下空间利用资源条件
评估结论 慎建区
主要包括 龙岗区的一些 浅层慎地建质区断裂带区 次浅层域慎和建开填区发海前区需域。 要做详细的工 程可行性分析， 经过周密的技 术处理，再进 行地下开发建 设。
企业申请开发地下空间（可 能跨越业主用地红线及市政 道路绿化带下方）
既有地面建 筑
地 铁 站
地面建筑业主 地下空间使用 权范围
策略一：政策先行，技术准备
法规及政策
4、编制重点地区地下空间规划与重要地铁车站周边城市设计， 指导地上地下综合开发。
5、进一步完善地下空间规划的技术规范与标准，指导一般地区 的规划建设。
专项
相关规划
地下空间 规划
《深圳经济特区城市地下空间利用 发展规划》（2000）
《深圳市中心区城市设计及地下空 间规划》（2000）
人防规划
《深圳市人防发展总体规划》 （2000）
《人防发展分区规划——宝安、龙 岗、南山、盐田、罗湖》
《深圳市中心区人防建设规划》
轨道交通 规划
《深圳市轨道交通近中期规划策略 研究及详细规划》（2005）
现在
香港:有弹性的商讨谈判制度，规划同步 蒙特利尔:1元地租的鼓励政策，靠契约和评估机制协调开发,初期无规划。
政策引导方向选择
北京：
重视研究： 开展17项地下空间专题研究； 政府主导：市场开发的政策门槛难以突破，公共领域不鼓励市场开发。
上海：
政策先行：2006年9月颁布《上海市城市地下空间建设用地审批和房地 产登记试行规定》。 联合管理：地下空间联席会议，市长挂帅人防办牵头，多家部门配合。
缺乏相关政策，协调各部门关系，以及调动投资者的 积极性。
近中期（到2020年）：在城市中心区新建道路、地铁、 地下街、地下综合体等设施时，考虑同步建设共同沟； 制定关于城市共同沟建设的相关法律，
远期（到2035年）：积极鼓励新建地区全面开展共同 沟建设。
策略一：政策先行，技术准备
规划与研究
开展地下道路专项研究：
20％）、商业、娱乐等设施（约占10％）；
分布集中：90%以上在特区内，特区外不足10%。 浅层利用：主要集中在０到－１５米；
盐田区
宝安区 龙岗区0%
6%
3%
罗湖区 20%
南山区
17%
福田区 54%
地下空间开发起步晚，速度快，与城市建设结合紧密
没有经历以人防为主的阶段，一开始就与城市建设紧密结合。 地下空间开发一般持续30-40年才能形成一定规模，地铁的全面建设期正
具体如：地下车库、共同沟、地下变配电站、 地下垃圾处理设施、雨水储备设施、 社区活动设施等。
从操作模式上，注重上述内容之间的综合，并尝试开拓多种 投融资渠道，吸纳民间资本参与地下开发。
只是地下空间探索的起点，需要相关工作 的持续深化……
《深圳市地下空间利用管理办法》 《深圳市标准与准则》中地下空间内容 《深圳市城市总体规划》中地下空间专项研究 《福田区公共绿地地下空间综合利用研究》 《宝安中心区地下空间综合利用规划》 轨道站点地上地下结合地城市设计 ……
《深圳市地铁一期工程沿线各站点 地上地下空间城市设计》（部分车站） （2000）
机遇与挑战
有利条件：
轨道交通的建设机遇，有利于带动地下空间的综合开发及市 场积极性。
深圳已步入城市更新阶段，集约化的土地利用方式给地下空 间开发注入了新的活力。
不利因素：
多头建设、多头管理，“双轨制”管理，未形成有机的地下 空间管理机制。 开发依据准备不足。包括相关的法律、政策、规范、规划、
人行天桥 47%
市民对天桥与地下通道的选择
深圳
广州
日本
开发及投融资模式的探索
地下空间使用权挂牌出让试点 车公庙绿地下地下空间开发
地铁科学馆站周边地下开发
地铁1号线站点周边多个开发案例，政府与企 业主导建设的设施各占一半，已建成地下商业 设施约15万平方米；
企业开发以道路、广场及绿地下方空间为主． 开发积极性主要得于地铁带动及三分之一地价 的优惠政策；
研究等有待建立和逐步完善。 地下空间利用规划滞后，地上地下同步建设缺少依据。 未建立地下空间管理信息平台，现状勘测工作困难重重。
深圳地下空间利用资源条件
评估要素
V总 V道路＋V绿地＋V水体＋ ＋V其他
自然地质条件 建设用地条件
深圳地下空间利用资源条件
评估结论 浅层（-10m以上）
资源条件与开发 价值空间上错位。