房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素知识点.doc
房地产价格的影响因素及评估方法
二.土地的评估方法1-收益还原法
(二)举例 例:有一宗地,占地面积100平方米,1995年11月取得 土地使用权50年,1997年11月建成一房屋建筑面积 250平方米,用于出租,根据以下资料计算该宗土地 2000年11月的价格 (1)出租每年收取押金5万元,平均每月租金收入3万元, 平均每月总费用1.5万元 (2)该房屋耐用年限50年,重置价为每建筑平方米 4000元,假设残值率为0 (3)押金收益率为9% (4)土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%
二.土地的评估方法5-路线价法
例3.袋地地价的 计算 (袋地指里线以内不 直接临街的土地, 袋地地价按下列 要求计算: (1)每平米单价按深 度算起,按深度指 数表计算,见下表 (2)袋地跨里线的宗 地,每平米单价以 袋地单价与里地 单价按面积比例 平均计算
16-18 60 米 12-16 66 米 8-12 米 4-8米 4米以 下 起
二.土地的评估方法4-假设开发法
(三)计算公式 1.项目建成后出售情形下的理论公式为: 购置开发场地的价格=土地开发的总价格-(开发 成本+开发商合理利润) 2.项目建成后出租情形下的理论公式为: 购置开发场地的价格=开发项目预期建成后的 资本化价格-(开发成本+开发商合理利润) 其中:资本化价格=年平均纯收益/资本化率
价格
d2
s1
d3
s2 d c g
s3 长期房地产供求 e f 供求数量
b
d1
a
一.房地产价格的影响因素
(一)一般因素 3.政治因素 土地制度及政策 住房制度及政策 房地产价格政策(高价格政策/低价格政策) 土地出让方式\出让期限 行政级别及隶属变更
一.房地产价格的影响因素
房地产价格及影响因素
房地产价格及影响因素房地产价格的高低，直接关系交易双方切身利益。
为做好经纪服务，经纪人应熟悉房地产市场价格行情，了解价格及其影响因素。
本章主要介绍房地产价格的含义和特点、价格的种类、价格的影响因素等有关知识。
第一节房地产价格的含义与特点一、什么是房地产价格房地产价格是和平取得他人房地产所支付的代价。
它通常用货币来表示，一般也用货币来支付。
房地产与其他商品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺、并且人们对它们有需求，即有使用价值、稀缺性和有效需求。
使用价值是指物品能用来满足人们的某种需求。
如水能解渴、房屋能居住。
稀缺性是指物品的数量还没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它。
有效需求是指对物品有支付能力支持的需要，即不仅愿意购买，而且有能力购买。
二、房地产价格有哪些特点房地产价格与家具家电等商品价格有共同之处，也有不同之处。
其不同之处有：（一）与区位密切相关一般商品由于可以移动，其价格与区位关系不大。
房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。
在产权、结构等状况相同的情况下，区位较好的房地产，价格较高；区位较差的房地产，价格较低。
一些好的公共设施的存在，也会导致房地产价格的高起。
而某些厌恶性设施或项目。
例如传染病医院、垃圾站、火葬场或有噪音污染的工厂，会导致周边房地产价格低落。
（二）实质上是权益的价格一般商品是动产，其物权的转让通常是依照法律规定交付，因此其价格一般是商品本身的价格。
房地产是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力因此房地产在买卖中转移的不是其实物，而是其房屋所有权或建设用地使用权。
实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，因权益较小或权利受到过多、过大限制，如违法建筑、权属不清晰、签署低价出租合同时间较长等，其价格较低；反之，实物状况较差，但因权益较大，如产权清晰，可改造，可改变用途等，其价格较高。
（三）同时有买卖价格和租赁价格一般商品由于价值不是很大，使用寿命较短，许多还是一次性使用或消费，所以主要发生买卖行为，其价格主要是买卖价格。
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房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。
A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。
（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。
（）本题答案：5、多项选择题下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大本题答案：6、单项选择题一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。
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房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。
A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 本题答案： 2、多项选择题 以下选项中，（ ）属于对房地产价格有影响的区域因素。
A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 本题答案： 3、判断题 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
（ ） 本题答案： 4、单项选择题 理论上，房地产价格与利率因素呈（ ）相关。
A.正姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.负C.不D.不确定本题答案：5、判断题一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。
（）本题答案：6、判断题不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。
（）本题答案：7、判断题从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
（）本题答案：8、判断题在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。
（）本题答案：9、判断题当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。
（）本题答案：10、判断题在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。
房地产估价理论与方法第四章：房地产价格影响因素
第四章房地产价格影响(yǐngxiǎng)因素考试(kǎoshì)目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握(zhǎngwò)程度。
第一节房地产价格影响因素(yīn sù)概述1.房地产价格影响因素(yīn sù)的总认识各种因素引起价格变动方向，变动程度不同影响因素与价格变动之间的关系不尽相同有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以2.房地产价格影响因素的分类□第一种分类体系■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素□第二种分类体系■一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响■区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响■个别因素，仅对估价对象房地产产生影响第二节房地产自身因素1.区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。
不同性质的房地产对于区位的要求不一样。
房地产区位是可变的。
在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布区位因素可以分解为位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。
方位——“山之阳，水之北”距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。
房地产估价理论与方法-第4章-房地产价格影响因素
GDP、人口、 可支配收入、 成本、税收
定量
房地产价格
经验
环境、房型
二、房地产价格影响因素的分类（熟悉）
房地产价格影响因素
房地产外部因素
房地产自身因素
影响房地产的自身因素
位置 交通 周围环境景观
区位因素
外部配套设施 住宅
土地实物状况
实物因素
建筑物实物状况 权利状况
权益因素
使用管制 相邻关系 工厂
本年人口增长绝对数 人口增长率= 年平均总人数
x100%
人口自然增长率=
本年出生人数—本年死亡人数 年平均总人数
x1000‰
=人口出生率—人口死亡率
本年迁入人数—本年迁出人数 人口机械增长率= 年平均总人数
x1000‰
第四节
制度政策因素
制度政策因素
有关特殊政策 金融制度政策
有关规划和计划 税收制度政策
需求因素会立刻引起房地产价格的变动
供给、税收因素对房地产价格的影响则会经 过一段时间才表现出来。
房价，短时间内 我需求说了算！ ！ ！ ！
供给弹性大、小？？？?
(5) 各种因素对同一类型房地产价格的影响可能 是不同的，随着时间的推移影响程度会发生改
变：
重视楼层——重视朝向
楼层影响大——景观影响大
(6)同一影响因素对不同地区房地产价格的
影响方向和影响程度不是一成不变的：
南方——风水 北方——朝向
(7)各种因素在不同水平上的变化对房 地产价格的影响是不同的： “边际效用 递减”
当绿化率低——“边际效用大”——影 响大； 当绿化率高——“边际效用小”——影 响小
房地产估价理论与方法知识点整理笔记
房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。
接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。
一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。
1. 地理环境因素。
地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。
2. 市场供需因素。
当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。
3. 科技因素。
现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。
4. 法律政策因素。
国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。
二、房地产估价的常用方法1. 成本法。
成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。
主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。
2. 市场比较法。
市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。
其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。
3. 收益法。
收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。
主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。
三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。
2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。
3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。
总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。
可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。
然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。
本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。
一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。
在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。
二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍三种方法及其应用。
市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。
简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。
这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。
收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。
简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。
这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。
成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。
简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。
成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。
三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。
首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。
其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。
本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。
一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。
机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。
在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。
因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。
2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。
该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。
它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。
3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。
收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。
二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。
该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。
2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。
该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。
3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。
这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。
总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。
在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。
房地产估价师《理论与方法》章节知识点：房地产价格影响因素
房地产制度政策：房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。
例如，在传统城镇国有土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地价、地租根本不存在;在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然使住房价格和租金极低。
而改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。
目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，并且可以买卖;但土地所有权属于国家或农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。
因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。
如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。
另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。
一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高;反之，就会越低。
国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。
金融制度政策：房地产由于价值较大，其开发、投资、消费都需要大量资金支持，从而与金融密切相关。
因此，金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。
货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次，其中"稳健"是中间值。
例如，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨;相反，会导致房地产价格下降。
房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向(例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷款)，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法《房地产估价理论与方法》复习提纲第一章房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。
其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。
房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
22、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。
房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。
估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。
后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。
估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素分析(5)
为了备考2013年房地产估价师考试，编辑根据最新的特别整理了《》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习师考试要点，以备迎接2013年考试。
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。
政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。
一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。
社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。
房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。
房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。
关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。
显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨;②弓I起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。
至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。
当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。
而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。
另外，当投机者判断失误，或者被过度的热烈(乐观)或恐慌(悲观)的气氛或心理所驱使时，也可能造成房地产价格的剧烈波动。
但在某些情况下，房地产投机行为可能起着稳定房地产价格的作用：当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格，上涨时抛出，这样就会出现：当房地产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
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房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素知识点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
l 交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。
这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。
（ ） 本题答案： 5、判断题 对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。
（ ） 本题答案： 6、判断题 某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。
（ ） 本题答案： 7、判断题 GDP 增长，会引起房地产价格上涨。
（ ） 本题答案： 8、判断题 随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势。
（ ） 本题答案： 9、多项选择题 影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（ ）等。
A.大气环境 B.治安环境 C.声觉环境姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.水文环境E.卫生环境本题答案：10、多项选择题下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。
A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施本题答案：11、单项选择题土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的（）。
A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制本题答案：12、判断题一般来说，政治不安定会造成房地产价格低落。
（）本题答案：13、判断题人口密度增加必将提高房地产价格。
（）本题答案：14、多项选择题以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。
A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途本题答案：15、单项选择题土地增值税是房地产（）的税收。
A.开发环节B.转让环节C.持有环节D.销售环节本题答案：16、单项选择题对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。
A.东北角、西南角、东南角、西北角B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角D.西北角、东北角、西南角、东南角本题答案：17、判断题相对于农地来说，土地承载力对建设用地价格的影响程度要大得多。
（）本题答案：18、单项选择题下列房地产影响因素中不属于个别因素的是（）。
A.基础设施B.位置C.土地形状D.规模本题答案：19、单项选择题增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。
A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税本题答案：20、判断题交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。
（）本题答案：21、多项选择题以下属于房地产转让环节税收的是（）。
A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税本题答案：22、单项选择题人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。
下列距离越来越受重视的是（）。
A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离本题答案：23、判断题面积过于狭小而不利于经济使用的土地价格必然很低。
（）本题答案：24、判断题一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。
本题答案：25、多项选择题影响房地产价格的社会因素，主要有（）。
A.政治安定状况B.社会治安程度C.房地产投资D.房地产投机E.城市化本题答案：26、判断题房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和（）本题答案：27、单项选择题一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。
A.下降，下降B.下降，上升C.上升，下降D.上升，上升本题答案：28、多项选择题下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的是（）。
A.世界经济状况B.政治安定状况C.政治对立状况D.军事冲突状况E.国际竞争状况本题答案：29、多项选择题影响房地产价格的经济因素主要有（）。
A.经济发展状况B.居民收入水平C.物价D.利率E.人口状况本题答案：30、单项选择题理论上，房地产价格与利率因素呈（）相关。
A.正B.负C.不D.不确定本题答案：31、判断题一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
（）本题答案：32、单项选择题现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制本题答案：33、判断题高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。
（）本题答案：34、多项选择题下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的是（）。
A.房地产投机B.物价变动C.经济发展状况D.居民收入水平E.政府规制本题答案：35、判断题某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。
（）本题答案：36、判断题从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。
（）本题答案：37、多项选择题GDP由（）几部分构成。
A.商品B.消费C.投资D.政府购买E.净出口本题答案：38、判断题杜能圈告诉我们，在同一街道上，百货商店的地租支付能力要小于珠宝店。
（）本题答案：39、判断题房地产价格与利率正相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。
（）本题答案：40、判断题税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。
（）本题答案：41、多项选择题对房地产区位因素进行分解，不包括（）方面。
A.交通B.地势C.环境景观D.面积E.外部配套设施本题答案：42、判断题层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。
（）本题答案：43、单项选择题下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。
A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应本题答案：44、判断题房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度／建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。
（）本题答案：45、单项选择题下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。
A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率本题答案：46、单项选择题患儿男，3岁。
生后多次患肺炎，体检颈部、腹股沟可触及数个单个、质软、黄豆大小淋巴结，末梢血淋巴细胞1×10/L。
下一步应做哪项检查( )A．血清免疫球蛋白测定B．骨髓涂片C．同族血型凝集素测定D．淋巴结活检E．细胞免疫功能检查本题答案：47、判断题一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。
（）本题答案：48、多项选择题居民收入增加而导致边际消费倾向显著放大的有（）。
A.低收入者的收入增加B.中等收入者的收入增加C.高收入者的收入增加D.白领阶层的收入增加E.福布斯富豪榜入榜者的收入增加本题答案：49、单项选择题当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。
A.增加，增加B.减少，减少C.减少，增加D.增加，减少本题答案：50、判断题人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。
（）本题答案：51、多项选择题房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为（）三个层次。
A.一般因素B.国际因素C.经济因素D.区域因素E.个别因素本题答案：52、单项选择题影响某套住房价格的实物因素不包括（）A.装修B.户型C.层高D.楼层本题答案：53、多项选择题影响房地产价格中的人文环境的内容主要有（）等。
A.建筑物之间是否协调B.居民特征C.治安状况D.相邻房地产的利用状况E.公园、绿化形成的景观本题答案：54、判断题在某一地带修建铁路，必然带来噪声污染等问题，势必降低此地带的房地产价格。
（）本题答案：55、多项选择题以下对房地产价格影响因素的表述，正确的是（）。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D.影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式来量化E.影响因素对房地产价格的影响都可以用模型来量化本题答案：56、单项选择题下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件本题答案：57、单项选择题影响房地产价格的经济因素，不包括（）。
A.人口状况B.居民收入水平C.物价D.利率本题答案：58、判断题商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。
（）本题答案：59、判断题房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。
（）本题答案：60、单项选择题下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。
A.房地产投机B.物价变动C.经济发展状况D.居民收入水平本题答案：61、多项选择题影响房地产价格的金融政策中的房地产信贷政策，其内容包括（）等。
A.放松或收紧房地产贷款B.上调或下调金融机构同业拆借利率C.提高或降低最低购房最低首付款比例D.提高或降低房地产抵押贷款成数上限E.延长或缩短购房最长贷款期限本题答案：62、多项选择题影响房地产价格的社会因素，不包括（）。
A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.居民收入E.环境本题答案：63、判断题凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
（）本题答案：64、多项选择题下列房地产价格影响因素中，既有房地产实物因素性质，又有区位因素性质的有（）。
A.防水B.通风C.采光D.日照E.保温本题答案：65、判断题社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。