安徽滁州_鹭港别墅项目定位报告_93PPT_2009年7月

从图中可以看出，经济型别墅价格在100—200万之间存在一定 从图中可以看出，经济型别墅价格在100—200万之间存在一定 100 空白，据此，制定正确的价格策略， 空白，据此，制定正确的价格策略，有助于我们从激烈的市场竞争 中突围而出。 中突围而出。
经济型别墅之争二： 经济型别墅之争二：产品
经济型别墅受客观条件限制，很难在资源上取得优势，更多的 项目主打产品牌，寻求自身的产品风格，以此吸引客户：
经济型别墅之争一： 经济型别墅之争一：价格
经济型别墅之所以称之为“经济”，最重要的竞争力体现在其 价格上。目前，经济型别墅价格呈高、中、低三极分化： ◆以依云溪谷、栖园为代表，主要以品牌和产品占领市场，总价在 300万以上 万以上，不具价格优势； 300万以上 ◆以蒙塔卡利为代表，控制面积和总价，在200万—300万之间； 200万 300万 200 ◆还有一部分，则完全以公寓价格 公寓价格卖别墅，如奥斯博恩、恒大·金 公寓价格 碧天下。
我们的市场定位在哪里？ 我们的市场定位在哪里？
顶级别墅
占据稀缺自然资源 产品品质卓著 与城市适宜的距离 顶级的配套：高尔夫球场等 顶级的价格：动辄数千万 具有一定的唯一性
本项目与之相对比， 本项目与之相对比，不具备顶级别墅的条件
中高级别墅
拥有优越的外部自然环境 高品质产品 内部景观园林的精品打造 园区的纯粹性，基本为独栋 价格500万以上
纵观整体市场，虽然处于激烈的竞争当中，但我们仍 具有一定的优势资源：未来价格、产品风格、物业形态、 未来价格、 未来价格 产品风格、物业形态、 内部水岸资源等。 内部水岸资源等。
竞争层面，看看我们的优势是否依然存在？
直接竞争
我们的项目临近江北，最直接的竞争即来源于此，与区域 内的项目，是否有可比性： 香山湖一号有老山、白马湖 大吉山水田园有温泉、老山 而且，他们都处于南京境内， 我们地处安徽，区位、资源都无太多可说的情况下，我们 的竞争力在哪里？
面积 260—320 ㎡ 216—270 ㎡ 叠:140-220 ㎡ 联:260-270 ㎡ 250—310㎡ 195—220㎡ 220—300㎡
价格 预计200万 以下 350-450万
150-250万 400万左右
200-370万 220-300万 264-420万
同样，我们还是胜在了产品形态和价格之上。
别墅市场，三分天下， 别墅市场，三分天下，板块之间互有交叉
顶级：钟山高尔夫
紫金山板块
中高级：绿城玫瑰园、钟山美庐、玛斯兰德
江北、紫金山、三山板块
经济型：依云溪谷、栖园、加州城、蒙塔卡利
仙林、方山、江北、溧水、汤山、远郊
各级别墅市场基本特征
顶级别墅： 顶级别墅：资源和产品的唯一性，使其地位无可撼动； 中高级别墅： 中高级别墅：由于其拥有的资源条件，加上产品及价格，也 形成了自己特有的市场； 经济型别墅：目前市场上的竞争主要集中在经济型别墅，由 经济型别墅： 于其推盘量大，产品线广，客群有着一定的分散性，呈现较 为复杂的特点。
水，不是共享的，是独有的； 独栋产品，是市场稀缺的； 地中海、南加州，是纯粹的； 面积，是控制得当的； 价格，将是适中的。 所有的一切构成了鹭港的唯一性。
找到我们的价值点，还要找到我们的客户，产品与需求 相结合，才会是最完美的表现。
第三章：客户篇 第三章：
购买高性价比别墅的客户是怎样的一群人？
客户基本特质
他们，刚刚步入财富或权力阶层，事业逐渐走向稳定； 他们，急需一个自我价值实现的载体； 他们，还未积累足够的金钱，对价格有一定的苛刻； 他们，是初次别墅置业者，未来还有更好的成长空间； 他们，购买别墅，作为第一居所，改善居住条件，实现生活梦想； 他们，将别墅作为价值归属和身份认同的体现； 他们，追求一定的生活品质，绝不屈就； 他们，是未来社会发展的中间力量。
他们具有双面性 理性：对价格的理性。 高性价比别墅，首先体现在了价格上。这些客户对于价格 有着一定的敏感性，根据自己未来的事业成长，考虑价格 的承受能力。可以说，他们是理智的。 感性：对产品和生活方式的感性。 价格的特定性，并不意味着他们对产品品质要求的降低。 相反，在可能的范围内，他们希望产品能最大程度的满足 自我需求，包括物质上和精神上。他们又是感性的。
重要客户
我们的项目处于南京半小时都市圈内，且项目体量较大，更多 的还是要吸引南京主城内的客户，以便于项目的快速去化。 他们，可能是被其他区域别墅价格所迫，又拥有别墅梦想 的城市精英们， 他们，可能是有大把的时间、收入不错的自由职业者， 他们，可能是其他行业高收入人群，比如艺术家们， 他们，可能是有养老、疗养需求的离退休人员， ……
经济型别墅呈现供销两旺的态势
随着市场回暖，别墅迎来放量高峰，经济型别墅成为了供应的 主力，主要为联排、叠加，供应量和销售量占据了较高的比例。供 销两旺的背后，则是人们对经济通胀加剧的担忧，借高端住宅规避 资金风险。
南京别墅市场特点三： 南京别墅市场特点三：
别墅档次由中心向外围逐渐递减
别墅的层级划分有明显的从中心区向外围逐渐递减的 趋势，从紫金山到三山、老山，再到方山、溧水、汤山， 随着占有资源和与城市距离的远近，别墅格局分为顶级、 中高级和经济型。
知识
财富
权力
实现生活梦想
他们有可能掌握其中某一点，也有可能几项兼得，但都不影响他们 在未来所具有的领导地位。
我们项目所要划定的这一批“城市新贵”在哪里？
核心客户
我们项目处于安徽境内，与江北交界，地缘优势，让我们可以 将核心客户直接锁定在这一范围之内。 他们，可能是高新区的技术从业人员， 他们，可能是大学城里的老师、教授， 他们，可能是周边企业内的中高层管理， 他们，可能是当地政府官员， 他们，也有可能是经商的私营业主， ……
项目 鹭港 依云溪谷 栖园 加州城 雷丁TOWN 雷丁TOWN 罗托鲁拉
区位 安徽 仙林 仙林 方山 方山 竹山路
资源 天然河流 无 无 方山 方山 外部自然资 源
物业形态 纯独栋 独立、双拼 叠加、联排 独栋、联排 双拼、联排 独栋、双拼、 联排
产品风格 地中海 南加州 现代 现代 加州 英式 新西兰
项目 鹭港 大山地 卧龙湖
区位 安徽 宝华山 溧水
资源 天然水系 宝华山 卧龙湖
物业形态 纯独栋
产品风格 地中海 南加州
面积 260—320 ㎡ 310—350 ㎡ 235—510 ㎡
价格 预计200万 以下 200—500 万/栋 300—700 万/套
独立、双拼、 山地别墅 联排 纯独栋 圣芭芭拉
PK
现代风格：栖园、依云溪谷
欧美风格：加州城、罗托鲁拉
产品风格比例
其他 6% 美式 25% 美式 欧式 现代 中式 其他 欧式 31%
中式 19%
现代 19%
从图中可以看出，欧美风格占到了绝大多数。 从图中可以看出，欧美风格占到了绝大多数。我们项目为地 中海、南加州、托斯卡纳风格，如在后期没有寻求到很好的价值 中海、南加州、托斯卡纳风格， 很容易走入同质化的竞争当中。 点，很容易走入同质化的竞争当中。
地中海、 地中海、南加州纯粹的建筑风格
一条宽70米的天然河流， 一条宽70米的天然河流，为项目独有资源 70米的天然河流
项目周边环境较差， 项目周边环境较差，没有可利用资源
项目现状 外部 地处安徽境内 交通条件较好 南京半小时都市圈 外部无可利用资源 区域形象差 配套设施欠缺 内部 500亩规模 70米宽天然水系 12万平米纯独栋别墅 地中海、南加州风格 自然环境优越 原生态坡地
在区域属性相近的情况下，我们在产品形态、户型面积 和价格控制上竞争力明显。
其他竞争
南京其他经济型别墅主要集中在仙林、江宁等板块。 仙林：以栖园、依云溪谷为代表，主打产品和品牌； 江宁：以加州城、罗托鲁拉、雷丁TOWN为代表，走产品 风格路线。 我们则是地中海、南加州风格的纯独栋社区，面对激烈的 竞争，如何跳脱出来？
第二章：市场篇 第二章：
南京别墅市场特点一： 南京别墅市场特点一：由城中向近郊及远郊逐步扩散
由于土地资源的有限性，加上别墅用地的受限，使得 很多项目由近郊逐渐向远郊扩散，从紫金山、三山板块， 逐渐向老山、方山、汤山、溧水，甚至南京外围区域延伸， 如宝华山、句容等地。
南京别墅市场特点二： 南京别墅市场特点二：
500亩纯独栋别墅社区 500亩纯独栋别墅社区
容 积 率：0.4 建筑密度：23.3% 建筑密度 总 户 数：460户 用地面积：约500亩 用地面积 建筑面积：约13万平方米 建筑面积 别墅：约12.5万平方米 物业: 654平方米 商业：2310平方米 托儿所：210平方米 其它：200平方米
多番比较， 多番比较，我们的优势似乎只有以下几点 纯独栋 面积适宜 价格适中
拥有一定性价比的纯独栋别墅社区
这些还远远不够，我们需要另辟蹊径。
单一比较，我们的优势并不明显，如果综合在一起呢？ 有天然水系的、 纯独栋的、 地中海、南加州风情的、 高性价比的、 别墅社区。 对比中发现，以上项目都会欠缺其一，综合优势即是我们的机会所在。
本项目在某些条件上吻合，但还有一定的欠缺。 本项目在某些条件上吻合，但还有一定的欠缺。
经济型别墅
外部资源一般 产品品质较好 物业形态多样 面积控制得当 价格在500万以下
根据本项目的条件，基本定位为经济型别墅。 根据本项目的条件，基本定位为经济型别墅。
在经济型别墅激烈的市场竞争中， 在经济型别墅激烈的市场竞争中，是力争上游还是甘 居人下， 是一个问题。 居人下，这，是一个问题。 在此，我们从宏观层面，对经济型别墅进行一一梳理， 在此，我们从宏观层面，对经济型别墅进行一一梳理， 寻找项目优势所在。 寻找项目优势所在。
我们是纯独栋社区，加上地中海、南加州的纯粹风格，明 显占据了上风；即使比较独栋产品和价格，也同样具有竞争力。
间接竞争
我们的项目处于安徽境内，属于南京外围区域。目前，在 类似区域内，存在着数个项目，对我们产生间接竞争，比如大 山地、卧龙湖，但他们都占有优势资源： 大山地的山 卧龙湖的水 我们拥有的只是一条70米宽的天然水系，与之相比，显然 处于下风。 在与这些项目的竞争中，我们优势何在？
我们将之定性为——“城市新贵”。
【城 市 新 贵】
1、城市新生代的知识、财富、权力掌握者； 2、在为社会不断创造价值的同时，也在实现着自我价值； 3、引领着未来社会发展方向； 4、有生活理想，并为之努力实现； 5、有着自己的价值观、人生观，不被左右； 6、追求一定的精神层面的满足。
“城市新贵”的价值点 城市新贵” 城市新贵
经济型别墅之争三： 经济型别墅之争三：业态
主要以联排、 经济型别墅物业形态主要以联排、叠加为主 主要以联排 叠加为主，社区整体形象不纯 粹，纯独立别墅项目凤毛麟角 纯独立别墅项目凤毛麟角，市场存在着一定的空白。 纯独立别墅项目凤毛麟角 目前，纯独栋项目主要有：蒙塔卡利、卧龙湖。 我们为纯独栋社区，在填补市场空白的同时， 我们为纯独栋社区，在填补市场空白的同时，占有绝对的竞争 优势。 优势。
经济型别墅之争四： 经济型别墅之争四：资源
虽然，经济型别墅对资源要求不高，但是某些项目还是拥有着得 天独厚的自然条件，如卧龙湖、大山地，在竞争上更具有优势。 在外部没有太多资源的情况下，更多项目将目光放到了产品内部 的景观园林上，也取得了很好的效果。 我们的项目可以充分挖掘水岸资源，着重塑造内部景观形象， 我们的项目可以充分挖掘水岸资源，着重塑造内部景观形象，与 产品相得益彰，从而在市场上占据主动。 产品相得益彰，从而在市场上占据主动。
项目 鹭港 香山湖 一号 大吉山 水田园
区位 安徽 浦口象山 路 浦口汤泉 镇
资源 天然水系
物业形态 纯独栋
产品风格 地中海 南加州
面积 260—320 ㎡
240—280㎡
价格 预计200万 以下
216—288万
老山、白马 独立、联排、 现代中式 湖 合院 温泉、老山 联排 现代
82—145㎡
100万以下
鹭港项目定位报告
2009年7月
第一章： 第一章：认知篇 第二章： 第二章：市场篇 第三章： 第三章：客户篇 第四章： 第四章：定位篇 第五章： 第五章：价格篇 第六章：营销篇 第六章：
第一章： 第一章：认知篇
项目位于安徽境内， 项目位于安徽境内，属于南京半小时都市圈
鹭港位于来安汊河新区，与 南京仅一河之隔。临104国道， 距南京高新技术开发区6公里、 南京长江大桥15公里、纬七路 过江隧道18公里、南京新街口 28公里，属南京半小时都市圈 内。