昆明市土地一级开发整理流程表(74号文件附表)
最全土地一级开发流程详解
最全土地一级开发流程一级开发流程1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比03一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。
3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。
昆明市人民政府关于印发昆明市国有土地使用权出让收支管理办法和工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见的通知
昆明市人民政府关于印发昆明市国有土地使用权出让收支管理办法和工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见的通知文章属性•【制定机关】昆明市人民政府•【公布日期】2008.05.05•【字号】昆政发[2008]29号•【施行日期】2008.05.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文昆明市人民政府关于印发昆明市国有土地使用权出让收支管理办法和工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见的通知（昆政发〔2008〕29号）各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局，三个开发（度假）区管委会，呈贡新城管委会，昆明空港经济区管委会：现将《昆明市国有土地使用权出让收支管理办法》和《昆明市工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
二○○八年五月五日昆明市国有土地使用权出让收支管理办法第一章总则第一条为进一步加强和规范国有土地使用权出让收支管理，提高资金使用效益，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）、《财政部、国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》（财综〔2007〕17号）等有关文件精神和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。
具体包括：（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款；（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；（三）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；（四）转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；（五）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款；（六）国土资源行政主管部门（以下简称国土部门）依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；（七）出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；（八）土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（市）县政府缴纳的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费）；（九）其他与国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
昆明市土地储备管理办法(97号令)
昆明市人民政府令第97号《昆明市土地储备管理办法》已经2010年3月2日市政府第152次常务会研究同意，现予公布，自2010年4月2日起施行。
二〇一〇年三月二日市长：张祖林昆明市土地储备管理办法第一章总则第一条为完善土地储备制度，加强土地宏观调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，合理配置土地资源，提高建设用地保障能力和城市土地经营水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁发的《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）等有关法律、法规和规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内的土地储备及其管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指市和县（市）区政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发整理、储存以备供应土地的行为。
第四条市、县（市）区政府批准成立的土地储备机构具体负责土地储备工作；国土部门负责土地征收转用报批、权证发放登记等相关工作；各县（市）区政府负责征收转用组件报批、组织实施征地拆迁等。
土地储备机构可以委托经市、县（市）区政府批准、符合条件的公司进行土地储备工作的具体实施，签订委托合同，并按合同支付管理费。
— 1 —第五条本市土地储备实行统一规划、统一收储、统一整理、统一供应、统一管理，提高土地节约集约利用水平。
除国家、省、市政府确定的重点项目用地外，未经储备的土地一律不得供应。
第六条建立信息共享制度。
市级土地储备机构牵头，国土部门、财政部门和人民银行昆明中心支行按月交换土地储备供应数量、资金收支和土地储备机构贷款等相关信息。
第七条建立土地储备支出审核与拨付制度。
土地储备机构及受托进行土地储备的公司严格控制土地储备支出，财政部门及时拨付土地储备支出；财政部门或审计部门组织相关评审。
土地一级开发的流程
土地一级开发的流程一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。
▲一、土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、。
2、云南省《土地开发整理工程建设标准》
以定量为主，定性为辅。在基础资料、分析过程、分析结果等方面有明确的量化结果，要求依据有来源、计算有过程、结果有数据。
并按新增耕地率进行土地综合潜力分级（见表3.5.3）。
表3.5.3土地综合潜力分级表
潜力等级
整理
开发
复垦
一级潜力单元
综合潜力≥10%
综合潜力≥70%
综合潜力≥50%
2.2.3田间道路应与项目区外道路合理衔接，区内各级道路应做到路面平整，满足交通量和通达度的要求。
2.2.4项目区农田防护与生态保持应满足农业生态防护要求或景观要求，并与周边生态环境相协调，起到防风固沙、保持水土的作用。
2.2.5设施农业应符合现代农业生产高产、高效、优质、均衡的要求。
2.2.6农村居民点应相对集中，基本无零散分布。
11、灌溉水源：指可用于灌溉的地表水、地下水和经过处理并达到利用标准的污水的总称。
12、灌溉：指按照作物生长的需要，利用水利工程设施将水送到田间，以补充农田水分的。
13、排水：指将一个地区内多余的地表水与地下水汇集起来排除到该地区以外的作业。
14、田间道路：指为农业生产及农村生活服务的道路系统。田间道路系统按功能分为支道、田间道、生产道三种类型。
3.5.2农用地整理潜力分析
应着重分析沟（渠）、路、坎、水面等现状地物及无效耕地的整理潜力；
未利用地开发潜力分析应着重对荒草地、裸土地、裸岩地等现状地类的开发条件及其适宜性进行分析评价，确定其转化为有效耕地的潜力；
灾毁、废弃地复垦潜力分析应着重对因灾毁、废弃形成的滩涂地、工矿废弃地等现状地类的复垦条件及其适宜性进行分析评价，确定其转化为有效耕地的潜力。
4.1.3云南省土地开发整理工程类型区划分为：
昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知(昆政发〔2010〕74号)
关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知昆明市人民政府文件（昆政发〔2010〕74号）各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各投融资公司：现将《昆明市土地一级开发整理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一○年八月三十日昆明市土地一级开发整理管理办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277 号），以及《昆明市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政辖区范围内经市、县（市）区人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本办法。
第三条本办法所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划、土地利用年度计划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条根据市规划部门提供的城市建设项目和方案，经市政府审批确定的新增片区开发和城市更新改造项目，以及市委、市政府确定的重大建设项目，按照“成街坊、成组团、成片区”收储的原则，由市级土地储备机构会同发改、财政、规划、国土、住建、交通运输、审计、监察、林业、滇保、环保等相关部门和三个国家级开发（度假）区管委会、县（市）区政府研究提出土地一级开发整理项目，将土地一级开发整理项目列入土地储备计划，报经市储委会批准后，对土地一级开发整理项目统筹安排，实施计划管理。
《云南省土地整治项目制图标准(试行)》2011
5.3.4图例
图例应排列在图上适当位置。图例的大小以能与图上的内容相协调，图例应与图上要素相对应.
图例表示样式与附录A表示样式一致。
5.4
现状图、规划图的图内注记应按照附录A的相关规定执行。
5.5 项目区边界
项目区边界应着色,色带内侧为项目区边界,所着颜色应不压盖地物地貌要素。边界线图式见附录B。
图2图签样式
5。3。2图廓整饰
图上每隔10厘米展绘一直角坐标网线交叉点.内、外图廓间靠近图廓角和整百公里数的坐标线,应注出完整的公里数,横坐标数字前应加注该图所在的投影带号,其余坐标线只注出以公里为单位的小数点前二位和小数点后一位，图廓角应标注经纬度。
外图廓用粗实线绘制,内图廓用细实线绘制。
图名采用黑体，字体大小与图面相协调,位置置于图廓正上方。
前 言
为加强对云南省土地整治项目管理，保证土地整治项目制图质量,实现土地整治项目制图规范化,特制定土地整治项目制图标准(试行）。
本标准的附录A～附录B为规范性附录。
本标准由云南省国土资源厅国土规划整理中心提出。
本标准由云南省国土资源厅批准.
本标准由云南省国土资源厅国土规划整理中心归口并负责解释.
农田保护工程1农田防护林项目特性表723建设内容7231土地平整工程可行性研究阶段土地平整工程在图面上清晰反映土地平整区域标示田块编号田块编规划设计阶段土地平整工程清晰标示出平整区与非平整区标示平整区的田块编号平整坎高平整面积平整方量田块编号以t后带数字表示如第一田块表示为t1如有土方调配要反映平整区之间的土方调配情况用箭头体现土方调配的方向箭头上部标注调配距离下部标注土方数量并绘制土方量调配表
5。6 项目区缩略图
规划设计阶段，现状图和规划图必须提供项目区缩略图，可研阶段可根据项目区情况，必要的时候提供。
《云南省土地整治项目规划设计报告编制规程(试行)》2011【范本模板】
说明灌溉、排水骨干设施质量和运行状况；分析现状设施对工程规划的影响和要求。
6.1。3
说明田间灌排设施等级、质量状况和运行状况；分析现状设施对工程规划的影响和要求。
6。1。4
说明项目区内输配电线路的状况，分析现状设施对工程规划的影响和要求。
6.1.5
说明项目区防洪和水土保持等农田保护设施状况,分析现状设施对工程规划的影响和要求。
a)说明需要进行土地平整的区域,确定田块的形状、规格和方向，说明土壤改良措施。
b）说明各水源工程的控制范围和面积。
c)说明输配水系统的总体布置和各级渠道的典型控制面积和间距。
d）说明田间灌溉工程形式和布置。
e）说明排水系统的总体布置及与承泄区的衔接情况。
f）确定渠系建筑物的位置、类型。
g)确定输配电接线方式及地点。
确定灌溉保证率,制定灌溉制度,选定灌溉水利用系数，说明灌溉需水量.
6。3。3
分区进行平衡分析,提出年用水总量和年内分配情况；项目供需水不能实现平衡时，提出解决途径和措施.
6.4
分析新增耕地来源，计算新增耕地数量。
6。5
说明设计阶段公众对项目的意愿，参与的形式、内容和结果。
17
7。1
概述工程规划设计依据的法律法规、相关政策、相关规划、技术标准和相关基础资料.
i）计算工程量，编制项目投资预算。
j）进行社会效益、生态效益、经济效益和耕地质量分析。
3
14
.1
简述主管部门对项目可行性研究报告的批复，说明批复项目的名称、建设规模、新增耕地面积、新增耕地率、投资估算及建设期，简述规划设计阶段与可行性研究阶段对比的调整情况。
.2
简述项目建设规模、项目性质、项目类型、项目建设地点、项目区的地貌类型、项目区土地权属状况、新增耕地面积和新增耕地率。
土地一级开发全流程
土地一级开发全流程土地一级开发实施流程示意图第一部分土地一级开发计划一、意义土地一级开发计划是实施土地一级开发的依据，也是土地一级开发中起规划、指导作用的纲领性文件。
优化土地资源配置，提高土地利用价值。
二、编制依据1、国民经济与社会发展规划包括经济总量与调控、经济结构、协调发展、科技教育和人才、资源和生态环境、人口与人民生活与公共服务七大类。
2、城市总体规划综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市的建设用地，合理配置各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展，一般为20年规划，具体包含以下内容：（1）土地利用规划（2）道路交通规划（3）城市景观规划（4）城市基础设施规划3、土地利用总体规划土地利用总体规划是在一定时期内和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局的规划。
4、城市近期建设规划城市近期建设规划，是城市近期建设项目安排的依据，是落实城市总体规划的近期发展重点和建设时序，确定近期的发展方向、规模和布局。
5、土地利用年度计划根据土地利用总体规划，编制土地利用年度计划的5项内容：（１）耕地总量平衡计划；（２）农转用计划；（３）生态退耕计划；（４）土地开发与整理计划；（５）耕地占补挂钩计划。
6、土地供应年度计划是土地利用年度计划在供应方面的计划，包含：（１）供应总量；（２）用途结构；（３）空间布局；（４）指标分配。
三、土地一级开发计划的内容1、城市控制性详细规划：在城市总体规划和分区规划的指导下，确定建设地区土地使用性质和使用强度的控制性指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
2、城市修建性详细规划：市建筑设计和施工的主要依据。
3、配套专项规划：主要指城市基础设施建设方面的具体规划，主要包括道路与交通规划、景观与环境规划、给水与排水规划、能源与通讯规划等。
四、编织流程土地一级开发计划由国土局会同市发改委、规划、建设、财政、环保、文物、园林、交通、市政等部门和各区县政府进行编制：（１）提出计划区县政府，重点建设管委会及中央直属企业集团和驻地部队提出计划方案和具体意见，在每年１０月上旬上报国土局；经济适用房的开发计划由市经济适用房领导小组报国土局。
土地一级开发
土地一级开发—*、土地一级开发概念土地的一级开发是按照国民经济和社会开展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储藏供给方案的要求，将列入城市土地储藏开发、土地供给方案的工程，在确定土地开发施行方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。
而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据'政府主导、统一规划、市场化运作'的原那么，组织施行土地开发工程中的征地、拆迁、规划设讣、市政根底设施建立、配套建立、环境建立和投资融资等详细环节，使区域内的土地到达“三通一平"、“五通一平"、“七通一平"或需求者要求的建立条件〔熟地），根据城市经济开展对土地的需求或政府的土地供给方案，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
简而言之，土地一级开发是指将“生地"变成“熟地"，到达土地入市交易的条件。
二、土地一级开发形式基于开发主体的不同，土地一级开发形式存在政府主导型和企业主导型两种形式。
政府主导型，是指完全山政府建立的土地储藏中心或者是国有企业（含参股、控股）进展土地一级开发；企业主导型，政府通过招投标的方式从多家投标企业中择优选取一家企业进展土地一级开发。
以北京为例，北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发形式并存，属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。
（1）政府主导型。
北京土地一级开发的政府主导形式是指由土地储藏机构负责施行土地开发，山土地储藏机构负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁及大市政建立等手续并组织施行。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发详细管理的，开发企业的管理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。
以招标方式确定开发企业后, 土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
北京的土地储藏机构即土地储藏中心参与的一级开发工程仅占很小比例，且多为小工程。
因此，北京土地一级开发主要为企业主导型形式。
云南省土地开发整理项目管理实施细则[修订稿]
![云南省土地开发整理项目管理实施细则[修订稿]](https://img.taocdn.com/s3/m/dac1104c227916888486d76b.png)
云南省土地开发整理项目管理实施细则（修订稿）第一章总则第一条为加强和规范云南省土地开发整理项目申报、入库审批、工程施工、竣工验收、设施管护、资金使用及管理等工作，根据《云南省土地开发整理项目管理暂行办法》、《云南省新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》、云南省《土地开发整理项目资金管理暂行办法》、《云南省财政厅国土资源厅关于调整新增建设用地土地有偿使用费使用方式的通知》等文件精神以及有关法律、法规和政策规定，结合云南省实际情况，制定本细则。
第二条本细则适用于云南省使用中央或地方新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地出让金用于农业土地开发部分等省级以上财政性资金安排实施的土地开发整理项目（以下简称“项目”）的管理工作。
第三条省国土资源厅负责本省行政区域内国家和省级土地开发整理项目的入库、实施、竣工验收等行政管理工作。
所属土地整理机构具体负责土地开发整理项目的组织实施，受委托进行项目踏勘复核、入库材料和规划设计初审、项目实施监督及成果初验等技术性、事务性工作。
州（市）国土资源管理部门负责本地区行政区域内土地开发整理项目的监督管理，所属相关事业单位负责项目踏勘、材料初审等技术性事务性工作。
县（市、区）国土资源管理部门负责本行政区域内土地开发整理项目的实施管理，所属土地开发整理机构是项目实施的承担单位。
第四条各级国土资源管理部门和财政部门要积极配合，认真履行职能，加强对本行政区域内土地开发整理项目申报入库、项目实施、竣工验收、设施管护、资金使用等监督管理并提供技术服务，对拟上报的基本农田面积、灌溉水田面积、项目资金安排明细等有关情况进行核查。
所需经费由省财政厅会同省国土资源厅在省级收取的新增建设用地土地有偿使用费中解决，按不超过当年国家和省级项目投资预算的2%安排，不得截留、挪用、挤占项目经费。
第五条项目管理坚持下列基本原则：（一）权利、义务和责任相统一的原则；（二）公开、公平、公正的原则；（三）简化程序、提高效率的原则；（四）、实行统一组织，分级管理的原则。
昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知-
昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各国有投资公司：为认真贯彻落实国家土地政策、法规，以及市委、市政府关于本市土地一级开发整理实现全覆盖的工作要求，确保全市土地储备工作的顺利实施，科学实施土地利用规划，合理安排土地使用的功能分区，提高土地承载能力和产出效益，节约集约利用土地，显化土地的市场价值，增强政府对土地资源的优化配置和对房地产市场的宏观调控能力，提升国有投资公司的实力和可持续发展能力，现就推进土地一级开发整理全覆盖工作的有关事项通知如下：一、完善机制，全面落实土地一级开发整理全覆盖（一）实行政府主导、市场化运作机制。
市政府统筹管理土地一级开发整理项目，各县（市）区政府具体组织土地一级开发整理项目的用地报批、征地、拆迁、安置等工作，市、县两级国有投资公司全面负责组织实施全市范围内的土地一级开发整理项目。
＞（二）按照“成本债务全覆盖”原则，将土地开发的直接成本、间接成本和该土地上应分摊的政府投资项目融资本息全额计入土地收储成本。
（三）允许市级国有投资公司和县级地方人民政府按照市场化方式引入社会资金参与相关土地一级开发整理项目，具体按照《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》执行。
（四）土地一级开发整理项目的收入分配，按照《昆明市人民政府关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》的有关规定执行。
涉及“城中村”改造的土地一级开发整理项目的收入分配，按市委、市政府下发的“城中村”改造的相关文件执行。
土地一级整理流程表
土地一级整理流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (25)附件2：编制土地一级开发实施方案 (26)附件3：用地预审 (30)附件4：给区发改委提交的申请 (31)附件5：给市发改委提交的申请 (31)附件6：征求规划意见书（选址） (31)附件7：市交通委交通评价意见 (32)附件8：市文物局文物保护意见 (32)附件9：市环保局环境评价意见 (33)附件10：市政专业部门市政接用意见 (42)附件11：用地批准 (50)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (52)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (53)附件14：市政基础设施建设（同附件10） (54)附件15：办理征地结案表 (54)附件16：环境影响的批复 (54)附件17：区发改委项目核准 (61)附件18：区发改委招标方案核准 (61)附件19：市发改委项目核准 (62)附件20：市、区建委项目核准 (62)附件21：人民防空工程建设标准审查 (62)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (63)附件23：出让国有土地使用权设定登记 (65)附件24：商品房计划 (66)附件25：施工图纸及消防审核 (66)附件26：区建委办理招投标备案 (69)附件27：办理安全监督备案 (71)附件28：施工许可受理、审批 (72)附件29：办理预售许可 (72)附件30：建设工程规划验收 (73)附件31：消防验收 (74)附件32：建设项目环保设施验收 (76)附件33：组织综合验收 (77)附件34：办理房屋所有权证 (78)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
社会资金参与土地一级开发整理项目的办法
昆明市人民政府文件昆政发〔2010〕69号昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各国有投资公司：现将《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一〇年七月二十日昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法第一章总则第一条为鼓励、引导和规范社会资金参与昆明市土地一级开发整理工作，根据国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）等有关文件精神，制定本办法。
第二条本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。
第三条本办法所称社会资金，是指除昆明市财政性投资以外的社会资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金，外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。
第四条凡在本市行政区域内，社会资金参与土地一级开发整理工作的项目，均适用本办法。
第二章准入领域和条件第五条社会投资人可以自主选择以下阶段和领域参与土地一级开发整理项目：（一）土地的征地、拆迁及安置；（二）市政基础设施配套工程建设；（三）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设等。
第六条社会投资人提供资金并参与土地一级开发整理项目的，应当具备与拟参与项目所要求的相应工程资质：（一）参与征地、拆迁、安置的，应当具备相应的市政建筑施工资质；（二）参与市政基础设施配套工程建设，投资额在十亿元以下的项目，应当具备市政施工总承包二级及以上资质；投资额在十亿元以上的项目，应当具备市政施工总承包一级及以上资质；（三）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设的，应当具备市政施工总承包一级以上资质；涉及拆迁、安置建房的，应当具备市政建筑施工二级以上资质。
云南省土地开发整理项目管理实施细则
云南省土地开发整理项目管理实施细则(修订稿)更新日期：2008-8-26 10:25:26索引号：530522-007509-20080826-0056名称：云南省土地开发整理项目管理实施细则(修订稿)说明为方便土地开发整理项目管理人员工作,我们根据云南省国土资源厅、云南省财政厅《关于进一步加强和改进土开发整理项目管理工作的通知》（云国土资[2007]222号）等文件精神，对《云南省土地开发整理项目管理实细则》（云国土资[2004]54号）进行了修订，形成了《云南省土地开发整理项目管理实施细则》（修订稿），土地开发整理项目管理人员工作时参考使用。
云南省国土资源厅地保护处财务处土规划整理中心二00七年九月云南省国土资源厅文件云南省财政厅云国土资[2004]54号关于印发《云南省土地开发整理项目管理实施细则》的通知各州、市国土资源局、财务局：为进一步规范我省土地开发整理项目申报、立项审批、工程施工、竣工验收、成果管理、资金使用等工作，省土资源厅、省财政厅联合制定了《云南省土地开发整理项目管理实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。
云南省国土资源厅云南省财政厅二00四年五月十三日主题词：国土资源土地整理细则通知云南省国土资源厅办公室印制 2004 5月18日打印：肖丽云校对：郭斌共印份云南省国土资源厅文件云南省财政厅云国土资[2007]222号关于进一步加强和改进土地开发整理项目管理工作的通知各州、市国土资源局、财政局：为进一步加强和规范我省土地开发整理项目申报、入库审批、工程施工、竣工验收、设施管护、资金使用及管等工作，适应新的土地开发整理项目管理工作的需要，现就有关问题通知如下，请认真贯彻执行。
一、各级国土资源管理部门和财政部门要积极配合，认真履行职能，加强对本行政区域内土地开发整理项目（下简称“项目”）申报入库、项目实施、竣工验收、资金使用等监督管理，并提供相应的技术服务。
二、为提高项目建设质量，自2008年起国家和省级投资项目一律参照云南省《土地开发整理工程建设标准（试行）建设，今后不再安排补助项目。
昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造土地处置指导意
昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造土地处置指导意见的通知【法规类别】土地利用和治理土地综合规定【发文字号】昆政办[2015]36号【发布部门】昆明市政府【发布日期】2015.03.02【实施日期】2015.03.02【时效性】现行有效【效力级别】XP10昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市城市更新改造土地处置指导意见的通知（昆政办[2015]36号）各县、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会：《昆明市城市更新改造土地处置指导意见》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
昆明市人民政府办公厅2015年3月2日昆明市城市更新改造土地处置指导意见为贯彻落实市委、市政府城市更新改造战略，加快推进全市城市更新改造步伐，切实做好城市更新改造土地处置和供应工作，特制定以下拆除重建类城市更新改造项目土地处置指导意见。
一、城市更新改造土地处置原则城市更新改造项目土地处置，采用净地供应的模式。
由市土地矿产储备中心组织签订土地收储多方协议，区政府（管委会）作为责任主体，按规定办理城市更新改造项目范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续，对城市更新改造范围内的土地组织拆迁，拆迁完成形成净地，进行土地移交。
完成储备方案和供地方案审批后，对经营性用地（含回迁安置房建设用地）委托市土地和矿业权交易中心以公开招拍挂的方式组织土地供应。
二、城市更新改造土地处置主要环节（一）项目可行性研究及立项阶段1. 确定城市更新改造范围城市更新改造范围应依据全市城市总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划，结合其所在地块的特点和周边路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性合理划定。
具体范围由辖区政府（管委会）提出，市规划管理部门研究审定，并核定下发规划指导意见。
2. 对城市更新改造范围的土地利用专项调查按照《昆明市城市更新改造管理办法》的规定，由辖区政府（管委会）对改造范围内土地利用现状进行调查勘测，主要包括：改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地（含年限）的范围、面积、位置、用途［如村（居）民住房用地、市场用地、工业用地、空地等］、“8·31”土地等情况，需附图说明并提供土地证复印件。
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市住 建局、 属地政府 市发 市发 市规 市规 市环 市国 市国 市规 市住 市储 改委 改委 划局 划局 保局 土局 土局 划局 建局 委会
项目 业主 项目 业主
9
涉及片区道路基 环境影响评价 础设施建设的要 件 压覆矿产资源评估报 告 建设用地批准文件 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证
项目 业主
5
片区控制性详细 土地储备项目控制性详细规划，建设项目规 划条件 规划
市规
划局
6
收储范围内的土 地权属调查
总用地面积（亩）
国有 土地 集体ห้องสมุดไป่ตู้土地
市国 土局、 属地政府
7
8
需新增建设用地指标 收储范围内地上 国有 建（构）筑物情 集体 况调查 其它 收储范围内的可 行性研究报告及 立项批复 建设项目立项批复 建设项目选址意见书 建设用地规划许可证
批准完成 情况
备注 《关于鼓励支持主城区 企业节能减排降低成本 搬迁入园异地发展的实 施意见》（昆政发〔 2009〕 29号）
附件： 序 号 1 2 3 4
制表日期：
昆明市土地一级开发整理流程表
科目 项目名称 项目业主 项目实施红线范 围 签订土地一级开 发委托合同 内容 批准或负责部 门 市政府授权 市规 划局 划局 市土储中心、 项目业主 组织 单位 项目 业主 项目 业主 项目 业主 市规 划局 、属 地县 （市 ）政 府 项目 业主
项目业主配合市规划部门 、片区属地县（市）政府 进行土地储备项目相关规 划组织编制及报批工作
在土地一级开发过程 中，涉及到收储范围内 有重大基础设施建设项 目的，要求提供的要件
由项目业主提出，市土 储中心报市储委会批准 列入年度土地收储计划 由项目业主向金融机构 、社会资金等融资，保 证项目的实施
批准完成 情况
项目 业主 市土 储中 心、 市土 储中 心 项目 业主
15
土地供应前期工 作
16
土地一级开发整 理项目资金拨付
市财政局
17
储备土地融资
相关金融机构
市土 储中 心
文物保护及批复 水土保持批复 地质灾害评估 滇池流域项目审查意 见批复 18 其它 林地占用许可证
文物行政管理 部门 市水 市国 市滇 市林 利局 土局 管局 业局 项目 业主
根据项目情况，土地出 让收入拨付的部分能覆 盖土地一级开发成本的 按昆政发〔2010〕19号 文相关规定执行；如不 能覆盖的，报市政府批 准同意后，全额拨付经 审计认定的成本 市土储中心将已完成储 备的土地向金融机构进 行抵押融资，根据土地 一级开发委托协议，拨 付业主单位土地开发成 本及管理费，业主单位 归还一级开发项目贷款
纳入年度收储计 10 划 金融 社会 机构 资
市土 储中 心 项目 业主
11
项目融资方式
金 BT、BOT
市财政局、市 土储中心
序 号
科目
内容
批准或负责部 门
组织 单位
12
项目实施
县（市）区政 府
项目 业主
13
土地一级开发整 理项目成本审计
市审
计局
项目 业主
14
土地验收移交
县（市）区政 府市土储中心 申请规划条件 二勘 土地 评估 市规 划局 市国 土局 中介 机构
序 18 号
其它 科目
内容 列入“退二进三”搬 迁的相关企业的土 地，按照政府规定， 土地进行招拍挂 地震安全性评价报告 的批复
批准或负责部 门 市退二进三办 公室
项目 组织 业主 单位
市地
震局
填表单位：
程表
批准完成 情况 备注 市政府同意进行项目开 发的授权批复 1.项目所在区位图;2. 项目所在0.6m分辨率的 依据市政府批准授权， 由市土储中心与项目业 主签订委托合同
备注 根据《昆明市土地征收 管理暂行办法》(市政 府18号公告）、《云南 省征地统一年产值标准 和区片综合地价补偿标 准》，昆政发〔2009〕 51号、昆政发〔2009〕 53号文及2010年市政府 第97号令，制定征地、 拆迁、安置、补偿指导 意见 接到审计函后的10个工 作日内安排审计人员进 驻被审计单位，进行全 程跟踪审计。项目完成 后30日内出具项目审计 报告 依据土地熟化标准，项 目业主完成土地一级开 发后，按程序移交市土 储中心，并签订《土地 移交确认书》