2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟3

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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试考试题模拟考试_3.doc

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试考试题模拟考试考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m 的矩形土地，总价为121.92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m 的矩形土地的总价为( )万元。

A.53.34 B.85.34 C.106.68 D.213.36 本题答案： 2、单项选择题有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。

A.类似写字楼的客观收益 B.市场比较法 C.该写字楼的实际收益 l5、多项选择题办公楼市场调研的关键点是( )。

A.成本分析 B.产品分析 C.市场区分析 D.地区经济分析 E.相关政策分析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：6、单项选择题经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途本题答案：7、单项选择题在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )A.算术平均数B.中位数C.加权平均数D.众数本题答案：8、单项选择题在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。

A.估价时点B.搜集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映本题答案：9、多项选择题办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括( )。

房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》模拟习题及答案解析

房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》模拟习题一、单项选择题1．房地产是（）三者的结合体。

A．实物、权益、区位B．实物、区位、拥有者C．实物、权益、拥有者D．权益、区位、拥有者2．对房地产估价来说，土地是（）。

A．平面的B．三维立体的C．陆地表面D．地下空间3．在房地产估价中，建筑物（）。

A．包括房屋和构筑物两大类B．仅包括房屋，不包括构筑物C．仅包括构筑物，不包括房屋D．仅仅指房屋4．某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m25．在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

A．债权B．物权C．二者皆可D．二者皆不6．（）是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A．物权B．债权C．租赁权D．所有权7．房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。

A．所有权B．土地承包经营权C．抵押权D．租赁权8．下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。

A．地役权B．所有权C．抵押权D．租赁权9．区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。

A．体量庞大B．价值量大C．不可移动D．权益特性10．形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产（）特性。

A．不可移动B．独一无二C．流动性差D．用途多样11．房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A．不可移动B．供给有限C．价值量大D．用途多样12．关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是（）。

A．土地的生产力或利用价值有可能丧失B．土地作为空间是永存的C．土地上的建筑物会毁灭D．土地上的建筑物是永存的13．某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性（变更土地使用性质），出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。

房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权剩余期限2.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。

A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润3.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。

A.装修B.户型C.层高D.楼层4.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。

A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料5.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.306.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.2707.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理8.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.5009.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

2011年房地产估价师考试《理论与方法》真题

2011年房地产估价师考试《理论与方法》真题及答案一、单项选择题（共35题,每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿4．房地产供给有限特性的本质是（）A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A．2500B．3000C．3500D．400011．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A．技术上的可能B．经济上的可行C．价值最大化D．法律上许可12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150 万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/m2。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第3次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.下面不是估价所需资料的是()。

A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料2.相比之下，成本法最适合于对()的估价。

A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产3.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。

A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际4.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。

如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。

A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上5.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.68%B.75%C.76%D.80%6.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数8.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。

A.24B.23.42C.23.43D.22.869.【真题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。

A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房10.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案1.房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是（）。

A.房地产市场发展水平B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计2.市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是（）。

A.对竞争项目的情况进行描述B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析3.在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为（）。

A.实践法B.回归分析法C.单项频数分布法D.交叉分组频数分布法4.在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是（）。

A.平均值B.中位数C.众数D.区域5.每一个数据与平均值之间的差值称为离差，（）就是离差平方的平均值。

A.均方差B.偏差C.方差D.标准差6.在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为（）。

A.比较现期供求关系B.比较未来供求关系C.供给分析D.需求分析7.封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是（）。

A.容易设计B.便于信息采集C.反映客观问题D.易于记录8.商业用房的需求是一种（），即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求B.潜在需求C.因果需求D.集聚需求9.市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度（）;当吸纳程度较低时，竞争程度（）。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【3套练习题】

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案【3套练习题】答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。

A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则2.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同3.【真题】相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。

A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱6.在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。

A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法7.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权8.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象9.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法模拟考试卷.doc

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题不是影响房地产价格的区位因素是( )。

A.位置 B.交通 C.人文 D.环境本题答案： 2、单项选择题某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法本题答案： 3、单项选择题房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由( )人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。

A.5 B.7姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.10D.13本题答案：4、多项选择题下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有( )等方面。

A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式本题答案：5、判断题房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。

( )本题答案：6、多项选择题马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为( )。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第4次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。

A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。

这种高层建筑地价分摊方法是()。

A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。

A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。

A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。

A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。

A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。

A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。

A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。

[工程类试卷]2011年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷及答案与解析

2011年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。

（A）判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较（B）估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准（C）所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值（D）估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2 某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。

预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。

若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( )万元。

（A）49627（B）5764.7（C）65548（D）659203 关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。

（A）确定估价时点在先，得出评估价值在后（B）得出评估价值在先，确定估价时点在后（C）确定估价时点与得出评估价值同时进行（D）确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4 经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( )。

（A）相互影响性（B）寿命长久性（C）数量有限性（D）保值增值性5 某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( )万元。

（A）610.00（B）619.05（C）650.00（D）761.906 在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。

（A）挂牌底价（B）正常市场价格（C）竞买人可承受的最高价（D）最可能的成交价7 在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( )。

（A）建筑物重置成本和土地使用重新取得成本（B）建筑物重置成本和重建期间的经济损失（C）建筑安装工程造价和重建期间的经济损失（D）建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8 某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解【圣才出品】

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（一）一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

A．掌握的有关信息不同B．做出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同【答案】A【解析】通常会认为，不同的估价师对同一房地产评估出的价值应相同，但在实际中，不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估价值往往有所不同，并且与实际成交价格通常有差异，甚至差异较大。

即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的价值意见，只会得出近似的价值意见。

因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下做出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

2．房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。

但房地产一般不宜采取（）的方法。

A．实物分割B．拍卖分割C．折价分割D．变卖分割【答案】A【解析】房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因包括：①房地产在实物上或在使用上通常难以分割；②如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。

因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。

3．下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（）。

A．出租的房地产B．自用的房地产C．餐饮的房地产D．营业的房地产【答案】C【解析】房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。

C项，餐饮房地产属于按用途划分的种类。

4．判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。

A．目前是否有经济收入B．过去是否带来了经济收益C．是否具有产生经济收益的能力D．目前的收入是否大于运营费用【答案】C【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为：①收益性房地产，是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产；②非收益性房地产，是指不能直接产生经济收益的房地产。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考40

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：【2011年真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。

A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B2. 判断题：土地的自然供给是完全无弹性的。

()正确答案：对3. 多选题：在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。

A.法律B.行政法规C.合同D.口头约定E.产权人同意正确答案：ABC4. 单选题：投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值正确答案：A5. 多选题：标准临街宗地的特征有()。

A.一面临街B.土地形状为矩形C.临街深度为10mD.用途为所在路线价区段具有代表性的用途E.临街宽度为15m正确答案：ABD6. 多选题：砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。

（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65正确答案：ABC7. 单选题：在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。

A.减少B.增加C.不变D.无法确定正确答案：A8. 单选题：销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。

A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案：C9. 单选题：【2011年真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A10. 判断题：市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第2次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或()之间关系的基础上。

A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的剩余寿命D.建筑物的功能是否时兴2.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理3.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。

A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理4.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。

A.850万元B.700万元C.700～1000万元D.05.路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形。

A.单宗土地B.许多宗土地C.部分土地D.待开发土地6.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为()。

A.800万元B.1000万元C.1800万元D.800～1000万元7.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()。

A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊8.【真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。

A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同9.在经济学里，()有使用价值和交换价值之分。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第9次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。

A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法2.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他3.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估4.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60B.50C.35D.305.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。

A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期6.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法7.设立地役权通常会使（）。

A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升8.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。

A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能9.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考100

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。

()正确答案：错2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。

()正确答案：对4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：D5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。

A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。

()正确答案：错10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。

A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格正确答案：CD11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。

房地产估价师模拟试题：理论与方法

房地产估价师模拟试题：理论与方法
1.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。

A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
2.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括( )。

A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费
3.建筑物的( )等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

A.体量
B.结构
C.设施
D.层高
4.某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，
则估价对象的比准价格为( )元/m2。

A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
5.报酬率为( )与所投入的资本的比率。

A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益
6.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )l 答案：1.C 2.C 3.A 4.A 5.C 6.D 7.D 8.A 9.C 10.D。

2011年房地产估价师考试--理论与方法命题趋势权威试卷3

2011年房地产估价师理论与方法命题趋势权威试卷3一、单项选择题1．估价的通俗含义是估计()的价格或价值。

A．现有物品B．一般物品C．经济物品D．建筑物品2．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。

A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样3．房地产具有供给有限特性，本质上是由()决定的。

A．土地总量有限B．规划+限制C．房地产不可移动D．价值量大4．估价报告书中说明的()限定了其用途。

A．估价原则B．估价方法C．估价目的D．估价对象状况5．下列不属于土地使用权的是()。

A．建设用地使用权B．宅基地使用权C．土地承包经营权D．租赁权6．不属于引起房地产价格上升的原因是()。

A．外部经济B．需求增加导致稀缺性增加C．生活水平的提高D．通货膨胀7．最适合用市场法估价的是()。

A．用做生产的房地产B．可销售的房地产C．出租或营业的房地产D．仅适用于自用的房地产8．下列()使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A．用途B．建筑规模C．容积率D．绿地率9．房地产价格与一般物品价格的()表现出房地产价格的独特之处。

A．等值B．不等值C．相同D．不相同10．从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的()。

A．长期趋势B．后期利润C．权益D．供给和需求11．某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方()元/m2。

A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.3712．某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。