商业地产开发应以经营为本

合集下载

房地产开发建设项目全景计划管理办法(自持商业)制度

房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度一、总则房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度是为了统一自持商业项目的规划、管理、实施和运营，推进房地产开发建设工作的科学化、规范化、高效化，提高项目的运营效益，确保项目建设过程中的安全、质量和进度，保证项目竣工交付后的稳定运营和投资回报。

本制度适用于自持商业项目全过程的规划、管理、实施和运营。

二、项目规划阶段1.项目立项作为自持商业项目投资的重要决策机构，项目立项是确保项目顺利实施的前提条件。

投资方对项目选址、规模、类型的意见和建议应在此时充分表达，以确保项目初期决策的合理性、经济性和科学性。

2.项目可行性研究项目可行性研究是项目规划的重要环节，应根据项目建设的实际情况制定具体的研究方案。

主要包括以下内容：（1）项目背景及项目内容介绍；（2）项目建设的可行性及可行性分析；（3）项目投资及资金来源；（4）项目经济效益预测；（5）项目实际运行可能遇到的问题及应对措施；（6）项目风险评估及规避措施。

总之，项目可行性研究的目的是明确项目的可行性，为项目规划提供依据和支持。

3.项目规划设计项目规划设计是指根据项目具体需求，对项目建设的内容、规模、功能、布局等方面进行科学规划，确保项目建设的合理性、经济性和可行性。

本阶段的主要任务包括以下几个方面：（1）项目选址确定；（2）项目规划布局设计；（3）项目建筑设计方案；（4）项目环境影响评价与处理；（5）项目用地规划与设计方案；（6）项目建设预算编制。

三、项目实施阶段1.项目招投标项目招投标是项目实施的前提条件，同时也是确保项目建设的质量和进度的保证。

项目招投标应遵循公开、公正、公平的原则。

招标单位应根据项目具体需求，制定招标方案，明确招标范围、基本要求、项目进度和相关约束条件等。

2.项目管理强有力的项目管理对于保证项目建设的质量和进度至关重要。

项目管理应从整体上规划、控制和监督项目实施的过程。

具体内容包括：（1）项目管理机构的建立及职责分工；（2）项目实施的进度管控；（3）项目质量管控；（4）项目风险管控；（5）项目成本管控。

房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营管理

房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营管理商业地产开发与运营管理是房地产开发经营工作中的重要组成部分。

商业地产开发具有复杂性和长期性特点，对于开发商而言，需具备专业的知识和技能来实现最大化的投资回报。

本文将重点探讨商业地产开发与运营管理的关键要素和实践方法。

一、商业地产开发的关键要素1.市场调研：商业地产开发需要进行全面的市场调研，包括对城市规划、人口结构、消费水平等方面的分析，以确定最适合的开发项目和定位策略。

2.用地选址：用地选址是商业地产开发的首要问题，需要综合考虑交通便利性、人口密度、竞争对手、区域经济等因素，以确保项目的可行性和可持续性发展。

3.项目规划设计：商业地产开发需要进行专业的项目规划和设计，包括建筑风格、功能区划、景观布局等方面的考虑，以提供具有吸引力和竞争力的商业空间。

4.融资筹资：商业地产开发需要巨额的资金投入，开发商需要通过融资渠道筹集资金，包括银行贷款、股权融资、资本市场等方式，以支持项目的实施和运营。

二、商业地产开发的实践方法1.运营策略：商业地产开发需要制定有效的运营策略，包括租赁策略、销售策略、广告宣传策略等，以吸引租户和客户，提高收益和客流量。

2.物业管理：商业地产的物业管理是持续运营的关键环节，需要建立专业的物业运营团队，实施维护、清洁、保安等一系列管理服务，以提供良好的商业环境和顾客体验。

3.市场营销：商业地产开发需要进行市场营销活动，包括广告、推广、促销等手段，以提高品牌知名度和项目的吸引力，吸引租户和客户。

4.租金管理：商业地产的租金管理是收益的重要来源，需要制定合理的租金政策和合同管理制度，定期调整租金，并监控租户的缴费情况，保证稳定的租金收入。

三、商业地产开发与运营管理的挑战与未来趋势1.竞争加剧：商业地产市场竞争激烈，开发商需要不断提升项目的品质、服务和管理水平，以应对竞争压力。

2.多元化需求：消费者对商业地产的需求日益多元化，开发商需要根据市场需求变化，灵活调整项目的功能和定位。

商业地产项目开发流程及注意事项(文字)

商业地产项目开发流程及注意事项一、开发流程1、市场条件判断(前期市场调研）在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析,仅从所自啊地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性，和对项目的定位有个宏观的思考。

2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。

实际上,并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发。

只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。

一个住宅区,一栋写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所以要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。

当一个商业地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

3、判断可发展规模在完成商业地产项目的选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。

将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的状况，可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一些相关问题。

4、项目土地取得及政府许可完成商业地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。

土地取得指投资商按照政府土地主管部门的商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定限的土地开发使用权.政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应发改委、规划局、商委等政府机构的批准等。

项目土地取得有两打标准：（1）土地规模标准。

商业地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要,得够用.（2）土地价格标准。

土地价格的高低将决定项目的竞争优势。

尤其在项目做初期。

土地价格越低，前期资金的压力越小。

5、项目定位细化彻底的、细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算相关问题。

什么是商业地产

商业地产商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。

以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以别墅等房地产形式。

以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。

国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。

泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

目录介绍商业地产规模也有大有小。

规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。

对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目,可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取租金回收的方式,但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

商业地产模式第一种就是我们逐步认同的是“只租不售",这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。

第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。

由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上.这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。

一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。

商业地产开发的9种业态形式解析

商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。

商业地产开发与零售紧密关联。

零售店是商业地产开发的重要组成要素，业态是零售店向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的外在表现形式。

通俗地理解，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

在商业地产拿地后，建设前，最主要的任务就是对开发的业态形式进行科学的判断。

商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。

1.百货商店百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种及服务的综合性零售形态。

包括经营多品种、多门类的综合性商店和大中小型综合经营的商店。

特点：（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利、以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；（4）选址在城市繁华区、交通要道；（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；（6）商店规模大，在5000平方米以上；（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快；（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人2.连锁超市超市是源于法国家乐福1963年创建的特级超市该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合。

它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。

超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经验的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。

特点：（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主；（3）营业时间每天在11小时左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；（4）选址在居民区、交通要道、商业区；（5）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；（6）商店营业面积在500平方米以上，目标顾客以居民为主。

住宅、商业、文旅三种模式的区别要点

住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。

一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。

（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。

而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。

住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。

说明：上图为商业地产资金链运作模式。

（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。

商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。

文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。

（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。

大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。

即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。

而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。

二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。

（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。

一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。

而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。

例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。

华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。

房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营

房地产开发经营工作中的商业地产开发与运营商业地产开发与运营是房地产开发经营工作中的重要组成部分。

随着经济的发展和社会的进步，商业地产的需求不断增长，商业地产项目的开发和运营也面临着新的挑战和机遇。

本文将从商业地产开发和商业地产运营两个方面进行探讨，旨在分析商业地产开发与运营的关键要素以及其对房地产行业的影响。

商业地产开发是指将土地及其上的建筑物用于商业、办公、零售等经营活动的开发过程。

商业地产开发的主要目标是满足人们对商业和服务的需求，为城市经济的发展提供支持。

商业地产开发需要从开发前的市场调研、项目策划，到土地的购买、规划、设计和建设，再到最后的销售和运营，每个环节都需要精心筹划和有效管理。

首先，在商业地产开发过程中，市场调研是一个关键的环节。

通过市场调研，开发商可以了解市场需求和竞争状况，为后续的项目策划提供依据。

在市场调研中，开发商需要考虑人口结构、消费水平、商业配套设施等因素，以确定适合开发的项目类型和规模。

其次，在商业地产开发的项目策划中，选择合适的地理位置是至关重要的。

商业地产的成功与否与其地理位置密切相关。

开发商需要考虑项目周边的交通便利性、商圈规模和竞争情况等因素，以确定最佳的地理位置。

同时，项目的规划和设计也需要考虑到商业地产的功能和使用要求，如商场的布局设计、办公楼的功能分区等。

接下来，商业地产的建设需要有效的工程管理和施工监督。

一方面，开发商需要选择合适的建筑施工队伍，确保施工质量和进度的控制。

另一方面，工程管理的重点包括材料采购、工程进度管理、施工安全等方面的管理，以确保整个建设过程的顺利进行。

最后，在商业地产项目的销售和运营阶段，管理者需要制定有效的营销策略和运营模式。

通过有效的市场推广和销售渠道的建立，增加项目的知名度和吸引力。

而在项目运营阶段，管理者需要注重商业租赁、物业管理和客户服务等方面的工作，以提高项目的收益和竞争力。

商业地产开发与运营在房地产行业中占据重要地位。

商业地产和购物中心概念解析

6、仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
（1）在城乡结合部、交通要道。（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。（5）店堂设施简朴、实用。（6）采取仓储式陈列。（7）开展自选式的销售。（8）设有较大规模的停车场。
商品流转的过程：原始的阶段：生产者现在的阶段：生产商理想的阶段：生产商
消费者中间商零售商
零售商消费者
商业的业态分类以及特点
业态的概念业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米左右。（4）商品构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）有一定面积的停车场地。

商业地产运营管理

商业地产运营管理商业地产运营管理是指对商业地产进行有效的管理运营，使商业地产达到最大化的利润和稳定的租赁收益的经营方式。

商业地产运营管理是商业地产的核心竞争力和成功之道，直接影响到商业地产的运营效益和增值空间。

商业地产运营管理包括商业地产的日常管理和运营、商业地产招商开发等相关业务。

一、商业地产的日常管理和运营商业地产的日常管理和运营是商业地产运营管理中最基础的部分，是商业地产能否保持竞争力和稳定租赁收益的首要条件。

商业地产的日常管理和运营包括以下几个方面：（一）租客管理商业地产运营初期，租客管理是非常重要的环节，它管理着商业地产最重要的租户。

租客管理包括租客的招募、签约、跟进等。

为了保证商业地产的质量和品牌形象，从招募过程中就需要保证租客的素质和品牌形象。

当商业地产开始达到规模，需要租客满意度调研，做好租赁房屋的保修工作，协调各个租户之间的利益关系等等。

租客满意度调研中主要需要做好租客的满意度调查，从租户角度来了解商业地产的不足，并采取措施加以改进，提高租客服务满意度。

（二）收租管理商业地产运营中，收租管理是最基础的管理。

需要做好租期的签约工作，维护合同的有效性，协助租户稳定生产和经营。

收租管理需要做好房租的收取、款项的对账、租款的催缺、欠租的追讨、提醒租客缴纳租金等。

同时，要做好租赁房屋的保修，保证房屋的稳定和租期的有效性，实现商业地产的最大化利益。

（三）房地产保安商业地产运营管理中，房地产保安服务是商业地产运营中不可或缺的服务。

房地产保安包括安保人员的配备、监控系统的安装和维护、门禁管理和入户登记等。

房地产保安服务的到位，可以帮助商业地产消除安全隐患和保障购物人员的安全，提高购物体验和租户的租赁意愿。

二、商业地产招商开发商业地产招商开发是商业地产运营管理的另一个重要方面。

商业地产招商开发包括开发规划、市场调研、品牌营销、招商引资等。

要实现商业地产规模化和规划化的可持续发展，需要做好商业地产招商引资。

商业地产的运营模式是怎么样的

商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。

由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。

2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。

商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。

从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。

3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。

为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。

售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。

同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。

4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。

房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。

与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。

10种典型的中国商业地产开发模式

10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。

商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。

这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。

商业地产典型开发模式之现金为王SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。

其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。

万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。

万达广场有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。

由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。

因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

万达第二代产品是纯商业组合店模式。

第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。

在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。

万达第三代产品是城市综合体。

总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。

万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

商业地产策划与住宅地产策划的三大差异

商业地产策划与住宅地产策划的三大差异商业地产策划与住宅地产策划的三大差异提要：与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商精品源自保洁商业地产策划与住宅地产策划的三大差异一、价值层面的差异1．物业价值商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。

一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。

而住宅的价值在于居住，保值升值。

其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。

从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。

2．利益关系从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。

商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。

其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。

开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。

开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。

与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。

商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。

因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。

商业地产发展新趋势：四赢三统一

商业地产发展新趋势：四赢三统一商业地产尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，三统——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。

四赢的具体内容包括：1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益；3.商家通过入场经营取得经营利润；4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。

这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。

为达到这一目标，“三统一”模式在商业地产运作过程中的优势正在凸现。

有利于统一的业态规划和项目定位：在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性也正逐渐凸现，合理的业态规划将是招商工作和后继经营成功的一个基本保证。

在项目启动前，由专业公司根据目标消费人群的若干消费特点和消费结构，进行统一的业态规划，进而将项目合理的定位，将能够极大的保证项目最终的成功。

有利于合理的掌控租金和售价之间的均衡；商业地产另外一个重要的特点是，租金和售价之间存在着一定的比例关系，并且二者之间的相互影响关系十分明显。

市场上常见的8％的投资回报承诺即反映了这一事实。

商铺投资者多为职业投资客，对回报率这一概念尤为关注，由专业公司统一操作根据租售的实际情况合理的确定租金和销售价格，采取以租金支撑售价或是以售价带动租金等灵活多样的形式，使得租售之间相互促进，将能够顺利的推进各项目标的实现。

有利于实现发展商的利益最大化；商业物业建成后，发展商作为物业的拥有者，对物业的第一次赢利有多种模式可以选择：1.只售不租，出让产权，很快收回投资。

商业地产经营模式与盈利模式分析

商业地产经营模式与盈利模式分析一、商业地产的经营模式1.租赁模式：商业地产经营者将商业房产出租给店铺运营者，通过租金收入盈利。

这是最常见的商业地产经营模式。

商业地产经营者负责房产的维护和管理，店铺运营者负责店铺的经营和管理。

租赁模式的优势在于稳定的现金流和低风险。

然而，商业地产经营者需要对店铺运营者的商业稳定性和信誉进行评估，以保证租金收入的稳定性。

2.自营模式：商业地产经营者自行经营店铺，通过销售商品或提供服务盈利。

自营模式的优势在于对店铺运营具有更大的控制权，可以更好地追求品牌形象和利润最大化。

然而，自营模式存在较高的经营风险和管理成本。

3.物业管理模式：商业地产经营者将商业房产的租赁管理工作委托给物业管理公司，通过物业管理费盈利。

物业管理模式的优势在于商业地产经营者可以专注于房产本身的投资和开发，将租赁和管理工作交给专业机构。

然而，物业管理公司的选择和管理成本也是考量因素。

4.地产增值模式：商业地产经营者通过购入、投资、开发商业地产，在其价值增长后出售或转让获取差价盈利。

这种模式更适用于开发商或资本投资者，因为它需要较大的投资额和相对长期的资金回报周期。

二、商业地产的盈利模式2.销售收入：商业地产经营者如果自营店铺，可以通过销售商品或提供服务实现盈利。

销售收入的盈利模式通常适用于零售或餐饮业务。

3.物业管理费：商业地产经营者委托物业管理公司管理房产，可以通过收取物业管理费实现盈利。

物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例收取。

4.增值收入：商业地产经营者通过地产增值获得差价盈利。

地产增值可以通过购入具有潜力的地产、开发建筑、改善物业管理和提高出租率等方式实现。

5.广告合作费：商业地产经营者与品牌商家合作，通过出租广告位或进行品牌合作获得广告费用。

这是一种有机会获得额外收入的盈利模式。

综上所述，商业地产的经营模式和盈利模式在实际运营中通常是多种模式的组合。

商业地产经营者需要根据自身资源和市场需求，选择适合的经营模式和盈利模式，并在运营中不断优化和调整，以实现稳定和持续的盈利。

房地产开发公司工作经营范围

房地产开发公司工作经营范围房地产开发公司工作经营范围：一、公司概述1. 公司名称：【公司名称】2. 公司性质：房地产开发公司3. 公司注册地：【注册地点】4. 公司成立日期：【成立日期】5. 公司经营范围：本公司主要从事以下业务。

二、楼盘开发与销售1. 新建住宅楼盘：负责规划、设计、建造以及销售新建住宅楼盘。

2. 商业地产项目开发：负责规划、设计、建造以及销售商业地产项目，包括商业办公楼、购物中心等。

三、土地开发1. 土地选购与储备：积极寻找适合开发的土地资源，进行选购和储备。

2. 土地规划与设计：负责对所选购的土地进行规划和设计，确保土地的最优利用。

3. 土地开发与销售：负责对开发完成的土地进行销售，包括住宅用地、商业用地等。

四、独立屋和公寓楼建设1. 独立屋建设：负责独立屋项目的规划、设计、建造和销售。

2. 公寓楼建设：负责公寓楼项目的规划、设计、建造和销售。

五、房地产经纪服务1. 中介服务：提供房地产租赁和买卖的中介服务，帮助客户寻找合适的物业或购买房产。

2. 咨询服务：为客户提供房地产投资和规划的咨询服务，帮助客户做出明智的决策。

六、房地产经营管理服务1. 物业管理：负责对房地产物业进行管理和维护，确保物业的正常运作。

2. 租赁管理：负责对房地产租赁业务进行管理和运营，包括租金收取、合同签订等。

七、其他相关业务1. 建筑设计与施工：负责为自身项目提供建筑设计和施工服务。

2. 基础设施建设：在楼盘开发过程中负责建设楼盘所需的基础设施，如道路、供电等。

附件：本文档涉及的附件包括但不限于公司章程、注册证书、经营许可证等。

法律名词及注释：1. 房地产开发：指开发商购买土地，并按照规划和设计要求进行建设和销售。

2. 物业管理：指对房地产物业进行日常管理和维护的活动，包括保洁、维修等。

3. 经营许可证：指由相关政府部门颁发的证书，准许持有人从事相关的经营活动。

商业地产开发经营新理念

商业地产开发经营新理念商业地产开发经营是指通过购买、开发、投资和运营商业地产项目来实现盈利的商业模式。

在过去几十年中，商业地产开发经营一直是一个重要的投资领域。

然而，随着消费者需求和市场环境的变化，传统的商业地产开发理念已经不再适应当前的商业环境。

因此，需要引入新的商业地产开发经营理念来应对新的挑战。

一、以消费者为中心消费者需求是商业地产开发经营的核心。

过去，商业地产开发者主要关注于项目的商业价值和租金收益。

然而，在如今多变的市场环境下，仅仅依靠商业模式和租金收益已经不再足够。

新的商业地产开发经营理念应该将消费者需求放在首位，从他们的角度出发，提供更好的购物和娱乐体验。

这意味着商业地产开发者需要更多地与消费者互动，了解他们的需求并根据需求来调整项目策划和运营。

二、多元化的业态组合与过去单一的业态相比，新的商业地产开发经营理念鼓励多元化的业态组合。

单一业态往往只能满足特定消费者群体的需求，而多元化的业态组合可以吸引更多的消费者，提高项目的盈利能力。

因此，商业地产开发者应该积极引入新的业态，如文化艺术、健身娱乐、教育培训等，以满足不同消费者的需求，并提供更多元化的购物和娱乐选择。

三、社交化的商业空间在社交媒体的影响下，人们对社交和互动的需求越来越强烈。

因此，新的商业地产开发经营理念应该将社交因素融入到商业空间中。

商业地产开发者可以设计更多的社交区域，如休息区、聚会区、社交娱乐区等，以提供更多的社交和互动机会。

此外，商业地产开发者还可以通过社交媒体平台提供在线社交和互动功能，以增强消费者的参与感和忠诚度。

四、可持续发展可持续发展已经成为当今社会的重要议题。

商业地产开发经营应该积极响应可持续发展的理念，以减少对环境的影响。

商业地产开发者可以通过采用可再生能源、节能减排等措施来降低能源消耗和环境污染。

此外，商业地产开发者还可以推动绿色建筑的发展，以提高建筑物的能源效率和环境友好程度。

通过可持续发展的经营模式，商业地产开发者不仅可以满足消费者对环保的需求，还可以降低运营成本并提升项目的竞争力。

房地产开发经营概念

房地产开发经营概念房地产开发经营是指开发商面向市场需求，在规划用地基础上进行房屋、商业、公共设施等各类房地产的建设和销售经营活动的过程。

该过程通常需要开发商通过策划、设计、建设、市场推广、销售等阶段的努力，最终实现项目的盈利，从而赚取巨额利润。

房地产开发经营的主要内容1. 确认开发城市房地产开发商在进行项目开发之前，必须对目标城市所处的经济、地理环境、政策、税收等因素进行深入了解，以明确开发城市的潜力。

这有助于评估项目的风险和收益，并为市场推广提供基础数据，从而更好地执行项目。

2. 用地规划在开发前期，房地产开发商需要研究市场需求，对所需用地进行规划。

这包括面积、建筑类型、交通、人口密度、用途等方面的专业分析，以便更好地掌握项目的要求和市场需求，从而确保开发项目的盈利。

3. 策划与设计房地产开发商需要与设计团队密切合作，以确保项目的设计符合市场需求。

在设计过程中，考虑物业的居住需求、装修风格、人口密度，以及项目所应包含的其他任何因素。

这样可以尽快建造出能够满足市场需求的物业。

4. 建造在建造阶段，开发商与建筑公司合作并负责管理建造项目的进度与质量。

这也包括策划、施工、成本控制等的实施。

5. 市场推广及销售房地产开发商需要做好市场调研、宣传和销售工作，以确保项目可以在市场中取得成功，遍布各地的销售渠道和代理商可以帮助开发商快速找到潜在目标客户，促进项目销售。

房地产开发经营的意义1. 注入活力经济房地产开发经营给市场注入活力，激发投资者的投资热情。

开发商通过建设物业来满足市场需求，并激励其他市场上的投资者参与到项目发展中。

2. 成为发展城市的引擎房地产开发经营是城市经济中重要的一部分，能够带动城市社会经济、区域性增长，并为城市发展增加动力，进而成为城市快速发展的引擎。

3. 促进城市全面发展房地产开发经营不仅满足了市民的住房需求，还成为城市全面发展的重要部分，为城市带来了必要的服务和设施，例如，商业广场、学校、医院、公园等，从而为城市的全面发展做出了贡献。

房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)

2022年房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)1、[多选题]中大户型客户对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活()，要求有较好的小区环境和物业服务。

A.稳定性B.便利性C.时尚性D.舒适性。

E,敏感性【答案】BD【解析】中大户型客户特征是以二次或多次置业客户为主，目的多为改善居住条件，家庭结构较为复杂，多为三代人同住，对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。

2、[单选题]房地产开发企业为了维护企业形象，提高社会声誉，其定价目标通常是()。

A.实现利润最大化B.提高市场占有率C.稳定所售商品房价格D.快速收回资金成本【答案】C【解析】房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标;②提高市场占有率的目标;③稳定价格目标;④过渡定价目标。

其中，稳定价格目标又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。

3、[多选题]房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应当做到()。

A.房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过3套B.合理安排和掌握看房时间C.客观展示房源的优缺点D.带上必要工具。

E,看房过程中注重双向沟通【答案】BCDE【解析】房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应有步骤、有技巧地进行引导介绍，并对客户看房过程中的情形予以分析，应当做到：①合理安排和掌握看房时间;②注重看房细节;③看房过程中注重双向沟通;④做好看房后记录和收取意向金工作。

其中，注重看房细节包括：熟悉房源所在商圈的特点和优势;客观展示房源的优缺点;带上必要工具。

如果是买方客户的独代理人，房地产经纪人在一天内与购房者看房不应该超过5套，即“一带多看”不能超过5套，否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉，使客户不容易比较和挑选合适的房源。

4、[单选题]()可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。

2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案

2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案单选题（共30题）1、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。

A.地基正常承载力B.地基最大承载力C.地基最小承载力D.地基容许承载力【答案】 D2、五苓散的君药是下列哪味药物A.茯苓B.泽泻C.猪苓D.桂枝【答案】 B3、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。

A.城市内某个区域B.省或自治区所辖地域C.城市D.中国房地产市场【答案】 C4、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（）元/m2。

A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】 C5、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。

A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】 C6、进行会计查账的首要工作是（）。

A.查阅会计账簿B.查阅会计凭证C.检查会计错弊D.查阅会计核算形式【答案】 B7、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。

A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】 A8、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。

A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】 B9、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】 C10、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20%C.40%D.50%【答案】 D11、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。