合富辉煌2011年深圳房地产市场预测
深圳市场月报(2011)8月_新房预售成交双降+二手房成交跌入谷底
市场月报〃深圳市场研究部2011 年〃8 月 2011 年〃8 月深圳 /市场月报深圳 2011 年 8 月房地产市场报告月 刊：201108报告出品：世联地产市场研究部 撰 写 人：曹取 撰写日期：2011-09-08 市场走势10.7- 11.8一手房成交面积及均价 成交均价 成交面积 万平米 元/平米50 40 30 20 10 0 10.710.810.910.110.110.111.111.211.311.411.511.611.711.8 25000 20000 15000 10000 5000新房预售成交双降 二手房成交跌入 谷底内容摘要： 宏观经济：2011 年 8 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%， 其中， 城市上涨 5.9%， 农村上涨 6.7%； 食品价格上涨 13.4%， 非食品价格上涨 3.0%；消费品价格上涨 7.3%，服务项目价格上 涨 3.4%。
；全国工业生产者出厂价格比上月上涨 0.1%，比去年同 月上涨 7.3%。
中央政策：原计划于 8 月底出台的新的限购城市名单没有最终出炉，房价上涨过快的地方政府为规避限购加强了对当地房地产价 格的限制。
以限价换得不限购， 成为房价上涨过快城市的新选择。
10.7- 11.8二手房成交面积及均价 成交均价 成交面积 万平米 元/平米120 100 80 60 40 20 0 10.710.810.910.110.110.111.111.211.311.411.511.611.711.8 25000 20000 15000 10000 5000 地方政策：8 月份适逢世界大学生运动会在深圳举办，房地产的大型营销活动受到了较大的限制，导致 8 月份供应和成交均呈下 降趋势。
但深圳房地产行业政策较为稳定，除限价政策继续执行 外没有出台新的调控政策。
市场运行：8 月份新房市场成交量出现了较为明显的下跌，主要原因为供应量偏少，导致成交量的下滑。
2011年房地产市场总结及12年市场展望
2011年房地产市场总结及12年市场展望第一篇：2011年房地产市场总结及12年市场展望2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。
(1)政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
(2)新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。
从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。
从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。
从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。
价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。
2011年深圳二手住宅市场综述介绍
深圳中原·市场研究部2011 年深圳二手住宅市场综述成交被冰封 市场陷观望------2011 年深圳二手住宅市场综述在经历从 2010 年开始至今长达两年持续空前严厉的调控后，今年的二手住宅市场无疑 已被“冰封” 。
限购令基本已将投资客逐出了市场，高昂的税费成本和高额的信贷成本，也 让大部分的刚性需求者驻足不前。
成交均价先扬后抑，上半年由于市场惯性及反应滞后性， 均价仍保持上扬的态势， 下半年二手房评估征税政策的出台， 更进一步明晰了市场下行的趋 势，更多的置业者选择观望，按兵不动，同时部分置业者被分流至低价的新房市场，二手住 宅成交量直线下降，至四季度成交量已低于 08 年低谷，楼市“寒冬”显现。
相比 08 年至 09 年的市场波动，此轮调控下，市场各方都显得更为理智，观望周期拉长，市场此番下行 耗时更长。
2011 年，政策步步紧逼，调控不断加码。
1 月底“新国八条”出台，3 月底地方政府被 勒令公布房价调控目标，市场各方陷入各种揣测之中，市场步入观望期，传统的“小阳春” 未能如期。
4 月底中海康城国际推出的千套限价房，宣布新房正式加入降价行列，市场降价 楼盘逐渐增多，一手住宅逐渐成为成交主力。
7.11 二手评估征税政策的出台，无疑是压死 骆驼的最后一根稻草，成交瞬间降至冰点，市场陷入悲观，更多业主开始降价放盘，议价空 间加大，成交均价在 7 月开始回落，下半年量价齐跌。
一、市场成交总述根据深圳国土局公布二手住宅过户数据统计结果，深圳二手住宅市场在 2011 年全年成 交套数仅为 60665 套，成交面积为 518.7 万 m2，同比去年成交量近乎腰斩，市场正式步入 下行通道。
根据深圳中原实时成交估算全市数据显示（见图 1-1） ，今年二手住宅成交量从 1 2 月份开始逐月下降，到 11 月份成交已降至 14.55 万 m ，低于 08 年 2 月 16.81 万 m2 的历 史低位，于 12 月份全市成交量已成为新的历史低点。
2010年深圳房地产市场总结及2011年市场预测
5
成交回顾
2010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低
1000 800 600 400 200 0
万平方米
901 812 724 803 706 650 474
594 409
321
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
6
成交回顾
2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在 调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售； 截至2010年底，深圳可售住宅约169万平方米左右，远远低于2008年 及2009年初
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价格回顾
受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右； 宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低； 房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出； 宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大； 从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域 2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨
价格回顾
2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%； 除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年 和2009-2010年上涨速度快
21000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5531 5570 5680 5980 7040 9230 13370 15143 12658
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2011年上半年深圳楼市分析
2011年上半年度深圳楼市分析一、宏观经济分析（一）城市总体概况工业生产增长较快。
今年上半年，全市经济平稳健康发展，主要经济指标持续向好。
上半年度，全市规模以上工业增加值2329.23亿元，增长13.4%，比去年同期增长0.6%。
固定资产投资增长符合预期。
上半年全社会固定资产投资827.30亿元，增长13.9%，较去年同期增长2.8%。
其中，受房地产调控及货币紧缩的影响，房地产开发项目投资217.31亿元，增长5.6%；非房地产开发项目投资609.99亿元，增长17.1%。
其中房地产开发投资273.66亿元，增长9.4%；更新改造投资95.01亿元，增长15.1%，。
分产业看，1-6月份第二产业投资176.22亿元，增长23.4%,第三产业投资651.08亿元，增长11.5%。
社会消费品销售稳定增长。
上半年全市社会消费品零售总额1665.34亿元，增长17.3%，比1-5月份加快0.2个百分点，比上年同期加快1.2个百分点。
外贸进出口继续高速增长。
据海关统计，上半年全市进出口总额2009.88亿美元，增长38.4%，比上年同期加快38.40%个百分点。
出口总额1170.74亿美元，增长39.6%；进口总额839.15亿美元，增长36.7%；分别比上年同期加快39.63%和36.71%。
交通运输业运行良好。
上半年，全市货运量13071.24万吨，增长13.2%，比上年同期提高13.16个百分点；上半年深圳港港口货物吞吐量10613.60万吨，下降0.80%，其中港口集装箱吞吐量1064.87万标箱，增长1.84%（二）城市规划及政策分析1、城市发展重大事件和项目分析（1）加快特区一体化发展在深圳“十二五”规划中，提出要以经济特区范围扩大为契机，瞄准国际一流标准，全面推进特区一体化建设。
优化城市空间布局，加快六大新型功能区建设，推进城市更新和土地整备，实施城市基础设施五大提升工程，增强全国经济中心城市功能。
2011年房地产市场展望
March 20114入不景气区间2010年12月份,全国房地产开发景气指数为101.79,比11月份回落1.41点,比上年同期回落1.87点,下滑幅度较大。
在“9.29新政”以及对未来紧缩性调控政策预期的作用下,景气指数仍将继续下滑,预计将于今年一季度步入100点以下的不景气区间,下半年会触底,谷值将高于上一轮的谷值,即2009年3月的94.74,其后将会在低位盘整后重起。
(图1图1 2007年以来国房景气指数走势数据来源:国家统计局网站(二2010年房地产开发投资增长强劲,2011年增幅将明显下滑2010年,全国房地产开发投资48267亿元,同比增长33.2%,增幅创近十年新高,明显超过全社会固定资产投资增速,对于国民经济的促进作用明显,国家暂时不会担心调控楼市会对经济产生负面影响。
受持续调控利空影响和保障房建设利好影响,预计2011年增幅将有所下滑。
(见图2~4图2 2001年以来全国年度房地产开发投资走势数据来源:国家统计局网站,上海易居房地产研究院图年以来房景气指数走势2011年房地产市场展望2010年对于我国楼市而言,注定是极不平凡的一年。
针对部分城市房价过快上涨问题,我国发起了有史以来最为严厉的一轮调控。
本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开,呈现“三波”推进形态:第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控;第二波为以“国十条”为代表的打压型调控;第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控,要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。
在接连三波的调控下,我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。
一、总体态势:全国房地产市场仍处于下行通道(一2011年一季度,全国房地产开发景气指数将滑文/杨红旭房地视野March 20115图5 2001年以来全国年度房地产开发企业完成土地购置面积走势数据来源:国家统计局网站,上海易居房地产研究院图6 2009年以来全国年初累计房地产开发企业土地购置面积同比增幅走势数据来源:国家统计局网站图7 2009年以来全国月度房地产开发企业完成土地购置面积走势数据来源:国家统计局网站,上海易居房地产研究院(二2010年商品房新开工面积大幅增加,2011年增幅将有所回落2010年,全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米,同比增长40.7%,数量和增幅都创近十年之最。
房地产市场形势分析报告(2011年第二季度)
房地产市场形势分析报告（2011 年第二季度）<<房地产业要参>>编辑委员会编写2011 年7 月31 日章节目录一、宏观形势分析. (3)二、房地产开发投资 (4)三、土地市场情况 (8)四、商品房销售情况 (9)五、存量房市场交易情况 (14)六、趋势分析 (16)、宏观形势分析（一）上半年国民经济保持平稳较快增长上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，中央坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。
初步测算，上半年国内生产总值204459 亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。
分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178 亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581 亿元，增长9.2%。
从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。
中国在2010年开始的紧缩性调控，在2011 年上半年严格执行。
整体而言，2011 年下半年，货币仍将继续收缩。
但是，对于中国这个庞大的经济系统而言，变化从来都是不期而至。
诸多看似矛盾的因素在影响着下半年的中国经济——既要保增长、又要抑制通胀，中央紧缩与地方扩张，大上项目与结构调整，以及外部经济环境改善等多种因素，都会综合作用于下半年的中国经济。
预计，如果不出现大的意外，下半年中国经济仍将维持快速增长的势头，全年经济增速将维持在9%-10%。
在政府不断出台调控措施的情况下，通胀水平可能会维持在现有水平，全年消费者物价指数将达到5%以上水平。
（二）固定资产投资保持较快增长，房地产投资增速较快。
上半年，全国固定资产投资（不含农户）124567 亿元，同比增长25.6%。
其中，国有及国有控股投资43050 亿元，增长14.6%。
分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。
2011 上半年房地产市场总结 及下半年发展趋势分析
2011上半年房地产市场总结及下半年发展趋势分析一、2011年上半年市场宏观背景：经济平稳增长，房产调控进一步从严。
1．经济总体运行稳定，但通胀压力依然存在。
2010年年末举行的中央经济工作会议中提出，2011年宏观经济政策的基调是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
但从2011年实际执行情况来看，为控通胀，货币政策执行从稳健转为从紧。
在此背景下，上半年，全国完成国内生产总值（GDP）204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。
其中第一季度同比增长9.7%，二季度同比增长9.5%。
从环比来看，一季度GDP环比增长2.1%、二季度环比增长2.2%。
可见经济运行虽有所放缓，但依然保持平稳增长。
从投资来看，上半年，固定资产投资（不含农户）124567 亿元，同比增长25.6%。
其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。
分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。
全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。
其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。
全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。
上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。
可见固定资产投资保持较快增长，房地产投资热情不减。
虽然经济总体运行稳定，但CPI高居不下，通胀压力依然较大。
上半年全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨5.4%，尽管央行在2011年上半年六次上调存款准备金率至21.5%，但居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）仍居高不下，其中6月份同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，创近三年新高。
2．房产调控政策进一步从紧，多手段遏制房价过快上涨。
2011年上半年，为巩固和深化调控成果，遏制房价过快上涨，中央政策调控政策进一步从严，并出台新“国八条”，拉开第三次调控的“序幕”。
在信贷政策方面，通过二套房首付提高至六成，三套房停贷进一步紧缩信贷政策进一步抑制需求；行政手段方面，则要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市实行限购并公布年度房价调控目标。
深圳房地产月度统计分析报告(2011年11月)
深圳房地产月度统计分析报告（2011年11月）深圳房地产月度统计分析报告（2011年11月）来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：吴上锦张粉层目录第一部分：2011年1-10月份深圳主要宏观经济数据第二部分：土地市场第三部分：新房市场一、一手住宅1、供应分析附：11月份预售项目2、成交分析2.1、11月份新房成交均价分析2.2、11月份新房成交量分析附：11月份深圳市各行政区成交结构附：深圳市各行政区10年11月～11年11月新房成交走势图3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP103.1、小户型物业成交龙虎榜TOP103.2、改善型物业成交龙虎榜TOP103.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10二、二手住宅1、出售部分1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价附：深圳市各行政区10年11月～11年11月二手住宅挂牌均价走势图1.2、11月份罗湖区二手房价格分析1.3、11月份福田区二手房价格分析1.4、11月份南山区二手房价格分析1.5、11月份盐田区二手房价格分析1.6、11月份宝安区二手房价格分析1.7、11月份龙岗区二手房价格分析2、出租部分2.1、11月份各区二手住宅租金均价附：深圳市各行政区10年11月～11年11月二手住宅租赁均价走势图3、各区热点楼盘行情4、成交分析4.1、11月份全市二手商品房成交概况附：深圳市10年11月～11年11月二手商品房成交走势图4.2、11月份二手房、新房成交比较5、11月份各区中介成交龙虎榜第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析附：11月份预售的商业项目2、一手商业成交分析附：11月份一手商业成交TOP10二、二手商业1、出售部分2、出租部分3、二手商业成交分析第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析2、一手写字楼成交分析二、二手写字楼1、出售部分2、出租部分3、二手写字楼成交分析第六部分：小结第一部分：2011年1-10月份深圳主要宏观经济数据2011年1-10月份，深圳全市经济继续保持良好的发展态势，主要经济指标表现良好。
限价后深圳房地产市场分析(201105)
限价后深圳房地产市场情况分析深圳中原二级市场战略研究中心ShenZhen.05..20119温总理在今年两会上答记者问时表示，今年对于房价的调控将是三管齐下，政策将从流动性、税收、地方政府问责方面对房地产市场进行调控。
收紧流动性抑制需求实施问责制>要控制货币的流动性。
对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。
>运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。
>加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。
¾当前流动性过剩、通胀压力大困扰着中国经济的发展，2010年货币和政策转为稳健以来，央行已经加息4次，开发商融资渠道收紧，居民购房压力加大。
目前，5年期贷款利率已经高达6.8%，居民供楼负担比不断增加，二手房租金供楼比已经超过2007年房地产高峰时期。
深圳二手房租金供楼比0.500.50.60.70.80.9200701200707200801200807200901200907201001201007201101房价上涨期调整期房价上涨期92011年以来，央行已经连续4次提高准备金率了，存款准备金年率已经达到20.5% 的历史高位，4次上调冻结资金1.4万亿元。
央行行长周小川表示，货币政策从紧还将持续一段时间，存款准备金率上调没有绝对上限。
9房地产行业资金链继续从紧，目前不少开发贷款利率已经上浮至1.1倍，事实上现在对开发商而言，更大的问题是能否贷到款而不是贷款成本问题。
9开发商需要关注多次紧缩政策的累积效应，注意经营现金流风险。
存款准备金率变化20.50%8.0%17.50%200607200611200702200704200708200710200712200802200805200809200811201001201005201011201101201103¾经过2010年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，虽然量出现了下调，但价格稳步上涨。
2011年上半年深圳市房地产市场研究报告
2011年上半年深圳市房地产市场研究报告一．2011年上半年深圳经济运行情况总体经济发展平稳、健康。
上半年全市生产总值5015.22亿元，比上年同期（下同）增长10.6%，比一季度回落0.2个百分点。
第一、第二、第三产业占GDP比重分别是：第一产业占比太小忽略不计；第二产业占47.2%；第三产业占52.8%。
二．深圳市房产供应与成交数据分析1、一手住宅市场（1）、供应分析2011年1-6月份，深圳全市共有37个项目计42批次住宅批售，共计17386套，总建筑面积1472779.78平方米，批售套数和面积同比增幅均在10%以内。
具体数据详见下表：（2）、成交分析上半年新房成交均价分析：1-6月份，深圳全市成交均价为18812元/㎡，相比于去年1-6月份的21083元/㎡，同比下跌10.8%。
具体数据如下图2、二手住宅市场（1）上半年二手住宅成交均价分析1-6月份，全市的二手住宅平均价格为20801元/㎡，同比去年同期的15573元/㎡上涨约33.6%。
由于国土局成交数据的滞后性——过户时间往往在签订合同后1个月左右，过户的价格是之前达成成交时的价格。
由于福田区的成交均价和成交面积在各区中一般是最高的，1-6月份福田区的成交均价约为25957元/平方米；成交面积约111.45万平方米，同比去年同期的113.50万平方米下降了1.8%。
（2）上半年二手住宅成交量分析全市住房购买的需求强劲，深圳二手楼市成交量继续保持高位，由于7.11按评估价征税的利空政策的影响，使得6月份全市二手住宅的成交量井喷，6月份共成交9094套/803053.79㎡，环比分别激增31%和35.7%。
在全市6个行政区中，福田区的成交量基本上一直位居首位，6月份成交2053套/185499.32㎡，占全市的成交套数和成交面积为22.6%和23.1%。
3、商业市场（1）、上半年一手商业成交分析（2）、上半年二手商业成交分析4、写字楼市场（1）、上半年一手写字楼新增批售情况2011年1-6月份，全市没有新的写字楼取得预售许可证。
2011年中国房地产预测
中国科学院预测科学研究中心中国科学院预测科学研究中心主要内容一、2011年中国房地产市场预测二、影响房地产市场发展的主要因素三、政策建议中国科学院预测科学研究中心一、2011年中国房地产市场预测“二次调控”实施后，随着提高存款准备金、大量建设保障性住房等市场化调控手段和非市场化调控手段的交替出台，2011年房地产市场在国家复合调控政策的多重压力下，将受到较大的影响。
2011年我国商品房价格将呈现难以维持高速增长转而逐渐回落的局面。
其中：房地产市场需求增速趋缓，销售面积和销售额同比增幅有所下降；房地产供给同比明显下降；房地产行业完成投资额总体上仍有较高增长，增速减缓；房地产销售价格仍将保持上涨，但涨幅将下降。
1、房地产投资预测中国科学院预测科学研究中心预计2011年房地产开发投资额将出现一定程度的增长，但涨幅不会超越2010年。
完成投资额、土地购置和土地开发面积涨幅均有不同程度的下降。
中国科学院预测科学研究中心受2010年后半年销售回升的影响，并且主要城市尚存较多土地，2011年各地土地购置动力仍然较强。
中国科学院预测科学研究中心2、房地产需求预测在货币政策从紧的政策下2011年房地产市场需求增速将放缓。
预计2011年全国商品房销售面积为98961.64万平方米，同比增长2.83%。
全国商品房销售额为50 705亿元，同比增长10.51%。
3、房地产供给预测中国科学院预测科学研究中心预测新开工面积、施工面积、竣工面积虽然较2010年均有一定程度的同比增长，但增幅同比下降比较明显。
但竣工面积与销售面积的差距继续拉大，市场供需缺口仍然存在，房价仍有上升的动力。
4、房地产价格预测 预计商品房销售价格指数将逐渐回落，房价难以维持高速增长趋势。
中国科学院预测科学研究中心预测2011年4个季度的全国房地产销售价格指数（国房销售价格指数）分别为106.9、106.1、105.4和105.3，房价增幅呈环比下降趋势。
2011年房价预测上涨10大理由PK下跌10大理由
2011年房价预测:上涨10大理由PK下跌10大理由作者：来源：《青年时代》2011年第02期策划人语：2010年中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，从中央到地方政府，出台了一系列抑制房价过快上涨的宏观调控政策，但其效果甚微，可以说令不少购房者非常失望。
但失望归失望，2011年人们仍将继续上演同样的戏码：该不该买房的都将继续买房，该不该炒作的都将继续炒作。
2010年对楼市来说可算是折腾之年。
若要问折腾者是谁，不是别人，正是政府。
我们欢迎这种以民生为本的“折腾”，因为楼价高得实在太离谱了，让老百姓无法承受。
2010年已经折腾了一年，那么2011房价是下跌还是持续上涨?对此，结合各方面因素和经济形势，公众形成了两极观点，上演了一场上涨10大理由对下跌1O大理由的大PK。
正方：2011年房价仍将上涨目前，物价飞涨，十面埋伏，人们购房抵御通胀和购房保值增值的预期日趋强烈，加上因调控积累的刚性需求集中爆发和明年保障房不可能大量供应等因素，商品房的供求失衡仍会十分突出，强烈的购买欲望和卖方市场的坚挺，决定了房价即使不会大幅上涨但也决不可能大幅下跌，2011年房价仍将骂声中上涨！理由有10点：1.经济发展的需要。
2011年是十二五规划的第一年，坚持扩大内需战略，实现经济平稳较快发展目标，必然要求房价稳中有涨。
同时，在经济向上的前提下，有专家认为“房价降20％”显然是不可能的，如果“房价降20％”，其结果不仅牵一发而动全身，而且会“唇亡齿寒”，造成很大的负面效应，这是谁也不愿看到的。
2.“土地财政”的结果。
2011年“土地财政”和土地垄断的现状不可能有根本性的改变，只要地方政府对“土地财政”的高度依赖不变，房价就不可能大幅下跌。
3.房地产商抗压能力增强。
经过多次调控，房地产商的抗压能力已经大大加强，对于可能发生的资金链断裂早有准备，大型企业的流动性不会出现明显恶化，部分经营不善的中小企业可能出现暂时困难，少数甚至退出或倒闭，但不会影响整体房价的上行。
2011年上半年房地产市场形势分析及下半年预测
作者： 国务院发展研究中心市场经济研究所课题组 任兴洲 廖英敏
出版物刊名： 经济研究参考
页码： 49-54页
年卷期： 2011年 第55期
摘要：2011年上半年在不断强化的房地产调控措施作用下,非合理住房需求得到有效抑制,保障房供给量逐步增加,多数城市房价涨幅明显趋缓,部分房价过高城市出现稳中有降,房地产调控已见成效。
但目前商品房销量增速有所回升,全国房价整体水平仍然较高,中西部地区及一些二三线城市新建商品住宅房价还存在上涨的动力,部分大中城市租赁市场的房租价格上涨幅度较大。
下半年调控力度将继续加大,将促进房地产市场深入调整,住房价格将呈下行趋势。
深圳2011房地市场分析报告
深圳2011房地市场分析报告深圳2011房地市场分析报告1：引言本报告旨在对深圳市2011年的房地产市场进行全面分析，包括房价走势、销售情况、供需关系等方面的内容。
通过对市场数据的收集和整理，为投资者、开发商和决策者提供参考依据。
2：深圳市房地产市场概况2.1 经济背景- 深圳市经济发展情况及主要产业结构2.2 政策环境- 国家和地方对房地产市场的相关政策与措施2.3 市场规模- 深圳市房地产市场的总体规模及增长趋势2.4 市场结构- 深圳市房地产市场的分级结构、品牌开发商及市场份额2.5 供需关系- 深圳市房地产市场的供应和需求情况分析3：房价走势分析3.1 历史房价走势- 深圳市过去几年的房价涨跌情况及主要因素影响3.2 2011年房价走势- 深圳市2011年不同地区、不同类型房产的价格变动情况3.3 影响房价因素分析- 利率、经济环境、政策调控等因素对房价的影响4：销售情况分析4.1 2011年房地产销售总量及增长率- 按季度分析深圳市房地产销售总量和增长率的情况4.2 楼盘销售情况- 主要开发商的楼盘销售情况及市场占有率分析4.3 二手房市场分析- 二手房市场的成交量、价格以及交易环境分析5：市场风险与投资机会5.1 市场风险分析- 宏观经济风险、政策风险、土地供应风险等方面的分析5.2 投资机会分析- 潜在的投资机会和热门发展区域分析6：建议和展望6.1 的调控策略- 对深圳市房地产市场的调控策略和措施建议6.2 开发商的发展方向- 开发商应考虑的市场发展方向和产品策略建议6.3 投资者的参考建议- 给中小投资者的参考建议和投资策略7：附件- 相关统计数据表格、图表等附加资料8：法律名词及注释- 1：法律名词1：解释12：法律名词2：解释2。
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深圳
2011年在经济环境和政策环境等多重因素作用下，商品住宅成交量在上半年仍将维持较低水平，但房价出现明显下调难度较大。
2011预测要点
房地产调控政策仍将维持一段时间；
2011年上半年商品住宅成交量维持较低水平；
2011年房价仍有较强支撑，明显下降可能性不大。
2010年土地市场回顾
由于供应少，2010年1-11月深圳住宅用地成交不足50万平方米，同比减少约6%，其中，3宗为保障房用地。
土地供应减少也导致地价逐渐走高。
2010年1-11月深圳全市通过招拍挂共成功出让住宅用地6宗，用地面积49.44万平方米，同比减少6.36%，共可开发建筑面积120.2万平方米，同比减少15.21%，成交金额39.13亿元，同比减少五成。
从土地供应的分布看，2010年土地供应主要集中龙岗区，其次是南山区。
其中，龙岗区2010年出让住宅用地4宗，占全市的2/3，用地面积33.97万平方米，占全市69%。
由于土地供应少，导致地价逐渐走高。
位于龙岗区宝荷路南北侧两相邻地块前后拍出，短短一个月，成交楼面价差距近1000元/平方米。
2010年商品住宅市场回顾
2010年，受多轮调控政策影响，2010年1-11月深圳市商品住宅成交面积285万平方米，同比减少约5成。
成交均价21010元/m2，同比上涨近六成。
新增供应随调控出现波动，9月新增供应量最大
2010年1-11月深圳新增商品住宅面积322.77万平方米，比2009年同期减少20.49%。
从月度走势看，上半年在宏观调控影响下，市场观望情绪较浓，上半年的供应量总体较低。
在7、8月份市场回暖以及黄金月的到来，9月新增供应量最大，单月新增面积达84.58万平方米。
而9.29新政的出台，四季度供应再度回落。
新增供应中，关外份额不断加大
2009年深圳商品住宅新增供应中，关内（罗湖、福田、南山、盐田四区）占36%，关外（龙岗、宝安两区）占64%。
2010年1-11月，深圳市商品住宅新增供应中，关内所占比例仅为21%，关外占比提高至79%。
这主要由于随着关内外一体化进程的加快，关外建设加速，关外楼盘增加。
另一方面，由于关内可开发用地紧缺，市场供应减少。
受调控影响，成交量再创新低
2010年1-11月深圳全市商品住宅签约面积285.22万平方米，同比减少53.33%，也是2002年以来的最低水平。
与新增供应相似，受调控影响，2010年深圳商品住宅成交走势呈波动起伏。
从收紧房贷到限购措施，均对成交量有明显的影响。
龙岗区供需比重日渐增大，成交量比2009年增加近两成
龙岗区2010年1-11月商品住宅签约均价为14236元/平方米，是深圳市6个行政区中最低的区域，价格洼地优势明显。
在价格优势和供应量两大重要因素的驱动下，龙岗区2010年1-11月商品住宅成交量同比2009年增加18.33%，而其他各区成交量则出现不同程度的下降。
价格仍处于上涨趋势
深圳全市2010年1-11月商品住宅签约均价21010元/平米，同比上涨57%。
从历史趋势看，除2008年受经济影响出现小幅调整外，深圳房价一直处于上涨趋势。
2010年上半年深圳市均价从24000元/平米回落到17000元/平米后，下半年楼市逐渐回暖，房价亦逐步回升，使得全年均价维持2万元/平米之上。
2011年房地产市场预测
2011年在经济环境和政策环境等多重因素作用下，商品住宅成交量在上半年仍维持较低水平，但房价出现明显下降难度较大。
在国际热钱及通胀压力下，房地产作为资产保值抗跌的作用日渐明显。
在经济活跃的深圳，房地产更成为投资保值的重要工具。
预计政策调控还将维持一段时间，使得2011年上半年商品住宅成交量仍维持在较低水
平。
而在通胀压力及高地价的推动下，房价仍有较强的支撑力。