某公司商业房地产发展战略研究(PPT)

与宏观经济周期波动的趋势基本一致；波幅大于后者衰 退期较短而增长期、繁荣期较长发展领先于宏观经济增 长而衰退迟于宏观经济，体现了先导经济的特点。
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20
19
19
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-50%
调整期
93
97
95
99
87
89
复苏期
91
01
全国房地产行业增长情况分析
全国房地产行业销售额增长状况:
三大机会
1、外商的加大投资将使对写字楼、 工业用房和高档住宅的需求增长。 2、入世带动的经济发展和部分建 筑用进口原材料关税的降低将使 住宅的有效需求增大，并使住宅 的消费层次更加分明。 3、国外金融机构的介入将促进我 国房地产金融业发展。
四大威胁
1、入世带来的政策透明性和中国目前 房地产业的相对高利润必将吸引国外 大型房地产集团进入，国内规模小、 资金量低、管理技术水平差的企业将 受到冲击。 2、外资房地产开发商将首先进入高档 外销公寓及写字楼市场，凭借其先进 的物业管理模式、营销网络和更加专 业化、人性化的服务理念，对国内房 地产开发商的业务将形成威胁。 3、国内房地产开发商的政府背景优势 和天然的地区优势将逐渐淡化。 4、房地产企业正面临新一轮“洗牌”， 相当数量的房地产企业将被市场淘汰。
短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策
的改变不可避免，部分地区可能出现增
速过快的局面，中长期内，土地价格将 会对短期的增速进行修正，但土地资源 的短缺决定，价格不会低于现有水平 开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞 争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导 致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞 争法则决定房地产市场中将走向成熟， 行业整体利润将逐渐趋于稳定合理 土地价格和出让方式市场化导致房地产行业 和市场进入门槛提高，一批规模小、资
1997
1998
1999
2000
2001
国内经济的持续增长，对增加国民的 可支配收入和提高国民的市场购买能 力和消费能力提供了基础，为商业繁 荣和商业房地产的发展提供了有利条 件。国内生产总值持续稳定的增长为 房地产和相关行业提供了更好的发展 空间，同时房地产及相关行业的发展 又对拉动内需起到了很大的促进作用。
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4515
单 位 : 亿 元
2951 2218
3026 房地产业
通过1999年的调 整，2000年又出 现了较快增长的 势头，从经济周 期分析，房地产 业还有3—5年的 增长期。
1997
1998
1999
详细分析内容见商业房地产外部环境分析报告
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全国宏观经济增长状况
1997~2001年全国GDP增长状况 （单位：亿元）
95933 88189 73142 76967.2 80579.4
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
过去五年宏观调控的主要手段是积 极的财政政策和稳健的货币政策
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土地政策将使现有房地产开发商将重新洗牌，改变 目前竞争态势
新开发商增多
外商、外地、外行的竞争成本降低，更多的外资竞争者进入房地产开 发市场，竞争将更加激烈，价格战将不可避免，房价将更趋向市场化。
竞争方式改变
土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求， 促进房地产行业规模化，专业化，以降低成本，控制风险 没有实力的地方开发商将被市场淘汰，房地产行业的兼并重组将维持 一段时间。2001年深圳市土地使用权出让建筑面积在20万以上的大地 块均落入万科、泰华地产、振业集团、百仕达地产等品牌公司囊中。
建筑及相关工程 服务（CPC511， 512，513，514， 515，516，517， 518），外商可 以独资
外商可以独 资在中国建 设、改造和 经营饭店和 餐馆设施
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
资料来源：WTO协议
2013：周期性、关联性、 地域性、政策性
政策敏感性 房地产在国民经济中具有一定的先导性，受 国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国 国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍 会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定 也有可能给我国经济带来较为严重的影响。 同时，房地产开发中的大量短期行为，对生 态环境造成极大的破坏，大量商品房空置， 以及开发失控，无序发展，导致土地资源的 大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有 可能导致国家相关政策的变化。
新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化
供应总量 国家将通过土地规划控制供 应总量 土地结构和性质，政府完成 一级开发，减少生地供应。 土地利用计划要公开透明 竞争态势 重新洗牌，淘汰一批地主， 加大了行业竞争的激烈程度， 对核心能力提出更高的要求。 规模和品牌对企业的生存发 展更加重要。
价格 总体价格比协议转让的价格 高，长期走势趋向市场合理 价格 各地的价格水平不一
区域经营 打破了地区、行业垄断，大 大加快了区域竞争的进程。 对地主的威胁比较大 介入外地经营的范围和速度 加快
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未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短 期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少
土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图
1999年以来虽然进入复苏期， 但发展进入2001年后有 所调整。这实际上有利 于整个行业的持续稳定 发展。 房地产投资的增幅近年一直 高于固定资产投资增幅， 说明房地产对固定资产 投资有较强的拉动作用， 在国家“加大投资，拉 动内需”的政策不变前 提下，房地产投资还会 有所增加。
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房地产投资增加比率 固定资产投资增加比率
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未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要 防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维 持较低的水平。国家通过转移支付等手段调 整了不同地区的可支配收入，扩大社会有效 需求。为实现国民经济持续稳定增长，政府 将继续采取积极的财政政策，保持必要的投 资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利。
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政府审批 公开、公正、公平 市场化配置土地资源， 维护国家土地政策的 稳定性 减少行政审批和政府 划拨
中介服务 国外评估机构的进入 带来了先进的管理理 念、成熟的评估技术、 服务手段和实践经验 市场化价格将合理回 归
目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序
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我国加入 WTO 在给房地产业带来三大机会的同时， 也带来了四大威胁
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周期性：我国房地产历经起步（1979-1991）、过热（19911993）和调整（1993-1997）后，1998年房地产业步入复苏阶段
1987-2001年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析
200% 150% 100% 50% 0%
从各阶段的波动幅度可以看 出，房地产市场的成熟 度日益加强，市场逐渐 趋于理性发展。 过热期
2000
1997-2000年全国房地产每年销售额增长分别是33.05%、2.54%、49.21%，从 增长趋势分析房地产业目前有较好的发展势头,市场对房地产的需求仍处于 一个上升通道,从销售额分析:已经占到全国GDP的5%左右,成为国民经济的支 柱产业，某公司进入这样的支柱产业中运营，有必要适时地根据国内经济的 发展状况，动态调整公司在商业房地产业的投资策略。
某公司商业房地产发展战略研究
汇报 2003-02-18
目
录
商业房地产发展环境概述 进军商业房地产的意义
商业房地产的战略目标
商业房地产行业定位 商业房地产的核心竞争力 商业房地产发展模式
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商业房地产发展环境概述
经济环境 政策影响
行业整体发展趋势
地区行业发展状况 商业房地产发展的社会环境 商业房地产发展状况
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加入WTO 后，中国将在过渡期内，逐渐取消进入房地 产相关行业的市场壁垒
市场开放度 2006年允许 建筑设计、 工程服务、 城市规划服 务允许设立 独资企业
准许外商进入中国的房地 产及服务行业，高档公寓 写字楼外商不许独资 收费和合同为基础的房地 产服务仅限于合资企业形 式，允许外方拥有多数股 权 建筑设计服务（CPC8671） 及工程服务，集中工程服 务、城市规划服务，仅限 于合资形式，外资可以拥 有多数股权
上海GDP增长状况分析
1998~2001年上海GDP增长状况（单位：亿元）
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1998 1999 2000 3688.2 4034.96 4551.15
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上海市近几年规模较大的世博会、 特奥会、F1赛事等一大批有影响 力的大型综合性盛会又必将加速 上海经济和商业的进一步快速发 展，同时也为商业房地产开发提 供了更多的发展机会。
重新洗牌
某经营商业房地产——受土地政策的影响
1、由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来获取大面积优质土地的难度将非常大 2、土地出让方式的转变将促使企业从土地资源优势型（地主型）向能力优势型企业转变， 能力优势的形成与公司决策和经营市场化速度相关 3、土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，总体价格水平将高 于现在水平，这对某84平方公里土地增值提供机会 4、房地产开发行业竞争趋向激烈化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人 才、投资策划等方面都对房地产商提出了更高的要求
周期性 关联性
我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一 是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个 周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰 退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时 间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样 的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国 家和地区；第三，从销售增长和投资增长的 关系来分析，销售增长直接影响到投资的增 长。因此房地产公司应更为理性的把握项目 投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。