中高档小区的规划设计

中高档小区规划设计初探

——以恒大绿洲和恒大名都为例

本文以恒大名都和恒大绿洲为例，通过对两个住宅规划设计特征的对比分析展现其优势及突出的问题，探讨适宜的解决途径

居住小区是城市居民生活的重要环境，是城市的基本组成部分。随着生活水平的提高和对改善居住环境的突出要求，业主对小区的建设水平要求越来越高。规划设计是小区建设的最先环节，深刻影响着小区的总体建设水平，因此住宅小区居住环境的优劣，首先取决于规划设计方案的优劣。近年来，西安市相继建成了一批具有西安特色、绿色宜居、具有代表性的居住小区，极大地改善了人居环境，推动了建设可持续发展城市的进程。但在小区规划设计方面容易被忽视的一些问题也随着时间的推移和理念的创新而彰显出来，例如社区功能欠缺、居住组团布局不合理、环境维护不到位、服务性设施缺乏、居住环境存在安全隐患等。下面以恒大名都和恒大绿洲为例来说明

一、个案基本情况简介

图一恒大名都图二恒大绿洲

（一）恒大名都基本情况简介

恒大名都东临酒十路，南邻矿山路，北邻北二环延伸线，距东二环仅1200米，交通便利。恒大名都项目总占地117亩，总建筑面积31万平方米，共31幢住宅，分两期开发。恒大名都一期有24栋18层的高层，面积区间从60平方米到180平方米，主力户型为80多平方米的两房和100平方米左右的三房。

恒大名都小区园林景观由美国奥斯本环境艺术有限公司设计，体现出尊贵不凡的欧式宫廷风格，在40000平方米的法国皇家园林景观中，有2700平方米开阔湖面，多处法式平台、喷泉、跌水，以及沿湖而生的植被，让人多方位领略湖岸景色。

恒大名都位于酒十路与矿山路十字西北角，占地面积117.8979亩，总建面31平米，小区绿化面积高达40000平米。绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约2597户，一期规划1716户。

（二）恒大绿洲的基本情况简介

恒大绿洲项目位于西安唯一的城市内河浐河的西岸,拥有1000米一线水岸景观，东与拥有万亩果林的著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔，半坡遗址，占据灞新区门户。恒大绿洲项目周边市政绿地面积超过20万平米，流水水面超过10万平方米，原生态自然环境优越。

本案距市中心--钟楼的直线距离仅8公里，且有规划中的地铁线经过，交通便利快捷。

恒大绿洲项目规划总建筑面积近60万平方米，完整的拥有河、林、岸等现代都市极度稀缺的原生态自然景观，四周空旷，空气流动性强，氧离子浓度高，清新湿润，形成巨大的天然氧吧。恒大绿洲小区配有大型商业、运动中心，布局上综合考虑了整体性、系统性和可持续性，形成集居住、观景、商业、教育、文化娱乐等功能于一体的“西北第一水城”。

恒大绿洲位于咸宁东路和浐河交汇处西北角，占地面积约390亩，总建面约68万平米，小区绿化面积1000000平米，绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约4410户，一期规划1298户。

二、小区规划设计初探

（一）规划结构

居住区规划结构，主要是指规划用地的结构，也就是在一定的组织思想指导下的用地之间的关系，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地等相互关系而采取的组织形式。居住区规划结构在整体上把握居住区的规划，从宏观上控制居住区结构。居住区内部的规划结构主要由两方面因素决定：一是内部的道路系统，它直接划分和联系内部的用地关系；二是公建设施的配置，公建的规模、齐全程度和分级层次直接决定了居住区的规划结构。

首先，居住区道路是城市道路的延续，是居住空间和环境的一部分，它既是交通空间，又是生活空间，居住区道路是居住区环境设计的重要组成部分。恒大名都在内部道路的规划上小区道路交通布置总体上较为合理，道路宽窄、交叉口数量适宜，分别设有地上、地下车库。但由于小区道路交叉口处路缘石半径较小，建筑物又普遍靠前，行车视距不开阔，较易发生交通事故。人车分流不明显，同样留下安全隐患。整个道路系统感觉拥挤，不是很开阔。而恒大绿洲在道路的规划上显得有条不紊，道路较宽，各组团内道路仅供业主观景、休憩之用，机动车辆不得进入，人车严格分流的交通组织体系，既形成了顺畅的车行流线，又为业主预留了尽可能多的生活空间，有效提升了业主的居住安全度和社区的品质感，而且恒大绿洲在景点小路的设计上线条曲折自然，配以植物点缀，给人以幽静深远的感觉，形成了良好的自然风光。两小区均注重细节，避免了道路转角处常见的直角弯，降低了行人意外受伤的可能性。

其次，小区配置的商业、文化、体育和医疗等公共服务设施要具有经济性和合理的服务半径。居住区环境设施小品是居民室外活动比不可少的内容，它们对居住区环境和满足居民的精神生活起着十分重要的作用。恒大名都和恒大绿洲在小区的公共服务设施的建设上都有合理的规划和设计，配有会所、游泳馆、医疗站、幼儿园等众多配套设施以满足业主日常生活的需要。在地形上较多地采用微地形、坡地等因地制宜的设计手法，布置休闲坐椅和漫步甬道以及亭子，从而增加景观的观赏性和业主的参与度。恒大名都在物业管理方面不是很到位，有垃圾成堆的情况发生，这也是小区在规划时欠考虑的卫生问题，这也是需要改进的方面。恒大绿洲在小区小空间的处理上很有人性化，四周植物花坛维合式，中间铺装空间可供小孩玩耍和大人运动，同时还有专门的沙滩和游乐场供小孩嬉戏，这样的规划设计体现了以人为本，为业主深切关怀的态度。两者在公园广场上的设计也各具特色，同时为业主的休闲和放松提供了便利和保障。

恒大名都和恒大绿洲的结构规划都具有很高的科学性，但仍需注重使用过程的维护，以便真正的服务于小区居民，提供更适合人居的公共环境。

（二）高中品位住宅小区的规划设计

高水平规划设计，是提高小区品位和受消费者欢迎的前提。很多在市场畅销的优秀小区，都通过深入的市场调查，项目调研，准确定位，然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计，从多个方案中择优，从几个方案中优选其中的精华，集众优于一身，再反复研讨修改，

最后才拍板定案。任何规划方案，都不可能是十全十美的，只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程，才有可能出精品。大量实例表明，深入的市场调查，准确的市场定位，精明的策划，正确的决策，以及高水平的规划设计，是项目成功的最重要因素。

在规划指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以营造最佳居住环境、最好居住条件为中心，使小区规划达到企业目标功能、环境功能、社会功能的要求，建造出最适合人居住的达到以下目标的住区：

1、生态环境优秀的住区；

2、山水景观优美的住区；

3、功能质量优良的住区；

4、人居文化上乘的住区；

5、物质、精神可持续发展的住区。

为建设这类高品位住区，在规划设计上应逐步做到：

1、住区空间布局合理化、科学化。

一是从“以人为本”出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。一般应做到二三十年不落后，需要时可再改造、提高。住宅的套型和内部功能应从改革开放前经济水平较低时期主要解决“有房可住”的生存功能问题，向今后的实用型尤其是舒适型发展，发挥住宅及住区的发展功能、陶冶功能和享受功能。除解困型、安置型住宅和廉租住宅的套型面积较小、房室较少之外，舒适型住宅应是面积较大，房室较多，部分还可设书房、健身室等，使住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、保健）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求、休闲需求。当然，这一切都应在经济上可负担的条件下取得。

二是住区的功能区应布置得当，有丰富的层次，布局结构有特色。住区以居住为主体，但在教育医疗、文化娱乐、体育锻炼、交通出行、园林绿化……等功能区也要环绕居住中心，根据人的需要，合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例（密度）应控制在30％以下；绿化用地一般应超过35％，并尽可能扩大，如有的优秀住区已达到50％以上。绿地分布应按集中与分散相结合，便于居民就近使用的原则。科学地布置中心公园、分区中小公园、组团绿化、屋旁和路边绿化。中心公园应大小有度，除特大型住区外，住区内一般不宜建大型公园，而应着重搞好分区中小公园或主题公园和组团绿化。公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住户的干扰。

三是住宅群体的布置，应提高院落功能，增大交往空间。合理的组团围合式——院落、群落式可以丰富建筑空间环境，优化组团园林设计，方便居民交往和休憩、锻炼。也可以设计立体交往空间，在相邻的住宅楼（尤其是高层）之间及楼顶设计几个交往层。有的住区设计了三面连体住宅楼，在围合空间的第二层设露天绿化、活动平台（首层架空），也颇受居民欢迎。在山坡地段，为便于依山就势建房，增加建筑群体的梯度层次，可以适当设计一些排列式布置。但这种布局也应注意提高住宅群落功能，布置好住宅行列间的园林绿地和交往空间。

2、住区的建筑设计与环境的组合应凸显我国文化内涵，表现丰富的、有个性有特色的主题。