万科八爪鱼

万科商业的“八爪鱼”理论
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世界杯上曾有一个“章鱼帝”，能预测冠军得主；万科则把其商业地产喻为“八爪鱼”，这意味着什么？且在毛大庆去职后，万科的商业地产会怎么做？
刘肖的第一反应是，这个问题该由丁长峰来回答。

由于丁不在现场，刘肖便抛出万科商业的“八爪鱼理论”。

4月26日，在位于北京房山区的中粮万科半岛广场开业之际，36岁的刘肖称，面对客户新的需求，万科商业会有新的改变。

“一是八爪鱼的思路，二是万科的基因与传承。

”
1.八爪鱼理论
所谓八爪鱼，即章鱼，因其头上长有八腕，且腕间有膜相连而得名。

对于八爪鱼的思路，刘肖说，其实他也是当天听丁长峰讲的。

万科的商业是一个生态系统，而不仅仅是一个商场。

“中粮万科半岛广场作为一家购物中心，它的业态比较多，是与社区居民共享的。

”
2015年3月，在毛大庆离职创业之后，刘肖集万科集团副总裁、万科北京区域本部首席执行官、北京万科总经理数职于一身。

新官上任三把火。

但北京万科新的掌门人看上去却有几分腼腆，讲话不像毛大庆那样滔滔不绝，而是问啥答啥，寥寥数语。

“对于北京万科来讲，现在商业开发的重点是提升经营能力、经营效率，提高评效，提升资产回报率。

”
“万科商业比以前更加强调公司的价值观、运动文化等基因植入。

”
“对于人的更替，我们强调的是传承。

万科的基因没有改变，招商、运营、市场推广没有改变，迭代是招商的内容。

”
“面对客户新的需求、当今时代各种挑战，我们要有新的方法。

”
这些都是刘肖对于万科商业的新思路。

原北京万科副总经理、沈阳万科总经理肖劲讲话则一贯生动，善于举例说明。

“万科商业与原来的住宅业务是结合在一起的。

一个客户买了我们的房子入住一到两年甚至十年之后，他还是很自豪，他自豪的到底是什么？”
“我觉得很多客户不会说，我们家的电梯、窗户、开关有多好，这不是重点。

”肖劲亮出了自己的底牌，“我觉得应该是整体的社区服务。

”比如物业管理更尽心，比如这个项目有许多成熟配套，比别的小区有更多的体验。

无论是买东西、吃饭、运动，如果社区服务长期发展且质量有保证、有提高，这才是是客户未来需要的。

2.阵地战
在开业当天，中粮万科半岛广场现场颇具人气。

数据显示，截至4月26日当天12点，中粮万科半岛广场的客流量已突破4万。

中粮万科半岛广场是万科在北京开业的第二家购物中心。

此前的2013月，万科在北京的首家购物中心悦荟万科广场开业。

数据显示，2014年，悦荟万科广场实现销售额6亿元，客流量超过1000万。

对于这两家购物中心的不同，刘肖说，在于中粮万科半岛广场与V-LINK的紧密接触。

所谓V-LINK，即北京万科在今年4月20日提出V-LINK“四有”社区，内涵包括We Work（创业社区）、We Health（健康社区)、We Learn （成长社区）、We Share（共享社区），一种全新的由业主参与共建、共享的社区服务平台。

换句话说，中粮万科半岛广场更强调与社区的融合。

“悦荟万科广场按照区域性购物中心设计，而中粮万科半岛广场和万科将来要开的几个广场，都建在比较大的万科社区里面。

”刘肖的思路是，万科商业以后将主打阵地战，商场的定位更强调与社区的关系。

比如说通过V-LINK系统，可了解社区周边的购买行为，通过大数据分析反过来给商家做服务；比如说同乐会，面向的不仅仅是会员客户，商家、万科业主都可以来交流，它服务的是整个生态系统，而不仅仅是一个商场。

刘肖的结论是，购物中心的最大特色是社区中心和社区商业，比一般的区域性或城市级购物中心更能粘住客户。

购物中心已成为北京万科的一个战略支柱。

3. 新模式的挑战
此前，万科商业由毛大庆分管。

2014年9月，毛大庆曾表示，万科商业将进行轻资产运营，培养一个自己的商业管理团队，而不是甩卖掉项目。

比如凯德置地，其商业项目有20%就是持有运营的。

而到了2014年底，万科商业的指挥棒则交到了另一位副总裁丁长峰的手里。

在万科集团内，丁长峰的风格一段的低调。

4月26日，在中粮万科半岛广场开业仪式结束后，丁长峰已悄然离去，并未参加与记者的见面会。

2014年年报显示，万科的营业收入为1463.88亿元，归属于上市公司股东的净利润157.45亿元。

其业务收入分别是房地产1435.3亿元、物业服务19.8亿元、其他业务8.6亿元，但商用业务的收入并未在年报中单独列出。

而同样在2014年，国内商业地产巨头万达商业的总收入高达1078.71亿元。

亿翰智库研究总监张化东认为，从整个行业来看，万科商业的规模比较小，但属于轻资产运营，起点很高。

“万科商业的优势在于与资本市场关系紧密，且具有社区商业开发、运营经验，因此可选择一部分商业物业进行持有。

”
“移动互联在过去两年的大发展，给万科提供了弯道超车的机会。

”今年1月，丁长峰在长春表示，万科商业目前已进入整合期。

万科现在已营业、在建和规划的购物中心有25个，投资大约200多亿元。

丁长峰的计划是，在2015年成立一家独立的商业地产公司，建立一个统一的万科商业地产品牌，有统一的工作标准。

“我们希望全国的商业地产是一支队伍，而不像原来那样散落在各个城市。

”丁长峰称，在今年6月底前，万科将完成这25个商业项目
的梳理。

未来3年，万科在北京、上海、深圳、武汉、宁波、重庆等城市的近20个商业项目将陆续进入运营期。

丁长峰表示，自己只是一个“初学者”。

“对于商业地产来讲，如何来经营，尤其是率领万科的商业地产找到新的道路、新的模式，这对我是一个挑战，但我很享受这一点。

”。