万科集团财务报表分析报告

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万科集团财务报表分析
报告时间:2013年
院系:商学院财务管理1201班学号:xxxxxxxxxxxxx
:周钻
一万科集团简介
万科企业股份成立于1984年5月,2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年,这三十年里,万科由一个年销售不足百亿的小公司,成长为全世界最大的房地产开发企业。

2013 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中,万科的营业收入名列第九,而纳税额则排到了第二位。

万科于1991年1月29日在证券交易所发行A股上市,1993年5月28日,在证券交易所发行B股上市。

作为目前中国最大的房地产公司,万科的发展在过去几年中经历了很多波折,面对市场的不确定性,万科在策略上作出了多次调整,近二十年来,中国的房地产企业几经潮起潮落,但万科依然保持着持续增长的劲头。

连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。

鉴于其客观的发展前景,我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。

公司名称:万科企业法人代表:王石
外文名称:China Vanke Co.,Ltd. 注册资本:110.1亿(2013)公司总部:中国·营业收入:1354.2亿(2013)
成立时间:1984年05月营业利润: 242.6亿(2013)经营围:房地产开发净利润:151.1亿(2013)
公司性质:股份制公司市值1056亿(亿)
二资产负债表分析概述
三:同行业企业
选择具有典型性的两个房地产上市企业,保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析,应重点关注以下项目:
(一)投资性房地产
投资性房地产总额增加幅度很大,增加了9335247929元,增幅达393.02%!
万科投资性房地产占资产比例一直较低,小于1%。

但2013年有大幅度的上涨,由于万科本身就是房地产企业,可以推测出,未来的地产价格可能上升,所以万科要加大投资性房地产。

投资性房地产作为企业的重要资产,投资性房地产总额的大幅增长,说明企业的价值是增长的。

(二)货币资金
2013年万科公司的货币资金为.23元,占其总资产的9.26%,与2012年相比下降了15.16%
1.万科公司目前是房地产企业的龙头企业,对比其他房地产上市公司年报的数据显示:
保利地产的货币资金为.8元,占总资产的10.75%
滨江集团的货币资金为2033363210.10,占总资产的5.14%
从企业规模来看,万科的货币资金的数额与其规模是相适应的。

2.从货币资金数额占总资产的比例来看,企业货币资金规模有明显降低,从融资方面来看,企业从债权人那里的借入款项有所下降,表面企业的现金比较充裕,而且我们可以看到长期股权投资和投资性房地产的份额有明显增加,说明企业今年增加开工,获取资源,进一步扩大了企业的规模,也说明该企业货币资金的使用有很强的流动性。

3. 银行存款中含有受限使用三个月以上的资金为人民币1,361,260,622.70 元 (2012 年:人民币1,171,318,10
4.61 元) 和募集专项资金人民币 102,800,000.00 元 (2012 年:人民币105,095,089.00 元 ) 。

占货币资金的比例较小,货币资金的流动性质量较高,不太受限制。

3.比较2011-2013年的货币资金,一直处于较稳定的水平,不会留存太多,也不会太少而影响正常经营,说明企业对货币资金的部控制制度较完善,也执行的很好。

(三)固定资产
总体情况:价值为2129767863.36元,比去年增长了32%,折旧额占固定资产的9%。

分析:固定资产从以往几年来看,在2011年和2013年的增长较大,从附注中可以看出,这两年由在建工程转入成固定资产的数额较大。

折旧额占固定资产的比例字2009年开始上升,2013年又有所下降,可以推测前几年的快速扩给万科的折旧带来压力,而2013年在固定资产大幅增加的情况下控制住了折旧比例,说明万科已解决折旧问题,对未来业绩有帮助。

(四)预付账款
总体情况:2013年万科的预付款项金额为.61元,占总资产的5.98%,这个比例相对于前两年的都要小,数额比去年减少了14.14%。

分析:万科的预付账款占流动资产和总资产的比例在6%到9%之间浮动,从
年报的附注中可知。

超过80%的预付账款的账龄在一年之,所有账款中绝大多数的预付账款是预付地价款、土地保证金等,一部分为预缴税费、工程款及设计费。

土地作为稀缺资源,采取预付的方式是必要手段,虽然这占用企业的当期资金,但为将来的发展做下了基础。

预缴税费、工程款、设计费等都不大容易形成坏账,说明万科预付账款的质量较高。

(五)应收账款
总体情况:2013年万科公司的应收账款为3078969781.37元,占总资产的0.64%,比2012、2013的比重要大。

今年比去年增长了63.2%。

分析:1、从应收账款的整体情况来看,表明公司使用了较为宽松的信用政策,但是年报显示公司主营业务收入规模上升了,所以应收账款增加也是情理之中,企业的销售状况总体乐观。

2.在应收账款附注披露中可以看出,合并应收账款年末数为307897万,而公司应收账款年末数为0,说明应收账款都是集团对外进行商品交易形成的。

3.在附注中看到,应收账款的坏账计提比率小于2%,主要是待收取的购房款,建造合同业务应收款,本报告期实际核销应收账款1815416.65元,由于对方单位破产应收租金无法收回。

总体应收账款的风险较小。

4.在披露中可以看到,万科的应收账款比较分散,最高的一家持有比例为8.20%,这样也分散了应收账款的风险。

且账龄大多小于3年,收回的可能性很大。

5.综合以上几点,可以看出万科企业部对收回应收账款的管理能力较好。

(六)存货
总体情况:存货总额为8.99元,较去年相比增加了29.77%,切占总资产的份额从年初的67.36%增长到年末的69.10%。

分析:1.本公司的存货分为已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品,可以看出大多数存货都是在建开发产品,已完工的产品销售紧俏。

且今年还有存货跌价准备转回,说明今年的存货质量有提高,且没有完工产品堆积的情况,销路挺顺畅的。

加上中国房价的因素,可以预见未来几年万科的业绩会有更高的提升。

2.我们可以看到存货是资产项目中金额最大的,而且存货在流动资产中流动性是最弱的,存货的质量影响流动资产整体的质量,所以对存货的管理十分重要,不能过多囤积,占用资金,是种浪费。

但是过少,若遇到突发情况,变通的能力较弱。

万科每年保持在总资产70%左右的存货,由于房产的特殊性,这个比例是比较适宜的。

(七)可供出售金融资产
总体情况:可供出售的金融资产金额为2466185867.93元,是上一年的517倍,大幅度增长。

分析:可供出售金融资产对利润没有直接影响,但存在潜在影响,这个影响是长期产生的,在卖出的时候体现出来。

从年报附注来看,2011年增加部分可供出售上市信托产品,2012年将所有可供出售非上市信托产品抛售,2013年大量加持可供出售权益工具。

而投资收益中处置金融资产取得的投资收益中,2010年和2011年为正,2012年2013年为负。

由此看见,万科在经营中对可供出售金融资产没有兴趣,占比极少,投资收益甚微,也就是说这部分对万科的利润影响极小。

(八)短期借款
(九)应付票据和应付款项
这两项是交易过程中产生的负债,是没有利息的负债,但是一般期限短。

这两项占负债的比重较小,主要是应付及预提的工程款。

2013年万科的应付票据全部是商业承兑汇票,可以从中推测出万科在商界的信誉之高。

(十)长期借款和应付债券
(1)运用水平分析法对万科资产负债表进行分析:
资产负债表变动趋势分析表
资产
2012 2013
变动额(万元)增(减)% 变动额(万元)增(减)%
流动资产:
货币资金1805202.77 52.72 -792613.22 -15.16 应收账款37173.48 24.54 119242.12 63.21 预付款项1325739.29 65.90 -471994.68 -14.14
1.该公司总资产本期增加10040370.84万元,增长幅度为26.51%,而且近三年也是稳定持续上涨的趋势,说明万科地产资产规模有了较大幅度的增长。

2.流动资产本期增加7927284.79万元,增长幅度为21.85%,使总资产规模增长了20.93%,非流动资产本期增加了2113086.06万元,增长的幅度为131.84%,相对于去年有了很大的提升,这使得总资产规模增加了5.58%。

3.本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上,如果仅从这一变化来看,该公司资产的流动性有所增强,但增长主要体现在这些方面:一、存货大幅度增长,存货本期增加了7596911.02万元,增长幅度为29.77%,对总资产的影响为20.06%。

从数据中显示,万科地产2013年度存货方面在建开发品1886,8亿元,占比56.98%,原因是公司规模扩大,获取资源增加。

二、其他应收款增加。

本期增加了1475739.54万元,变动幅度为73.57%,与去年比有很大的增长,根据资料可知公司的合作往来增加,导致其他应收款增加。

三、货币资金的减少,减少了792613.22万元,减少幅度为15.16%。

资料可知,由于开工和获取资源的增加导致了货币资金的减少。

总的来说,货币资金的减少幅度小于增加的幅度,使得流动资产总额是增长的。

4.非流动资产的变动主要体现在一下方面:一、投资性房地产的增加。

投资性房地产本期增加9335247928.51元,增长幅度为393.03%,对总资产的影响为2.46%。

由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%,说明当年通过处置这类资产调节当利润了,使得投资性房地产的增加。

二、其他非流动资产的增加。

其他非流动资产本期增加4862127213.82元,增长幅度为222
5.31%,对总资产的影响为1.28%。

5.该公司权益总额较之上年同期增长10040370.84万元,增加幅度为2
6.51%,说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。

6.负债本期增加了7710248.00万元,增加幅度为25.99%,对权益总额增长了20.35%;所有者权益本期增加了2330122.84万元,增长幅度为28.37%,对权益总额的影响为6.15%,两者合计使权益总额本期增加了10040370.84万元,增
长幅度为26.51%。

7.本期权益总额增长主要体现在负债的增长上,非流动负债增长是其主要方面。

流动负债本期增长6908826.55万元,增长幅度为26.59%,对权益总额的影响为18.24%,这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。

流动负债增长主要体现在以下几个方面:一是预收款项的增加。

预收款项本期增加2449409.39万元,增加幅度为18.64%,对权益总额的影响为6.47%,其主要原因是预售总额的增加。

二是应付款项的增加。

应付账款本期增加了1909746.34万元,应付票据本期增加了980676.85万元,其增长幅度分别为42.57%和197.04%,对权益总额的影响合计为7.63%。

由于优化支付方式使得应付票据增加,应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力,如不能按期支付,将对公司的信用产生严重的不良影响。

三是其他应付款的增长。

其他应付款本期增长了1865896.95万元,增长幅度为51.77%,对权益总额的影响为4.93%。

究其原因是合作公司往来的增加。

非流动负债本期仅增长了801421.45万元,对权益总额的影响仅为2.12%。

其中该公司本期发行了739839.19万元债券是造成非流动负债增长的主要原因。

8.股东权益本期增加了2330122.84万元,增长幅度为28.37%,对权益总额的影响仅为6.15%。

本期盈利是股东权益增加的主要方面,因此使盈余公积增加了311835.83万元,未分配利润增加了1001879.03万元,两者合计对权益总额的影响为3.46%。

(2)运用垂直分析法对万科资产负债表进行分析:
资产负债表结构分析表
通过对万科公司资产负债表的纵向分析,我们可以了解到:
1.该公司的货币资金持有量总体较稳定,应收账款逐年递增,存货占流动资产总量比重一直较高,建议公司进一步加强应收账款和存货的管理,加速资金周转,减少资金沉淀,提高资产的利用效率。

存货的流动性相对较弱,会影响企业迅速偿还债务的能力。

2.从静态方面分析,该公司本期流动资产比重高达92.25%,非流动资产比重仅为7.75%。

根据该公司的资产结构,可以认为该公司资产的流动性较强,资产风险较小。

3.从动态方面分析,本期该公司流动资产比重下降了3.52%,而且比近两年都要小,而非流动资产上升了3.52%,结合各资产项目的结构变动情况来看,除了货币资金的比重下降了
4.55%和预付账款下降了2.83%外,其他项目变化幅度不是很大,说明该公司的资产结构相对稳定。

4.从资本结构看,该公司股东权益比重为22%,负债比重为78%,资产负债率还是挺高的,但由年报可知,公司资产负债率的增加是由于预付账款的增加导致,随着项目结算将转化为公司的营业收入,并不构成实际的偿债压力,从动态方面来看,该公司股东权益上升了0.32%,负债下降了0.32%,各项目变动幅度不大,表面公司资本结构还是比较稳定的。

(3)资产负债表比例分析
资产负债比率:高/低表明公司负债多/少,偿债压力大/小。

该指标的最近一期行业平均值:67.51%
(1)短期偿债能力分析
从相关指标中看出,流动比率、速动比率、现金比率较上年略有下降,都低于国际惯例的标准,可以说明该公司2013年的短期偿债能力减弱了,而且从历年看,有缓慢下降趋势,但是作为一家房地产公司,销售不动产是它的主营业务,这一性质在一定程度上影响了万科的流动资产,从而影响到它的短期偿债业务。

但是其短期偿债能力在同行业中还是处于领先水平。

除此之外,该公司的应收账款周转率和存货周转率也较上年下降了,在同行也并不领先,表明资产的流动性在行业中不处于领先水平,有待提高。

(2)长期偿债能力分析
从相关指标中看出,资产负债率较上年升高了1.43%,为79.74%,长期偿债能力得到了进一步增强。

从指标本身来看,在行业中也算较高的了,表明公司对借款融资利用的较好。

说明万科充分利用了财务杠杆效应,这也和房地产企业政策有关,万科在2010年采取了扩大规模的战略决策,四处购买土地,导致企业的借款急剧扩大,使得近几年来资产负债率逐步上升。

在看权益乘数,4.54的权益乘数,虽小于上一年,但还是说明万科长期采用高负债的筹资策略,这一筹资方式符合房地产的行业特点,有利于万科降低财务成本,资本成本,但较高的负债也给企业带来了交给的财务风险。

然而另一方面,万科既然敢采用高负债的筹资策略,说明万科有强大的偿债能力,可以从利息保障倍数中看出,虽然公司举债上升,但利息倍数也是很高的,这得益于企业的盈利能力。

正因为有着良好的盈利能力作为后盾,企业才敢采用扩性筹资方式。

万科集团,保利集团,滨江集团三者资产负债表对比图:
通过对比,可以得出以下结论:
1.万科的绝对数比保利和滨江集团要大很多,说明在企业综合实力上万科有着较大的优势。

2.该行业流动资产的比例普遍较高,都在90%以上,流动性都比较强,说明资产的风险比较小。

但是,同样看到,在流动资产中存货的比重比较大,而存货的流动性最弱,对企业的偿债能力有一定影响。

而且该行业的资产负债率也普遍较高,这与房地产项目的特点有着较大的关系,需要筹集资金,获取资源,开发项目。

3.货币资金,可以看到,万科和保利的比重比较大,这与企业的规模是成正比的。

4.从负债的角度看,万科的长期负债的比重相对较小,而短期负债的比重相对较大,这对于企业会形成还款压力。

小结:通过对万科集团2013,,2012年资产负债表进行水平分析,垂直分析,比率分析发现万科集团的财务状况良好,有很强的营运实力;同时,整体经营状况良好,具有很强的成长性。

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