珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告(完整版2012.3.29)
广州珠江新城商业地产市场分析
珠江新城商业地产市场分析一、珠江新城概况 (3)（一）总体概况 (3)（二）土地利用现状及特征 (3)1、西区A、E、I区 (3)2、中轴线区B、F、J区 (4)3、东1区C、G、K区 (4)4、东2区D、H、L区 (5)5、东3区M、N区 (5)（三）各项配套设施现状 (5)1、文化教育设施配套 (5)2、金融配套 (5)3、饮食配套 (6)4、商业配套 (6)（四）交通组织现状及规划 (6)1、交通现状 (6)2、交通规划 (6)（五）大型建筑工程 (7)1、广州图书馆新馆 (7)2、广东省博物馆新馆 (8)3、广州市第二少年宫 (8)4、广州歌剧院 (8)5、电视观光塔 (8)6、双子塔 (9)（六）SWOT分析 (9)1、优势分析（S） (9)2、劣势分析（W） (9)3、机会分析（O） (9)4、威胁分析（T） (9)二、住宅市场分析 (10)（一）供应量分析 (10)1、已售住宅项目 (10)2、在售住宅项目 (11)3、潜在供应住宅项目 (11)（二）住宅产品及价格特征分析 (12)1、住宅使用用地现状 (12)2、住宅开发情况 (13)3、住宅产品分析 (13)4、住宅价格分析 (15)5、住宅二手市场现状及前景分析 (16)（三）竞争区域比较分析 (17)1、天河北板块 (17)2、东风东板块 (18)3、滨江东板块 (19)三、珠江新城商铺市场分析 (23)（一）商铺概况 (23)（二）分布特点 (23)（三）商铺类型及经营特点分析 (23)1、专业市场 (24)2、裙楼商场 (25)（四）商铺面积及租售价格分析 (27)1、裙楼商场 (27)2、专业市场 (29)（五）裙楼商场经营定位建议 (30)（六）投资风险提示 (30)（七）前景展望 (31)四、珠江新城写字楼市场分析 (34)（一）写字楼供应量分析 (34)1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34)2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35)3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37)4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39)（二）写字楼产品特征分析 (41)（三）价格特征分析 (45)（四）客户群分析 (45)（五）竞争区域比较分析 (47)1、天河北-体育中心商务区 (47)2、琶洲商务区 (50)二零零五年七月一、珠江新城概况（一）总体概况珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。
2014年第一季度珠江新城写字楼市场分析报告(毕业论文)
摘要2013年上半年，我国写字楼销售面积达到1,120.92万平方米，增长31.70%。
截止到2013年上半年，全国20大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量将近3,400万平方米，平均空置率为11%。
其中，北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场。
随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到广大投资者的青睐，预计未来几年写字楼市场势必出现井喷式的发展态势，写字楼市场发展前景看好。
本研究报告数据主要采用国家统计数据、房管局数据。
关键词：写字楼，市场分析，珠江新城，房地产目录绪论 (1)1.珠江新城概况 (2)1.1总体概况 (2)1.2.1西区A、E、I区 (3)1.2.3东1区C、G、K区 (3)1.2.4东2区D、H、L区 (4)1.2.5、东3区M、N区 (4)1.3各项配套设施现状 (5)1.3.1文化教育设施配套 (5)1.3.2金融配套 (5)1.3.3饮食配套 (5)1.3.4商业配套 (5)1.4交通组织现状及规划 (6)1.4.2交通规划 (6)1.5 SWOT分析 (6)1.5.1优势分析（S） (6)1.5.2劣势分析（W） (6)1.5.3机会分析（O） (7)2写字楼的概念和分析 (7)3写字楼的发展趋势 (8)3.1向高层发展、物质基础 (8)3.3.1写字楼 PK 住宅 (8)3.3.2写字楼客户普遍关注什么 (9)3.4如何判断客户 (9)3.5从产品角度分析，了解客户心中的“甲级”，设计产品细节 (10)4写字楼投资分析 (13)4.1物业投资阶段分析 (13)4.2投资写字楼的误区分析 (14)4.3公司投资写字楼的要点 (14)4.3.1租赁或购买写字楼通常应从以下因素考虑 (14)4.3.2物业的保值与增值 (15)5写字楼需求要素分析 (16)5.1公司性质 (16)5.2公司规模 (16)5.3对写字楼的看重因素 (17)5.3.1对写字楼的看重因素 (17)5.3.2对写字楼物业设施及智能化配置的需求程度 (18)6广州写字楼产品特征分析 (19)6.1价格特征分析 (21)6.2客户群分析 (22)6.3竞争区域比较分析 (23)6.3.1、天河北-体育中心商务区 (23)6.3.2琶洲商务区 (24)7．2014年第一季度写字楼市场分析 (26)7.1市场背景 (26)7.1.1广州经济消费情况 (26)7.1.2房地产开发呈回暖态势，商品房销售增长 (26)7.2 广州新建写字楼市场 (27)7.2.1新建写字楼买卖供求关系分析 (27)7.2.2一手买卖供应分析 (28)7.2.3买卖成交分析 (28)7.3 2014年热点写字楼售价对比 (29)7.3.1 2014年第1季度热点楼盘售价与往年对比---珠江新城商圈 (29)7.3.2 2014年第1季度热点楼盘售价与往年对比---体育中心商圈 (29)7.3.4 2014年第1季度热点楼盘售价与往年对比---海珠区（琶洲商圈） (31)7.4租赁市场成交情况 (31)7.4.1 2014年第1季度广州10区写字楼租赁面积情况 (31)7.5珠江新城写字楼市场情况 (32)8广州写字楼市场总结及预测 (33)结束语 (36)致谢 (37)参考文献 (38)绪论自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产业发展极为迅速，房地产市场迅速繁荣，对促进国民经济发展、改善人民居住条件发挥了重要作用。
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。
第一部分写字楼市场一、写字楼区域分布⏹写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。
珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。
如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。
二、写字楼供应量⏹写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。
据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。
⏹2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。
此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。
⏹稳坐未来广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。
到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。
而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。
可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。
三、写字楼项目状况（一）写字楼概况近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。
2012年第一季度广州写字楼市场分析
Property Times广州2012年第一季度写字楼租金持续上涨Array∙2012年第1季度广州甲级写字楼租赁成交表现活跃。
体育中心商圈太古汇约15万平方米的优质办公面积于投放市场，它预租期间的需求量也反映在本季度的吸纳量指标中。
受此影响，第1季度全市甲级写字楼的吸纳量达14.68万平方米，环比增长21.4%。
由于新物业以较高的租金水平面市，加上个别物业因租赁成绩突出而抬高租金，令全市平均租金上升了3.1个百分点，为每月每平方米148.9元（23.6美元）（图一）。
∙2012年第1季度，广州优质商场新增了约10.6万平方米的商铺面积。
优质物业的入市并没有有效地刺激需求的激增，租赁市场较去年三四季度表现平淡。
受外围经济的影响，一些外来零售品牌在去年大幅扩张后本季度对业务扩张持谨慎的态度。
与此同时，新物业以较低租金入市，全市优质商场首层租金在去年第3季度大幅上涨后本季度环比下滑3.4%至每平方米每月1,245元（197.6美元）。
∙住宅市场方面，首套房贷款利率的下调令潜在购房者看房的意愿增强。
然而，在限购政策和价格仍然高企的双重影响下，看房人数的增加并没有明显地拉动实际成交量的上涨。
2012年1月至2月，广州商品住宅总成交57.2万平方米，环比下降18.1%。
与此同时，供应量集中的区域住宅物业价格得到实质性的下调，进一步减缓了全市住宅价格上涨的动力。
2012年前两个月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米14,093元（2,237美元），环比上升5.7%。
图一DTZ写字楼价格指数（2005年至2016年预测）经济概览∙为确保货币政策的稳健和合理的货币供应，央行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是年内首次下调准备金率。
准备金率的下调有利于缓解银行流动性压力，增强信贷的投放能力。
∙受外围经济环境影响，广州市经济增速持续放缓。
2011年全市地区生产总值达到12,303亿元（1,953亿美元），同比增长11.0%，增速较去年下降2.0个百分点（表一）。
广州甲级写字楼场情况
2009年第一季度广州写字楼市场概述【前言】甲级写字楼的市场表现一直以来都是写字楼市场发展动向的风向标，可以较为准确地反应市场现状。
为此，报告中我们选取了甲级写字楼作为代表来表现写字楼市场现状。
一、广州甲级写字楼市场供求情况分析03-06年广州甲级写字楼市场处于供需相对平衡状态。
07年广州甲级写字楼供应激增，年供应量接近80万平方米，市场短期内呈现出供大于求的局面。
尽管07年及08上半年都保持较大的吸纳量，但仍难以消化所有新增供应，广州甲级写字楼市场呈现供大于求的情况。
自去年三季度受全球金融风暴影响，在穗跨国企业普遍缩减开支，对办公物业的需求持续减少，使市场吸纳率明显放缓。
据第一太平戴维斯《2009年第一季度广州甲级写字楼市场概述》显示，广州甲级写字楼整体空置率为17.6%，而珠江新城写字楼空置率全市最高达36.1%。
报告同时预计2009年内，广州市场将至少有24.3万平方米的新增甲级写字楼投入使用，这些写字楼基本集中在珠江新城，有可能令该区入驻率和租金水平进一步走低。
广州写字楼供求关系1996-2008吸纳量新增供应量供求平衡800,000供应高峰，市场需要600,000时间消化，供大于求供大400,000新增供应紧缺较小，于求供小于求市场趋于平淡,200,000005060708019899000203049796供-200,000小新增供应缓解供应紧缺于求的局面，供需基本平衡-400,000广州甲级写字楼租金水平分析二、年上半年，广州甲级写字楼市场延续去年的良好态势，市场仍录得多宗大面积租2008升幅略有放缓。
三季度受国际经济形势的影响，租户承租能赁交易，租金保持了上涨走势，力下降，自四季度起广州甲级写字楼租金首季度下跌。
125，报下跌2009年第一季度，广州甲级写字楼租金水平延续去年四季度的跌势，3.7%年第四季度时的水平。
目前，众多国际化大企业收缩开支、降低月，跌至2006元/平方米/未来一年写字楼尤其是甲级写字楼市场需经营成本的经营策略在近一两年内可能不会改变，求可能持续低迷。
广州写字楼市场调查报告
2007年12月广州写字楼市场调查报告一、07年下半年广州写字楼市场简析今年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5-10%，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。
业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。
租客迁移迫使租金下降今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。
大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。
为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5-10%左右。
一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。
之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。
为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。
环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。
原租金水平和中信接近，达到140-150元/平方米/月的写字楼，现在只有100-110元/平方米/月。
至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少写字楼下降了15-20%。
竞争加剧导致重新洗牌统计数据显示，2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。
据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。
这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。
这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150-220元/平方米/月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。
但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会受到连锁打击，租金出现下滑。
珠江新城规划
广州市新城市中心——珠江新城规划检讨（文本）2007-09-19 15:17:36来源：互联网【字体：大中小】编制单位：广州市城市规划设计研究院规划面积：6.19平方公里居住人口：7.3万人完成年份：1999年项目概况珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。
为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。
地区发展策略检讨结论（1）全市写字楼过剩广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。
（2）城市土地政策供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。
大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。
（3）加强地区战略研究在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。
在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念：以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。
这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。
相应，珠江新城功能定位如下：作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。
广州写字楼市场趋势分析
广州写字楼市场趋势分析2011年全国楼市遇冷，但随着大批甲级写字楼的入市，加上在住宅限购令的刺激下，写字楼市场持续走旺，成为2011年的一道亮丽风景线。
写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，自然吸引了众多投资的目光。
一、分布情况目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，2011年全年广州甲级写字楼新增供应主要集中在天河商圈及珠江新城区域。
新竣工大厦包括有恒大地产中心、太古汇、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及广州国际金融中心等。
高德置地广场一期于第四季度落成，为珠江新城带来92000平方米的甲级面积供应，而即将开售的广晟国际大厦和保利中达广场等高端写字楼项目将会为带来更大面积的供应，因此，未来广州甲级写字楼的集中趋势仍会以珠江新城商圈为主。
二、市场供求从供需关系来看， 2011年广州全年新增供应72万平方米，与2010年相比增长24.1%；全年吸纳量为62万平方米，较2010年增长37.7%。
从租金和售价来看，广州写字楼租金和售价双双上涨，租赁市场在强劲需求的刺激下上涨幅度超过预期。
从商圈分布来看，越秀区、天河区、珠江新城、海珠区等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。
2011年，随着更多跨国企业进入广州，加上众多优质写字楼项目投入使用，广州写字楼售价和租金开始迅速上升。
广州写字楼市场平均售价23888元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨16.4%；平均租金147元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨19.1%（如图所示）；平均空置率14.2%，与2010年相比下降19.3%。
2002-2010广州写字楼租金与售价指数比较图从以上数据可以看出，广州写字楼的租金与售价还有上升的趋势，可能会给广州写字楼带来一定的空置率，引起部分项目的租金售价下压，但是不会影响整个广州写字楼市场的供求，优质写字楼物业项目仍是未来一年投资热点。
广州珠江新城公寓酒店写字楼市场分析报告
2009.6 推162套
售罄
6000 3800
2019.11 推247套
2019.9 推220套
销售率超 90%
销售率超 85%
数据来源：广州市国土资源及房屋管理局
• 客户以投资客为主，兼有部分 自用客户，来源广泛，包括本 地、珠三角、港澳及国外客户
汇峰的户型比较小，大概就45㎡，投资门槛比低，而且有仲量联行作为物业 管理，可以为客户提供带租服务，客户都很喜欢，开盘不久就卖完了。珠江新城 45-60㎡的、总价控制的小公寓都很好卖……
酒店式公寓、服务式公 寓、商务公寓、普通公
寓
产品特点
产品逐步趋向大户型， 均带精装修；多为酒
店式管理
产品附加值较高，部分 聘请国际专业物管公司
新项目户型较小，多为 一房或单身公寓，带精
装修、家具家电
酒店式公寓、商务公寓 新项目多为小户型
服务式公寓
带齐全的家电家具， 服务、管理水平高
售价水平 售价最高，总价高
特 商业用地性质的项目开发具备居住功能的公寓产品 征
客户以投资为主要置业目的，无明显的区域性
商业用地开发住宅型公寓有两大趋势：开发小型户型公寓或大户 型公寓，两者各具特点，开发条件不一
• 在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向：
– 小户型公寓 典型代表：富力威尔斯公寓、富力史丹尼公寓 – 大户型公寓 典型代表：富力公园28、富力爱丁堡
续上表 项目名称
规模
珠江新城代表性公寓项目基本情况
容积率 总户数 用地性质
物业
入住时间
嘉裕礼顿公寓
占地10000㎡ 总建70000㎡
7.0
600 住宅用地 2栋公寓、1栋酒店
2019年
珠海市写字楼市场分析报告XXXX年19页
需求特征——总量小波动大
5
4
3
2
1.54
1
0 2005年
近5年写字楼销售量走势
单位：万㎡
4.6
3.12
1.85 0.8
0.59
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
数据来源：珠海市统计局
2019年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡， 加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。
珠海写字楼市场分析报告
报告提纲
整体市场分析 供应特征 需求特征 价格状况 空置状况
未来供应分析
整体市场分析——2009-2019年施工量暴涨
单位：万元、万平方米
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积 销售金额
2019年 7.82 6.15 1.54 6.52 5076
2019年 1.93 1.51 0.82 6.56 2518
0.7
2006年
2007年
2008年
2009年
海市建设局
图中数据显示，珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至今，珠 海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。 随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2019年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5 年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。
宝来康酒店 拱北口岸商业中心 湾仔海湾村旧改
数据来源：珠海市规划局，国土资源局
项目详列
区域
吉大
新、老香洲
拱北
前山 湾仔 总计
项目名称 财富商务大厦 珠华商业广场
三联集团 钰海环球金融中心
【精品】(最新)广州甲级写字楼市场研究报告高力国际专题研究市场调查
高力国际：广州甲级写字楼二季度售价突破3.2万/平米租赁成交活跃，越秀区空置率降至新低，天河区空置率小幅上升据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2012年第二季度，广州甲级写字楼租赁市场表现稳定。
尽管受外围经济不利影响，外资及相关贸易类企业在本地市场租赁需求有所萎缩，但国内的保险、IT科技、文化传媒等行业依旧保持较快扩张速度，对优质办公物业需求旺盛。
本季度天河区继续迎来新增供应，位于珠江新城的广州银行大厦和富力盈盛广场完工交付，共提供约15万平方米甲级办公面积。
受近几个季度以来新增供应陆续入市且所处区域较为集中影响，部分新入市或在建写字楼项目面临较大招租压力。
自2010年以来持续上升的甲级写字楼平均租金于本季度首次环比持平。
写字楼投资市场本季度录得一单整宗成交，广汽集团以14亿整栋购买位于珠江新城的保利中达广场1号楼约4.56万平方米作为企业总部。
广州甲级写字楼售价保持平稳增长态势，环比上升至每平方米人民币32,070元。
整体供应，需求及空置状况高力国际研究显示，2012年第二季度，位于珠江新城的广州银行大厦和富力盈盛广场竣工交付，共计为市场提供约15万平方米甲级办公面积。
广州甲级写字楼市场连续四个季度迎来新增供应落成，整体库存量已增至253.5万平方米。
本季度由于广州银行大厦70%以上办公面积由企业购买自用，加之租赁市场表现稳定，市场整体空置率在本季度仅上升0.2个百分点至20.6%。
由于新增供应量较少，市场租赁成交活跃，本季度越秀区空置率降至新低，为6.94%。
天河区受新增供应拉动，空置率有小幅上升。
受高质素项目及成熟的商务氛围吸引，国内的保险、文化传媒、服饰贸易及新兴科技类行业积极在天河区寻找优质物业。
本季度广州市中心区域代表性租赁成交案例包括：信诚人寿租赁越秀区珠江国际大厦约8,000平方米办公面积，歌思公司租赁高德置地广场一期A塔约2,200平方米，广州尚岑服饰租赁海航大厦1,148平方米。
广州区域住宅商铺写字楼市场分析
广州珠江新城住宅商铺写字楼市场分析一、珠江新城概况 (3)（一）总体概况 (3)（二）土地利用现状及特征 (3)1、西区A、E、I区 (3)2、中轴线区B、F、J区 (4)3、东1区C、G、K区 (4)4、东2区D、H、L区 (5)5、东3区M、N区 (5)（三）各项配套设施现状 (5)1、文化教育设施配套 (5)2、金融配套 (5)3、饮食配套 (6)4、商业配套 (6)（四）交通组织现状及规划 (6)1、交通现状 (6)2、交通规划 (6)（五）大型建筑工程 (7)1、广州图书馆新馆 (7)2、广东省博物馆新馆 (8)3、广州市第二青年宫 (8)4、广州歌剧院 (8)5、电视观光塔 (8)6、双子塔 (9)（六）SWOT分析 (9)1、优势分析（S） (9)2、劣势分析（W） (9)3、机会分析（O） (9)4、威胁分析（T） (9)二、住宅市场分析 (10)（一）供应量分析 (10)1、已售住宅项目 (10)2、在售住宅项目 (11)3、潜在供应住宅项目 (11)（二）住宅产品及价格特征分析 (12)1、住宅使用用地现状 (12)2、住宅开发情况 (13)3、住宅产品分析 (13)4、住宅价格分析 (15)5、住宅二手市场现状及前景分析 (16)（三）竞争区域比较分析 (17)1、天河北板块 (17)2、东风东板块 (18)3、滨江东板块 (19)三、珠江新城商铺市场分析 (23)（一）商铺概况 (23)（二）分布特点 (23)（三）商铺类型及经营特点分析 (23)1、专业市场 (23)2、裙楼商场 (25)（四）商铺面积及租售价格分析 (27)1、裙楼商场 (27)2、专业市场 (28)（五）裙楼商场经营定位建议 (30)（六）投资风险提示 (30)（七）前景展望 (31)四、珠江新城写字楼市场分析 (34)（一）写字楼供应量分析 (34)1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34)2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35)3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37)4、初步可能2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39)（二）写字楼产品特征分析 (41)（三）价格特征分析 (45)（四）客户群分析 (45)（五）竞争区域比较分析 (47)1、天河北-体育中心商务区 (47)2、琶洲商务区 (50)二零零五年七月一、珠江新城概况（一）总体概况珠江新城，位于天河区西部，广州新都市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。
第一部分写字楼市场一、写字楼区域分布⏹写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。
珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。
如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。
二、写字楼供应量⏹写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。
据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。
⏹2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。
此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。
⏹稳坐未来广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。
到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。
而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。
可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。
三、写字楼项目状况（一）写字楼概况近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。
广州甲级写字楼调查分析(doc20)-商业地产【管理资料】
广州甲级写字楼调查分析2、调查的写字楼详细情况（1）中信广场（CITIC Plaza）位置图外立面图平面图地址：天河北路233号落成日期：1997年全层面积：约2100M2租金：￥120-150元/M2售价：￥13000-18000元/M2管理费：￥28元/M2楼层功能分布：80层（1-4层为商场，5层为会所，6层以上为写字楼）装修标准：有天花、地毯电梯：34台日立电梯车位：900个，办公时间RMB1500元/月/个,全天18000元/月/全电话线：大厦收取占线加收RMB1000元/条迁移费，买断RMB2000元/条实用率：约65%冷气开放时间：8:30AM-18:30PM（周一至周五）8:00AM-12:00PM（周六）周日不开超时冷气费：￥150元/小时起（视面积大小而定）；管理公司：北京保利物业酒店管理有限公司(广州分公司)开发商：香港熊谷蚬壳发展有限公司建筑面积30-35楼面积房号建筑面积/m201195 02131 03101房号建筑面积/m2 10211 11147 1210105101 06147 07211 08101 091011310115137162011710118101中信广场CITIC Plaza（2）、大都会广场Metro Plaza位置图外立面图平面图地址：天河北路183号大都会广场Metro Plaza（3）、金利来集团中心GOLDLION TOWER位置图外立面图平面图地址：体育东路138号落成日期：1997年全层面积：低层：1919M2；高层：1246M2租金：￥100-130元/M2售价：$16000-23000元/M2管理费：￥29元/M2楼层功能分布：31层（1-5层为商场及食肆，6-31层为写字楼）；装修标准：天花、地毯电梯：8台高速进口电梯车位：250个，￥1500元/月/个；金利来集团中心GOLDLION TOWER（4）、广州国际电子大厦Guangzhou International Electronics Tower位置图外立面图平面图地址：环市东路403号落成日期：1997年全层面积：1155M2租金：RMB120-150/M2售价：只租不售管理费：￥25元/M2楼层功能分布：34层（1-7层为商场、8-27层为写字楼）装修标准：天花、水泥地；广州国际电子大厦Guangzhou International Electronics Tower（5）、东山广场Dongshan Plaza位置图外立面图平面图地址：先烈中路45号落成日期：1996年全层面积：2500M2租金：￥90-100元/M2售价：￥9000-12500元/M2管理费：￥28元/M2；楼层功能分布：28层（1-4层为商场、5-28层写字楼）；装修标准：天花、地毯；东山广场Dongshan Plaza（6）、好世界广场Peace World Plaza位置图外立面图平面图地址：广州市环市路371-375号落成日期：1996年；全层面积：1342M2租金：￥90-100元/M2售价：￥9800-13000元/M2管理费：￥29元/M2楼层功能分布：36层（负2层-2层商场，3-8层停车场，9层高级会所，10-35层写字楼）装修标准：天花、地毯；电梯：6台三菱电梯（7）、广东亚洲国际大酒店地址：广州市环市东路326号之一落成日期：2001年全层面积：租金：￥100-120元/M2售价：只租不售管理费：$29元/M2楼层功能分布：45层(1--8层为裙楼、10--23层为写字楼、25--38层为酒店、39--45层为餐厅会所)；装修标准：业主提供天花、地毯，租客自行安装电梯：6部高速电梯车位：RMB1000元/月/个（办公时间）电话线：可向大厦租电话线,押金RMB3000元/条实用率：约70%冷气开放时间：8:00AM-22:00PM（周一至周五）;8:00AM-13:00PM（周六）;超时冷气费：RMB380元/小时管理公司：亚洲国际大酒店负责管理开发商：广东省华海集团公司建筑面积房号建筑面积/m201 02 03 04 05 11房号建筑面积/m2060708091012（8）、健力宝大厦JLB Tower位置图外立面图平面图地址：东风中路410-412号落成日期：1999年全层面积：约1530M2租金：￥80-100/M2售价：￥13500-14500元/M2健力宝大厦JLB Tower（9）、捷泰广场Jie Tai Plaza位置图外立面图平面图地址：广州市中山六路218-222号落成日期：1998年全层面积：约1600M2租金：￥110-120元/M2售价：只租不售管理费：$25元/M2楼层功能分布：21层(1--7层为商场、8--21层为写字楼)；装修标准：业主提供天花、地毯，租客自行安装电梯：6部美国奥的斯电梯车位：RMB1900元/月/个(24小时),RMB1200元/月/个（办公时间）电话线：可向大厦租电话线,押金RMB3000元/条,迁线加收RMB800元/条捷泰广场Jie Tai Plaza。
珠江新城住宅商铺写字楼市场分析
珠江新城住宅商铺写字楼市场分析一、珠江新城概况.................................... 错误!未定义书签。
〔一〕总体概况.................................. 错误!未定义书签。
〔二〕土地利用现状及特点........................ 错误!未定义书签。
1、西区A、E、I区............................ 错误!未定义书签。
2、中轴线区B、F、J区........................ 错误!未定义书签。
3、东1区C、G、K区.......................... 错误!未定义书签。
4、东2区D、H、L区.......................... 错误!未定义书签。
5、东3区M、N区............................. 错误!未定义书签。
〔三〕各项配套设施现状.......................... 错误!未定义书签。
1、文化教育设施配套.......................... 错误!未定义书签。
2、金融配套.................................. 错误!未定义书签。
3、饮食配套.................................. 错误!未定义书签。
4、商业配套.................................. 错误!未定义书签。
〔四〕交通组织现状及规划........................ 错误!未定义书签。
1、交通现状.................................. 错误!未定义书签。
2、交通规划.................................. 错误!未定义书签。
〔五〕大型建筑工程.............................. 错误!未定义书签。
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珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告委托方：中信银行股份有限公司广州分行受托方：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司2012年03月29日2012年03月29日1 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03） 目 录报告说明 (3)1.0 前言 (4)1.1珠江新城甲级写字楼市场（以下简称市场）分析目的 (4)1.2市场分析原则 (4)1.3市场分析依据 (4)1.4甲级写字楼定义标准 (4)1.4.1 戴德梁行定义标准 (4)1.4.2 租金及售价标准 (5)1.5有关CBD 定义 (6)2.0广州甲级写字楼市场发展及趋势 (6)2.1广州市甲级写字楼发展之经济环境 (6)2.2广州市甲级写字楼商务格局 (7)2.2.1写字楼分布特征 (7)2.2.2 “大十字商务格局”逐步形成 (11)2.3广州市甲级写字楼现状 (12)2.3.1 供需状况 (12)2.3.2 租金与售价 (13)2.4广州市甲级写字楼发展趋势 (15)3.0珠江新城CBD 市场状况 (16)3.1发展历程及背景 (16)3.1.1 发展过程 (16)3.1.2 发展迟缓之背景分析 (18)3.2珠江新城总体规划 (18)3.2.1 CBD 规划检讨工作成果 (18)3.2.2 珠江新城用地规划 (20)3.2.3 各用地功能分区 (23)3.2.4 主要市政配套及金融机构进驻情况 (24)3.3写字楼市场总体特征 (28)3.4甲级写字楼已建成项目 (30)3.5甲级写字楼在建、在售在租（一手）项目 (33)3.6珠江新城甲级写字楼租金售价行情 (35)3.6.1 租金变化趋势 (35)2012年03月29日2 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03） 3.6.2 售价变化趋势 (36)3.7 珠江新城甲级写字楼大宗购买、租赁案例分析 (37)3.8珠江新城甲级写字楼空置率 (40)3.9珠江新城未来甲级写字楼供应 (41)3.10典型甲级写字楼分析 (43)3.10.1 典型案例分布 (43)3.10.2 案例档案与分析 (44)3.10.3 典型甲级写字楼综合评价及建议 (58)4.0珠江新城商业市场分析 (61)4.1区域商业概况 (61)4.2 区域商业市场供需情况分析 (63)4.3 区域商业价格及租金分析 (64)4.4 区域大宗商铺成交案例分析 (66)4.5 区域商业市场发展前景 (67)4.6 珠江新城高星级酒店供应 (68)5.0珠江新城CBD 未来发展 (70)5.1珠江新城CBD 发展面临的问题及机遇 (70)5.1.1 问题 (70)5.1.2 机遇 (72)5.2珠江新城CBD 与北京CBD 、上海CBD 特征比较 (73)5.2.1 入驻金融机构、企业情况 (73)5.2.2 租金与售价情况 (74)5.2.3 规划情况 (77)5.2.4 未来发展方向 (77)5.3珠江新城未来写字楼展望与预测分析 (78)5.3.1 预测条件假设 (78)5.3.2 预测结果 (78)2012年03月29日3 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03） 报告说明我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。
但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的分析、推荐或建议也会随之改变。
以下因素将可能导致我们的依据发生变化：新的规划变动；新的政策法规；对广州房地产市场可能产生影响的社会﹑经济﹑政治改革等重大事件。
敬请注意：本报告中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。
对未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。
该报告仅为贵行使用，具有保密性。
我们不对任何第三方承担任何责任。
2012年03月29日4 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03） 1.0 前言1.1珠江新城甲级写字楼市场（以下简称市场）分析目的对珠江新城甲级写字楼市场进行全景式扫描，同时结合国内及广州市经济发展环境，对珠江新城区域的缘起、现状、未来发展进行立体的研究，并结合贵机构选址条件及原则，给出专业性建议。
为贵行内部决策提供参考依据。
1.2市场分析原则本报告以准确性、客观性、公正性为原则，按照有关市场分析的办法及相关规定撰写，遵循客观性原则和独立分析原则。
同时为了降低贵行投资风险，总结观点采用谨慎原则进行。
1.3市场分析依据分析小组进行现场调研时收集到的数据及资料；分析小组数据平台系统积累的相关数据及资料；官方及行内权威研究机构公开发表的文章及观点。
1.4甲级写字楼定义标准1.4.1 戴德梁行定义标准写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对广州市写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。
2012年03月29日5 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03） 随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，广州市甲级写字楼的品质得到大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，如果按现在的标准来看，也可能只算乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。
为研究分析的需要，戴德梁行界定本次广州甲级写字楼的标准如下：1.4.2 租金及售价标准2012年03月29日6 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03） 1.5有关CBD 定义中央商务区，或者叫商务中心区，即CBD （Center Business District ），通常是指位于大城市中商贸、金融、信息与中介服务齐全，交通、通信发达，商务办公、公寓、酒店、文化娱乐设施完善的黄金地带，是世界许多国际化大都市的标志性区域，或曰“城市特区”，也可以说CBD 是全球城市或世界城市（World City ）的窗口或象征。
一个城市建设CBD 所必须具备的国内外条件是：国际影响力；经济发展水平（主要是指人均 GDP ）；完备的基础设施；人的科技素质（主要是指高等教育程度）；历史文化因素上悠久的市场经济积淀。
2.0广州甲级写字楼市场发展及趋势2.1广州市甲级写字楼发展之经济环境城市化的发展一般会经历工业化——宜居型——CBD 化，目前全国四大一线城市早已完成从工业区向宜居型城市进化的过程，北京、上海、广州、深圳已经出现具有全国甚至全球影响力的CBD 商务区。
1995年开始，广州城区诸多工业企业开始外移。
2000年，广州基本完成了工业外移的任务，标志事件是位于萝岗地区的广州开发区从那一年产业总值开始突飞猛进。
2000年之后，广州的主要精力就放在CBD 建设上，这同样是城市化的必然。
已完成宜居型城市化进程的广州，必须要打造一个核心经济区，以容纳越来越多的向它汇集的财富的交易需要。
CBD 区域发展与城市经济总体发展水平以及第三产业发展程度密切相关。
2010年，广州市地区生产总值突破1万亿元大关，达到10,604.48亿元，同比增长13.0%，实现历史性大跨越，成为继上海、北京之后第三个GDP 过万亿元的城市，也是首个经济总量过万亿的省会城市，广州作为华南中心城市的地位进一步巩固。
第一、二、三次产业增加值的比例为1.8∶37.2∶61，第三产业占比达到61％，该比例在全国居第一位。
第三产业占生产总值比例连续二年位居全国前列。
这标2012年03月29日7 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03） 志广州已进入由“工业型经济”向“服务型经济”转型、加快构建现代产业体系的关键阶段，这也暗示广州对包含金融产业、信息、咨询、研发等服务业为主的CBD 商务写字楼宇的需求量必将大增。
另外，2010年，广州民营资本创造的产值占生产总值34％，民营企业从业人员占广州市城镇居民从业总人数的46％，而上海市之相关数据分别为23％、40％。
该现象显示广州市民营资本力量强大，侧面反映了广州投资创业环境宽松、经济较为健康。
雄厚的经济基础为广州城市可持续发展注入了活力，也为广州市房地产市场的健康发展奠定基础。
相比北京、上海，广州宽松的行政环境以及活跃的民资促使产业发展较为务实，产业资金大量涌入楼市的程度相比以上两个城市要轻，广州市房地产泡沫程度较小。
根据最新的经国务院批准实施的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》，广州定位为国家中心城市、综合性门户城市，无疑巩固了广州作为华南地区区域中心的地位。
珠江新城不仅是广州的中央商务区，也是珠三角的中央商务区，甚至整个华南地区的企业建立公司总部和全国性企业及跨国公司设立区域总部的首选。
目前已进驻43家金融机构的珠江新城，以实事正在证明广州CBD 的影响力。
2.2广州市甲级写字楼商务格局2.2.1写字楼分布特征目前，广州已经形成的写字楼板块主要有四个，分别是以体育中心为核心的体育中心板块、环市东路板块、东风路板块以及近两年迅速发展的珠江新城板块。
琶洲板块目前正在发展中，初具雏形。
2012年03月29日8 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03）广州写字楼区域分布图环市东：第一代CBD ，影响力依旧环市东是广州甲级写字楼的“发源地”。
随着广州世界贸易中心1993年投入使用，环市东逐渐发展了众多广州早期的甲级写字楼，在花园酒店至区庄之间，分布着广东国际大厦、广州世界贸易中心、广州国际电子大厦、好世界广场、宜安广场、东山广场等甲级写字楼，形成了良好的商务办公氛围。
环市东的广东国际大厦主楼63层、高200米，90年代成为广州甚至全国的最高建筑物，也是广州市的标志性建筑。
随着城市中心的东移，体育中心商务区逐渐取代环市东成为广州金融贸易商务中心的核心区域。
但由于环市东路上酒店、购物广场等商业配套一应俱全，写字楼物业管理出色、综合素质较高，因此写字楼目前的租售价仍较高，如广州世界贸易中心南塔平均月租100元/平方米，好世界广场、东山广场、广州国际电子大厦月租金均在120元/平方米以上，出租率均高达95%。
环市东写字楼租户中，以港资、政府机关、中小型本地企业为主，目前，环市东是市内仅次于体育中心、珠江新城的写字楼集中地。
环市东 东风路 体育中心 珠江新城 琶洲2012年03月29日9 珠江新城甲级写字楼市场专项分析报告（2012/03）近期该区域最新一座甲级写字楼正佳东方国际入市，加上63层改造后的广州中心皇冠假日酒店投入运营，未来将启动环市东地下商城建设，环市东的商业氛围更加成熟。
但不可避免的是，其商务区的地位已经被体育中心、珠江新城的影响力所覆盖。
体育中心：黄金地位较稳固天河体育中心商务圈由1997年投入使用的中信广场为核心地标发展而来，包括体育中心沿线的体育东、体育西，天河北、天河路。