【精品】最新万科广东东莞某大型项目目标成本实测(内部资料)
万科某项目实测实量报告.ppt
2013年增加或调整要求
万科实测实量要求（抹灰）
名称 允许偏差 名称 允许偏差
墙体表面平整度
室内净高偏差 方正度
【0，4】
【-20,20】 【0,4】
墙面垂直度
顶板水平度极差 地面表面平整度
【0,4】
【≤10】 龙骨地板基层表面平整度≤4
开间、进深
【0，,10】
同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差
【-10，10】
控制线介绍
安装定位线——根据天棚的砌抹控制线弹出冷热水管 明敷定位线。其余开关面板等定位线在地面弹出，并 标识出开关面板的高度（与1米标高线的距离）和水平 位置（与地面砌抹控制线的水平距离），并在安装点 位放线平面图上清楚标识。
控制线介绍
安装定位线
七、 控制线介绍 控制线介绍
安装定位线
中国建筑
中国建筑
现场使用的裁板机按要求设置了防护罩
中国建筑
电焊机配备灭火器
板房临时用电配电箱
中国建筑
楼层间水平安全防护
中国建筑
施工电缆敷设
按照设计图纸，同步安装了永久性的 消防水管，解决了施工阶段的消防用水 问题，达到了节约成本的目的。
中国建筑
利用当地日照充足的优势， 安装了太阳能热水器，既解 决了员工生活用水的问题 又达到了低碳、环保、节能 的目的。
控制线介绍
标高线（结构和建筑1米线）——砌体施工期间在 墙面弹出结构1米线，并根据地面装饰层厚度弹出 建筑一米线，以此控制门窗洞和墙面安装点位高度； 内抹灰完成后将建筑1米线引测至抹灰完成面交由 精装总包，以控制装修阶段天棚和地面等装饰完成 面标高。
控制线介绍
标高线（门洞和窗洞高度标识）——根据1米标高 线在门洞及窗洞附近墙面标识出门洞上口，窗洞上 口及窗台与1米线的距离关系。以统一门洞高度和 窗洞准确定位。
万科房地的房地产开发成本
万科的房地产成本1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；85元/平方米2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；230元/平方米3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；132元/平方米4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；90元/平方米5、抹灰工程：25~40元/平方米；33元/平方米6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；保温75元/平方米石材650元/平方米7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；90元/平方米8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；23元/平方米-9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；195元/平方米10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；90元/平方米11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 70元/平方米12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；100元/平方米13、人工费：130~200元/平方米； 165元/平方米14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；85元/平方米15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；110元/平方米16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；75元/平方米17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；40元/平方米18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；20元/平方米19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；135元/平方米20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
万科房地产项目目标成本及控制责任书、测算指标
绝密（编号:____ 项目—期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划,为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《_________________ 项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：1•项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2•设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3•采购管理部：招标工作计划；4•项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；5•销售经营部：景观分区建议，营销费用计划；6 •财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部年月曰《________ 项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200年月日主送：公司管理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）项目整体目标成本指导书:1.项目概况1) _____ 期规划指标容积率：____ ，绿化率：____总建筑面积：______ m2,计入容积率的总建筑面积 ___________ m2其中：可售面积：________ m2，不可售面积：___________ m2住宅总套数：_______ 套总车位：________ 个入伙日期：_______ 年_______ 月2.成本目标______________ 项目目标成本确定为 __________ 元/ m其中建安成本_______ 元/ m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、_______________________ 《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4.成本设计关注手册、各责任部门成本控制指标1 •成本科目中各部门责任成本划分见附表:2 •各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头控制成本），有关作业成本和牵头控制成本的定义见分部门控制责任书中的详细说明二、各部门作业目标项目事务部项目发展部设计管理部采购管理部项目经理部销售经营部成本管理部项目事务部一、主要作业目标：1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。
万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表
目标成本管理实施细则（参考）1. 目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。
2. 范围本实施细则适用于集团所属各地产公司。
为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
3. 职责3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。
3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。
4. 方法与过程控制4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
4.2 目标成本管理原则4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
32万科目标成本评价考核模板
1.作业成本：采购管理部为完成部门工作而耗费的成本，是采购管理部独自控
包括内容见下表。
注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时
间成本 * 部门作业时间。
成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
2.牵头控制成本：采购管理部负责组织设计管理部、四季花城项目管理部、成本管理部以及营
销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目作业量单位单价(元)总费用(万元)
室外燃气系统费#REF!M2#REF!
户
户
#REF!#REF!户#REF!#REF!
四、资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支。
独自控制的责任成本，
间，部门作业时间成本 = 单位时
算时采用实际作业时间。
目管理部、成本管理部以及营。
备注
可售面积
户数
户数
户数
付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。
【精品】最新万科《目标成本测算作业指引》(广州)项目管理部责任成本表
300 60680 23871 23871 67674 67674
460.00 21.24 24.00 30.00 14 3
2.牵头控制成本：深蓝项目管理部负责组织设计管理部、工程管理部、成本管理部以及营销管理 部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目 一、主体建安工程现场签 证 作业量 67674 单位 M2 单价(元) 10 总费用(万元) 69.18
1.作业成本：深蓝项目管理部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是深蓝项目 管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目 总计 一、开发前期准备费 1、三通一平费 临时道路 临时用电 临时用水 场地回填土及平整 2、临时设施费 临时围墙 临时办公室公摊费用 临时围板 3、室外给排水系统费 室外给排水系统 室外给水系统 二、工程管理费 工程管理费 行政费用 作业量 60680 60680 60680 67674 67674 67674 23871 60680 单位 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 项 项 M M2 M2 M2 项 M2 单价(元) 85.00 66.04 36.08 26 0 0 18 8.72 总费用(万元) 515.77 400.72 218.92 175.95 0.00 0.00 42.97 52.90 9.98 29.12 13.80 128.90 57.29 71.61 115.05 94.74 20.30
工期而消耗的成本，是深蓝项目
备注 可售面积 可售面积 可售面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 可面积 占地面积 可售面积 建筑面积 建筑面积
理部、成本管理部以及营销管理
备注 建筑面积
万科企业管理万科东莞万科城四期项目管理指导书
万科企业管理万科东莞万科城四期项目管理指导书东莞万科城四期二标7、11、12栋项目管理指导书东莞市万科阳光房地产有限公司万科城项目经理部2010-03-01目录1、项目概况31.1项目简介31.2工程特点41.3项目管理目标52．组织架构62.1项目组织架构62.2项目岗位职责62.3管理人员职责矩阵82.4采购合同分解102.5甲供材分解143、总平面策划153.1施工总平面布置图 (15)3.2施工总平面布置原则154、进度策划174.1项目二级计划174.2项目三级计划174.3示范区专项计划174.4计划保障措施215、工程质量管理策划225.1项目质量管理控制要点225.2质量控制要点225.3质量提升做法355.4项目质量管理重点、难点分析376、成本策划396.1成本控制要点396.2签证变更控制目标406.3招标成本分解407、安全文明施工管理策划447.1组织架构447.2安全文明施工管理要点457.3安全文明管理重点467.4安全文明做法要求478、项目现场成本管理508.1风险分析表501、项目概况1.1项目简介项目工程名称为万科城，地块位于东莞市常平镇，项目西侧为常黄路，北侧为常虎高速常平出口。
万科城按照五期开发，一、二、三、四期别墅、多层、洋房均已入伙。
项目占地71632.49平，总建筑面积112522.79平，容积率为1.57，地块内地形平整，市政配套预留到位，项目地块西面幼儿园和四期二标13\14栋预留有供水、及污水接入点，供水管管径为200mm，接入市政污水管管径为800mm，项目地块西侧幼儿园预留有燃气接入点；供电接入口位于商业中心。
四期二标分三批建设，第一批为1#、2#、8#、9#、10#五栋11和18层的高层组成，建筑面积约为3.5万㎡，第二批由7#、11#、12#三栋18层高层组成，建筑面积约为2万㎡，第三批为3#、4#、5#、6#、13#、14#六栋11层和18层的高层组成，建筑面积约为5.75万㎡，无地下室。
万科(全套)目标成本测算体系(示例)
万科▪目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。
对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
最新万科集团成本分析
万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。
第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
万科城建安成本(目标)
943.12 899.99
24.64 18.49 125.53 1.67 14.43 109.44 159.67
3
◆ ◆ ◆ ◆
门窗面积
单元数 电梯厅数 单元数 楼梯间面 建筑面积
4
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
2169.3 1.38 35783
80 30.5 3200
外墙涂料 遮阳蓬 外墙成品线条
◆ ◆ ◆
外墙面积 个
6.69 80.95 58.08 1000*2400钢化玻璃遮阳 棚 22.86 15.67 29.14 3.83 2.58 4.03 4.34 14.36 27.22 0.93 4.11 1.05 4.82 11.99 4.34 24户首层私家小院 报建图 集团标准化栏杆 报建图 报建图 铁艺空调百叶
原始指标
系数
工程量
单价 (元)
合价(万元) 3346.80 161.71
可售单方 1290.69 62.36
工程量及单价说明
基底面积 26729 60.50 161.71 62.36 15%桩基，85%天然基
2
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
2445.55 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 建造面积 建筑面积 47.95 325.51 单元数 户数 户数 24 258 0.288 7467.8 1800 1450 380 4.32 37.41 283.78 414.03 799 800 63.90 25930 900 2333.70
万科地产
内部机密 不得外传
创新多层
序号 三 1
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
成本项目 主体建筑工程费 基础工程费 土方工程 护壁护坡 桩基础 桩基检测费 降水 结构及粗装修 结构及粗装修 砌体 找平及抹灰 防水 半地下室（层高2.2米以下） 其它 变更 门窗工程 单元门 入户门 户内门 窗、阳台门（铝合金） 公共部位装修 大堂精装修 电梯厅装修 单元入口装修 楼梯间 外立面装修
成本测算表
6 地下室 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
7 车站 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
3 室内智能化系统费 #REF! 112180.10 #REF! 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF!
合计 #REF! 825206.20 #REF! #REF!
五 社区管网工程费 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
序号 成本项目 估算基础 计量单位 工程量 单价（元） 合价（元） 工程量及单价说明 成本分摊 成本分摊说明 核对
联排别墅 多层 商业
例 拆迁补偿费 应拆迁户数 户 100 50000.00 500 平均5万元/户
一 土地成本
◆ 公共消防设施配套费 建筑面积 M2 108909.78 1.60 174255.65 公安局消防处 武价行费字[1994]8号
一 土地获得价款 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
1 政府地价及相关费用 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
2 合作款项 0.00 0.00 0.00 0.00 #REF! #REF! #REF! #REF!
8 其他 420000.00 #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
合计 #REF! #REF! #REF! #REF!
万科：价格模型(重点参考资料)-广州+
一、万科价格模型旳原理 1、名词解释 （1）基价：该模型唯一旳系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动 计算全部房源旳原始价格； （2）原始价格：该模型旳因变量，一般为该房源旳按揭实收价； （3）维度：模型旳主要计算根据，主要标志不同房源之间旳价格差别旳百分 比数；某一种维度旳意义是：在其他全部条件都完全相等旳情况下，仅就这 一种维度而言，不同房源间旳价格差别； （4）权重：标志各个维度之间旳不同旳主要程度；全部维度旳权重相加等于 1； （5）综合系数：维度和权重旳叠加，标志不同房源间旳价格差别； （6）层差：楼层之间旳差价； （7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程旳局部、个别调整，目旳 是对个别价格做出合适旳调整；
0 型将其体目前最终旳定价中。
101
-0.04
201
-0.04
301
-0.04
401
-0.04
C1
4层
102
-0.08
-0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04
%
0.08 0.08
0.维08 度矩阵
0.08 0.08
X=
-0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08
最高价＝max（Pn） 最低价＝min （Pn）
此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位旳原 始价格旳生成作出干预；
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型旳操作实例
（11）价格检验子模型开启
【管理--万科】某公司成本核算汇总资料
【管理--万科】某公司成本核算汇总资料最新卓越管理方案您可自由编辑目录一、万科集团房地产开发企业成本核算指导21.目的22.范围23.职责24.方法和过程控制24.1成本核算的基本程序24.2成本核算对象的确定34.3成本费用项目及核算内容34.4会计科目与帐簿设置94.5成本费用的归集与分配124.6成本核算工具134.7成本报表144.8附则14二、万科集团存货核算规范181．目的182．范围183．职责184．方法与过程控制184.1存货的分类184.2各类存货的核算194.3存货的期末计价25三、万科地产费用核算规范261．目的262．范围263．职责264．方法和过程控制264．1费用的归集264．2费用的划分及分摊284．3核算组织29四、开发间接费核算31一、万科集团房地产开发企业成本核算指导2004.1.11.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
房地产目标成本指引测试题
目标成本作业指引试题一、选择题（每题3分，共24分）1、成本部以营销选取的竞品项目为研究对象，通过实地踩盘及同行交流对其配置进行研究，包括（）等部位，分析竞品配置的优劣势，结合目标客群的敏感点，为我司项目提供产品配置建议，形成适配报告。
A．外墙B．门窗C．内装饰D．消防2、方案版目标成本各部门输入条件如下：（）A．投资部、营销部：产品定位及配置要求（与技术一同确认）B．工程部：项目现场场地标高、三通一平、临时设施、勘察报告等现状资料；C．财务部、营销部：成本测算完成后，由营销部填写销售指标，财务部填写财务指标。
D．技术部：提供经定位评审会确定的技术方案指标（一个）、技术方案图纸（总平图、地库图、标准层平面图、效果图等）、产品配置（外立面、门窗、电梯、芯住宅标准等）、设计费标准；3、以下属于目标成本（方案版）编制步骤及关注要点的是：（）A．成本适配B．确定建造标准、芯住宅产品配置清单C．确定样板展示区D．报批报建及垄断行业费用的梳理4. 土建施工成本、钢筋、混凝土指标参考公司同类项目指标；预估变更在土建工程中一并考虑，安装及其他建安工程均不设置预估变更；住宅业态：预估变更金额=土建成本（含土建施工成本、钢筋、混凝土）*（）A 2%B 3%C 4%D 5%5. 项目开发策划评审会通过以后，成本PM在开发策划评审会后且规划设计方案公示结束后（）个工作日内根据公示反馈意见（若有）完成目标成本（方案版）调整并报成本管理中心审核定稿。
以定稿的目标成本进行明源系统流转并作为考核版目标成本A 2B 3C 4D 56. 当发起的合同、付款、变更签证等事项金额达到对应控制级别设定金额的（）时，系统自动发出预警，此时事项审批、合同签订、付款等流程可继续执行；当发起的合同、付款、变更签证等事项金额超过对应控制级别设定金额的100%时，原事项审批、合同签订、付款等流程暂停无法发起。
A 80%B 85%C 90%D 95%7. 合约规划：是指在目标成本确定后，将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招标采购到工程结算整个过程的合同签订及变更等动态成本控制的一种管控手段。
【精品】最新万科《目标成本测算作业指引》(广州)造价指标表
通风空调系统 （会所）
三箱
多层可视
元/平米（建 元/平米（建 元/平米（建 元/平米（建 筑面积） 筑面积） 筑面积） 筑面积）
元/户
LOFT可视 元/户
小高层可视 高层可视
元/户
元/户
情景、别墅可 视
卫星电视
元/户
元/户
三表远程 元/户
110
300
300
10
1500
3300
1501
3300
3300
高层铝合金门 窗
超高层铝合金 门窗
洋房铝合金
别墅铝合金
架空商业铝合 金
公建商业铝合 金
会所铝合金
元/平米
元/平米
元/平米
元/平米
元/平米
元/平米
元/平米
元/平米
元/平米
元/平米
77
220
340
340
450
550
340
400
600
650
600
楼梯间（装 修）
楼梯间（毛 坯）
外立面平涂
外立面艺术涂 外立面面转
超高层雨蓬
多层、小高层 入户门
高层入户门
超高层入户门 洋房入户门
T类入户门
独立别墅入户 门
管井门
防火门
元/个
元/个
元/个
元/樘
元/樘
元/樘
元/樘
元/樘
元/樘
元/樘
元/樘
门窗造 价指标
护栏
3000 百叶
15000
20000
1750
1950
2100
2100
2500
3500
620
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序号 一 1
◆
金额单位：万元 工作量 189929 单价(元) 8,182 合价(万元) 155399.58
成本项目 土地获得价款 政府地价及相关费用 土地出让金 合作款项 红线外市政设施费 拆迁补偿费 开发前期准备费 勘察设计费 勘察丈量费 测绘 初勘 详勘 施工放线
原始指标
系数
2 3 4 二 1
◆
15900.31 0.00 点位 建筑面积 基底面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 景观面积 景观面积 装修面积 建筑面积 建筑面积 项
◆
规划设计费 联排,方案\设计 高层,方案\设计 幼儿园,方案\设计 精装修设计费 商业中心设计,精装修 小区内景观方案设计 小区内景观施工图 公共部位装修设计费用 晒图费 一期立面研究效果图 建筑研究用房
景观照明及泛光照明设计 建筑面积
2
◆
报批报建费 政府报批报建费 政府综合报建费 防雷验收费 招投标代理服务费 图纸审查费 项目环境影响评测费 城市基础设施配套费 预售查账 竣工查账 地震检测 白蚁防治 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 1 1 1 1 1
基础投资额 1200 建筑面积 建筑面积 个数 建筑面积 1 1 10
项 项
◆
◆
数量 数量 数量 数量 数量 数量 29671.92
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
3 4
◆
资本化利息 物业完善费
物业维修基金 住宅 停车位 物业前期管理费用
1
4559.96 2651.54
◆
◆ ◆ ◆ ◆ 费用 多层样板间 设计费 建筑面积
装修 空调设备 家私 饰品及销售展示 洁具 洋房样板间 联排样板间
◆
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
销售环境改造费 广告设施费 销售模型费 区域沙盘 项目整体规划沙盘 一期沙盘 一期户型模型 建筑单体模型 住宅、景观效果图
六 1
◆ ◆ ◆ ◆
2
◆ ◆
◆ ◆
3
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◆
4
◆ ◆
5
◆ ◆
6
◆
七 1 3 4 5 6 7
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配套设施费 二个游泳池 幼儿园引入 学校建设引入 球场 市政设施用房 物业及设备用房 物业用房 设备用房 居委会 煤气站 消防控制室 党员活动室 社区警务室 社区综合办 社区计生服务中心 新光老人之家 社区图书 垃圾站及公厕 架空层 人防地下室 专用临时停车位 公交车站建设及引入 红线内外共享景观 车库公共面积 其他 开发间接费 工程管理费 工程监理费 造价咨询费 行政管理费用 施工合同外奖金 工程质量监督费 安全监督费 工程保险费 市场咨询 营销设施建造费 卖场费用 会所卖场 四季花城卖场 建筑面积 513429 1.2% 建筑面积 建筑面积 项目人数 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建安费用 662513 662513 513429 662513 662513 662513 10012 18.00 6 1% 20 1.50 1.00 0.0360% 建筑面积 0 建筑面积 20322 2,300 1400 1,500 1500 4500 2,000 1,800
◆
◆ ◆
临时用水 场地平整 场内挖填土 场内强夯 水坑、垃圾坑填土 垃圾外运
4
◆ ◆ ◆ ◆
临时设施费 临时围墙 临时办公室 临时场地占用费 临时围板 社区管网工程费 室外给排水系统 室外给水系统 雨污水系统 中水（含室内）系统 室外采暖系统 管道系统 热交换站 锅炉房 室外燃气系统 管道系统 室外燃气工程 建筑面积 座 建筑面积 高压柜数量 低压柜数量 变压器数量 1 1 1 1 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 1 1 1 1 调压站 地下燃气调压箱供货安装 室外电气及高低压设备 高低压配电设备及安装 高压配电柜 低压配电柜 变压器 配电房安装
五 1
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2
◆ ◆ ◆
3
◆
◆
4
◆
◆
室外强电管道及电缆敷设 强电管道施工 电缆供货 电缆安装
◆
室外弱电管道埋设
5 6
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发电机及其安装费 室外智能化系统 停车管理系统 小区闭路监控系统 周界红外防越 小区门禁系统 电子巡更系统 电子公告屏 室外背景音乐 园林环境费 绿化建设费 绿地灌木部分 绿地草坪部分 绿化大乔木部分 绿化中小乔木部分 建筑小品 雕塑 水景 水景结构 水景铺贴 喷泉及设备 小品 钢构 道路广场建造费 普通车行道 硬质铺装停车场 硬质铺装广场 硬质铺装人行道 围墙建造费 组团围墙 小区围墙 室外照明 泛光照明 景观照明 室外零星设施 零星设施 成人健身体育设施 儿童游乐设施 指示牌 交通标识系统 垃圾桶、桌椅、阳伞等 岗亭 花钵 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 个数 建筑面积 项 景观面积 围墙长度 围墙长度 车行道面积 硬铺装车道 铺装面积 铺装面积 水景面积 水景面积 项 项 项 1 雕塑数量 绿化面积 绿化面积 绿化面积 绿化面积 0.60 0.40 套数 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 1 1 1 1 1 1 1 10931.46
城市建设专用金及监管费 交易金额
◆
增容费
天然气增容费 水增容费 3
◆
户数 建筑面积
三通一平费 临时道路 临时用电 临电电缆工程 临电设备（台变） 临电电缆埋地 电缆长度 台变个数 埋地长度 占地面积 占地面积 填土量 占地面积 填土量 填土量 实际长度 项 占用面积 实际长度 11593.98 占地面积 占地面积 占地面积 建筑面积 项 项 道路面积
9377.37 300.00 810.00 2000.00 50.00 210.00 178.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4673.98 0.00
8 9 10 11 12 13 14 八 1
◆ ◆
0.00 1333.39 48611.60 8218.58 1192.52 397.51 5134.29 1325.03 99.38 66.25 3.60 6161.14 0.00