房地产开发用地招拍挂制度的市场绩效研究

房地产开发用地招拍挂制度的市场绩效研究马小刚重庆大学建设管理与房地产学院 重庆 (430074)E-mail: mxg0123@摘 要：我国的土地出让招拍挂制度是具有重大意义的市场竞争性交易制度和社会资源配置方式，本文运用拍卖理论简要回顾了土地招拍挂制度影响市场绩效的经济学原理，对全国（2003-2005）和北京（2005-2007）城市土地有偿出让市场进行了分类统计，并以此数据为基础对招标、拍卖和挂牌三种不同出让方式的市场绩效进行了对比分析，得出了我国土地出让市场中存在理论和实践并不一致的结论，并指出了造成该问题的原因是政府对招拍挂制度的干预，最后提出了提高我国招拍挂制度的市场绩效建议。

关键词：招拍挂制度；市场绩效；政府干预 中图分类号: F293.31我国的土地出让招拍挂制度是具有重大意义的市场竞争性交易制度和社会资源配置方式，自2002年7月1日起，全国范围内对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地实行招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权（国土资源部第11号令），2004年8月31日前将采用协议方式出让经营性国有土地使用权的历史遗留问题处理完毕（国土资源部第71号令）。

“8.31”大限成为中国房地产开发用地低价出让的一个分水岭，彻底结束了开发企业与政府之间的暗箱操作，改变了房地产开发的运作模式。

以土地产权制度为基础，国家垄断土地一级市场为前提的土地招拍挂制度，对于提高政府财政收入、降低土地交易费用、减少政府干预和寻租行为具有积极的意义，当前的主要任务是对招拍挂制度进行深入的研究，通过深入研究其市场绩效，以进一步完善其运作机制。

1土地招拍挂制度影响市场绩效的经济学原理按照拍卖理论中对于拍卖形式的分类，土地拍卖和挂牌属于英式拍卖，土地招标属于一级密封拍卖。

按照博弈论的分类，拍卖和挂牌是不完全信息动态博弈（精炼贝叶斯纳什均衡），而招标出让不完全信息静态博弈（贝叶斯纳什均衡）。

假设某地块（单物品）拍卖中有n 个竞标者，每个竞标者有自己的一个可承受的地价v 。

v 、v 分别为所有竞标者可承受的地价中的最低值和最高值，i v 在区间[v ，v ]上随机分布，服从分布)(v F ，):(~n k vٛ为第n 次重复取值由大到小排序的第k 个值（n k ≤）。

1.1最高价密封拍卖的土地价格形成原理我国现行的土地招标建立在最高价密封拍卖理论基础之上，最高价密封拍卖的特点是一次性报价，竞标者对土地价值的判断是建立在其独立私人价值基础之上的，第i 个竞标者“真实估价”为i v ，其报价为i b ，可以证明其报价为其可承受地价的函数，与投标者数量有关[1][2]。

i i v nn v b 1)(−=最高价密封拍卖在最高价中标的情况下，即其他1−n 个竞标者的估价都低于自己的估价v ，拍卖者的期望收益是：}⎩⎨⎧<=−−]~~~[)]~([):1()1:1()1:1():1(n n n n v v v E E v b E =]~[):2(n v E按照单物品拍卖的“期望收入等值定理”可以得出，建立在独立私人价值基础之上，风险中立竞标者的估价如果服从独立同分布，则四种拍卖机制总是产生相同的期望收益。

英式拍卖=第二价格密封拍卖=第一价格密封拍卖=荷式拍卖。

1.2公开拍卖的土地价格形成原理公开拍卖的特征是竞标者的竞价估价区间不是独立的，一是报价b 是公开的，即每个竞标者都知道竞争对手的出价信息，并以此修正自己的报价；二是博弈过程不是一次性的，需要多次轮番竞价；三是在多次竞价过程中，竞标者虽然不清楚“在场”竞争者的“真实估价”，但是已经掌握了“退场”竞争者的“真实估价”，该价格将调整自己对土地价格v 的判断。

记竞标者i 观察到的信号为i s ，其对标的物的估价为s 的连续、单调递增函数，)(i i s u v =，记l 为在价格l p 时已经退场的人数（2−≤n l ），则：l p p p ≤≤≤L 10il b 为竞标者在观察到第l 个人“退场”时的报价，由于公开拍卖是动态博弈，均衡战略由一个依次进行的叫价序列构成（2,10,,−n i i i b b b L ），其中：)(00i i s b b =),,,|(21l i l il p p p s b b L =在价格l p ，竞标者已经观察到有l 个人退出竞争，竞标者和其余的1−−l n 个竞标者将“退场”竞标者透漏了的信息作为共同的信息，并重新调整自己的估价。

即：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡=======−−−−−−110111111)~(,,),,~(,~~,~),,(p b p p p b s s s v E p p s b n l l l n l i l n i i i l i l σσσσL L L L 在英式拍卖中，由于在拍卖过程中竞标者会利用其他人竞标过程中所透漏的信息修正自己的估价，因此土地的价值既有共同价值又有私人价值，且竞标者估价区间并非独立同分布，根据“关联价值模型”，四种拍卖方式的期望收入关系是：英式拍卖>=第二价格密封拍卖>=第一价格密封拍卖（公开招标）=荷式拍卖。

1.3影响招拍挂制度绩效的因素在以上分析中，做了如下假设：（1）假定单物品拍卖，参与者的人数众多，i i v nn v b 1)(−=模型表明，参与者的人数越多，串通投标的可能性越小，当参与者的人数较少时，容易造成投标者串通投标。

（2）假定招标单位以收益最大化为目标，即估价最高的竞标者获得。

（3）假定i b 是其可承受的地价i v 的函数，即开发商的竞标战略i s =)(i i v b b =，)(i v b 为一个严格单调递增可微函数，且具有相同的估价分布概率；假定投标者是理性的，即i i v b ≤；假定竞标者风险中性。

（4）不考虑交易成本、沉淀成本、合谋行为和败德行为。

以上条件不具备的情况下，将影响招拍挂的绩效。

例如Maskin 和riley （2000）强势投标者更愿意选择第二价格密封拍卖，而弱势投标者更愿意接受第一价格密封拍卖拍卖[3]。

Bulow 和Huang （1999）在非对称情形下证明了密封拍卖要比公开拍卖获得更高的期望收入[4]。

2招拍挂的现状分析从以上分析可以看出，拍卖理论的假设前提与我国的土地招拍挂制度存在较大的差距。

现实中的招拍挂制度不可能是按照设定条件进行，存在“招拍挂失灵” 现象，首先对我国土地出让招拍挂现状进行分析如下。

2.1挂牌出让成为招拍挂的主要出让形式（1）从全国的统计数字来看，挂牌在招拍挂中比例逐年上升，2003年出让价款协议、招标、拍卖与挂牌的比例为43.3%：11.9%：15.6%：29.1%，2005年变更为28.7%：7.5%：16.2%：47.6%，商业用房和普通住宅在全部招拍挂出让方式中出让面积和出让价款比例均超过60%[5],挂牌已经成为我国主要的有偿出让形式。

图1 全国普通住宅出让面积（平方米） 图2 全国商业用地出让面积（平方米）（2）北京土地出让统计数据显示[6]，2005年以来招拍挂221例中只有1件属于拍卖出让，2006年挂牌出让与土地招标出让的比例为65%：34%，2007年挂牌出让与土地招标出让的比例为49%：51%（见表1）。

（3）全国各地在具体执行招拍挂出让方式上没有统一的规定，例如上海市在2005年前采用挂牌和招标方式相结合的方式，2005年之后全部采用挂牌方式[7]。

一般来说，地方政府更倾向于挂牌出让为主，招标方式为主的方式进行土地出让。

2.2招标、拍卖和挂牌的绩效现状（1）从统计数据显示， 2003-2005年全国土地出让单价招标出让价格与拍卖出让价格相近，而挂牌出让价格则低于前两者的出让价格(见下图3-5)。

[5] 中国国土资源统计年鉴（2004，2005，2006） [6]北京土地储备中心网站公布的数据 [7]上海土地交易中心网站公布的数据图3 全国平均成交价格（元/M2） 图4 全国商业用地成交价格（元/M2）图5全国普通住宅成交价格（元/M2）（2）北京土地出让统计数据显示，2005年-2007年，挂牌出让单价>招标单价，由于影响土地价格的因素很多，研究表明受到出让方式、单幅土地面积、土地空间分析、招标底价等影响，很难判断挂牌绩效>招标绩效。

由于起始价是当前的市场价格，成交价是期权价格，土地出让的溢价比例（成交价/起始价-1）是反映出让方式绩效的一个重要手段，2006年和2007年的溢价比例并不一致（见表1），因此难以断定挂牌和招标的市场绩效。

表1 北京市2005-2007年土地出让情况出让 起始价 建筑面积成交价溢价成交单价起始单价面积年度 出让方式 宗数(万元) (平方米)(万元)比例元/M2元/M2 (平方米)43 665421 3111382119740980%3848 2139 72358 挂牌出让 49% 23% 24% 27% 44 2176151 9589633322261348%3361 2269 217946招标出让 51% 77% 76% 73% 拍卖 0 2007小计87 2841572 12701016442002256%3480 2237 14598956 1030875 3920781120235217%3067 2629 70014 挂牌出让 65% 50% 44% 47% 29 1019883 4893352133411131%2726 2084 168736招标出让 34% 50% 55% 52% 1 2000 32582 6250 213%1918 614 32582 拍卖 1.2% 0.1% 0.4% 0.2% 2006小计86 2052759 8846715254271324%2874 2320 10286947 962518 4098242113288318%2764 2349 87197 2挂牌出让97.9% 97.8% 94.7% 97.6%1 22000 2300002750025%1196 957 230000招标出让 2.1% 2.2% 5.3% 2.4% 拍卖 0 05小计 48 984518 4328242116038318%2681 2275 90172（3）因此可以认为，与协议出让相比，招拍挂制度大大提高了政府收益，取得了较大的制度绩效，但是还需要对具体的出让方式进行研究。

3政府对招拍挂制度的干预虽然影响制度绩效的因素很多，但是作为招拍挂制度的制定和组织实施者，地方政府对招拍挂市场的干预是根本原因。

3.1政府对招拍挂进行干预的原因（1）房价飙升带来的地价规制压力。

拍卖是在短时间内完成的一个交易行为，与其他交易方式相比，其交易费用较低，投标保证金占用时间较短，政府对拍卖市场的干预的影响因素较少，同时房地产开发商参与者较多，容易形成较高的土地价格，越来越多的人认为，土地拍卖容易造成“价值发现”功能失灵，是造成“地王”产生和房价高企的主要原因，政府为了避免地价—房价的质疑对地价进行规制，进而以挂牌和招标出让方式为主。