日本房地产泡沫的原因分析

日本房地产泡沫的原因分析
第一，是房地产业兼有的实体经济和虚拟经济特性。

实体经济是指物质的、精神的产品和服务的生产、流通等经济活动。

在经济运行中，“虚拟经济”是用于描述以票券方式持有权益并交易权益所形成的经济活动的概念。

第二，房地产具有消费和投资双重属性，是居民消费和投资的最主要的对象之一。

住房消费是居民消费支出的重要组成部分，作为一种具有良好保值和升值性的投资工具，房地产在居民持有资产组合中也占有绝对大的比重。

房地产与居民生活紧密相关，房地产市场波动会直接或间接影响居民持有资产价值，进而影响居民消费投资决策，从而对宏观经济造成影响。

房地产作为一种重要的资产形式，其价格的上升导致总财富的增加，消费者可以通过抵押贷款或者卖掉房子进行再融资，从而增大了当期的消费，这种实现的收益对个人消费产生积极的影响。

投资于房地产的人，只要房价上涨，就可以带来直接的收益，不论是出租还是再出手，都是一种直接可以获得财富收益的方式。

第三，房地产价格具有虚拟性。

一方面，日元具有升值潜力，导致境外游资以非长期持有为主，追求短期内迅速变现获得收益，大量的短期投机性资金涌入日本，其中很大一部分用于投资房地产市场，推高房地产价格的上升，刺激了房地产价格虚拟化和泡沫化；日元升值后，投资机会增多，更多的境外资金通过各种渠道进入日本市场，由于股票、房地产等市场流通性较强，将成为资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上升，从而具有明显的虚拟性。

另一方面，日元升值，导致进口产品价格下降，产品供给增加，带动国内一般消费品价格走低，导致居民收入水平提高，购买力增强，资金盈余增加。

多余的资金会大量进入投资领域，房地产就是一个主要市场，加上由于大量国际资本流入导致的房地产价格虚拟化，国内资本更加盲目地进入房地产领域。

第四，土地资源的稀缺性和垄断性，决定了房地产供给的有限性和信息不对称性，人们对房地产价值的预期存在着较多的不确定性因素，容易激发投机行为。

第五，是房地产产业链条较长，产业关联度较高，前向关联涵盖钢材、水泥、物流等行业，后向关联包括建筑、装饰装修、物业等行业，往往容易被作为经济发展的支柱产业，容易引发大量投资。

第六，是房地产业与金融业的捆绑型关系。

房地产业属于资金密集型产业，与金融业之间有着密切联系。

从信贷来看，日本房地产的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中，加大了日本银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。

从家庭和企业的负债规模来看，房地产泡沫膨胀导致企业和家庭负债率的不断提高和偿付能力的下降，这加大了金融系统面临的违约风险。

利率的自由化、金融业务的交叉、日元国际化以及外国金融机构的进入使得金融企业之间的竞争日趋激烈。

80年代后期银行等金融机构对“贷款人风险”估计不足，大量资金流向不动产等行业，以及助长以大企业为主的企业挪用运营资金炒作不动产和股票以及个人在金融领域的多空套利行为。