房地产企业三大清算与投资丶融资的纳税操作技巧
房地产企业资产清查方法及账务处理分析
房地产企业资产清查方法及账务处理分析房地产企业作为重要的经济实体，在经营过程中涉及到大量的资产和账务处理。
对于房地产企业来说，资产清查和账务处理是非常重要的环节，它关系到企业的财务安全和经营管理的正常进行。
建立一套科学合理的资产清查方法和账务处理分析是非常必要的。
一、房地产企业资产清查方法1. 资产分类在进行资产清查的时候，首先要进行资产分类。
房地产企业的资产主要包括固定资产、流动资产和无形资产等。
固定资产包括房屋、土地、设备等，流动资产包括现金、存货、应收账款等，无形资产包括商誉、专利权等。
对这些资产进行分类后，有利于进行清查和管理。
2. 资产清查流程资产清查的流程主要包括准备工作、实地清查、资产标识、资产核对、资产录入等环节。
在准备工作阶段，需要准备清查工具、清查人员、清查时间等。
实地清查是指对资产进行实地查看和确认，资产标识是对资产进行编号或标记，资产核对是对清查结果进行核对和确认，资产录入是将清查结果录入系统进行管理。
3. 制定清查计划在进行资产清查之前，需要制定清查计划。
清查计划包括清查的时间安排、清查的范围、清查的人员分工等。
通过制定清查计划，可以明确清查的目标和步骤，有利于提高清查效率和准确性。
资产清查工具主要包括资产清查表、清查工具和设备等。
清查表是记录清查信息的工具，清查工具是帮助清查人员进行实地查看的工具，设备是对资产进行核对和确认的工具。
选择合适的资产清查工具对资产清查的效率和准确性有重要影响。
在进行资产清查的过程中，要对清查过程进行记录。
记录包括清查的时间、清查的范围、清查的结果等。
通过清查记录，可以对清查过程进行跟踪和管理，有利于后续的资产管理和账务处理。
二、房地产企业账务处理分析1. 账务处理流程房地产企业的账务处理流程主要包括账务凭证的录入、账务核对和账务处理等环节。
在进行账务凭证录入的时候，要注意凭证的准确性和完整性，确保凭证的真实性和合法性。
账务核对是对凭证进行核对和确认，确保凭证的准确性和一致性。
房地产企业所得税汇缴与纳税申报实例操作办法
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。
较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。
为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。
在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。
1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
【南宁】房地产业三大清算与项目清盘技巧及税务疑难处理实战培训(2014年2月27日南宁;3月21日海口)
【南宁】房地产业三大清算与项目清盘技巧及税务疑难处理实战培训【课程背景】众所周知，房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂，清盘后需要进行高难度的项目清算;房地产行业涉及税种最多，企业所得税和土地增值税对房地产企业影响最大;2013年，房地产业更是经历了空前严厉的调控和税务监管。
如何合理规划、科学清算，规避风险，成为每个房地产企业的关注焦点。
《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，纳税人应如何正确解读、准确纳税?房地产企业如何正确填报《企业所得税年度纳税申报表》?企业所得税法与企业会计准则、企业会计制度之间存在哪些差异?如何进行纳税调整?暂时性差异项目如何通过所得税会计方法核算?如何掌握项目公司的注销清算技巧与税务规划?公司清算与项目清算有何区别?公司清算基本程序如何?清算业务如何进行税务处理?风险如何规避?【讲师介绍】李老师，中国注册税务师、中国注册评估师，从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，曾为多家大型企业做税务筹划、税务内训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，现担任多家大型企业和税务、审计、评估中介的税务顾问。
【课程对象】房地产开发企业总经理、投融资经理、财务总监、经理、主管会计及税务师事务所、会计师事务所相关人员。
【课程大纲】一、新形势对三大清算及项目清盘的影响二、房地产业项目所得税清算策略1、预交企业所得税应注意的事项及税收风险点2、完工条件确认的技巧及税收风险点;3、收入范围的确认及原则;4、多项目企业应纳税所得额如何计算?5、房地产企业纳税申报表填写的二十二字方针及填写技巧;6、计税成本确认的7大步骤;7、预提费用确认的原则及涉税调整;8、如何理解税前扣除的“合理票据”?9、跨期发票如何在企业所得税前扣除?10、合作建房如何确定土地成本?11、企业融资成本如何在税前扣除及技巧12、期间费用与开发间接费用的筹划13、哪些后续支出可以在税前扣除?14、如何理解工资“合理性”与“实际发生”?15、工资与劳务费在税前列支的差异16、如何理解福利费的范围及列支依据?17、福利费的个人所得税风险及节税技巧?18、如何把握职工教育经费的列支范围?学历教育、老板报销的EMBA费用能否计入职教费?19、职工教育经费的税收风险点及节税技巧20、业务招待费税前扣除涉税风险点及节税21、赠品、纪念品发放的涉税技巧22、筹建期业务招待费、广告费、业务宣传费如何税前扣除?23、“五险一金”税前扣除风险及纳税调整技巧?24、员工缴纳的健康险、意外险、公众责任险、雇主责任险能否在税前扣除?25、差旅费津贴如何在企业所得税前扣除?26、企业赠送个人礼品的涉税风险27、公益性捐赠税前扣除应注意的事项28、政府赞助税前扣除的技巧29、母子公司列支管理费涉税风险及应对技巧30、核定征收的原则及涉税风险;三、房地产项目土地增值税清算策略1、如何正确把握清算单位和清算时限?2、转让永久使用权和代收费用涉税风险3、“包税协议”如何正确纳税?4、先卖后租协议的涉税处理?5、地价款扣除的税收风险点6、开发成本列支企业所得税和土地增值税差异7、设计费涉税风险点及税收筹划技巧;8、财务费用中的诸如顾问费之类如何在土地增值税前扣除?9、房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除?是否能在企业所得税前扣除?10、熟地转让土地成本能否加计扣除?11、土地使用权评估增值可否作为成本扣除?12、单位转让土地使用权时，土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理?13、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目?14、工程质保金如何在土地增值税及企业所得税前扣除?15、销售精装房的涉税风险点;16、拆迁安置费如何扣除?17、房地产企业负担的物业启动费如何扣除?18、诉讼费、律师费、在筹办举办项目开工仪式发生的相关场地布置费礼品、奠基费用、产品的模型制作费;项目工程部的办公租金。
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点房地产项目的清算和注销环节中涉税处理是非常重要的一步，它涉及到税务机关的相关政策和规定，需要开发商和房地产项目方合理规划和处理。
涉税处理的要点主要包括以下几个方面：1.增值税处理：在房地产项目清算和注销环节中，增值税是一个重要的税种。
涉及到增值税的处理包括成本税额的确定、税收优惠政策的适用、税额的计算、税款退还等。
开发商需要按照税法的规定，合理计算和申报增值税。
2.印花税处理：房地产项目的清算和注销还涉及到印花税的处理。
印花税是指在房地产交易过程中发生的各种合同、证书、证明等文件所征收的税款。
在清算和注销环节，开发商需要按照相关规定，到税务机关缴纳印花税并办理相关手续。
3.企业所得税处理：房地产项目清算和注销涉及到企业所得税的处理。
企业所得税是指企业取得的所得按照法定比例缴纳的一种税种。
在清算和注销环节，开发商需要按照税法规定，合理计算并申报企业所得税。
4.资金余额处理：在房地产项目清算和注销中，开发商需要合理处理和处置资金余额。
开发商需要按照税法规定，申报并缴纳相关税款。
在注册税务机关办理注销手续时，需要提供相关的资金余额处理凭证和税务处理证明。
5.税务检查处理：房地产项目清算和注销涉及到税务机关的检查和核实。
在清算和注销环节，开发商需要配合税务机关的检查工作，提供必要的相关材料和信息。
如有需要，还需要提供税务机关要求的其他证明材料。
6.优惠政策适用：在房地产项目的清算和注销中，开发商有可能享受到相应的税收优惠政策。
这些政策主要包括税款减免、税收优惠和税收补贴等。
开发商需要按照相关规定，申请并享受相关的税收优惠政策。
综上所述，房地产项目清算和注销环节中的涉税处理是非常重要的一环。
开发商需要根据相关税法规定，合理计算和申报各种税款。
同时，还需要根据实际情况进行与税务机关的合作和沟通，确保税务处理的顺利进行。
只有做好涉税处理，才能确保房地产项目的清算和注销工作的正常进行。
三大清算---第一部分筹建和预售
房地产企业三大清算项目 实务操作及风险规划
课程简介
本课程以房地产企业清盘后期三大主体清算项目为核心，从 实务应用角度出发以风险识别为主线，对开发企业三大清算 项目中每一个项目，分别从常见问题、基本规定、具体应用 及风险规划和税收筹划三个方面展开。可针对房地产三大项 目相关税种知识零基础学员学起，做到对税收基础知识能灵 活应用于财务工作实践并达到融汇贯通目的，化解项目不同 阶段所得税汇算清缴、企业所得税的清算、企业注销清算分 配和土地增值税项目清算风险，培养用税政法制思维方式解 决实践工作中对各类财税疑难问题的处理能力。
类别
行次 26 税率（25%）
项
目
金
额
27
28 29
应纳所得税额（25×26）
减：减免所得税额（填附表五） 减：抵免所得税额（填附表五）
30
应纳 税额 计算 31 32 33 34 35 36
应纳税额（27－28－29）
加：境外所得应纳所得税额（填附表六） 减：境外所得抵免所得税额（填附表六） 实际应纳所得税额（30＋31－32） 减：本年累计实际已预缴的所得税额 其中：汇总纳税的总机构分摊预缴的税额 汇总纳税的总机构财政调库预缴的税额
汇算清缴概述
3、预缴时的合法凭据问题 企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能 及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税 时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补 充提供该成本、费用的有效凭证。 (总局2011年第34号公告) 教师提示：
（1）季度申报时，只要符合会计准则规定，即使没取得发票， 也可申报扣除（预缴不少于70%限额）；
(十二)汇算报表的三层体系及应用
中华人民共和国企业所得税年度纳税(汇算)申报表（A类）
房地产企业三大清算提纲
【课程大纲】前言房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？第一篇企业所得税汇算第一章企业所得税汇算清缴概述一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？二、总局对2013年度企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013年度企业所得税加强后续管理？汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查?三、哪些企业需汇算清缴？汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料?四、哪些企业需鉴证报告？税务机关对申报资料的审核重点在哪？五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？六、预缴与汇算清缴的关系。
七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？第二章开办期间的所得税汇算一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？案例1:实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。
案例2:实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？案例3:实例讲解如何计算企业一次性扣除的开办费。
第三章预售期间的汇算清缴一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？二、预售期间的汇算清缴（一）预售收入如何缴纳企业所得税？（二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？（三）预售环节业务招待费如何税前扣除？问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？（四）财务费用问题。
房地产开发项目的税务处理方法与技巧
房地产开发项目的税务处理方法与技巧一、引言房地产开发项目是一个复杂的经济活动，与税务处理密不可分。
本文将探讨房地产开发项目的税务处理方法与技巧，以帮助开发商更好地理解和应对税务问题。
二、土地使用权及土地增值税1. 征收标准：土地使用权转让产生的土地增值应纳税，纳税基数为土地增值额。
2. 税务处理方法：开发商应及时申报土地增值税并缴纳税款，同时保留相关证明材料以备查验。
三、房屋销售税务处理1. 增值税：房地产开发商在销售商品房时，应缴纳销售额的增值税。
如项目符合免税条件，可以申请免税。
2. 印花税：房地产开发商在出售商品房产生的契税、土地使用权出让合同等凭证，需缴纳印花税。
3. 个人所得税：个人出售商业用房及非普通住宅需缴纳个人所得税。
4. 其他税费：根据地方规定，可能还需要缴纳房地产税、城建税等。
四、房地产投资与税收优惠政策1. 长期持有房地产：房地产投资者如选择长期持有房产，可以享受资产增值的税收优惠政策。
2. 长期租赁房地产：开发商还可以将房地产出租，作为租金收入申报并享受相应税收优惠。
3. 股权投资：开发商可以通过投资房地产开发企业的股权，享受相应的税收优惠政策。
五、税务合规管理1. 缴费凭证保存：开发商应保留相关税务缴纳凭证，并按照法律规定的时间长度保存。
2. 定期申报纳税：开发商应按照法律规定的时间节点，进行税务申报和缴税。
3. 咨询税务专业人士：为了保证税务处理的准确性和合规性，开发商可以寻求税务专业人士的指导和建议。
六、应对税务风险的措施1. 加强内部控制：房地产开发商应加强财务内部控制，确保税务申报的准确性和完整性。
2. 风险评估与避免：开发商应及时了解最新税务政策，评估潜在税务风险，并采取相应的避免措施。
3. 审计合规性：定期进行内部审计，确保公司税务行为的合规性。
七、结论房地产开发项目的税务处理是一个复杂的问题，需要开发商具备一定的税务知识和技巧。
本文介绍了土地使用权及土地增值税、房屋销售税务处理、房地产投资与税收优惠政策、税务合规管理以及应对税务风险的措施。
房地产企业全程账务处理、土地增值税清算攻略、个税筹划和融资方案全解
房地产企业全程账务处理与土地增值税清算攻略及个税筹划课程背景：企业合理分摊成本节约税款3000万；一笔错误会计分录遭到税务稽查，这些都是我们顾问单位的真实案例。
会计核算不当，稽查风险巨大，会计核算不科学，直接影响纳税的多少，会计核算精细，带来项目清盘时税收价值的最大化。
众所周知，房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂，如何进行高难度的土地增值税清算？如何合理规划、科学清算，规避风险，成为每个房地产企业的关注焦点。
课程收益：在房地产不景气的大环境下，为你打开一道通往希望的大门，给房地产财务人员，企业管理者新的思维方式和思考依据。
同时为房地产企业全程讲解贯穿始终，从股权设计到组织结构，再到企业内部账务处理及税筹方案，给房地产企业360度全流程财务战略，资本运营方案。
专题一房地产企业全程规范的会计核算一、重要会计科目的会计核算及涉税风险1.开发产品2.投资性房地产3.预收账款4.应交税费5.开发成本6.开发间接费用二、相关税费计税基础的确认三、完工产品与未完工产品的会计核算及涉税风险四、房地产企业一般计税与简易计税五、拆迁还房的核算及涉税处理和风险六、利息处理技巧七、增值税21个科目的会计核算八、材料采购中一般纳税人和小规模纳税人的择优选择九、甲供材、清包工的择优选择十、企业所得税申报的涉税风险十一、增值税纳税申报十二、成本台账的设立专题二房地产企业土地增值税清算攻略一、土地增值税征税范围与原则二、土地增值税征收具体情况的界定三、土地增值税的特点四、土地增值税计算五、转让房地产收入的组成与确认六、取得土地使用权所支付的金额组成与确认七、房地产开发成本的组成与确认八、房地产开发费用的组成与确认九、与转让房地产有关的税金的组成与确认十、财政部规定的其他扣除项目的计算与确认十一、不同的成本分摊方法对土地增值税的影响十二、土地增值税对企业所得税的影响专题三个人所得税新政解读及薪酬规划一个人所得税法修正的主要内容及影响二过渡期薪酬规划策略三新规正式执行后的薪酬规划策略四社保由税务机关征收对企业的影响及应对策略专题四新形势下房企投融资税务规划一：大势观澜—看清趋势谋定而后动1、回首2018年，金税三期+国地税合并+个税修订2、展望2019年，减税几何？房产税？社保入税落地？3、新周期下，房企投融资新特点和各节点节税点和风险点4、碧桂园的启发：控成本、提效率、防风险、谋转型二：拿地税收筹划（一）股权架构1、自然人直接架构：龙地产案例；2、合伙企业间接架构：碧桂园跟投案例3、控股公司间接架构：红星美凯龙案例4、海外架构：2018年港股上市房企盘点和架构解析；5、契约型架构：万科地产案例（二）拿地筹划1、股权收购2、合作建房3、拆迁还建4、旧城改造等三：运营税收筹划1、资产剥离方式概览（分立、转让、划转、投资）2、分立：荣安地产分立案例（流程+节税点+风险点+点评）3、投资：肥肥地产投资案例（流程+节税点+风险点+点评）4、划转：某上海地产公司剥离商业地产案例5、如何设计转型业务的激励机制（股权激励+合伙人+跟投）四：退出税收筹划1、房地产项目公司注销清算：五步骤+10个税收节点2、房地产项目公司股权转让节税案例深度剖析3、房地产转型中的税收筹划招数盘点4、新个税+CRS启动后，高净值人群财富配置专题5、富贵鸟和小马奔腾案例看家族企业的财富传承之道五：融资税收筹划1、房企创新融资模式的税政筹划案例（信托、ABS、供应链金融等）2、房地产基金运作模式及税收筹划专题五年终企业所得税汇算清缴疑难问题处理一、营改增后房地产企业所得税季度预缴与预计利润1、房地产企业所得税季度预缴方法2、房地产企业所得税季度预缴比例3、房地产开发节点4、房地产企业完工前收入税务处理5、房地产企业完工后收入税务处理6、房地产企业收入纳税调整二、营改增后预缴所得税与汇算清缴收入金额的确定1、预收账款收入金额确定2、汇算清缴收入金额确定3、视同销售环节收入金额确定三、完工成本计算与结转1、完工成本分期2、完工成本业态归集与分摊3、成本分摊法4、利息成本分摊5、结转完工产品成本四、完工成本计算与结转实操案例1、完工成本分期实操案例2、完工成本业态归集与分摊实操案例3、成本分摊法实操案例4、利息成本分摊实操案例5、结转完工产品成本实操案例五、完工产品汇算清缴成本调整1、分摊出租产品折旧2、样板房软装成本3、新项目一般计税成本变化4、不动产销售汇算清缴成本调整5、固定资产/投资性房地产汇算清缴成本调整六、所得税汇算清缴其他收入与费用调整七、汇算清缴具体案例运用1、拆迁还房的账务与税务处理2、房地产开发企业代收费用的税务处理3、产权式酒店经营方式的税务处理4、土地闲置费扣除的税务处理5、商铺售后返租的财税处理6、房企代垫首付和购房返税处理7、合作建房的税务处理8、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理9、房地产企业与业主间违约金的处理10、房地产预收的诚意金、订金、定金的11、“还本”方式销售建筑物的营业税处理12、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策13、售房部（接待处）、样板房的税务处理14、预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数15、房企销售未完工产品的税费处理 16、售楼部的会计与税收处理 17、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析18、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策19、转让人防设施的税务处理20、项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理 21、房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理22、融资性售后回租三大税种处理23、买一赠一模式税务问题24、视同销售财税处理25、融资费用与统借统还税务处理26、股权投资与转让税务处理27、企业一般重组与特殊重组涉税处理。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业在进行土地增值税筹划和清算时，需要掌握一些技巧和方法，以确保企业能够合规经营并最大化利益。
以下是一些土地增值税筹划和清算的技巧和方法：1. 展期筹划：在土地使用权期满前，可以通过与土地管理部门协商展期的方式，延长土地使用权的期限。
这样可以避免土地增值税的缴纳，并延长企业的经营周期。
2. 合理购置方式：在购置土地时，选择合适的购置方式也是一种筹划技巧。
可以选择以个人名义购买土地，然后再转手给企业，以减少土地增值税的负担。
3. 资本金注入：在企业清算过程中，通过注入资本金的方式来进行土地增值税的清算。
企业可以在注入资本金的减少土地增值税的负担。
4. 土地使用权转让：在土地增值税清算中，可以选择将土地使用权转让给其他企业或个人。
这样可以减轻企业的税务负担，并获取一定的转让费用。
5. 利用关联企业：如果企业拥有多个关联企业，可以通过在关联企业之间进行土地使用权的转让和调整，来实现土地增值税的筹划和清算。
6. 收购和合并：通过收购和合并其他房地产企业，可以实现土地增值税的筹划和清算。
收购和合并后，对于原有土地使用权的变更可以重新进行申报和计算，减少土地增值税的负担。
7. 分拆和重组：在企业内部进行分拆和重组，可以将土地使用权分散到不同的子公司或业务部门，从而减少土地增值税的缴纳。
8. 聘请专业机构：对于土地增值税筹划和清算，企业可以聘请专业的税务咨询机构或会计师事务所来进行合规操作和规避风险。
需要注意的是，土地增值税的筹划和清算需要遵守相关法律法规，避免出现违法行为。
建议企业在进行土地增值税筹划和清算时，充分了解相关法律法规，遵守合规要求，确保企业的合法经营。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业在进行土地增值税筹划和清算时，需要掌握一定的技巧和方法，以确保税务合规并最大程度地减少税负。
1. 合理选择土地使用权取得方式：根据国家政策和税法规定，土地使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式取得。
不同的取得方式对土地增值税有不同的影响。
企业可以根据具体情况选择最适合的取得方式，以降低土地增值税负担。
2. 合理评估土地增值额：土地增值税的计税依据是土地增值额。
企业在评估土地增值时，可以采取合理的方法和依据，如进行估价、评估或按照实际成本核算等，以合理确定土地增值额，并将其控制在最低限度。
3. 合理选择最优的税务政策：土地增值税有多种税率和抵免政策，企业可以根据具体情况，选择最优的税务政策，比如选择最低税率、适用最多的抵免政策等，以降低税负。
4. 合理利用赠与和转让方式：企业在清算或注销时，可以将土地以赠与或转让的方式转移给其他企业或个人，从而减少土地增值税的负担。
但需要注意的是，这些赠与和转让需要符合相关的法律规定和税法规定，否则可能会触发其他税收风险。
1. 合理选择税收清算方式：土地增值税的清算可以通过年度分次清算和一次性清算两种方式进行。
企业可以根据实际情况选择最适合的清算方式，以减少税负。
2. 合理调整资金结构和资金利用方式：在进行土地增值税清算时，企业可以合理调整资金结构，优化资金利用方式，以减少土地增值税负担。
比如合理借款、设立子公司等。
3. 合理利用税收筹划工具：企业可以利用税收筹划工具，如利润转增股本、债转股等，以降低土地增值税负担。
4. 合理进行并购重组：企业在进行土地增值税清算时，可以通过并购重组等方式调整资产和负债结构，以减少税负。
但需要注意并购重组需要符合相关法律法规和税务规定，否则可能引发其他税务风险。
房地产企业在进行土地增值税筹划和清算时，需要根据具体情况选择合适的策略和方法，以降低税负。
企业还需要遵守相关的法律法规和税收规定，确保税务合规。
房地产企业尾盘清算及竣工时间结转点纳税评估
房地产企业尾盘清算及竣工时间结转点纳税评估1.背景介绍随着房地产市场的快速发展，房地产企业在尾盘清算和竣工时间结转点纳税环节面临着一系列的挑战和问题。
为了保障企业合法权益、规范纳税行为，本文将对尾盘清算和竣工时间结转点纳税进行评估和分析。
2.尾盘清算评估2.1 清算目标尾盘清算是指房地产企业将项目最后一批未售出的房产进行处理。
在进行清算过程中，企业需要评估未售出房产的市场价值，寻找合适的销售渠道，以达到最大化价值的目标。
2.2 清算流程尾盘清算的流程主要包括市场调研、定价策略、销售推广、协议签订和交割等环节。
在清算过程中，企业需要充分考虑市场需求、竞争对手情况，以及项目特点等因素，制定合理的清算策略。
2.3 纳税问题在尾盘清算中，企业需要面对相关的纳税问题。
例如，未售出房产的价值确认及计税基础、清算所得的计算、税费的支付等。
在进行清算前，企业需要明确相关法律法规和税务政策，确保纳税合规。
3.竣工时间结转点纳税评估3.1 结转点定义竣工时间结转点是指项目建设完工后，房地产企业将该项目纳入固定资产，按照相关规定进行折旧计提和纳税的时间点。
3.2 纳税问题在竣工时间结转点纳税中，企业需要关注项目的实际完工情况、折旧期限的确定以及税收政策的变动等因素。
合理确定竣工时间结转点，可以有效规避潜在的税务风险，并合理安排企业税务负担。
4.评估方法和建议4.1 评估方法针对尾盘清算和竣工时间结转点纳税问题，可以采用定性和定量相结合的评估方法。
通过收集市场数据、研究相关政策法规、了解企业自身情况等途径，进行全面综合的评估和分析。
4.2 建议- 定期关注房地产市场和税收政策的动态，及时调整清算和结转策略。
- 建立健全的纳税档案和清算记录，确保纳税合规和信息可追溯。
- 寻求专业的税务咨询和审计服务，在评估过程中获取专业意见和建议。
5.总结房地产企业在尾盘清算和竣工时间结转点纳税过程中面临一系列的挑战和问题。
通过对尾盘清算和竣工时间结转点纳税进行评估和分析，可以帮助企业合理规避风险，确保纳税合规，并最大化企业价值。
房地产项目清算阶段全税种操作
三、股权清算阶段税务注意事项
股权价格偏低的几种情形
（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地 使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的， 申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的 （二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税 费的 （三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转 让收入的 （四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的 （五）不具合理性的无偿让渡股权或股份
二分法/三分法
普宅 VS 非普宅
分类方法的不同会导致各业态增值率 不同，从而适用不同税率，结果出现 多样性。
➢ 住宅小区建筑容积率在1.0以上； ➢ 单套建筑面积在120平方米以下； ➢ 实际成交价格低于同级别土地上住房平
均交易价格1.2倍以下
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二、项目清算阶段税务注意事项-土地增值税清算
分摊方法
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三、股权清算阶段税务注意事项
股权退出收益的计算
股权价值的确定(一般是转让收入的定价基准) (1)一般情况就是按账面净资产(即实收资本+未分配利润) (2)如果账面存在土地、房产类资产需要评估作价(即实收资本+未分配利润+ 房地产类评估价值-房地产类账面价值)
股权收益的确定 股权转让收益 = 转让收入 - 原始取得成本
90天期限
自行整理 中介鉴证
内部审核
区域形成初稿 区域集团复核 控股集团终审
提交税局审核
形成定稿 提交税局
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。
本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。
一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。
具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。
2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。
具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。
3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。
在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。
二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。
具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。
2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。
具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。
房地产项目清算流程
房地产项目清算流程同学们，今天咱们来聊聊房地产项目清算流程，这可有点复杂，但别怕，听我慢慢说。
得有个开头，就是准备工作。
这就像是要出门旅行，得先收拾好行李一样。
在房地产项目清算的时候，要把各种相关的资料都整理好，比如项目的规划文件、合同、财务报表等等。
这些资料就像是我们旅行中的地图和攻略，可重要啦！接下来就是要对项目的收入进行核算。
这就好比算算我们这趟旅行一共赚了多少钱。
要把房子卖出去的钱、租金收入等等都算清楚。
而且得注意，每一笔收入都要有明确的记录和证据，不能稀里糊涂的。
然后呢，就是核算成本啦。
像买地的钱、建筑材料的费用、工人的工资，还有各种各样的开销，都得一项一项算明白。
这就像我们在旅行中花出去的交通费、住宿费、餐饮费，都得心里有数。
再往后，要计算税费。
这可是个麻烦事儿，得按照规定的税率，把该交的税都算清楚。
要是算错了，那可就麻烦大啦！算完了这些，还得进行资产清查。
看看项目里还有哪些房子没卖出去，哪些设备还能用，哪些资产是值钱的。
这就像是检查旅行回来后，我们带回来的东西是不是都完好无损。
之后呢，就是编制清算报告。
这个报告就像是我们旅行结束后的总结，要把整个项目的情况、收入、成本、资产等等都详细地写进去，让别人一看就明白。
编制好报告，还得经过审核。
就好像我们的作业做完了，老师要检查一样。
审核的人会仔细看看报告有没有错误，数据准不准确。
最后，如果审核通过了，那就可以按照规定进行分配和处理啦。
该还钱的还钱，该分红的分红。
房地产项目清算流程就像是一场大冒险，每一步都得小心翼翼，认真仔细，才能把这个复杂的任务完成好。
怎么样，同学们，是不是有点明白啦？。
房地产公司税务清算流程与注意事项
房地产公司税务清算流程与注意事项下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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【老会计经验】房产公司清算资产分配怎样纳税
【老会计经验】房产公司清算资产分配怎样纳税一家房地产企业清算时, 尚有部分余房（开发产品）未销售, 现该企业将未销售的房产作为清算后的所得分给股东, 存在两个税收问题：清算后把开发产品分给股东时, 是否要作为销售缴纳营业税？清算分配财产时, 在所得税上如何进行处理？一种意见认为, 清算后剩余开发产品分给股东应视同销售, 缴纳营业税及附加。
同时应按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定应视同销售, 按收入扣除成本计算企业所得税。
另一种意见则不同, 认为企业清算后的资产（包括余房）其所有权本身就是股东的, 股东分配清算后的企业资产（包括余房）属于股东收回其投资款, 不应按视同销售处理, 不需要缴纳营业税和企业所得税。
另外, 在对股东取得资产的价值超过其投资额的部分征税时,是按股权转让所得征税, 还是作为股息所得计算缴纳所得税,在实务操作中也存在不一致的意见。
以上两种意见主要是对公司的清算资产程序不太了解, 因此我们首先需要了解公司的解散和清算方面相关法律规定。
《中华人民共和国公司法》第一百八十七条规定：清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后, 应当制订清算方案, 并报股东会、股东大会或者人民法院确认。
公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金, 缴纳所欠税款, 清偿公司债务后的剩余财产, 有限责任公司按照股东的出资比例分配, 股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。
清算期间, 公司存续, 但不得开展与清算无关的经营活动。
公司财产在未依照前款规定清偿前, 不得分配给股东。
第一百八十九条规定：公司清算结束后, 清算组应当制作清算报告, 报股东会、股东大会或者人民法院确认, 并报送公司登记机关, 申请注销公司登记,公告公司终止。
从以上规定可以看出, 公司剩余财产分配给股东实际上也是资产清算分配程序, 不过是最后程序之一而已, 在剩余财产尚未处置之前, 公司仍然存在, 剩余资产还是属于公司。
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训1. 前言房地产行业是我国经济的支柱产业之一，但同时也是最为复杂的行业之一。
房地产企业的经营活动有着极高的不确定性，这就对企业的财务管理和税务筹划提出了更高的要求。
本文主要从房地产企业所得税方面进行讲解，力求为该行业的财务人员提供一些指导和建议。
2. 房地产企业所得税应纳税所得额的计算2.1 应纳税所得额的确定房地产企业所得税应纳税所得额是指企业经营所得减去准予扣除的费用之后的所得额。
其中，应纳税所得额的计算主要由以下几个方面构成：1.收入确认原则：根据收入确认原则，房地产企业应按照合同约定的收入和款项确定收入的计算基础，同时确认合同履行后所得到的款项。
2.费用扣除原则：在计算所得额时，房地产企业可以扣除其经营所得相关的必要费用，如销售费用、管理费用、财务费用等。
但各项费用的扣除须符合我国税法规定，不能超出规定范围。
3.另计入税前成本的费用：对于部分支出可能同时产生几年的效益，我国税法规定可以分年度计入成本或直接全部计入当期成本。
例如，研发费用和工程建设费用等。
2.2 扣除费用的限制房地产企业在进行所得税纳税申报时需注意以下几个方面：1.贷款利息限额扣除：按照我国税法要求，房地产企业的借款利息在计算所得额时有一定的扣除限额。
企业按照实际借款的利息金额进行扣减，扣减部分不能超过企业当期所得额的30％。
2.非经营性支出扣除：非经营性支出不属于与企业经营活动相关的费用，在税务上不能进行扣除。
如罚款、赞助费等。
3.解除合同支出扣除：对于房地产项目中解除销售合同等产生的赔偿支出，可以在当期所得税计算中进行扣除。
3. 房地产企业税务风险及管理建议3.1 税务风险房地产企业在税务筹划和税务申报中存在一定的风险。
以下是一些可能存在的税务风险：1.关联交易风险：由于房地产开发公司与其关联企业有着广泛的经济往来，可能存在关联交易问题。
企业需合理处理关联方交易的价格设置和交易方式，避免因为价格过高或交易方式过于复杂而被税务机构认定为偷税漏税的行为。