最新房地产估价师考试试题：理论与方法1
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。
( )【答案】√【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。
资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。
当净收益率无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。
参见教材P271。
2、[试题]运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有( )。
A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段。
E,制作价格修正率表【答案】AB【解析】本题考查的是路线价法概述。
路线价是若干标准宗地的平均价格，已经是经过交易情况修正后的正常价格;路线价对应的日期，与欲求取的临街土地价值一致，都是价值时点的，不需要进行市场状况调整。
参见教材P369。
3、[试题]理论上房地产的供求状况可分为的类型是( )。
A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况。
E,房地产的短缺或者充足供求状况【答案】ABCD【解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。
房地产供求状况的分类：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。
参见教材P119。
4、[试题]在求取净收益时，运营费用包括( )。
A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额。
E,为承租人提供的服务费【答案】ACE【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
参见教材P253。
5、[试题]估价基本事项包括( )。
A.估价目的B.估价方法C.估价对象D.估价原则。
房估师考试《理论与方法》复习题
房估师考试《理论与方法》复习题房估师考试《理论与方法》复习题1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是由于具有( )。
A.供应、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。
A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供应曲线表示( )。
A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者力量的关系C.房地产的供应量与其价格之间的关系D.房地产的供应量与购买者力量的关系4、房地产的市场供应量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供应曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。
A.房地产的供应价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供应增加，房地产需求削减，并且供应增加的幅度大于需求削减的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化状况是( )。
A.均衡价格增加，均衡数量削减B.均衡价格削减，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量削减6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格假如上涨，则该种房地产的.需求就会( )。
A.增加B.削减C.不变D.无法确定7、房地产的供应量是由很多因素打算的，除了随机因素，常常起作用的因素不包括( )。
A.房地产开发商对将来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供应量为( )。
A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试卷及答案
4．房地产供应有限特性的本质是〔 〕 A．土地的总量有限 B．房地产的不行移动性 C．房地产的独一无二性 D．房地产的价值量大 5．以下土地状况中，不属于士地权益状况的是〔 〕 A．土地运用期限 B．土地运用管制 C．土地面积大小 D．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1010 万元同时还有一笔贷款成数由 50％，余额为 1010 万元的抵 押贷款，该在建工程的再次抵押价值为〔 〕万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业 用逾的沿街厂房改造为假设干个小商铺出租，某估价机构承受托 付以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进展评估。这种
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D．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元 /m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖 中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费 为正常成交价格的 3.9％。假设买卖双方又重新约定买卖中涉及 的税费全由买方负担，并在原价根底上相应凋整买方付给卖方的 价格，那么调整后买方应付给卖方的价格为〔 〕元／m2。 A．2585 B．2393 C．2955 D．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙 别墅的成交价格为 8000 元/m2，装修标准为 1010 元／m2〔甲别墅 的装修标准为 800 元／m2〕，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条 件下，单价比甲别墅高 10％，假设不考虑其他因素，那么通过乙 别墅求取的比准价格为〔 〕元／m2。 A．7020 B．7091 C．7380 D．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、在房地产价格中，市场价格是()。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。
A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。
复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。
参见教材P50。
4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。
A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产『正确答案』C『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。
选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
参见教材P70。
5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。
A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。
选项B，属于区位状况描述中对交通状况的描述。
参见教材P79～80。
6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米，分摊的共有建筑面积为1000平方米，建筑面积单价为8000元/平方米，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（）元/平方米。
A.7000B.8750C.11000D.13750『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）
2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷一）单选题1、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是()。
A、临街状况B、层高C、楼层D、朝向2、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是()。
A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境3、()是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长4、人口素质也会引起房地产价格的变化，若该地区()，房地产价格必然低落。
A、以大学生租住为主B、有良好的社会秩序C、居民构成杂乱D、居民素质较高5、()一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。
A、低价格政策B、高价格政策C、均价格政策D、最高价格政策6、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。
A、降低房地产开发贷款利率B、增加土地有效供给C、降低契税D、提高购房贷款利率7、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格();相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格()。
A、下降，下降B、下降，上升C、上升，下降D、上升，上升8、房地产税收的征收环节不包括()。
A、房地产开发环节B、流转环节C、保有环节D、装饰环节9、下列情况中，会导致房地产价格下降的是()。
A、提高契税税率B、增加土地增值税C、增加增值税D、减免房产税10、下列选项中，不属于城乡规划的是()。
A、城镇体系规划B、城市规划C、区域规划D、村庄规划答案1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。
选项ACD属于区位因素。
参见教材P133。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。
影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状。
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1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米A.2390B.2410C.2430D.2450答案：B解析:逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道答案：A解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。
3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%A.6B.6.9C.8.8D.9答案：B解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%4、与报酬率性质不同的名词有( )A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率答案：D解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。
5、基本完好房的成新率为( )A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新答案：D解析：房屋新旧程度的判定标准是：1)完好房：十、九、八成;2)基本完好房：七、六成;3)一般损坏房：五、四成;4)严重损坏房及危险房：三成以下。
6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、价格B、常数C、价格变动率D、时间答案：D7、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况答案：A8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。
A、9B、13.5C、15D、18答案：D解析：2000/(2000+1000)*27= 18米9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。
A、类似写字楼的客观收益B、市场比较法C、该写字楼的实际收益D、无法估算答案：A解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定答案：D解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
11、钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )A.2%B.3%C.4%D.0答案：D解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
12、收益法适用的条件是房地产的( )A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
13、投资利润率的计算公式是( )A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润/开发完成后的房地产价值答案：A解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
14、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元答案：C15、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )A.30年B.20年C.10年D.40年解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
16.合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。
A.使用原则B.公平原则C.估价对象的合法权益D.替代原则答案：C17.收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.用途和规模B.约度C.规模和约度D.用途答案：C18.( )是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。
A，估价时点B.估价目的C.估价区位D.估价权益19.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为( )元/平方米.A.500B.200C.250D.100答案：C解析：50%*5*100=250元/平方米.20.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为( )万元.A.100B.70C.60D.40答案：B解析：100-30=70万元21.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间答案：B22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为( )万元。
A.245B.275C.315D.345答案D23、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为( )万元。
A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案D24、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为( )。
A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B25、某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C26 、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为( )万元。
A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72答案：D27 、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。
A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间答案：B28、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。
该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为( )元/㎡。
A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76答案：B29、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由( )决定的。
A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现实价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A30、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。
利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为( )元/㎡。
A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00答案：C。