中国房价波动的原因

我国房价波动原因及趋势分析

一、我国城市房价近年出现了非正常性波动

自1998—2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管在国家紧缩“银根”和“地根”等多种宏观调控措施的作用下，房价有所调整，但整体房价仍然是涨声依旧，表现得扑朔迷离，通过分析和对比发现我国房价有以下特点:

（一）我国房价上涨幅度较大，上涨速度较快

根据分析的需要对近年来的房价数据进行了搜集，得到统计图

图1-12000-2007年全国房价水平及涨幅①

从统计图可以看出，从2000年到2007年，我国房价持续上涨，根据中宏数据库的数据显示，2003年至2007年我国房屋平均销售价格涨幅分别为4.8%、17.8%、14%、6.3%和12.6%，房价波动幅度较大。尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数，全国房价也从2000年不到1000元/平方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。

①图中数据来源于中宏数据库

总体来说，近年来房价出现了较大的波动，房价波动不正常，这种不正常具体表现在以下方面：

1.房价涨幅与GDP涨幅不协调

当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP 的增长都高于房价的增长，有的年份增长

图1-22000-2007年美国GDP和房价指数变化①

图1-32000-2007年英国GDP和房价指数变化②

①来源于佐思网房地产业研究报告

②来源于佐思网房地产业研究报告

相当，很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，并且，房价的上涨幅度与GDP 的增长的呈现出较高的相关性。

而从我国来看，我国的房价增长的速度一般都高与GDP的增长（如图1-4所示），这与国外相反。另外，我国的房价增长速度波动较大，特别是近年来，从上图可以看出，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是不正常的。

图1-41999-2008年我国GDP与商品房销售均价增速①

2．房价收入比较高

在衡量一个国家的住房消费水平时, 世界上许多国家都在使用房价收入比，它是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”②，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”。世界银行认为房价收入比在3- 6 倍之间较为适当, 低于3 就会出现住房供不应求的局面, 高于6 就是超出了城镇居民的经济承受能力, 这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。

①来源于佐思网房地产业研究报告

②根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》

表1-1 近年来我国的房价收入比①

通过数据的收集汇总计算得出我国近年来的房价收入比数据（表1-1），目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍,这意味着一个家庭要用至少8年的收入才能买得起一套住房,远远超出了合理的房价收入比范围。如此高的房价, 超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。

从房价收入比可以看出我国的房价过高，房价的波动不正常。

（二）不同城市的房价波动差异较大

为分析不同城市的房价水平和波动情况，选取北京、上海、广州、深圳为代表的热点城市与以太原、南京、武汉为代表的大中城市为样本进行比较，根据统计年鉴的数据汇总得到的房价指数比较图（图1-5和图1-6）

可以明显的看出，热点城市的房屋价格指数明显高于一般大中城市,大众城市房屋价格指数最高为1%，而热点城市最高指数已接近3%，且平均水平高于1%。这是因为，热点城市对外开放程度高，引进的外资多，经济发展较快，人民生活水平高，住房需求较大。相反，一般大中城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，热点城市房价的波动程度与房价水平明显高于大中城市和一般城市。

①数据来2000年-2007年统计年鉴。

图1-52007年各月房价指数变动表①

图1-62007年各月房价指数变动表②

二、我国房价波动原因的经济学分析

从经济学来讲，根据价值规律，房价应该以其实际价值为基础，根据供求状况围绕价值上下波动，而住房价格近几年来一直在上涨，而且长势迅猛。这一表现表面上看违背了价值规律，房价远高于其实际的内在价值。根据有关资料③分析影响房价波动的因素主要有社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素

①数据来源于中经数据库

②数据来源于中经数据库

③谢经荣，房地产经济学，中国人民大学出版社，2002，8，71--74

等。现着重就土地制度及政策、国民经济的增长、收入储蓄的增加、汇率水平、利率水平、城市化进程方面进行具体的分析。

（一）国内生产总值与房价

当一国或地区经济发展水平达到一定高度后，人们对房地产的需求将日益增长，当房地产的需求大于供给时房价就会上涨。近年来，我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长,经济的增长主要表现为居民收入的增加。而居民的收入水平又与房价存在着密切的关系，随着一国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，房地产已上升为普通大众的主要消费品。居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高。

下面选取2000年到2007年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据，建立计量经济学模型，并运用EViews5.0进行分析。其中选用Y为房价上涨幅度，X为GDP上涨幅度，得到表2-1

表2-1GDP上涨幅度和房价上涨幅度模型

Dependent Variable: Y

Method: Least Squares

Date: 05/14/08 Time: 22:54

Sample: 2000 2007

Included observations: 8

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C -0.153732 0.044992 -3.416891 0.0142

X 1.741980 0.326662 5.332664 0.0018

R-squared 0.825770 Mean dependent var 0.081000

Adjusted R-squared 0.796732 S.D. dependent var 0.058412