天大17春《房地产估价》在线作业二

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天大17春秋《工程造价计价与控制》在线作业二

一、单选题（共40道试题，共100分。

）V1.关于增值税的描述，下列说法中正确的是（）。

A.在销售税金及附加中应包含增值税B.在进口设备原价中不包含增值说C.建设期投资中应不包含增值税D.增值税是流转税2.直接工程费由人工费、材料费、施工机械使用费三部分组成。

（）A.正确B.错误3.按规定不属于造价工程师执业范围的是（）。

A.建设项目投资估算的编制和审核B.工程标底及投标报价的编制和审核C.调解有关工程造价的纠纷D.工程变更及合同价款的调整和索赔费用的计算4.总成本费用中扣除折旧费、摊销费和利息支出得到（）。

A.经营成本B.销售收入C.销售税金D.销售利润5.概算造价是指是在（）阶段，通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价。

A.项目建议书和可行性研究B.初步设计C.技术设计D.施工图设计6.建设项目可行性研究报告可用于（）。

A.作为向银行贷款的依据B.作为编制施工图的依据C.作为工程结算的依据D.作为招投标的依据7.采用单价法和实物法编制施工图预算的主要区别是（）。

A.计算直接费用的方法不同B.计算工程量的方法不同C.计算利税的方法不同D.计算其他直接费、间接费的方法不同8.当确定写实记录法的延续时间时，以下说法中正确的是( )。

A.当同时测定施工过程的类型数一定时，测定总延续时间的最小值随着观察对象人数的增加而减少B.当同时测定施工过程的类型数一定时，测定总延续时间的最小值随着观察对象人数的增加而增大C.当同时测定施工过程的类型数一定时，测定完成产品的最低次数随着观察对象人数的增加而增大D.当同时测定施工过程的类型数一定时，测定完成产品的最低次数随着观察对象人数的增加而减少9.当初步设计达到一定深度．建筑结构比较明确时，可采用（）编制工程概算。

A.扩大单价法B.概算指标法C.类似工程预算法D.预算单价法10.FIDIC合同条件规定，业主的工程进度款付款时间不应超过（）。

A.工程师开具支付证书后28天B.工程师开具支付证书后56天C.工程师收到月进度付款申请单后56天D.工程师计量后28天11.工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（）。

天大17春秋《房地产估价》在线作业二

一、单选题（共40道试题，共100分。

）V1.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（）万元。

A.23.75B.24C.23D.23.692.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。

A.正确B.错误3.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。

A.78％B.85％C.117％D.150％4.甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有()。

A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.难以判断5.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。

A.正确B.错误6.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。

A.普通商品住房和经济适用住房B.宾馆与写字楼C.普通住宅及其配套的娱乐房地产D.城市地铁和城市公交7.收益法公式V=a／r成立的条件是（）。

A.a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零B.a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零C.a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零D.a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零8.评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会()。

A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际9.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。

A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天10.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

天大17春秋房地产经济学在线作业二

一、单选题（共40道试题，共100分。

）V1.某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为90%，这一结果表明该市场住宅（）。

A.供过于求B.供不应求C.需求潜力较大D.供给水平过小2.解决一次性支付大额购房款困难的较好办法为（）A.发放生产性贷款B.实行住房消费信贷C.实行房地产保险D.实行福利分房3.两宗房地产的价格完全相同是由于（）A.土地区位级差成本相同B.建筑结构、装修及设备相同C.相互具有替代性D.预期总收益相同4.传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在土地交易市场无序。

A.正确B.错误5.从经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量的是（）周期。

A.经济B.基钦C.现代D.增长6.房地产经济宏观调控中的财政收入政策主要是（）A.收入结构政策B.金融政策C.税收政策D.收入增长政策7.房产供给弹性较小是在房地产供给的（）A.市场期B.特短期C.短期D.长期8.土地的主要出让方式有协议、招标和拍卖出让三种。

A.正确B.错误9.我国由政府垄断的一级土地市场是指()A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.土地使用权出租D.土地使用权抵押10.房地产经营微观效益目标的核心是()A.利润目标B.销售额目标C.企业发展目标D.市场占有率目标11.住房分配社会化是指（）A.实行社会化、专业化的维修管理和服务B.以社会化、专业化的商品生产方式开发建设住房C.通过住宅市场购买或租赁住房D.由政府统一执行住房分配职能12.在土地征购市场上进行的交易是土地使用权的买卖转移。

A.正确B.错误13.国家所有制企业对国家授予其经营管理的财产具有（）A.法人财产权B.赠与财产权C.继承财产权D.变更财产权14.企业组织形式中，()能提高管理的灵活性和对环境的适应性，能迅速适应环境的变化。

A.直线制B.矩阵制C.职能制D.事业部制15.房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。

A.产业与结构布局B.资本市场发育程度C.利率和通货膨胀D.政府及公众对待外资的态度16.马克思认为绝对地租形成的原因是对（）的垄断。

大工21秋《房地产估价》在线作业2答案

大工21秋《房地产估价》在线作业2答
案
1.运用市场比较法进行房地产估价，需要在收集交易实例后选取可比实例，以建立价格比较基础，从而进行交易情况修正和交易日期修正。

正确答案为B。

2.采用市场比较法求得的房地产价格又称为比准价格，是通过将待估房地产与近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些成交价格进行修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

正确答案为B。

3.在应用市场比较法估价时，一般选取3-10个可比实例进行比较。

正确答案为B。

4.市场比较法是一种估算待估房地产客观合理价格或价值的方法，其基本思路是将待估房地产与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正。

正确答案为B。

5.收益法是一种估算待估房地产客观合理价格或价值的方法，其基本思路是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加。

正确答案为B。

6.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括形状、地势和开发程度。

正确答案为ADE。

7.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的区位、用途和权利性质等相同或相似的房地产。

正确答案为ABC。

8.关于重新购建价格的说法，正确的有重新购建价格是客观的重新购建价格，建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格。

正确答案为CD。

9.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证是搜集的交易实例的内容信息要准确、完整和真实。

正确答案为CDE。

10.难以采用比较法估价的房地产包括房地产开发用地、学校和在建工程。

正确答案为ABC。

17秋学期《房地产估价》在线作业2

17秋学期《房地产估价》在线作业
试卷总分:100得分:100
一、单选题(共30道试题,共60分)
1.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
满分：2分
正确答案:C
2.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）
A.环境因素
B.自身因素
C.经济因素
D.外部因素
满分：2分
正确答案:B
3.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A.标准临街宗地
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.路线价区段
满分：2分
正确答案:B
4.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A.0．5～2．0
B.1．5～2．0
C.0．5～1．5
D.1．0～1．5
满分：2分
正确答案:A
5.收益法适用的条件是房地产的（）
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化。

房地产评估作业答案

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。

第二年同理。

）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。

大工17春《房地产估价》在线作业1答案

大工17春《房地产估价》在线作业1
一、单选题（共 5 道试题，共 40 分。

）
1. （）要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

A. 最高最佳适用原则
B. 替代原则
C. 估价时点原则
D. 合法原则
正确答案：B
2. 三大基本估价方法不包括（）。

A. 长期趋势法
B. 市场法
C. 收益法
D. 成本法
正确答案：A
3. （）是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准、估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。

A. 估价对象
B. 估价原则
C. 估价假设
D. 估价依据
正确答案：D
4. 房地产种类的不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如商业区主要看重（）。

A. 繁华程度
B. 便利舒适
C. 运输条件
正确答案：A
5. 房地产的类型按（）划分，可以包括钢结构、钢筋混凝土、砖混和砖结构等。

A. 实物形态
B. 开发程度
C. 用途
D. 经营使用方式
正确答案：A
大工17春《房地产估价》在线作业1。

房地产估价作业二及封面

《房地产估价》作业二姓名：学号：专业班级：成绩：教师评语：年月日第二次作业1.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为5，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成。

预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金80元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为60元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设报酬率为商场11％，酒楼10％，办公楼8％）。

运用上述资料计算该房地产租售完成时的价格。

2.某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。

某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为3.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。

根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1．土地取得—2．工程建设———1）住宅楼建设——2）写字楼建设——3．经营————1）住宅楼销售—1）写字楼出租———根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为6000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为160元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并按年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

大工17春《工程估价》在线作业2答案

大工17春《工程估价》在线作业2答案1.在计算预算定额人工工日消耗量时，需要考虑工种间的工序搭接及交叉作业相互配合影响所发生的停歇用工，这属于人工幅度差的范畴。

2.编制概算定额的基础是预算定额。

3.施工定额是项目划分最细的定额。

4.概算定额与预算定额的主要不同之处在于项目划分和综合扩大程度不同。

5.工程建设定额可以按定额的用途进行划分，包括施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算指标等。

6.施工定额是以工序为研究对象的。

7.概算定额是以扩大分项工程或扩大结构构件为对象编制的。

8.劳动消耗定额的主要表现形式是时间定额。

9.材料预算价格的费用包括材料原价、材料运杂费、材料采购保管费，不包括新型材料实验费。

10.根据计时观察法测得工人工作时间，有效工作时间为84分钟，其中包括基本工作时间62分钟，辅助工作时间9分钟，准备与结束工作时间13分钟，不可避免的中断时间6分钟，休息时间9分钟。

11.定额中不考虑多余工作时间。

需要考虑的时间包括休息时间、准备与结束时间、不可避免的停工时间。

12.在人工单价的构成中，哺乳期女工的工资属于辅助工资。

13.投资估算指标的内容包括单位工程指标、单项工程指标和建设项目综合指标，不包括分部分项工程指标。

14.根据计时观察资料，某工序的规范时间为29分钟，其中准备与结束工作时间为13分钟，基本工作时间为68分钟，休息时间为10分钟，辅助工作时间为11分钟，不可避免中断时间为6分钟。

15.用于编制材料损耗定额的方法是现场技术测定法。

1.按照我国现行规定，材料基价的组成包括材料原价、材料运杂费、采购及保管费和材料运输损耗费。

2.预算定额中人工消耗量的人工幅度差的计算基础包括基本用工、辅助用工和超运距用工。

3.工人工作时间划分中，损失时间包括施工本身造成的停工时间、非施工本身造成的停工时间和休息时间。

4.工序的特征包括工作者不变、劳动对象不变、工作地点可能改变或不变，但劳动工具不变。

天津大学《房地产估价》在线作业二-01

《房地产估价》在线作业二
运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。

A:交易双方有经济关系
B:会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C:房屋结构类型确认的正确与否
D:房屋买卖价格的准确性
参考选项：C
有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。

A:400
B:450
C:500
D:540
参考选项：A
下列情况中会导致房地产价格上升的是()。

A:上调贷款利率
B:收紧房地产开发贷款
C:开征房地产持有环节的税收
D:增加土地供应
参考选项：D
下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

A:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
参考选项：C
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A:30
B:40
C:50
D:60
参考选项：C
房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（）。

1。

2017房地产估价师真题解析(二)

2016年真题解析一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。

判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。

参见教材P10。

2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价结果。

B不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。

违背职业道德的行为。

参见教材P36。

3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价方法。

要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

参见教材P36。

4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』D『答案解析』本题考查的是保值增值。

外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

16春天大《房地产估价》在线作业二

《房地产估价》在线作业二一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。

）1. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。

建筑物经济寿命为50年。

假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。

.2.00％. 2.13％. 2.22％. 2.50％正确答案：2. 路线价法估价的第二个步骤为( ). 设定标准深度. 求取路线价. 编制深度百分率表. 划分路线价区段正确答案：3. 商业经营的房地产，其净收益为（）。

. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息正确答案：4. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

. 土地取得成本+开发成本. 土地取得成本+开发成本+管理费用. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用. 开发完成后的房地产价值正确答案：5. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。

. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制正确答案：6. 从广义的角度来看，价值可分为（）。

. 使用价值和交换价值. 投资价值和市场价值. 公开市场价值和非公开市场价值. 原始价值和账面价值正确答案：7. 某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为( )万元。

天大《房地产估价》在线作业二答案

《房地产估价》在线作业二
试卷总分:100得分:100
一、单选题(共40道试题,共100分)
1.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A.估价的假设和限制条件
B.估价方法
C.估价师声
D.估价对象
答案:A2.运用成本法来自估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。
D.合法原则属于一般性原则
答案:A
13.以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（）。
A.收益法
B.成本法
C.市场法
D.假设开发法
答案:A
14.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A.通货膨胀影响
B.资金时间价值
C.投资风险补偿
D.投资利息因素
答案:B
15.收益还原法又称承包商法。
A.错误
C.后续开发成本+管理费用+销售费用
D.后续开发成本+管理费用
答案:A
24.一宗土地使用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。
A.900
B.800
C.1800
D.1000
D.1年
答案:D
11.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A.63
B.60
C.40
D.37
答案:D
12.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A.谨慎原则属于一般性原则

天大17春秋《房地产估价》在线作业一

一、单选题（共40道试题，共100分。

）V1.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为（）A.8.0B.5.6C.5.0D.0.72.估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况3.偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。

A.正确B.错误4.在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A.本估价机构所有B.所有参加该估价项目C.由引交估价项目负第一责任D.任本估价机构法定代表人5.地价是地租的资本化。

A.正确B.错误6.估价报告的有效期也是估价的责任期。

A.正确B.错误7.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。

A.市场法B.假设开发法C.收益法D.成本法8.从理论上讲，获取纯收益的可靠性（），选用的还原利率越高。

A.越高B.越低C.不变D.越可靠9.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。

A.四类B.五类C.六类D.七类10.街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。

计算街角地的价格通常是采用（）。

A.正旁两街分别轻重估价法B.重叠价值估价法C.比较法D.假设开发法11.如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。

A.估价作业日期B.成交日期C.估价时点D.交易日期修正后12.房地产的供给增加，需求不变，其价格会()。

A.上升B.下降C.不变D.升降难定13.估价上的折旧注重的是()。

A.成新折扣法B.偿债基金折旧法C.年数合计法D.直线折旧法14.采用()求取的年折旧额每年递减。

A.成新折扣法B.偿债基金折旧法C.年数合计法D.直线折旧法15.房地产价格在某种意义上是客观存在的,房地产估价不是估价人员给房地产定价,而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。

2023年大工春房地产估价在线作业

大工17春《房地产估价》在线作业2一、单项选择题（共5 道试题, 共40 分。

）1. 房屋完损等级旳鉴定过程中, .）是指需要进行中修或局部大修更换部件旳。

A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.严重损坏房对旳答案:2. .）是将待估房地产（估价对象）与在估价时点旳近期有过交易旳类似房地产进行比较, 对这些类似房地产旳成交价格做对应旳修正, 以此估算待估房地产旳客观合理价格或价值旳措施。

A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法对旳答案:3. 应用市场比较法估价时, 选用旳可比实例数量一般在.）个为宜。

A.1—8B.3—10C.4—12D.6—15对旳答案:4. 应用市场比较法估价时, 建立价格比较基础不包括.）。

A.统一付款方式B.统一主体C.统一采用单价D.统一面积内涵对旳答案:5. 应用市场比较法估价时, 选用旳可比实例规模一般应在估价对象规模旳.）范围内。

A.1—3B.0.5—2C.1—4D.2—3对旳答案:大工17春《房地产估价》在线作业2二、判断题（共15 道试题, 共60 分。

）1. 成本法旳理论根据是生产费用价值论。

从卖方旳角度看, 是替代原理；从买方旳角度看, 是生产费用价值论。

A.错误B.对旳对旳答案:2. 采用市场比较法求得旳房地产价格又称比准价格。

A.错误B.对旳对旳答案:3. 交易状况修正旳措施重要有百分率法和差额法。

A.错误B.对旳对旳答案:4. 收益性房地产旳价值就是其未来净收益旳现值之和。

A.错误B.对旳对旳答案:5. 收益法合用旳条件是房地产未来旳收益和风险都可以较精确地量化。

A.错误B.对旳对旳答案:6. 市场比较法合用旳条件, 是在同一供求范围内存在着较多旳类似房地产旳交易。

A.错误B.对旳对旳答案:7. 最直观、更可靠, 最能反应房地产估价实质旳估价措施是收益法。

A.错误B.对旳对旳答案:8. 收益法旳本质是以房地产旳预期收益能力为导向求取估价对象旳价值。

天大17春秋《房地产开发与经营》在线作业二

一、单选题（共20道试题，共100分。

）V1.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入2.下列报表中，不属于房地产开法项目财务报表中基本报表的是（）。

A.资本金现金流量表B.资本来源与运用表C.损益表D.投资计划与资金筹措表3.银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业费为每月150元，从当期我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。

A.3583B.3909C.4300D.47784.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售价格B.最低租售量C.最低利润水平D.最高土地取得价格5.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。

则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A.1.07B.1.47C.2.07D.3.336.在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费7.在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。

A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法8.投资机会研究中的主要内容由地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。

A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益9.房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。

A.购买价格建设工程教育网提供B.容积率及有关设计参数C.空置率D.运营费用10.某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。

A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法11.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

天大2020年秋学期考试《房地产估价》离线作业考核试题(2组答案)

房地产估价（第2组完成）要求：一、独立完成，下面已将五组题目列出，请任选其中一组题目作答，每人只答．．．．一组题目．．．．，多答无效．．．．，满分100分；二、答题步骤：1.使用A4纸打印学院指定答题纸（答题纸请详见附件）；2.在答题纸上使用黑色水笔．．作答；答题纸上全部信息要求手．．．．按题目要求手写写，包括学号、姓名等基本信息和答题内容，请写明题型、题号；三、提交方式：请将作答完成后的整页答题纸以图片形式依次粘贴在一个．．．．．．．．．．．Word文档中．．．上传（只粘贴部分内容的图片不给分），图片请保持正向、清晰；1.完成的作业应另存为保存类型是“．．．．”．提交;．．．．．．．．．Word．．．．97．．-．20032.上传文件命名为“中心-学号-姓名-科目.doc”;3.文件容量大小：不得超过20MB。

提示：未按要求作答题目的作业及雷同作业，成绩以．．！．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．0．分记第二组：一、论述题（每题30分，共60分）1、什么是市场提取法，如何利用它来求取建筑物折旧？答：市场提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。

相同或相似折旧状况，是指可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。

市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下：(1)从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。

(2)从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。

(3)对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整(注意不对其中的折旧状况进行调整)，但不进行市场状况调整。