【小型综合体】中原西安高新六路-科技二路赛格项目前期报告106p
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地块梳理： 占地面积约：34.5亩 容积率：8.5-9.0 土地性质：商业用途 处于核心区外延板块 形状规则 临区域主道
符合中高端开发方向
区域解读
西高新代表了西安现代城市意象的标签
区位价值
数字西高新 现完成开发配套面积35平方 公里； 2006年在册企业实现营业收 入1379.97亿元； 每平方公里的营业收入达40 亿元； 累计注册企业达到8681户， 其中高新技术企业910多家； 成立各类外资企业797家， 其中世界500强企业40余家； 目前已有近40万就业人员， 每年就业人口增加5万。
百亿企业13家，过50亿企业19家，过10亿企业64家，过亿元企业达265家。 •2013年高新区营业收入达到8853亿元，总量位居全国114个国家级高新区第三位，外贸进出口达
到132.77亿美元，占到陕西全省的65%以上；2013年建成区每平方公里营业收入125.4亿元，税
收6.8亿元，工业用地每平方公里产值194.11亿元。
老城区
西高新
特点： •位置/规模：位于西安市南 郊科教文化区，现完成开发 配套面积35平方公里 •城市特点：“世界新西 安·西安新世界”—高新区官 方形象宣传 国际机构评价 •2002年12月，被联合国工 业发展组织评为六个“中国 最具活力的城市和地区”之 一。 •2010年10月，荣获年度亚 洲孵化器奖，成为中国大陆 地区第一个获得此项大奖的 孵化器。
区域解读
西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着 城市中心的职能。
区位价值
1991年3月经国务院首批 批准的国家级高新区，
老城区
2006年综合指标位于全国 53个高新区前5位，是西 安当前经济最为发达的区
西高新
域。
地位： •高新区形成电子信息、先进制造、生物医药和现代服务四大主导产业，收入占80%；营业收入过
赛格高新六路项目定位沟通
陕西中原前期咨询顾问部 XiAn.04.2014
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
我们对目标理解 本项目核心目标是以稳健开发为前提，保证现金流速度下项目土地价值、 城市价值最大化。
应从更高的层面来考虑我们项目承担的职责
• 此区域不属于传统商业区，是新 兴产业园区，以产业集群和产业 办公为主。
经开区
浐灞
约2公里
约2公里
二次 创业 CBD
钟楼 商圈
高新 约8公里
核心
商圈
小寨
商圈
约6公里
主城区
西高新
曲江
与高新区核心商圈直线距离约2公里； 距钟楼直线距离约8公里； 距高新二次创业CBD约2公里； 距小寨商圈约6公里；
项目本体价值解读—交通
1、项目本体价值及区域解读 2、西安市场环境分析 3、各物业市场机会分析 4、发展战略及各物业发展策略 5、项目定位方向 6、附件——服务团队成员介绍
第一章 项目本体价值及区域解读
项目本体价值解读—区位
项目位于高新核心区域外围，物理距离中度偏远，毗邻软件园，属于待开发 区域。
• 项目位于高新一期西南侧，科技 二路和高新六路交汇处西南角， 西邻丈八北路。
关键词举例： A、国家将西安高新区列为建设 世界一流科技园区试点，西安 被列为六个国家级科技园区之 一，不仅国家将因此而加大对 高新的政策倾斜，西安市也会 将更多的资源投入到高新区， 政策机遇给高新带来巨大变化。 B、西安市将授予高新区管委会 市级经济管理权限和社会事务 管理权限，高新区经济发展软 环境将更快改进。 C、首期投资70亿美元（总投资 200余亿美元）的三星芯片厂， 建国以来中西部最大规模的外 资企业，已于2013年正式投产。
北侧：科技二路
北侧：延长石油
东侧：高新六路
西侧：龙记·观澜山 （在建）
地块内侧:待拆建筑 （康鸿产业园）
南侧：秦煤实业集团
地上现状 水文状况
特殊物 地块形状
宗地现状 待拆迁建筑 地块内无水系 无 规整、方正
优势
两面临街 可建设用地利用率高 道路便捷 地块规整，易于开发
劣势 地点相对偏远，昭示性较弱
项目本体基本属性梳理——
西高新
区域价值
高新产业支撑 现代城市属性
主城区
历史遗址 商贸聚集地 旅游焦点
曲江
经开区
浐灞新区
复古唐文化 人文旅游区
未来发展重点 制造业为主
自然资源丰富
居住价值
生活配套完善 生活在历史中 档次高
基础设施落后
居住氛围成熟 怀旧而非城市 成熟度欠佳 人文素质不高
配套匮乏 认知较差
区域解读
西安高新区，位列国家六大高新区之列，拥有良好投资、城市和人居环境， 使其成为“中国最具活力城区”。
西安经济龙头的地位将 进一步强化。
经济： •2013年，高新区GDP达1200亿元，占西安GDP30%以上，我国中西部地区经济总量最大的高新 区。二十年来，一直保持着30%左右增长速度，高于陕西、西安平均增速19、17个百分点。
公司数量： •西安高新区拥有企业16000多家，数量居全国高新区第二位，上缴税收258.67亿元。2013年每日 平均注册约14家，全年预计约4500家。
城市发展层面
项目层面
应以前瞻的视角，审视项目在西高 新城市化进程中所扮演的角色，承 担起高新六路城市界面升级的使 命；
土地价值最大化，以完成现金 流需求为前提，协调项目物业结 构，实现最高最好用途开发。
我们对本项目的理解：
主要目标：以稳健开发为前提，控制风险下项目价值提升
报告框架
Analyze System
配套相对缺乏，仅银行、餐饮具备一定数量。
瑞斯丽酒店
怡湘居
如家酒店
农业银行
农家宴
中国银行
片区配套 银行：农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、西安银行； 餐饮：农家宴、怡湘居、袁师傅腊汁肉夹馍、怡歆茶苑、家之味食府、百怡咖啡等； 酒店：瑞斯丽酒店、金福来酒店、如家酒店等。
项目本体价值解读—区位
地块现状及四至：地块两面临路，形状规整，易于规划、开发；昭示良好。
项目位于高新核心区域外围，路网发达，公交基础良好，具备一定导入能力。
唐兴路
丈
八
科技一路
北
路
科技二路
团
高
结
科技三路
新
南
六
路
路
科技四路
沣唐 惠延 南路 路
路网：
南北动脉：唐延路、 沣惠南路、团结南路、 高新六路、丈八北路；
东西动脉：科技路、 科技二路、唐兴路、Biblioteka Baidu 技四路等；
科技五路
项目本体价值解读—配套
符合中高端开发方向
区域解读
西高新代表了西安现代城市意象的标签
区位价值
数字西高新 现完成开发配套面积35平方 公里； 2006年在册企业实现营业收 入1379.97亿元； 每平方公里的营业收入达40 亿元； 累计注册企业达到8681户， 其中高新技术企业910多家； 成立各类外资企业797家， 其中世界500强企业40余家； 目前已有近40万就业人员， 每年就业人口增加5万。
百亿企业13家，过50亿企业19家，过10亿企业64家，过亿元企业达265家。 •2013年高新区营业收入达到8853亿元，总量位居全国114个国家级高新区第三位，外贸进出口达
到132.77亿美元，占到陕西全省的65%以上；2013年建成区每平方公里营业收入125.4亿元，税
收6.8亿元，工业用地每平方公里产值194.11亿元。
老城区
西高新
特点： •位置/规模：位于西安市南 郊科教文化区，现完成开发 配套面积35平方公里 •城市特点：“世界新西 安·西安新世界”—高新区官 方形象宣传 国际机构评价 •2002年12月，被联合国工 业发展组织评为六个“中国 最具活力的城市和地区”之 一。 •2010年10月，荣获年度亚 洲孵化器奖，成为中国大陆 地区第一个获得此项大奖的 孵化器。
区域解读
西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着 城市中心的职能。
区位价值
1991年3月经国务院首批 批准的国家级高新区，
老城区
2006年综合指标位于全国 53个高新区前5位，是西 安当前经济最为发达的区
西高新
域。
地位： •高新区形成电子信息、先进制造、生物医药和现代服务四大主导产业，收入占80%；营业收入过
赛格高新六路项目定位沟通
陕西中原前期咨询顾问部 XiAn.04.2014
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
我们对目标理解 本项目核心目标是以稳健开发为前提，保证现金流速度下项目土地价值、 城市价值最大化。
应从更高的层面来考虑我们项目承担的职责
• 此区域不属于传统商业区，是新 兴产业园区，以产业集群和产业 办公为主。
经开区
浐灞
约2公里
约2公里
二次 创业 CBD
钟楼 商圈
高新 约8公里
核心
商圈
小寨
商圈
约6公里
主城区
西高新
曲江
与高新区核心商圈直线距离约2公里； 距钟楼直线距离约8公里； 距高新二次创业CBD约2公里； 距小寨商圈约6公里；
项目本体价值解读—交通
1、项目本体价值及区域解读 2、西安市场环境分析 3、各物业市场机会分析 4、发展战略及各物业发展策略 5、项目定位方向 6、附件——服务团队成员介绍
第一章 项目本体价值及区域解读
项目本体价值解读—区位
项目位于高新核心区域外围，物理距离中度偏远，毗邻软件园，属于待开发 区域。
• 项目位于高新一期西南侧，科技 二路和高新六路交汇处西南角， 西邻丈八北路。
关键词举例： A、国家将西安高新区列为建设 世界一流科技园区试点，西安 被列为六个国家级科技园区之 一，不仅国家将因此而加大对 高新的政策倾斜，西安市也会 将更多的资源投入到高新区， 政策机遇给高新带来巨大变化。 B、西安市将授予高新区管委会 市级经济管理权限和社会事务 管理权限，高新区经济发展软 环境将更快改进。 C、首期投资70亿美元（总投资 200余亿美元）的三星芯片厂， 建国以来中西部最大规模的外 资企业，已于2013年正式投产。
北侧：科技二路
北侧：延长石油
东侧：高新六路
西侧：龙记·观澜山 （在建）
地块内侧:待拆建筑 （康鸿产业园）
南侧：秦煤实业集团
地上现状 水文状况
特殊物 地块形状
宗地现状 待拆迁建筑 地块内无水系 无 规整、方正
优势
两面临街 可建设用地利用率高 道路便捷 地块规整，易于开发
劣势 地点相对偏远，昭示性较弱
项目本体基本属性梳理——
西高新
区域价值
高新产业支撑 现代城市属性
主城区
历史遗址 商贸聚集地 旅游焦点
曲江
经开区
浐灞新区
复古唐文化 人文旅游区
未来发展重点 制造业为主
自然资源丰富
居住价值
生活配套完善 生活在历史中 档次高
基础设施落后
居住氛围成熟 怀旧而非城市 成熟度欠佳 人文素质不高
配套匮乏 认知较差
区域解读
西安高新区，位列国家六大高新区之列，拥有良好投资、城市和人居环境， 使其成为“中国最具活力城区”。
西安经济龙头的地位将 进一步强化。
经济： •2013年，高新区GDP达1200亿元，占西安GDP30%以上，我国中西部地区经济总量最大的高新 区。二十年来，一直保持着30%左右增长速度，高于陕西、西安平均增速19、17个百分点。
公司数量： •西安高新区拥有企业16000多家，数量居全国高新区第二位，上缴税收258.67亿元。2013年每日 平均注册约14家，全年预计约4500家。
城市发展层面
项目层面
应以前瞻的视角，审视项目在西高 新城市化进程中所扮演的角色，承 担起高新六路城市界面升级的使 命；
土地价值最大化，以完成现金 流需求为前提，协调项目物业结 构，实现最高最好用途开发。
我们对本项目的理解：
主要目标：以稳健开发为前提，控制风险下项目价值提升
报告框架
Analyze System
配套相对缺乏，仅银行、餐饮具备一定数量。
瑞斯丽酒店
怡湘居
如家酒店
农业银行
农家宴
中国银行
片区配套 银行：农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、西安银行； 餐饮：农家宴、怡湘居、袁师傅腊汁肉夹馍、怡歆茶苑、家之味食府、百怡咖啡等； 酒店：瑞斯丽酒店、金福来酒店、如家酒店等。
项目本体价值解读—区位
地块现状及四至：地块两面临路，形状规整，易于规划、开发；昭示良好。
项目位于高新核心区域外围，路网发达，公交基础良好，具备一定导入能力。
唐兴路
丈
八
科技一路
北
路
科技二路
团
高
结
科技三路
新
南
六
路
路
科技四路
沣唐 惠延 南路 路
路网：
南北动脉：唐延路、 沣惠南路、团结南路、 高新六路、丈八北路；
东西动脉：科技路、 科技二路、唐兴路、Biblioteka Baidu 技四路等；
科技五路
项目本体价值解读—配套