绿城客户敏感点100条(借鉴材料)

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绿城地产提炼总结客户敏感点100个(2)

绿城地产提炼总结客户敏感点100个(2)绿城地产提炼总结客户敏感点100个（2）十六、阳台栏杆52.阳台栏杆的高度、间距是否能满足使用安全。

阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文规定，其中玱璃栏杆扶手高度应大于等于1.3m。

十七、门窗53.房间固定窗无法开启通风及清洁。

房间的窗不宜全设计为固定窗。

54.采用的玻璃是否是钢化玻璃。

按国家规范使用钢化玱璃，门窗钢化玱璃3C标志易识别，不宜隐蔽在窗框内。

55.窗边有无渗漏绿城工程质量验收标准：1）门窗关闭严密，间隙均匀；2）封条安装完好，不得脱槽；打胶密实；3）应有排水孔，应通畅，位置和数量符合设计要求。

56.门窗是否有划痕、变形、污染绿城工程质量验收标准：1）无破损；玱璃周边嵌固牢固；无明显划痕、变形、污染；2）油漆表面洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀、无气孔，大面无划痕碰伤。

57.窗开启是否灵活，是否有杂物进入系统窗轨道。

绿城工程质量验收标准：1）开关灵活，开关方向正确；2）附件齐全，安装牢固，位置正确，灵活适用，满足使用要求。

58.铝合金门窗（1）铝合金门窗固定玱璃安装应采用内装工艺，配套铝合金压条应设置于室内面；（2）铝合金门窗玱璃不铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶，不得使用成品橡胶条；（3）高层建筑向外平开铝合金窗严禁使用合叶铰链，应根据窗型及重量进行受力分析，配套使用中、重型摩擦铰链。

59.窗户挑高的高度是否影响吊顶安装：保证建筑外立面美观的同时，考虑吊顶后的门窗外观敁果；60.窗间墙宽度、窗槛墙高度是否满足消防需要：在未做防火挑檐未用防火玱璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度不低于1.2m，窗槛墙高度低于1.2m的，建议使用防火材料防护。

十八、楼地面61.楼地面无裂缝、裂纹，无起砂。

62.楼地面平整度：表面洁净、平整，无脱皮、麻面。

63. 3楼地面空鼓：无空鼓，局部空鼓面积小于0.04㎡且每自然间不多于2处的可不计。

64.地砖无空鼓，无明显色差。

3、房地产项目客户敏感点解析介绍

房地产项目客户敏感点解析客户服务管理中心2014年5月“以人为本、客户至上”是我们的服务理念“替客户想的多一点”是我们基本的思维方式”————宋董园区周边园区出入口园区道路地下车库景观绿化房屋室内1、园区周边1.1园区周边丌利因素噪声：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场等恶臭：垃圾场、污水河塘、屠宰场、皮革厂、养禽/畜场、劢物园等污染：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站等其他：宗教场所、高压线路等建议：1、对园区周边丌利因素进行梳理2、在销售案场对丌利因素进行公示3、对丌利因素制定统一的说辞并告知客户红线外丌利因素红线外丌利因素展示实景地下车库入口地下车库入口沙盘展示现场实景垃圾暂存点垃圾暂存点沙盘展示现场实景创造城市的美丽CREATING BEAUTIES FOR CITIES销售时未告知业主箱变位置，业主提出存在视觉污染，电磁辐射影响健康项目丌利因素公示（示意图）创造城市的美丽CREATING BEAUTIES FOR CITIES项目丌利因素、周边利好公示（示意图）创造城市的美丽CREATING BEAUTIES FOR CITIES项目地下室配套公示（示意图）创造城市的美丽CREATING BEAUTIES FOR CITIES2、园区出入口2.1园区出入口是否设有与用人行通道绿城强标3.8.1：园区应人车分流，设置与用人行出入口2.2园区出入口、车库出入口是否有转角，转角处视野是否开阔方便行车;建议：1、园区出入口、车库出入口转角处设置减速标志2、园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜3、园区道路3.1园区主要岔口是否设置组团、楼幢等指引标识，指引标识是否清晰建议：1、小区道路入口设置小区总平面图2、指引标识分人行及车行两个指示体系3、标识设置应清晰，丌应有遮挡物3.2园区内行车道不人行道交汇情况，交汇处是否设置警示标志（斑马线、限速、慢行等）建议：人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）3.3行车道转角处（特别是视线丌好的转角）是否设置了反光镜，辅劣车辆通行建议：根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜3.4园区车行道宽度（非末端）是否能满足双车对行规划设计时，别墅顷目行车道（非末端）考虑满足双车对行《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93：8.0.2.2 小区路：路面宽6m-9m 8.0.2.3 组团路：路面宽3m-5m8.0.2.4 宅间小路：路面宽丌宜小于2.5m8.0.2.5在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽，但应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定绿城工程标准道路设计第32条：小区级道路7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m（满足双车对行）；宅间道路：丌宜小于3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音绿城强标2.0.6：园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于7.5m3.5园区车行道路面材料是否合理（易损、噪音、防滑）绿城强标2.0.5：行车道道路路面丌应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松劢的材料铺设建议采用沥青路面、半柔性路面等3.6雨天园区道路有无积水影响通行绿城强标7.2.8：硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm，并设置有组织排水系统建议：园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等），保证雨天时，道路积水丌影响客户通行另外园区的活劢平台、出入口交接平台等处是否有积水景观设计时应考虑：1、景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施2、室外景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高绿城强标7.1.2:室外平台标高应低于建筑室内标高10mm，并按1-2‰坡度设置有组织排水3.7园区是否设置无障碍通道保障老年人、儿童、残疾人等行劢丌便人士通行（如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行）客户对园区无障碍设施的关注度呈上升趋势，在建筑设计时应重视无障碍设施的设计台阶造成的丌便住宅设计规范6.6：1、七层及七层以上的住宅，应对下列部位进行无障碍设计：建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道；2、建筑入口及入口平台的无障碍设计应符合相关规定3、七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度丌小于2m，七层以下住宅建筑入口平台宽度丌应小于1.5m4、供轮椅通行的走道和通道净宽丌应小于1.2m绿城强标3.8.2：园区内主要人行路线及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计4、地下车库4.1道闸设置是否方便进出建议：1、在路面平坡处设置道闸；2、双车道，刷卡机设置于中间；单车道，刷卡机设置于驾驶室方向4.2地下车库有无积水绿城强标5.1.1：地下车库及上人屋面应设计保洁用水源及建议：1、建筑设计时按公司标准设置有组织排水2、物业管理委托协议中提醒物业排水系统3、产品使用说明中备注关于车库使用的责另外，根据顷目实际情况做好地下车4.3地下车库是否存在结露、霉发、地面湿滑等问题建议：1、根据地下车库大小、类型采用自然通风、机械通风的形式保证通风顸畅；2、不物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作吊顶材料为石膏，通风条件差，潮湿，造成霉发整改选用铝格栅吊顶绿城强标6.3.1：地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏板。

客户敏感点梳理

蓝湖郡内开窗
蓝湖郡
枫香庭、水晶郦城
水晶郦城
内外兼顾配套配套
水晶郦城
配套
建筑
建筑建筑建筑建筑
水晶星座配置标准
水晶郦城观山水
平面平面设计
紫都城入户门内开
建筑
建筑建筑建筑
蓝湖郡
山地别墅花园
建筑
弗莱明戈
上下兼顾
建筑
蓝湖郡天沟设计
建筑
观山水紫都城
条形百叶窗推广元素
蓝湖郡好望山
空调冷凝管和冷媒管的处理，应尽量照顾室内空间的利用，在确需要为外立面让路的时候，考虑室内装修处理的便利。空调的安装避免管道从邻居家穿越的情况出现。空调的室内冷媒管避免牵过长的距离或穿越衣帽间，卫生间等空空调外机位置设置不合理，某些外机位置放置在阳台上，降低了阳台的实用性； 12栋、13栋全部户型，4、5栋C1-1、E-2、E-3户型次卧均有空调冷凝管和冷媒管从飘窗上穿过某些楼间距较近，对视严重，是否可以考虑错开布局，尽量避免对视；
西岸属山地别墅，高差起伏大，堡坎多，花园被分割开来，真正能用的是后花园，侧花园基本上无法使用。从观感上客户总是怀疑面积不够，虽然最后的面积测绘出来是够的，但业主真正的花园使用面积确实不多。
底跃入户门廊上阶梯处顶部是二楼至五楼的入户花园的栏杆，栏杆上现在挂有花篮，一旦浇水，水就会滴到底跃入户门廊上，地面湿滑极易摔交。建议在入户门廊顶部做一屋檐并设置天因重庆多雨，而西岸入户门的门檐设计较短且设置的是批水板，当下雨时，业主必须撑伞开门，如果手上正提着东西则极为不便。另外，在客餐厅或卧室外有露台的地方，原本业主可开门窗透气，但一旦下雨刮风，雨水容易飘进室内，打湿室内地砖或地毯卧室有两面采光，其中一扇条形窗附加了一层百叶木板，业主可能会提出采光、影响美观度。清洁问题。整个小区的定位于推广主题吻合得不是太好，希望可以赋予更多的推广元素在小区的规划中西岸西班牙风格的别墅使用的是水泥基涂料，手工痕迹较重，墙面较花，遇水颜色会变深。而意大利风格使用的丙烯酸涂料效果较好，业主较易接受。临崖没有考虑围墙设计，是否存在安全隐患；

绿城物业客户敏感点解析100条

条100绿城物业客户敏感点解析．一、园区出入口、园区应人车分流，设置人行出入口；1、园区出入口、车库出入口有转角设置减2设置反园区出入口转角有视线遮挡的，速标志；光镜。

二、园区道路、小区道路入口设置小区总平面图；指引3标识设置应清标识分人行及车行两个指示体系；晰，不应有遮挡物。

、人车交汇区域设立警示标志（斑马线、 4 限速、慢行等）、根据道路转弯半径及视线情况在行车道5转角处设置反光镜。

、园区车行道宽度6；组1（）设计规范：小区路面宽6m-9m；宅间小路面宽不宜小于3m-5m团路面宽；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪2.5m 的面积，道路宽度可酌情放宽。

（便于必要时）小区级道路27.5m-8m （（满组团级道路：5-6m沿道路顸停一排车位）；；车行；宅间道路：不宜小于3m足双车对行）及预留绿化，5m道路边界不建筑物间距丌小于用地减少道路通行带来的噪音。

）园区内车行道路若为双车道并考虑单3（。

侧停车的，路宽丌得小于7.5m7、车行道路面材料半柔性路行车道道路路面应采用沥青路面、面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。

、雨天园区道路、活动平台、出入口交接8平台等处无积水影响通行）硬质场地、园路不绿化交接面的覆土（1，并设置有组织排水应低于硬质完成面50mm系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡，保度、管径、集水井数量、滤水层透水性等）证雨天时，道路积水不影响客户通行。

）景观设计时应考虑：景观工程中绿化2（室外景观堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施；低（在不建筑交接的地方）回土和硬质铺装高度于室内地坪标高。

）室外平台标高应低于建筑室内标高（ 3 10mm，并按1-2%坡度设置有组织排水。

、主要出入口是否设置无障碍设计：园区9内主要人行路线（如台阶、门宽、门槛等影响轮带电梯的多层和别墅各单元的及高层、椅通行）主要出入口应采用无障碍设计。

）如停车位旁边有设施设备的，销售时（2 应告知客户。

202212-客户敏感点整理

5
非机动车对非机动车停车区域的要求（三轮车）
6
高得房率关注得房率
7
私密入户，每户能实现独立电梯前室入户
8
单元相邻户型避免对视问题
9 10
入户体验
户门高度，颜色及品质避免户门内开，占用户内面积
11
有独立的玄关空间
12
避免餐厅或卫生间对着玄关入口
13 14
起居储藏
房间过小，功能受限关注储藏空间，储藏空间使用便利
52
绿化比较多，活动场地偏少
53
私家小院合院产品赠送院子内存在检修井
54
精装木制作的颜色应切合审美发展
55
户内硬装卫生间布置（重点为马桶、淋浴间）
56 精装
踢脚设计的生活便利性（方便收拾卫生、耐久度高）
57 58
家居设备
厨房消毒柜、厨余处理器洗碗机的位置考虑，安装净水器人脸识别、智能安防、智能门锁、新风系统以及重力挂钩等人性化设备的设置
15
厨房及卫生间偏小
16
大厨房设计，操作台空间足，能放置双开门冰箱
17
厨卫功能卫生间与厨房不要贴近
18
高层洗衣机位置不合理问题
19
主卫的飘窗台有的客户认为很好可以利用，有的觉得难打理
20
重视实利，偏好南向双阳台
21
南阳台封闭做法认同，特别是123户型保留部分生活阳台功能更加合理
22 23
户型
阳台空间
45
电梯走道首推洋房1#~4#楼与大地库不连通，部分客户对停车人户体验感比较在意
46
公区装修标准：如墙面是否贴砖
47
消火栓位置与外开户门或疏散门无碰撞冲突
48

客户敏感点(建筑)

序号敏感点1进入车库的道路设计。

2地下车库道径深过长，噪音大。

3大堂入口采用平开门：由于投资型物业人员出入频繁，在使用上有所不便，容易损坏，且冬夏空调使用时不利节能。

4当楼栋因立面需要出现高低错落当时候，较低屋顶的烟道、卫生间下水排气孔等应在视觉和气味上不干扰楼上的居民。

5注意底商与相邻户的关系，女儿墙的高度不能阻挡相邻住户的视线。

6因楼栋平面的顶层不在同一平面，造成高楼层的能够看见低楼屋顶楼上的排气道。

7尽可能的让电梯下车库，据售场接待顾客的反应来看，客房是愿意为这个成本买单的。

8顶跃露台中间烟道位臵影响使用。

9因客户对定制别墅的理解存在误解，总想更多的参与到房屋设计中去，这样无疑大大地增加了公司的各项成本，耗费了大量的人力、物力、财力。

10对讲门机安装在靠入户门的卫生间或厨房的墙面，业主装修一般对卫生间和厨房改动相对较大，或打墙作鞋柜、或将卫生间改大，均要移动门机。

11卫生间的开窗在有相对视的可能时开高窗，在无对视的面上避免高窗。

12餐饮层层高低于3米，过低。

13临大道沿线虽有城墙阻隔，但是客户怀疑其隔音质量。

14高层楼道内未充分考虑生活垃圾收设施的摆放位臵，后期物业不能很好解决。

15私家花园后门的有无需事先确定，尽量避免在同种地形条件下，出现一家的后花园开后门，而另一家不开后门的情况，会带来后期的解释难度。

16同一社区内相同的套型设计。

同时相同的套型户型，大面积应比小面积有更多的功能设计，如衣帽间，储藏间，保姆房等。

避免100平米下的三房有衣帽间，而最大的110平米的三房没有衣帽间。

17电梯井与住户客厅相邻不合理，如不能有效解决和振动栋干扰会成为后期栋投诉点。

18MINI的三房比例应降低。

现在销售缓慢的是朝向中庭的三房。

在单价相对高的情况下，MINI三房的总价在市场上的缺乏竞争。

19MINI的空中院馆的设计应注重使用性和赋予适当的使用主题。

20高层楼栋入户大堂的位臵选择要合理，避免电梯出入必经一楼住户的门口。

客户敏感点与成本敏感点汇总(2)

客户敏感点与成本效益敏感点汇总房地产开发中的“敏感点”是指一些设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响从不同的角度，敏感点可作如下分类。

敏感点由于分类不同，其责任部门、管控方式也不同。

（1）根据受敏感点影响的因素，可以将敏感点分为客户敏感点、物业管理敏感点、商业运营敏感点、成本敏感点、进度敏感点、工程质量敏感点等。

（2）从敏感点的控制源头，可分为设计敏感点、施工敏感点、营销敏感点。

（3）从敏感点表现形态上可以分为财务上的成本收益敏感点和非财务的价值类敏感点（价值对象包括客户、物业、商运等）。

（4）客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点，使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。

（5）客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。

所谓“保健”敏感点，是指就是这样一类敏感点，它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。

而“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。

敏感点之所以敏感，必须至少满足以下两个条件之一：（1）从客户角度，发生频率高或对客户核心价值的影响强度大的点；（2）从开发商角度：容易出差错或变化时容易引起不满足规范要求和公司配置标准的点。

对于敏感点要从技术和制度流程两个层面加以处理。

1 (-)扌支末產面的解决方式是就是论1 ［事解决问题,比如景观广场铺地材料i 1在遇水情况下的防滑片生是一个客户敏i 1感点，从技术层面上的解决方式就是I ;选材时选择防滑材料。

有必要整理敏: i 感点手册，不同部门、不同岗位明确: ［应把控的敏感点,并列出技术层面上1 1的解决方案。

I !(二)从制度流程层面的解决方式是:i 1 (1)对设计敏感点,应在各阶段任■ I 务书中向设计单位明确提出,并在出: 1图后由研发部、工程部各位专业工程； :师审图时重点核对和认真解决； i 1 ( 2)对施工敏感点”应在施工阶段: :向施工单位和监理单位做出明确要求1 ［或提供大样做法，由项目工程部负责Ir［或提供大样做法f由项目工程部负责〔把关控制。

客户敏感点

.客户敏感点：1.样板示范区2.规划方案3.配套设施4.外立面设计5.户型设计6.园林景观7.房屋质量8.社区安全一．样板示范区：•样板示范区是客户来到孔雀城，首先要接触的地方，所以样板示范区的打造是非常重要的。

•样板示范区是给客户体验未来在孔雀城的生活方式的。

•样板示范区的主要功能是销售洽谈，样板间展示，园林景观展示，物业服务展示。

•如何能吸引住客户呢？• 1.在样板示范区要充分体现建筑的空间感，景观园林的空间感，尺度要大气。

• 2.要将室内室外的设计相融合，要通透，视觉效果好。

• 3.室内，室外的动线要体现舒适，便捷，通达性要好，达到一步一景，每个细节都要体现。

•由于我们的客户，应该绝大部分都没有住过类似的住宅，所以样板示范区打造的好，让客户体验出与以前完全不同的高尚的生活方式，这对客户的震撼力是很强的。

结论：• 1.销售洽谈区最好设置在会所，会所空间感强，尺度大，视野好。

周边园林景观空间足，可以做出有特色有品质的效果，使室内室外融成一体。

• 2.样板间应与会所有良好的客户动线，使客户能舒适的到达，动线中的景观和道路要体现细节（有景观小品，拼花小路等）让客户感受到是用心在做。

• 3.样板间的装修和配饰家具要大气不繁琐不雷同，要有家庭的温馨感（儿童房和女主人经常使用的房间要重点关注）能让客户回到家里还能想起某些细节，样板间的使用和家庭使用还是有区别的，体现品质的同时要保证耐磨和耐脏（比如地板的品质不高就会留有高跟鞋留下的印，墙面也会脏，毕竟样板间的人流量要远大于正常家庭的人流量）。

4.客户的第一感官就是针对样板示范区的，细节就决定了成败二．规划方案• 1.规划方案是客户首先听到的对项目介绍的内容。

客户大部分都不是专家，他们只关心和自己生活息息相关的内容。

• 2.项目的整体的楼座的摆放，容积率的大小，居住的舒适度。

（是否符合当地消费者的传统居住理念。

• 3.项目的绿化率，景观的特色，园林小品的位置。

房地产项目客户敏感点解析

建议：人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）
2.3行车道转角处（特别是视线丌好的转角）是否设置了反光镜，辅劣行车安全
建议：根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜
2.4园区车行道宽度（非末端）是否能满足双车对行规划设计时，别墅顷目行车道（非末端）考虑满足双车对行
《城市居住区规划设计规范》 GB 50180-93： 8.0.2.2 小区路：路面宽6m-9m， 8.0.2.3 组团路：路面宽3m-5m；； 8.0.2.4 宅间小路：路面宽丌宜小于2.5m 8.0.2.5在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽，但应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定
客户对园区无障碍设施的关注度呈上升趋势，在建筑设计时应重视无障碍设施的设计
台阶造成的丌便
住宅设计规范6.6： 1、七层及七层以上的住宅，应对下列部位进行无障碍设计：建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道； 2、建筑入口及入口平台的无障碍设计应符合相关规定 3、七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度丌小于2m，七层以下住宅建筑入口平台宽度丌应小于1.5m 4、供轮椅通行的走道和通道净宽丌应小于1.2m
住宅设计规范7.3.5 起居室（厅）丌宜紧邻电梯布置。受条件限制起居室（厅）紧邻电梯布置时，必项采取有敁的隔声和减振措施
绿城强标5.3.1: 电梯井道和机房丌得不卧室、起居室和书房紧邻布置，无法做到的，必项要进行噪音测试和隔音设计
6.3电梯轿厢是否设置空调绿城强标5.3.3：精装修住宅电梯轿厢应设置与用空调
建议： 1、建筑设计时按公司标准设置有组织排水系统； 2、物业管理委托协议中提醒物业排水系统的使用及维护 3、产品使用说明中备注关于车库使用的责任条款
另外，根据顷目实际情况做好地下车库充电系统

物业客户敏感点解析

物业客户敏感点解析物业客户敏感点解析100条一、园区出入口1、园区应人车分流，设置人行出入口；2、园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志；园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜。

二、园区道路3、小区道路入口设置小区总平面图；指引标识分人行及车行两个指示体系；标识设置应清晰，不应有遮挡物。

4、人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）5、根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。

6、园区车行道宽度（1）设计规范：小区路面宽6m-9m；组团路面宽3m-5m；宅间小路面宽不宜小于2.5m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽。

（2）小区级道路7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m（满足双车对行）；宅间道路：不宜小于3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音。

（3）园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于7.5m。

7、车行道路面材料行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。

8、雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行（1）硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm，并设置有组织排水系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等），保证雨天时，道路积水不影响客户通行。

（2）景观设计时应考虑：景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施；室外景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高。

（3）室外平台标高应低于建筑室内标高10mm，并按1-2%坡度设置有组织排水。

9、主要出入口是否设置无障碍设计：园区内主要人行路线（如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行）及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计。

三、地下车库10、道闸设置在路面平坡处设置道闸；双车道，刷卡机设置于中间；单车道，刷卡机设置于驾驶室方向。

标杆房地产项目的100个“客户敏感点”

标杆房地产项目的100个客户敏感点房地产开发中的“敏感点”是指设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。

敏感点大多体现为关键细节，需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。

一、园区出入口1.园区应人车分流，设置与用人行出入口。

2.园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志；园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜。

二、园区道路3.小区道路入口设置小区总平面图；指引标识分人行及车行两个指示体系；标识设置应清晰，不应有遮挡物。

4.人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）。

5.根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。

6.园区车行道宽度⑴设计规范：小区路面宽 6m-9m；组团路面宽 3m-5m；宅间小路面宽不宜小于2.5m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽；⑵小区级道路 7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m （满足双车对行）；宅间道路：不宜小于 3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音；⑶园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于 7.5m。

7.车行道路面材料行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松动的材料铺设。

8.雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行。

⑴硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面 50mm，并设置有组织排水系统；园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等），保证雨天时，道路积水不影响客户通行；⑵景观设计时应考虑：景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施；室外景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高；⑶室外平台标高应低于建筑室内标高 10mm，并按 1%-2%坡度设置有组织排水。

营销帮你找准客户敏感点

营销帮你找准客户敏感点在当今竞争激烈的市场环境中，企业想要脱颖而出，成功吸引并留住客户，关键在于能否找准客户的敏感点。

客户敏感点，简单来说，就是那些能够引起客户强烈关注和反应的因素，可能是产品的价格、质量、功能，也可能是服务的便捷性、售后保障等。

只有精准地把握这些敏感点，企业才能有的放矢地制定营销策略，提高营销效果。

客户的需求是多样且复杂的，不同的客户群体往往有着不同的敏感点。

例如，对于追求性价比的客户来说，价格可能是他们最为关注的因素。

他们会在市场上仔细比较同类产品的价格，寻找价格最优惠的那一款。

而对于注重品质和品牌的客户，产品的质量、品牌声誉以及所代表的生活方式则可能是他们的敏感点。

这部分客户愿意为了高品质和良好的品牌形象支付更高的价格。

那么，如何才能找准客户的敏感点呢？首先，深入的市场调研是必不可少的。

企业需要了解目标客户群体的年龄、性别、职业、收入水平、消费习惯等基本信息，通过问卷调查、访谈、焦点小组等方式，收集客户的意见和反馈。

比如，一家餐饮企业想要推出新的菜品，就可以先在小范围内邀请不同年龄段、不同口味偏好的客户进行试吃，并让他们填写详细的评价问卷，了解他们对菜品的口味、食材新鲜度、价格等方面的看法。

除了市场调研，对竞争对手的分析也能为我们找准客户敏感点提供重要的参考。

了解竞争对手的产品特点、价格策略、促销活动等，可以帮助企业发现市场的空白点和客户尚未被满足的需求。

假设在一个特定的区域内，已经有多家健身房在运营，通过分析发现，大多数健身房都侧重于提供高端的健身设备和专业的私教服务，但在团体课程和社交活动方面相对薄弱。

那么，新进入的健身房就可以将重点放在丰富多样的团体课程和促进会员之间交流的社交活动上，以此来吸引那些注重健身氛围和社交体验的客户。

此外，大数据的应用也为企业找准客户敏感点提供了有力的支持。

通过对客户的购买记录、浏览行为、评价等数据进行分析，企业可以挖掘出客户的潜在需求和偏好。

房地产顾客敏感点和质量标准要点参考项目库

C
C C C C
前期投入大，前期投入大，运营时成本相对较低，较高标准居住区可考虑采用设置可视对讲与门控系统。设置可视对讲与门控系统。设置出入口及周边安防报警和电视监控系统。设置电子巡更系统。监控系统。设置电子巡更系统。包括红外监视，自动布防，包括红外监视，自动布防，自动报紧急报警等功能。警，紧急报警等功能。设置供电、公共照明、供水、消防、设置供电、公共照明、供水、消防、车库等公共卫生设施的电视监控系统一般中心城市为基本配置做到水、做到水、一般中心城市为基本配置，电、燃气三表户外计量基本配置，作为客户资源，基本配置，作为客户资源，可与布线服务商分享利益。线服务商分享利益。
宜结合园林景观设计，宜结合园林景观设计，同时兼做景观水体。观水体。有噪声的体育场所宜集中布置，有噪声的体育场所宜集中布置，并结合园林景观设计，结合园林景观设计，散布于环境绿化中。化中。无噪声的设施可作为园林景观开放空间设置。观开放空间设置。项目的选择考虑能作为园林景观开放空间。项目选择贴近居民的生活形态。项目选择贴近居民的生活形态。
C
竞技体育场地
休闲体育场地
C
3
沿海集团
作业指导书
设计管理模块
1.老年人健身、 1.老年人健身、老年人健身休闲与交流等多样化活动。休闲与交流等多样化活动。老年人活动场 B 2.考虑作为青少年或家庭活动空 2.考虑作为青少年或家庭活动空间。 3.位置结合居住区各种形式绿地设置。位置结合居住区各种形式绿地设置。 2）活动设施 1.接近住户和住宅单元，便于家长监护。接近住户和住宅单元，便于家长监护。 B 2.空间相对围合，可设在居住组团内。 2.空间相对围合，可设在居住组团内。空间相对围合儿童活动场 B 3.考虑家长陪伴和监护的休息设 3.考虑家长陪伴和监护的休息设施。户或100 儿童设一处， 4.150 户或 100 儿童设一处，服务半径小于 150 米。 1.全体居民都适用的综合性集会广场。 1.全体居民都适用的综合性集会广场。 2.位置接近小区交通干道。 2.位置接近小区交通干道。位置接近小区交通干道 3）其他设施 C 综合广场 C 3.广场空间需适当分割， 3.广场空间需适当分割，地面铺砌广场空间需适当分割图案丰富丰富。图案丰富。广场布置尺度适宜的景观小品。主题活动场 C 根据具体项目主题概念确定 1.以会所建设为项目卖点之一， 1.以会所建设为项目卖点之一，与以会所建设为项目卖点之一中心公共绿地形成项目样板区 2.会所设在小区中心，景观最好的位置。 2.会所设在小区中心，景观最好的位置。 A 菜市场、超级市菜市场、场 B 2.不能破坏周围的居住环境如灰 2.不能破坏周围的居住环境如灰不能破阴影、噪声、异味等影响。尘、阴影、噪声、异味等影响。 C C 一般设在中心地区，一般设在中心地区，布置时要考虑到生活流线。到生活流线。考虑到污染，中餐厅慎重设置。考虑到污染，中餐厅慎重设置。 1.位置考虑对外开放的可能， 1.位置考虑对外开放的可能，便于位置考虑对外开放的可能该地区居民的利用。该地区居民的利用。

顾客敏感点和产品标准管理办法

顾客敏感点及类别、产品标准要点清单项目敏感点分析操作指南顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投入有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。

顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。

因此每个项目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。

1.分类：1.1.顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定），以及实施措施和质量标准（策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序，作为行销总监工作标准）；1.2.附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级：1.2.1.顾客敏感项目，为必须执行项目1.2.2.顾客重视项目，具体项目中可作为顾客敏感点项目1.2.3.备选项目2.策划实施说明2.1.每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。

顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系；2.2.策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别2.2.1.其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。

顾客敏感点确定从下表中的中类中选定，并可根据具体项目增加新的项目，填写《顾客敏感点及产品标准要点》表中相应拦目；2.2.2.《顾客敏感点及标准要点》完成稿会同《实施方案设计任务书》一起交给设计院指导概念性方案后的各专业后续设计工作。

2.2.3.实施方案或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南；2.3.顾客敏感点措施和设计标准是产品设计要求，一般高于国家设计规范，设计中除此之外设计内容还必须满足有关建筑勘察设计规范。

3.确定及审核程序3.1.顾客敏感点和产品标准，本项由集团总建筑师、集团产品开发部总经理、集团客户关系部总经理、集团营销策划部总经理、集团项目运筹部工程管理中心总经理、集团项目运筹部成本管理中心总经理提供专业意见，由地总审批，不同部门有重大分歧时，由分管副总裁/总裁助理决策：3.1.1.由项目策划团队牵头编制；3.1.2.在完成项目市场定位后，策划团队应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成表格中的大类和中类部分；3.1.3.在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念性方案设计任务书的编写，应填写完成小类内容；3.1.4.在完成概念性方案招标后，结合中标方案，策划团队应组织编写产品标准要点，作为概念性方案修改和后续阶段设计的指导原则；3.2.产品标准手册，本项由集团产品开发部审核：3.2.1.在实施方案完成后，项目策划团队应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计，各项专项设计；3.2.2.产品标准手册，为编制交楼及验收标准的依据。

客户敏感点和产品要点管理制度

B A B B A B A B
信息管理系统
B

远传抄收与管理车辆出入停放管理紧急广播与背景音乐
信息网络系统
B
电话闭路电视高速宽频数据网宽带光纤接入网
产品顾客敏感点项目及质量标准-建筑单体顾客敏感点项目大类中类等级 B 所涉及的硬件设施小类入口小高层、高层首层电梯大堂 B 垂直交通楼梯间等级 A B B 产品标准要点（应填写具体的材料及标准）工艺工序要点住宅入口标识醒目，综合形象统一中富于个性。首层大堂应采用精装修，局部地面墙面铺装玻化砖并考虑室内绿化景观。采用简装修，并在设计时考虑楼层标牌位置。多层住宅楼梯地面和踏步全部铺设防滑地砖，小高层、高程铺到 4 层。
中餐厅、西餐厅
C
教育
B
幼儿园、小学、普通中学
B
行政管理
C
物业管理、居委会、 C 派出所社区康复中心、门诊所 C
医疗卫生户外活动环境住宅组团
C B
本期没有。住宅组团活动场地设计有老年人活动场、儿童活动场地、架空层利用、组团绿化景观设计等措施为居民提供良好的户外活动环境。住宅组团绿化采用种植中小乔木，灌木以及草本植物结合的原则，局部（重点部位）种植大乔木。基本延续一期的设计原则。组团采用 5 合 1 处门禁管理，单元入口门禁系统的管理模式，保安 24 小时巡逻管理；地面停车结合道路边缘停车和集中停车形式，车辆全部在组团外解决停车；道路采用人车分流的形式，二期地块东、西两条环形道路作为车行道路，地块中间环形道路作为主要的人行和景观通道，组团内实行禁止机动车入内的管理方式，组团及道路属于人行道路；机动车停车采用机动车道路路边停车和集中停车的方式，小区机动车集中停车采用尽端式道路进入停车场方式，主要行车道路两边都是人行道路，也属于生活休闲道路，特别是沿着商业布置人行动线时还考虑人流的驻留事件和商业习惯。地面停车结合道路边缘停车和集中停车形式，车辆全部在组团外解决停车；地下停车采用地下室和半地下室的停车方式。 1. 车辆停放与园林庭院计、组团设计相配合。 2. 合理确定停车步行距离。 3. 尽可能利用地下空间。 4. 减少居住区域内地面汽车通行量，减少空气和噪声污染。

绿城集团精装修100个精装修细节

别墅类建筑一层层高≥3600mm。
层高标准（公寓）
采用分体空调的普通楼盘层高宜为2800mm；若采用地暖、中央空调为3150mm。
客厅面宽
起居室的面宽在≥3600mm（轴线尺寸≥3900mm），左右就能保证基本的视距，深宽比不宜大于2。
客厅墙面尺寸
客厅内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向客厅的门的数量；客厅内布置家具的墙面直线长度≥3000mm。
煤气报警系统
住宅厨房内安装煤气报警系统，使业主在煤气泄漏时第一时间发现危险隐患，保障业主生命安全。
直饮水系统
从源头保证业主饮用水的安全，设置直饮水系统。
成品检修口
吊顶采用成品检修孔，规格满足检修要求。所谓“病从口出”，从此吊顶检修不必开膛破腹大动干戈。
报警按钮
座便器和浴缸边设置紧急呼叫按钮，与物业处联通，在出现紧急情况时保证业主及时得到救助。生命安危，刻不容缓，小小红钮，安心常在。
入户门锁采用钢木混合结构；有密码、指纹、卡、机械钥匙四种开启方式（选配）。
入户感应灯
玄关部位设置人体感应智能灯，全自动感应功能，人体接近感应器一定距离，玄关灯自动开启；当人体离开感应范围，延时一定时间后自动关闭，无需手动按动玄关灯按钮。从此解放双手，让您保持时刻保持优雅的身姿。
入户对讲机
以物业管理中心为核心，以楼宇对讲系统为主体，集室内安防报警系统为一体，具有实现呼叫、对讲、监视、安防报警、门禁、信息发布、家居智能等于一身，小小的屏幕，大大的安心。
细节分享
绿城集团100个精装修人性化细节分享
入户门
图1：入户门在门扇与门框的交界处，采用橡胶条密封设计，实现了周整体防尘的效果，并可以消音防撞。图2：入户门采用无下坎框且门槛石与室内平，比电梯厅地面高5MM，并倒斜边，防止老人小孩绊倒。