万科全套养老地产研究成果大全

嵌入式养老案例-万科智汇坊

万科朗润园
• 建于2005年 • 户数：1019户 • 物业：多层、小高层
3 万科智汇“智汇坊”
“智汇坊”这幢建筑已经建成十多年，最初是城市花园的售楼处，项目售罄后改建成一家瑜伽会所，成为社区共用活劢中心。后来，万科将它改建成为一个社区内嵌入式的养老服务中心— —“智汇坊” 于2014年10月2日重阳节正式开放。
国内主要地产公司养老案例分析
主要地产公司养老案例项目
万科进洋
“智汇坊” ——改造式嵌入式养老 “随园嘉树” ——大型社区内嵌入式养老
“椿萱茂”老年公寓
万科的全龄化养老体系中，规划有三种主要的产品类型： [社区嵌入式小型机构] 根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设“社区嵌入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活劢中心等服务设施，提供24小时长期照顾、日托、喘息服务、老年餐饮、健庩管理等服务。 [城市养老服务综合体] 建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务中心，在针对全龄老年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。 [全龄化养老服务社区] 建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套，整个社区迚行适老化配套。北京万科的并福家社区养老中心属于第一类——社区嵌入式小型机构。
砖墙面；二楼无木板化改造，二楼全部新增
无
桌椅、电脑、娱乐设备
适老化设计
功能间公共卫生间
二层楼梯口公共活劢区
沐浴室
房间
、卫生间
适老化设计
走道墙壁木质扶手木栅门
制控滑轮座椅坐式浴缸

万科智慧社区养老的2个案例

万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。

1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。

当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。

且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。

同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。

在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。

于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。

2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。

他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。

另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。

经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。

但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。

可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。

3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。

智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。

它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。

也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。

日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。

平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。

克而瑞年度中国十大养老项目(可做案例分析)

112㎡
—— 90万 3万/3.5万（2人）
余餐费、医疗费等服务费用自理永久使用权
大套 —— 80万
——
吉杉卡中套 —— 100万
——
© 克而瑞（中小国套）信息—技—术有1限2公0万司版权所有——
可转让、可继承、可无限次提名 0年费，餐费自理
配套服务运营管理
1、社区医疗：中国武警医学院附属医院医疗团队进驻社区，并配备了高端的医疗设备。 2、酒店会所：6万平米；功能特色：特色餐饮、传统洗浴、娱乐、老年大学、酒店客房。 3、农业设施：13万平米农业大棚；功能特色：观赏、采摘、耕种、休憩、游玩 4、老年大学：提供各类教学服务。根据入住老人的实际需求设置相应课程。
分类户型入住人数
套一户型
1人 2人
会员制
1人
套二户型 2人
保证金
199万 279万 256万
336万
会费
2万 3万 2万
3万
月费
—— —— ——
——
非会员套一户型
1人 2人
—— —— —— ——
制套二户型
1人 2人
—— —— —— ——
套一户型复合型
套二户型
1人 2人 1人 2人
80万 100万
林溪公馆位于沈阳听雨观澜项目内，总建面积19万方，总户数1000户。项目是中国首批绿色养老住区示范项目，内部配套 “蓝卡”私人医生服务，引进三级甲等沈阳医学院沈洲医院，为业主提供医疗保障服务。园区内设立绿色食品特供部，为业主供应无公害、绿色食品，通过对居者生活状态和身心健康关怀和服务，打造高端颐养社区。
项目配套康复理疗中心，引进国际高端养疗机构和先
进设备、疗养技术，为业主和高端客户提供休闲、养

嵌入式万科社区养老服务模式初步研究

嵌入式万科社区养老服务模式初步研究作者：王之桐刘静林来源：《环球市场信息导报》2017年第04期目前，人口老龄化的问题日益显著，成为我国乃至全球范围内的普遍问题。

我国从1999年开始步入老龄化社会，老年人口数量的剧增，伴随而来的一方面是失智、失能、空巢等老年问题，同时，如何满足老年人的生理和心理需求也日渐成为社会关注的焦点。

如何为老年人提供一个舒适并且适宜养老的居住环境和优质的服务环境将对解决老年问题，提高老年人生活质量有着重要的作用。

“嵌入式”养老是我国新型的一种养老模式，区别于以往传统家庭养老模式、机构养老模式和社区居家养老模式，克服了各模式的劣势又集中了三者的优势，成为当前社会以致未来养老服务领域都较为完善的模式和载体。

万科集团看到了养老产业如日中升的发展趋势，也由此开启了社区居家养老业务的全面布局，采用嵌入式养老模式，在所有的在建项目楼盘里，每一个项目造一栋楼专门用于养老，并有万科持有和运营，公建民营这种PPP合作模式，加上万科对大逻辑的把握和对小细节的打造，万科集团以开放合作的心态积极构建养老业务的生态体系，满足城市、社区、居家三方面的养老需求。

在追求以人为本的社会工作中，无论是社区社会工作还是老年社会工作领域，“嵌入式”养老模式无疑成为了新型社区养老模式的新路径。

随着我国经济社会的发展和人口结构的变化，按照国际标准我国已经在1999年成为一个“老年型”的国家，开始进入人口老龄化社会。

据相关资料统计，至今，我国60岁及以上的老年人已达1.3亿之多，超过了我国总人口的10%，占世界老年人口的1/5，预计到2025年我国老年人口将会达到2.84亿，占全国人口总数的20%左右的比例，成为高度老龄化国家。

近20年来我国一直实行计划生育的人口政策，在控制人口总数的同时，也造成人口比例的失调，老年人口发展迅猛，比例持续增加。

许多发达国家65岁及其以上的老年人口比率由5%上升到7%一般要经历50-80年之久，然而相比之下，我国仅仅只用了18年，数字相差悬殊，给“未富先老”的中国带来巨大的养老压力。

万科智慧社区养老的个案例

万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。

1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。

当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。

且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。

同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。

在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。

于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。

2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。

他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。

另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。

经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。

但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。

可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。

3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。

智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。

它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。

也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。

日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。

平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。

万科发力养老业务，三大产品线初现雏形

万科发力养老业务，三大产品线初现雏形策源观察2017-06-222016年万科发力养老业务，多个项目开业运营，养老业务逐渐成为万科转型的重要方向之一。

通过探索尝试，万科逐渐建立起三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），适配不同的养老需求。

其中租赁改造、共建/代建等轻资产模式也是万科重点探索的方向。

1万科养老业务发展背景：2016年以来万科在养老业务方面动作频频，多个项目亮相，引发业内的广泛关注万科发力养老事业：2016.8.30，北京万科怡园光熙长者公寓开业2016.9.22，广州万科首个城市级旗舰养老项目榕悦开业2016.10.21，成都万科幸福家华西店正式开业2016.11.24，北京万科嘉园长阳长者中心开业2016.12.28，浙江万科与深圳首家公办养老机构PPP试点项目签约万怡医养被授予“2016中国十大养老品牌”奖项……此前，万科提出“八爪鱼战略”的转型构想，将养老作为企业转型的重要支点之一；各地城市公司也纷纷跟进制定相应的发展战略，推动养老业务的发展北京万科提出“6+X”战略计划：“6”包含了城市更新（曼哈顿计划），商业地产，持有型长租公寓，装修业务，社区配套服务商业务，以及金融业务；其中X就是养老业务，并将其作为北万重要的转型方向杭州万科2016年正式宣布进入“复合地产战略元年”，加速在商办、养老、教育、家装、物流、金融物流等新领域布局。

广州万科作为万科布局养老战略的核心城市之一，广州万科在养老领域已经率先搭建了专业康复医疗业务的完整产品资源链，形成兼具医疗、康复、养老、护理为一体的医养联合体专业产品体系。

发展历程：其实万科早在2010年就开始涉足养老业务，通过试水杭州、深耕北京，逐渐形成独有的养老产品体系项目布局：在八爪鱼战略之下，2016年万科发力养老业务, 在全国开业的养老项目达到54个，主要集中在经济较为发达的核心城市，如北上广、成都、杭州及青岛等地2三大养老产品线通过探索尝试，万科逐渐建立起三条养老产品线：社区嵌入中心、城市全托中心和持续照护社区（CCRC），分别形成相应的品牌，可以适配不同的养老需求【社区嵌入型】立足已有社区，提供社区照料服务为主，规模较小；目前万科社区嵌入型养老已形成智汇坊、橡树汇、嘉园等多个品牌动能定位：以社区照料的养老服务为主；立足万科已有的社区并辐射周边老年客户规模特征：一般规模比较小，以旧有社区物业改造为主；建筑面积在800-3000平米之间品牌与分布：品牌：幸福家、智汇坊、橡树汇、嘉园分布：北京、成都、广州、济南【社区嵌入型】嘉园长阳长者中心，北京万科与房山区政府合作的社区嵌入式养老项目，以服务自理、协助型长者为主，让其在社区内享受高质量的养老服务嘉园长阳长者中心是北京万科养老管理公司与房山区政府合作的共建民营养老项目。

上海万科养老地产模式研究

《关于推进本市社会福利社会化的意见》
社会福利机构的建设用地，划拨用地，有偿供地（地价优惠），出让土地（降低出让金的收费标准），且对养老机构建设减免土地垦复基金、耕地占用税。制定城镇居住区规划时，将社会福利设施特别是老年人服务设施纳入公共设施，进行统一配套规划。
《上海市老年人日间服务机构管理办法》的通知
居家养老社区养老
生活照料家政服务康复护理医疗保健精神慰藉
社区日间照料居家养老支持
机构养老
养老设施建设：生活照料康复护理紧急救援
养老地产的背景》政策背景
社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出：
1、建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。
目标1 目标2 目标3
• 在现状市场条件和万科既有产品优势上,研究适合万科的养老地产开发模式.建立上海万科在养老地产领域的开发模型；
• 通过全龄社区典型案例的概念方案设计，研究全龄社区的人群需求,物业配比、养老设施配比等,建立全龄社区的理想规划和数据模型.
• 通过典型案例的方案研究,分析上海万科全龄社区的商业模式,生活模式,运营模式等,为万科在养老地产领域建立新的标杆.
外部报告精选之
上海万科养老地产模式研究
日期地点，微软雅黑16号
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
序言养老地产的背景养老地产的发展研究全龄社区养老地产模式万科全龄社区模型综述（附录）养老地产案例分析
到2050年，中国到达老龄化峰值

养生养老(2011.5)压缩

目录一、养生专题研究1、养生概念2、养生案例二、养老专题研究1、养老概念2、养老案例养生案例养生案例——万科东丽湖养生案例——万科东丽湖物业地址：天津市东丽区湖滨路物业类型：别墅、多层、小高层、高层开发商：天津万科房地产有限公司占地面积：约273万平米建筑面积：200万平米容积率：0.76绿化率：40%将社会、经济、生态作为一个密不可分的整体，集居住、教育、旅游、休闲为一体。

由五期组成，一期北欧墅、二期城市天籁和城市街坊、三期湿地景观公园（岛居联排），五期精装瞰景洋房。

一期二期二期3000平米万科生态博览馆（滑水会所）27万平米的湿地景观公园运动公园2万平方米北侧雕塑公园与南侧的“绿色生态走廊”万科东丽湖所采用的养生技术东丽湖水世界：水环境整体规划；中水会用系统；雨水收集系统；渗水路面系统；人工湿地。

新城市镇植物系统：东丽湖原生植物群落；屋顶绿化——佛中草种植；盐碱地改造——排盐系统；防风减噪林地热资源利用与节能：建筑保温体系（外墙，平屋面，坡屋面）；铝合金断热中空玻璃；住宅能源系统能耗模拟；住宅单体节能能耗模拟；太阳能路灯；地热资源梯度利用；温泉利用；暖气和地面两种采暖方式的梯度利用；光环境模拟；风力发电。

绿色空气环境：风环境模拟；住宅室内新风系统；变压止逆烟道绿色声环境：防风减噪林；铝合金断热中空玻璃窗；声环境模拟社区新技术应用：生态厕所；有机垃圾生化处理；绿色建材应用；地方材料应用生茂养园生茂养园物业地址：上海浦东沪南公路5288弄物业类型：（中式）联排、独栋开发商：上海航汇房地产开发有限公司占地面积：40万平米建筑面积：12万平米容积率：0.3绿化率：71%“私家御花园、名流养生观”的养生理念“园中有园、景中有景”的内廷建筑设计根据东西南北中方位和养生气候，保留原生植栽并精选对人体身心健康有益植物栽种，结合当地原有水系加以改造，形成了叠溪瀑布和四季常青的园林格局。

中国园林养生和谐：人与自然的和谐。

(原创精品)万科养老地产发展模式研究含案例

健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型健康公寓金十字养身休闲区颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93% — 7% 100%
文化娱乐设施
• 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
生活休闲配套
• 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
养老地产案例：万科随园嘉树嘚嘚
“租售并举”的盈利模式，实现养老地产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性嘚嘚
产品定位用户画像规模特征功能分区
品牌
日间照料、短期托付
社区居家老人，80-90岁老人占70% 建筑面积800-3000m2，50张床位左右
多功能厅、餐厅、阅览室、午休区、公共浴室、洗衣房；起居室、1~4人间
幸福家、智汇坊、橡树汇、随园之家
康复+养老的长者全托中心
60岁以上半护理、全护理及术后康复的老人建筑面积5千-2万m2，100-300张床位
2020
万科养老地产发展研究嘚嘚 Vanke Industrial Real Estate Research
二、养老地嘚嘚产典型案例 —— 万科
万科养老地产发展概况嘚嘚
“万科要做的是‘养老服务’，而不是地产，用地产的方式做养老服务是错上加错，
嘚嘚
嘚嘚

(完整版)万科随园嘉树

浙江大学医学院附属第一医院(三等甲级)
浙医大分院
良渚门诊部：
直属门诊，设置全科，满足老年人常规慢性病的治疗
和取药。浙江大学附属第一医院系三级甲等医院，是浙江省医
疗、教学、科研指导中心之一。医院创建于1947年
11月1日，1952年被命名为浙江医学院附属第一医院
，1960年被命名为浙江医科大学附属第一医院，
【内部设施定位】内部设施
4500方“金十字”养生休闲区
其中包括：
景观餐厅健康管理中心
理发厅阅览室视听室卖品铺咖啡角棋牌区健身房多功能厅老年大学
金色时光，动则活泼，静则雅致。在专属于随园嘉树的4500㎡中央养生休闲区中，景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧缤纷无限，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦。在这里，动可享交谊舞会、歌舞晚会、激扬健身等；静可享书画学堂、中外文艺、棋牌博弈、雅致茶道等。在这片专为长者营造的丰富配套区中，轻松可觅兴趣相投的知己好友，让快乐时时相随。
【外部配套体系】选址在良渚文化村主商业配套周边，满足长者喜欢热闹
的心态
随园嘉树选址：定位养老地产的随园嘉树选址在紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。
良渚食街
社区便利店
玉鸟流苏配套商业：涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业
玉鸟菜场
银行
良渚5000亩绿海中央，随园嘉树专为长者健康而来
良渚，浸润于自然山水中的五千年华夏居住文明，世代相承、生生不息。漫步于5000亩良渚绿海深处，古木参天、飞鸟徜徉，蓝天、白云、湖泊、流水……自然气息无处不在，而国家AAAA级旅游景区、1条河流、5片湖泊、6个郊野公园、25座山脉更连缀成美丽生活最浪漫的天际。万科潜心研究多年，将首个能读懂年龄的房子轻轻安放在良渚的绿海深处，在这里，让岁月与5000年的华夏居住文明共生息，让生活与5000亩原生山水相依偎，让房子习惯年龄，让房子成为知己，让房子服务于生活。

万科养老型房地产营销策略研究

万科养老型房地产营销策略研究1. 引言1.1 研究背景从省级到国家级的数字经济产业园项目助推了吉林数字经济产业园的快速发展。

数字经济产业园的建设意味着吉林将建立现代数字经济体系，推动数字经济在吉林的持续发展。

数字经济产业园将成为吉林数字经济发展的重要载体和支撑平台，加快数字经济由跟风跟进转向引领创新，加快践行创新引领、开放崛起、智慧发展、生态和谐的数字新经济发展理念和路径。

为了进一步推动数字经济产业园建设，打造新的发展引擎，吉林省有序启动了一批数字经济产业园项目，不断完善园区内部运行方案、推动项目建设，更有效地促进数字经济产业园建设。

1.2 研究意义养老型房地产是一个具有巨大市场潜力的新兴领域，随着我国人口老龄化趋势的加剧，养老型房地产的需求也日益增长。

万科作为中国领先的房地产开发商之一，其涉足养老型房地产领域具有重要的现实意义和战略意义。

研究万科养老型房地产营销策略的意义主要体现在以下几个方面：研究万科养老型房地产营销策略有助于深入了解养老型房地产市场的发展趋势和特点，为万科养老型房地产项目的规划和推广提供参考和指导。

通过研究万科养老型房地产营销策略，可以揭示出在市场营销过程中可能存在的问题和挑战，有助于优化和改进营销策略，提升市场竞争力。

通过对万科养老型房地产营销策略的研究，可以为其他房地产开发企业提供借鉴和启示，推动养老型房地产市场的健康发展，促进我国养老产业的发展进步。

对万科养老型房地产营销策略进行研究具有重要的理论和实践意义。

1.3 研究方法研究方法是本文研究的关键环节，为了深入探讨万科养老型房地产营销策略的实施情况，我们采取了多种研究方法。

我们通过文献资料研究的方式，搜集了关于养老型房地产市场、营销策略和相关案例的资料，从中获取相关理论知识和实践经验。

我们进行了实地调研，深入了解万科养老型房地产项目的推广情况，观察并记录了市场营销策略的实际运作情况。

我们还采用了访谈和问卷调查的方式，与万科相关人员和目标客群进行交流，了解他们对养老型房地产营销策略的看法和需求，为营销策略的制定提供参考。

万科养老产品的探索与实践

万科养老产品的探索与实践作者：王垚来源：《中国房地产·市场版》2016年第10期一、万科做养老的经历万科对于养老地产的研究差不多有8年的时间了，第一个项目对外营业是杭州的随园嘉树项目。

现在在集团内已经完成了3+N的产品标准，在6个城市有布局，另外在10个城市有积极的准备。

万科的客户可以分为四类：活跃长者、自理长者、半自理长者和全护理长者。

分成四类客户。

从产品线上来讲，万科有3+N的产品线，三个产品线在全国各地都陆续开业，分别是城市护理型全托中心、社区嵌入中心和持续照料退休社区（即CCRC）。

万科在每一个城市做养老是一线驱动，但是在集团层面，却有养老事业合伙人的平台，一个能力中心。

能力中心主要是针对运营、培训，以及产品标准化。

平台包括资本的平台，有一个事业合伙人的平台，以及在养老产业链相关资源，比如医疗、护理、文化、娱乐等产业链的拓展。

二、养老机构投资开发和运营的九个核心指标养老机构提供开发和运营应具有以下九个核心指标。

第一，建筑规模，总面积应该在5000-10000平方米。

第二，公共区域占比面积，应该小于55%。

第三，床均建筑面积是40平方米。

第四，老人构成比例应该是活跃型、半护理型和全护理型各占1/3。

第五，护理能力应该是1：4-1：5左右，如果把整个机构的员工加上的话，差不多是1：2的标准。

第六，单方成本控制在8000元左右/平方米。

第七，运营收支平衡点，有运营的若干机构入住率达到75%左右达到收支平衡。

第八，EBIDTA是基于建立投资标准，希望控制在5%以上。

第九，对于客户来说，养老机构的定位还是服务于普通大众，所以人均月床位费在6000-10000元左右，并不是很高端的。

这样的标准可以保证我们的服务品质，包括床位费和护理费。

三、养老机构投资开发和运营的九个服务模块养老产品需要有九个模块，包括户外标准、建筑的立面、公共区域、医疗康复和公共活动、日间照料等。

公共区域就是养老机构核心的部分，其实跟住宅比起来，公共区域占比是非常大的，所以我们花了很多精力研究，如何把占比将近50%的区域做得更好。

养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树

内部：3房2厅，170㎡
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架无障碍入户
卡式数码锁可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健康体检
2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院式养老运营平台--绿城颐乐教育公司
包含健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院、社区老年大学。这是绿城在养老地产方面的第一次尝试。

上海万科养老介绍

完善“时间储蓄银行”
• 退休老年人可通过时间储蓄银行等志愿者方式，发挥较年轻老人活力
居家养老中的亲情关爱
• 强调亲人陪护，鼓励社区居家养老 • 加大政策支持力度，加强养老服务行业人才培养
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上海万科养老产品介绍
1 养老产业背景研究 2 上海万科养老产品发展定位和途径
• 上海万科养老产品启动状况及定位分析
1.0% 23.3%
61-80万元
3.1%
是否需要照顾子女生活（与是否和子女同住交叉），N=103
是否需要照顾子女生活 N=103
名下房产总价 N=97
75.0%
23.1% 1.9% 不和子女住
16.3%
46.9% 36.7%
不需要有时需要经常需要
和子女住
18.4% 47.6%
34.0%
Page 8
73.8%
上海
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江浙
其他区域
消费者人群特征（老人）：5成不需要照顾子女的老两口独居
家庭结构，一半老两口，一半与子女/子女+孙辈，即和子女同住；不和子女住的老人基本不需要照顾
子女的生活，和子女住的老人基本都需要照顾子女的生活；
6成以上老人的子女家庭年收入为25-40万元，平均41.4万元；
02
80%为独生子女家庭
市区机构床位数紧缺
➢ 鼓励郊区养老机构分担床位压力，增加其交通便利性，逐步实现门诊报销，让老人愿意到郊区去养老。
02
03
退休长者社会适应难
➢ 鼓励低龄退休长者为养老事业发挥余热，强调以老助老的社区氛围。
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国家政策 — 加大养老服务业发展的推进力度，鼓励社会资本投入

恒大恒大全套养老地产研究成果

恒大万科全套养老地产研究成果精选文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。

设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。

体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。

2.养老地产公共空间的设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。

在坡道的起点及终点，应留有深度不小于的轮椅缓冲地带。

坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

3.单元入口公共空间设计设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。

设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。

设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。

设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。

坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm3.楼厅和电梯的设计要点电梯内部设置轿厢壁上离地和处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。

电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。

电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。

设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。

设置电梯超过3层要配备电梯。

电梯尺寸要适应担架的长度。

电梯与楼面无高差。

电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。

方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。

地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。

留足轮椅可转身的空间4.公用走廊设计要点走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于。

万科养老型房地产营销策略研究

万科养老型房地产营销策略研究作者：唐润娣庞宇妮王楚璇赖剑龙余家威彭华东来源：《经济研究导刊》2019年第27期摘要：中国人口的老龄化程度正在不断加深，日趋严重的老龄化趋势催生出巨大的养老需求。

万科房地产正是抓住这一商机，推出了适合老年人需求的创新型养老模式。

运用相关营销理论着重研究分析万科公司养老型房地产的营销策略，并针对万科养老地产的问题提出对策，为我国养老型房地产的发展提供理论建议，具有一定的研究意义。

关键词：老龄化;养老型房地产;营销策略中图分类号：F299.23; ; ; ; 文献标志码：A; ; ; 文章编号：1673-291X（2019）27-0061-03引言随着人口老龄化进程的不断加快，我国社会养老压力空前严重。

据国家统计局2019年1月21日公布数据，截至2018年年底，我国60周岁及以上人口达24 949万人，占总人口的17.9%。

在此社会背景下，“4-2-1”式家庭结构的形成更激发了养老矛盾的形成，老年人养老问题逐渐引起社会各界的广泛关注。

然而我国的养老机构却存在供不应求的情况，加之近年媒体对养老院的负面报道以及人们固有的传统养老观念，养老机构的服务和质量受到很多人的质疑[1]。

万科房地产正是抓住这一商机，适时推出了适合老年人养老需求的创新型养老房地产，根据老人的具体情况为其提供多类型适宜居住的养老环境，使得老人在家庭养老的同时，也可以享受社区养老服务设施的便捷，不仅能多方面满足老年人的多元化养老需求，填补国内养老市场的空白缺漏，还促进了社会发展的和谐稳定，近几年来发展迅速，但该房地产在营销策略方面也存在一定不足。

作为我国养老方式的新型存在，将以何种方式获取社会公众肯定，提高老年人的消费忠诚度，把该种新型的养老模式推向全中国，这将成为万科养老型房地产营销方面亟待解决的困境。

本文着眼于研究万科公司在养老型房地产中从开发到运营的营销策略，并通过实地考察，提出万科房地产的优势、创新点及现阶段存在的不足，分析项目可行性，不仅为打造好万科创新型养老房地产这一系列的品牌奠定基础，也为推动我国养老型房地产事业的发展略尽微力，尽最大可能让所有老年人都能够“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”。

2023年万科全套养老地产研究成果大全

1.养老地产建筑设计的特点空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。

设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。

体现合用性，兼顾老人与照顾者的使用规定，空间具可改造性。

2.养老地产公共空间的设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设立坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。

在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。

坡道侧面凌空时,在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

3.单元入口公共空间设计•设立斜坡引道有台阶时应设立斜坡,斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。

•设立扶手楼梯和斜坡应设立连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。

•设立房檐出入口及斜坡上方宜设立房檐・铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。

设立排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。

•坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120m叫踏面宽不应小于38Omm3.楼厅和电梯的设计要点••电梯内部设立轿厢壁上离地0.9m和O.75m处有扶手设立；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。

电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。

电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。

•设立信箱和留言板设立位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。

•设立电梯超过3层要配备电梯。

电梯尺寸要适应担架的长度。

电梯与楼面无高差。

电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)•设立休息椅可设立椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。

•方便的出入口宽度要保证轮椅可以通过，门宽敞于等于800mm,出入口不设立台阶，宜选用推拉门、自动门。

•地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。

•留足轮椅可转身的空间4.公用走廊设计要点•走廊宽度设立考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。

•设立连续扶手在O.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40~5Omm。