土地市场面临双重尴尬
当前土地市场存在的主要问题及对策
当前土地市场存在的主要问题及对策中国的土地市场的发展是打破计划手段而以市场方式配置资源的过程，表现为政府主导的强制性制度变迁演进路径。
近几年虽然土地的市场化进程发展较快，但原有体制的惯性、土地市场的二元性、政府参与土地经营等方面的因素，使我国的土地市场发育不是很完善，目前土地市场存在许多急需改革的方面，主要问题如下：1.农村与城市分割的二元性土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。
中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。
根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。
因此政府拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。
这种二元制土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值;由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，造成城市“摊大饼”式粗放扩张，加大了农田流失率;地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖，也导致土地储备制度功能异化;由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。
2.管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题。
中国近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵盖面不健全。
在我国宪法中表明政府为了“公共利益”有权征用土地，但在《土地管理法》中对“公共利益”没有进行明确的阐述和界定，也没有对其具体范围进行严格限定。
影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议
影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议1.引言土地二级市场是城乡统一的建设用地市场的重要组成部分。
我国实行土地有偿使用制度30多年来，基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
在严格管控城镇开发边界和城镇建设用地总量的背景下，存量土地的战略地位逐渐凸显。
“十四五”期间，全国新增建设用地规模将控制在2950万亩，比“十三五”期间压减约300万亩，此后按照每五年逐步递减的趋势，管控新增建设用地。
面对新增建设用地不足的现实情况，从“增量”转向“存量”成为必然选择。
国家自2017年起开始开展土地二级市场改革试点实践，2019年国务院办公厅正式出台土地二级市场指导意见，土地二级市场建设进入了快速发展期，交易服务平台、配套制度、政府服务监管等日趋完善，但如何更好的实现土地二级市场要素的自由流动依然成为当前各地研讨的重要课题。
2.我国土地二级市场发展现状2.1我国土地二级市场进入了新型发展期2019年7月国务院办公厅出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》），对全国土地二级市场的建设进行了顶层部署。
据不完全统计全国29个省（自治区、直辖市）先后出台了贯彻落实《指导意见》的实施意见或管理办法，江苏、浙江、甘肃等多个省、市建立了土地二级市场交易平台，土地二级市场建设进入了蓬勃发展阶段。
2.2当前我国土地二级市场发展还存在很多不足近年来我国各级政府做了大量工作，土地二级市场得到快速发展，但市场活力的培育、市场运行的完善仍需要一个发展过程，活跃度不够和运行不够规范依然是当前迫切需要解决的主要问题。
目前，多地土地二级市场交易平台已上线运行，为交易各方提供了公开、公正、透明的交易环境，但多数平台交易量并没有出现预想的井喷式增长，存在信息发布量少、交易量小、市场活力不足的情况。
中国农村土地制度改革_需求_困境与发展态势
2011.4- 4 - 中国农村土地制度改革：需求、困境与发展态势*郭晓鸣内容提要：以农村人口为依据平均分配和持续调整农村土地，不可避免地带来土地分散、零碎经营，以及土地产权主体和客体模糊的制度缺陷。
在加速发展现代农业的宏观战略下，以产权制度突破为重点探索农地流转新模式的农村土地制度改革，取得了一系列突破和成效，但仍然面临理论和法律两个方面的困境，以及可能引发的多种风险。
从已有的改革实践看，中国农村土地制度创新尽管模式多样、进展各异、成效不一，但具有十分明显的渐进性制度变迁的特征。
从发展的角度看，中国农村土地制度改革也必将在坚持土地集体所有的制度基础上，继续沿着产权分割、产权明晰、产权流动的路径推进。
关键词：农村土地制度产权制度改革一、中国农村土地制度的历史变迁土地问题是一个贯穿中国几千年发展史的重大问题。
从农村土地农民个体所有制到农村土地集体所有制的历史变迁，是1949年以后中国土地制度所发生的最为深刻的变革。
从根本上看，中国农业合作化以后土地利用和农业发展中存在的一系列深刻矛盾，并非根源于选择了农村土地集体所有制这一土地公有制度，而是在建立土地公有制度的过程中出现了发展方式的重大失误，以及在农村土地集体所有制建立之后，严重忽视了以土地为基础的农业生产的本质特点，忽视了由农业生产本质特点决定的对经营方式的特殊要求，否定了农户家庭经营这一最适当和最有效率的农业经营方式。
始于20世纪70年代末期的中国农村改革，就实质看并不是对农村土地集体所有制的根本否定，而是在集体经济组织内部成功地实现了土地所有权与经营权的分离，通过确立农户家庭经营的主体地位，重新构造了适合于农业生产本质特点的微观基础。
从“三级所有、队为基础”人民公社体制到土地家庭承包的演变，其核心是通过建立土地所有权与经营权相互分离的新的土地制度，使农民获得了自主进行生产经营活动的基本权利，重新确立了农户家庭经营的主体地位。
这是中国农业发展逐步纠正失误和走出困境的标志。
市场失灵_政府失灵_双重困境下的_三农_问题
近年来,人们在复杂的矛盾冲突带来的教训中有所进步,知道中国的问题原来不是所谓的农业问题,而是以农民问题为主的 三农 问题。
这当然令人欣慰。
但是,最近参与 三农 问题讨论的人们一般还都习惯于约定俗成地根据经济科学所规范的学术语境提出政策意见。
有些比较激进的甚至对家庭承包制也予以否定。
根据十多年在农村调研中得到的粗浅的感性认识,我试图藉此文提出假设:无论计划还是市场,当这些外来制度面对高度分散而且剩余太少的传统小农经济时,都有交易费用过高的问题;因此才需要有中国特色的制度创新。
由此引申出的另一个相关假设则是:无论集权或是民主,当这些政治制度面对高度分散的小农村社制的社会基础时,也都由于交易费用过高而难以有效治理;因此才需要重建以社区自治为主的农村管理体制。
也许,正是这两个问题没有被正确认识,也没有来得及讨论解决的办法,中国的 三农 问题才面临 市场失灵+政府失灵 的双重困境。
市场为什么失灵因为知识有限,我只能从土地、劳动力和资本这三要素的配置入手进行讨论:在大多数发展中国家的农村,第一要素是土地。
而在我国农村,土地事实上不断减少,并且随人口增长,就产生了两个现实问题:其一是土地面积减少使之成为高度稀缺资源,要素的稀缺性决定价格,越是稀缺、其价格就越高;并且,越是稀缺资源,私有化的制度成本也越高。
再加上土地的不可移动性,在我国又天然地与传统村社的血缘地缘关系结合,就导致土地产权客观上以社区为边界。
其二是任何多少从事过农村政策研究的人都知道的土地 双重功能 。
这形成于一般发达国家难以见到的 政府退出 。
亦即:农村自发大包干使得政府赖以提取农业温铁军市场失灵+政府失灵双重困境下的 三农 问题剩余的集体化制度解体时,政府的理性选择是 退出 ,从此不再承担农民的社会保障和农村公共开支,而转由耕地来承担;并且随人均面积不断下降,必然使耕地越来越多地转变为以承担农民的生存保障这种公共品职能为主。
这也是我国农地的社区所有制的成因之一。
土地市场低迷现状及解决办法
土地市场低迷现状及解决办法随着我国经济的发展，对土地资源的需求越来越大，为了让经济得到更好的发展，政府正逐步开发土地。
从现阶段的土地市场出发，分析我国土地市场低迷的原因，并找到相关的解决办法，促进我国土地市场的健康发展。
标签：经济；绿色转型；绿色建筑产业；规划；发展土地是人类生活和经济发展赖以生存的物质基础，更是判断一个国家生产力的重要指标[1]。
政府为了土地市场的发展，进行了宏观调控，并进一步优化了土地的合力分配。
加快发展土地市场，对推进城市土地资产经营，调整、优化产业结构与布局、提高经济运行的质量和效益具有十分重要的作用[2-4]。
由于房价的直线上升，现阶段的土地市场出现了低迷的状态，抑制了我国的经济发展，也影响了老百姓的幸福存在感，必须要采取相关的措施来促进土地市场的发展，提升人民的生活水平。
1、土地市场低迷的现状分析1.1各地区发展不平衡由于经济发展的不均衡，导致我国土地市场发展也不协调，西部地区的土地资源比较丰富，但是利用率却比较低，主要集聚在东、中等地带，一般来说，农村的土地比城市土地利用率低。
东、中、西三个区域无论是土地开发面积、购置面积，还是土地开发投资等反映土地市场发育程度的指标都表现出很大的地区差异[5]。
1.2市场化程度不高目前，我国的土地市场还没有完全定形，仍处于不断发展和完善的状态，或者说没有科学的市场机制来规范土地市场的公平交易。
农村的闲置用地比较多，较多的农民没有得到上级部门的许可就私自填地造房，很多开发商都利用这一点占据用地，对土地进行非正当交易，谋取利益，极大地扰乱了市场的正常秩序。
1.3没有科学的管理对于一些经济发展不太乐观的城市，政府为了一心要发展好本市的经济，在整个城市规划方面对土地进行大量的圈地，没有合理利用好经济发展的机遇，扰乱了土地市场的秩序，不能保证交易的公平。
部分企业更是借助城市规划的政策，私自控制用地，导致用地紧张，房价的过快上升，相关的司法部门根本没有进行管理。
2024年土地一级开发市场情况分析报告
2024年，土地一级开发市场呈现出一系列特点和趋势。
本文将从土地供应、土地价格、土地用途和土地投资等方面进行分析。
首先，2024年土地供应量相对较大。
在经济保持平稳发展的背景下，各地政府加大了土地供应力度，通过拍卖、划拨等方式提供了大量土地资源。
尤其是二线城市及新兴城市土地供应量明显增加，为地产开发商提供了更多开发机会。
其次，土地价格总体呈现上涨趋势。
由于供应量增加，土地市场上的竞争加剧，推动了土地价格的上涨。
尤其是一线城市和热点城市的土地价格上涨较快，一些地段优越的土地甚至创下了历史新高。
这也给开发商带来了一定的压力，使得房地产开发成本增加。
第三，土地用途方面，住宅项目仍然是开发商的主要选择。
尽管部分城市调控政策对住宅开发项目施加了限制，但由于人口流入增加和城市化进程加快，住房需求持续旺盛。
因此，开发商仍然更倾向于投资开发住宅项目，以满足市场需求。
最后，土地投资方面受到政策调控的影响。
2024年，多地出台了更加严格的房地产调控政策，对土地市场产生了影响。
一些城市增加了土地使用的限制，加大了土地供给的难度。
另外，贷款利率的上升也增加了开发商的融资成本。
这些因素使得一些投资者对土地投资的风险增加，选择观望或转向其他领域。
综上所述，2024年土地一级开发市场在供应量增加的同时，也面临着土地价格上涨以及政策调控的双重压力。
尽管住宅项目仍然是开发商的首选，但对土地投资风险的担忧也在增加。
随着城市化进程的推进和市场的调整，未来土地一级开发市场仍然有望保持高速发展。
土地收购储备工作中存在的问题及对策
土地收购储备工作中存在的问题及对策土地是国家公共资源，土地收购储备工作是指政府和企业为了保障城市和国家的发展战略和需求，根据法律规定和相关程序，通过收购、储备等手段保障未来土地发展需要的资源。
但是在实际执行中，其存在诸多的问题，本文将就这些问题进行分析，并提出相应的对策。
一、存在的问题1. 土地收购成本高。
因为随着城市化进程的加快，需要收购的土地面积越来越大，且地理位置越来越好，使得土地价格上涨明显，使得土地收购的成本也在不断提高。
2. 资金压力大。
土地收购需要大量的资金投入，对于一些规模较小的企业或者政府部门而言，缺乏充足的资金投入，难以完成土地收购工作。
3. 地方政府收益面窄。
在土地收购储备过程中，地方政府面临着税收和建设基金减少的情况，导致财政收入面临压力。
4. 土地流转难。
由于土地使用权属于非常具有私人化特征的资产，因此土地流转中存在的一些市场、制度等方面的障碍，使得土地的流转难度较大。
二、解决对策1. 采用多种方式降低收购成本。
政府和企业可以尝试购买一些廉价的土地，或者通过开展拍卖、交易等方式降低土地收购成本。
2. 加大对资金投入的支持。
政府可以通过制定财政政策或者金融政策，提高对土地收购和储备的资金支持力度，包括为企业和地方政府提供低息贷款、开展信贷保障等措施。
3. 改变地方政府财政收益结构。
政府可以开展相关税收政策和财政转移支付制度，提高地方政府在土地收购中的财政收益，以降低经济压力。
4. 转变土地流转机制。
政府可以完善相关规章制度，通过降低土地流转的费用、简化手续、提高流转效率等方式，加大对土地流转的支持力度。
三、结论土地收购储备工作对于未来的发展是非常重要的，在实际执行过程中，存在一些问题，需要政府和企业加以解决。
通过增加资金支持、改变财政收益结构、降低土地收购和流转的成本和费用，可有效地降低土地收购储备工作所面临的问题，提高土地收购储备效率，保障城市和国家的发展需要。
土地二级市场转让存在的问题及对策
信息不对称容易导致一些不法分子利用虚假信息进行欺诈，损害市场公平和买家利益。
转让价格形成机制不健全
价格波动大
土地二级市场的转让价格受到多种因素 影响，由于缺乏健全的价格形成机制， 市场价格波动较大，给投资者带来不确 定性。
VS
难以评估真实价值
由于缺乏统一、透明的评估标准，土地的 真实价值很难准确评估，进一步加剧了价 格的波动性。
02
土地二级市场转让的现状
市场规模与交易量
规模增长
近年来，随着经济的发展和城市化进程的加速，土地二级市场转让规模持续扩大。
交易量上升
受到市场需求和投资热度的影响，土地二级市场交易量呈现上升趋势。
主要转让方式
01
02
03
协议转让
协议转让是土地二级市场 最常见的转让方式，买卖 双方通过协商达成转让协 议。
05
成功案例分析
案例一：信息透明化提升市场效率
信息公示制度
01
通过建立完善的信息公示制度，确保土地转让的相关信息及时
、准确地公之于众，减少信息不对称现象。
信息化平台
02
搭建土地二级市场的信息化平台，实现信息共享和交流，提高
市场参与者的决策效率。
监管机制
03
加强对信息公示的监管，防止虚假信息的传播，维护市场秩序
参与者
参与者包括房地产开发企业、投资机构、个人投资者等。
研究目的与意义
目的
通过对土地二级市场转让存在的问题及对策进行研究，旨在规范市场秩序，提高 市场效率，促进土地资源的合理流动和优化配置。
意义
有利于完善土地市场体系，推动房地产市场健康发展，为经济增长和社会进步提 供有力支持。同时，也有助于保护投资者权益，减少市场风险，维护金融市场稳 定。
关于规范土地市场秩序的对策
题 分析 （ 城 市 国有 土地使 用权 多 一）
头 管 理 ， 响 土 地 的 集 中 统 一 供 影 应 。 是 规 划 审 批 前 置 ， 化 土 地 一 固
现 。一是政 府 在土地 市场 上的双 重 角色 在体制转 型 时期 面临的压 力 增 大 ， 土 地 收 益 权难 以完 全 使
（ ） 地 市 场 上 价 格 杠 杆 功 三 土
使 用 者 。就 吉 林 省 而 言 ， 市 各
（ ） 县 （ 、 ） 城 市 规 划 部 门 州 、 市 区 的
普 遍 在 土地 供 应 审 批 前 ， 发放 规 划 许可 证 ， 以规 划 审 批 取 代 供地 审批 ， 土地 部 门 只是 办 理 供 地 手 续 ， 去 了代 表 政府 实施 供 地 职 失
能 的 作用 ， 使 土 地 市 场 无 法实 致 现 由买方 市 场 向卖 方市 场 转 变
二 是 其 他 部 门 介 入 土 地 市 场 管
府 作 为土地 市场上 债权人 角色受 到 国 有企业 出资人 角色冲击 。政 府 应 得 的土 地 收 益 难 以 全 部 实 现 。 是市场竞 争 机制难 以确立 。 二 地 方政 府发 展经济 的内在 冲动强 烈 ， 于招商 引资上 项 目， 急 即使 不 擅 自减 免 土地 出让 金 ， 土地 出 在 让 过 程中也 多以最 低限价 出让 国 有 土 地 使 用权 ， 的是 项 目业 主 有 随心 所 欲选 址 ， 得 新 增 用地 增 使 多 ， 地供应 总量难 以有效 控制 。 土 这 样 ． 方 面不 利 于 以市 场 价 格 一 进 行 土 地 使用 权 交 易 ； 一 方 面 另 不利 于政府对 土地 供应 的总量 控
地 使用 者手 中 。主要 表现为 使用
当前土地出让中存在的问题及强化措施
当前土地出让中存在的问题及强化措施首先，非法占用土地是土地出让中的一大问题。
一些人在没有进行合
法手续的情况下非法占用土地，导致土地资源被浪费和破坏。
为解决这个
问题，可以加强土地管理部门的执法力度，建立严格的监管制度和检查机制，对违法行为进行打击和惩罚，同时加强宣传教育，提高公众对土地保
护重要性的认识。
其次，土地低效利用也是当前土地出让的一个问题。
土地出让后，一
些用地单位没有充分开发利用土地资源，导致土地资源的浪费。
为解决这
个问题，可以加强对土地出让合同的监管，明确规定土地利用的具体要求
和限制，同时建立激励机制，鼓励用地单位进行土地资源的合理开发利用。
最后，土地收入不稳定是当前土地出让的一个问题。
由于土地价格的
波动和市场需求的不确定性，一些地方政府的土地收入很不稳定，给地方
财政造成了压力。
为解决这个问题，可以通过规范土地出让的程序和流程，提高土地出让的透明度和公正性，同时加强土地市场的监管，防止土地价
格的过度波动，保证土地收入的稳定性。
综上所述，当前土地出让存在的问题包括非法占用、低效利用、土地
流转不畅和土地收入不稳定等。
为解决这些问题，可以采取加强执法力度、制定监管制度、建立激励机制、简化流转手续、降低流转成本、建立土地
流转市场、规范出让程序和提高土地市场监管等强化措施，以促进土地资
源的合理利用和保护。
土地市场的潜在风险及应对策略
土地市场的潜在风险及应对策略引言：作为销售人员，了解市场风险是至关重要的。
尤其是在土地市场，潜在的风险可能会对销售业绩产生重大影响。
本文将探讨土地市场的潜在风险，并提供一些应对策略，以帮助销售人员更好地应对挑战。
1. 土地政策风险土地政策是土地市场的重要驱动力之一，但也是潜在的风险源。
政策的变化可能对土地市场产生重大影响，例如政府调整土地用途规划、限制土地开发等。
销售人员应密切关注政策动态，及时了解政策的变化，并与客户进行沟通，以帮助他们应对政策风险。
2. 土地供应风险土地供应是土地市场的基础，但供应不足或过剩都可能对销售人员的业绩造成负面影响。
供应不足可能导致土地价格上涨，使购买土地的成本增加。
相反，供应过剩可能导致竞争加剧，销售人员需要更具竞争力的销售策略来吸引客户。
销售人员应与地产开发商、政府等相关方保持密切合作，及时了解土地供应情况，并根据市场需求调整销售策略。
3. 土地质量风险土地质量是购买者考虑的重要因素之一。
土地存在污染、地质问题或法律纠纷等潜在风险，这可能导致购买者对土地的兴趣减少。
销售人员应对土地进行全面的尽职调查，确保土地质量符合购买者的要求，并提供相关的法律、风险评估等服务，以减少购买者的担忧。
4. 土地市场波动风险土地市场的价格波动是常见的现象，但也带来潜在的风险。
价格的快速上涨或下跌都可能对销售人员的业绩产生影响。
销售人员应密切关注市场动态，了解市场趋势，并根据市场变化调整销售策略。
此外，销售人员还可以提供专业的市场分析和预测服务，帮助购买者做出明智的决策。
5. 土地开发风险土地开发是土地市场的重要环节，但也存在一定的风险。
开发项目可能面临资金不足、建设难度大、市场需求变化等问题。
销售人员应与开发商保持密切合作，了解项目的开发进展和风险情况，并提供专业的市场分析和建议，以帮助开发商降低风险，提高项目成功的几率。
结论：土地市场存在多种潜在风险，但销售人员可以通过密切关注市场动态、与相关方保持合作、提供专业的服务等方式应对这些风险。
2024年当前建设用地供应中存在的问题和对策
2024年当前建设用地供应中存在的问题和对策随着经济的快速发展和城市化进程的推进，建设用地供应问题逐渐凸显，不仅影响着土地资源的可持续利用，更对经济社会发展产生了深远影响。
当前建设用地供应中存在的主要问题及相应的对策措施，值得深入探讨。
一、土地供应结构失衡土地供应结构失衡是当前建设用地供应中的首要问题。
这主要体现在土地供应过于集中于城市扩张区域，而对农村地区、欠发达地区和生态保护区的土地供应相对较少。
这种失衡的供应结构不仅加剧了城市用地紧张，还导致了农用地减少、生态破坏等一系列问题。
二、土地利用效率不高土地利用效率不高是建设用地供应中的另一个重要问题。
一些地方在土地出让过程中，过于追求短期利益，缺乏对土地长远利用的规划，导致土地利用散乱、低效。
这不仅浪费了宝贵的土地资源，还加大了城市规划和管理的难度。
三、违法用地现象频发违法用地现象频发是当前建设用地供应中的一大顽疾。
一些单位和个人为了追求个人利益，擅自改变土地用途、超占土地、非法转让土地等行为屡禁不止。
这不仅破坏了土地市场的正常秩序，还损害了国家和人民的利益。
四、土地市场调控不足土地市场调控不足是当前建设用地供应中的一个重要问题。
土地市场的健康发展离不开有效的调控措施，但目前土地市场调控机制尚不完善，政策执行力度不够，导致土地价格波动过大、市场供需失衡等问题。
这不仅影响了土地市场的稳定，也对经济发展产生了不利影响。
五、对策措施针对以上问题，我们需要采取一系列对策措施，以优化建设用地供应，实现土地资源的可持续利用。
优化土地供应结构：应合理规划城乡土地供应结构，增加对农村地区、欠发达地区和生态保护区的土地供应，促进城乡协调发展。
同时，严格控制城市扩张速度，保护农用地和生态用地。
提高土地利用效率：应加强对土地利用的规划和管理，制定合理的土地利用标准和要求，推动土地利用由粗放型向集约型转变。
同时，加大对低效用地的整治力度，提高土地利用效率。
严厉打击违法用地行为：应加大对违法用地行为的查处力度，完善相关法律法规，提高违法成本。
我国土地二级市场存在的问题及其规范路径
我国土地二级市场存在的问题及其规范路径式集约发展转变，以及土地市场的平稳健康发展，是当前需要解决好的重大课题。
为此，中共十八届三《中共中央关于全面深化改革若干重中全会通过的大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、。
目前，国土资源部正在研究制订抵押二级市场”关于土地二级市场的相关管理办法，各地对土地二级市场的发展也有较高的期待，例如，上海市为了实现未来20年城市建设用地负增长的目标，提出了要大力发展土地二级市场，盘活存量建设用地，推进流量增效，通过土地利用方式的转变倒逼城市发展的转型。
目前，在土地二级市场的发展过程中，关于政府是否要介入及如何介入的问题，学术界和实务界还有较大的分歧。
在政府是否应介入方面，一部分专家认为政府不要介入［1］土地市场是重要的要素市场，是现代市场体系的重要组成部分。
一个完整的土地市场体系，是由土地一级市场和二级市场构成的。
一级市场是土地使用权的初始交易，反映的是国家与土地使用者之间的经济关系；二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，将剩余期限的土地使用权转让、出租或抵押的行为，反映的是土地使用者之间的责、权、利关系。
长期以来，国家和各地政府高度重视一级市场，而对二级市场的发展重视不够，造成二级市场的发展明显滞后于经济社会发展的需要。
随着土地资源约束的趋紧和经济发展转型的深入，如何发挥好二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵，其理由是二级市场本来就政府一旦介入，特别是如果管得过多，将发育滞后，〔作者简介〕卢为民（1969―），男，河南济源人，上海市土地交易事务中心副主任，副研究员。
〔基金项目〕中国博士后科学基金项目。
〔收稿日期〕2014－09－12〔修回日期〕2014－11－09 城市建设与发展・31・2021年第3期《城市问题》我国土地二级市场存在的问题及其规范路径会严重制约其发展势头。
另有一部分专家认为政府［2］应积极介入，加强监管，其理由是目前土地二级市场违法违规现象较多，如果不进行干预，将严重阻碍整个土地市场，乃至房地产市场的健康运行。
“流拍”现象频发 土地市场即将进入所谓的“拐点”？
方米 。 这与去年 ９ ２ 月 Ｏ日， 九龙仓拿下成都成百家 电地块时， 曾经
疯狂举牌２９ 创下 ７ 亿元（８ｏ ３ 次、 ２ ８ｏ 万元／ 的天价形成了鲜明的 亩）
对比 ， 而对比更为鲜明的是 ， 此次中房集团仅仅举了 ６ 次牌子 。
“ 房贷新政” 出台后的首次出让土地“ 流拍” 土地“ 后， 流拍” 已是屡见
桥镇三幅地块 同样全部以底价出让 ， 尽管如此 ， 参与拿地的开发商
中海 、 绿地以及保利集团相关人士仍感叹 。就算以底价拿地 ， “ 以现 在的形势来说 ， 也算是很高了……”
面积应声Байду номын сангаас落呢？
■“ 流拍 ” 象频发 现
３ ７日， 月 在成都的土地拍卖会上 ， 中房集团以 ５ ０ １ 万元／ （ 亩 起
不鲜 。
Ｑ璺 ±地招标拍 卖“ Ｑ 午 流拍 ” 继续蔓延 ， 而且情势似
乎 一发 不可收 。
仅为 ７０ 元／ ５２ 平方米成交。 而两个月前的 ２０ 年 １ 月 ８日， ０７ １ 新江湾 城 Ｄ３ 地块被仁 厦地产公司以 １ ． 亿收入囊中，折合楼面价 ２万 ３１ Ｏ 元／ 平方米 ； 陆家嘴竹园商贸区三大地块 ， 月初也均以底价成交 ， ２ 平 均楼面价仅为 １８０ 平方米。而 １ ０３ 元／ 月下旬出让 的上海南汇区康
Ｆ 地块公开出让 ， 铁狮门房地产基金以底价 ６ ．亿元 、 ７５ 折合楼面价
地也相继发生地块“ 流拍” …… 种种迹象表明， 疯长了几年的地价
维普资讯
如同楼价的孪生姐妹一样 ， 开始选择观望和回归。
险， 越来越多的开发商开始对高地价说“ ， 不”土地招标拍卖“ 流拍” 有可能更广泛 、 更频繁出现。而在土地出让的后面， 则是房地产开
土地流转面临的困难问题及建议
土地流转面临的困难问题及建议目前推进土地流转仍面临几方面问题，亟待关注。
一、土地出让方方面：（一）受传统观念影响，农户“惜转”心理普遍。
当前，农村青壮年劳动力大多外出务工，留在农村从事农业生产的大多是55周岁以上的中老年人，老年人相对于年轻人对土地的依赖性更强。
一方面，老年人维持生计、维持生活保障的手段较少，而土地恰恰提供了这一功能，一旦土地遭到损坏，达不到原先或者预期的效益，就难以维持农户最基本的生计，也会限制农户进行土地流转。
另一方面，因为土地担负了精神寄托的功能，老年人对土地有着特殊的情感，阻碍了土地流转。
同时，随着国家实施耕地地力保护补贴、政策性农业保险等一些列的惠农支农补贴政策，种粮户每亩有补贴，农作物受灾了还有会一定的保险补偿，更加重了农户的“惜转”心理，土地流转的积极性难以有效提高。
（二）农户土地零散，成方连片流转难度大。
当前，农户承包地比较零散，要实现土地规模经营，就必须做到成方成片连在一起，并确保流转期限较长和相对稳定，而一旦由于少数或个别农户不愿意流转，连片规模经营就不可能实现。
如果想获得土地的经营权，通过承包、流转等方式达到土地集中连片的效果，就需要跟村里挨家挨户地商谈，非常分散、费力，而且不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功。
无二、土地承包方方面：（一）土地流转费用上涨，经营收益提高难。
调研发现，近几年随着规模化经营的发展，土地需求量不断增加，流转费用有逐年上涨的趋势，造成流转成本高企。
目前，土地流转费用平均在每亩XX元左右，好的地块达到XX元以上，影响了承包方的流转积极性。
同时，多数土地流转大户仍是主要种植小麦、玉米等粮食作物，种植科技水平不高，没有形成合理的种植结构，产业链条短，涉及深加工领域更少，尚未构建起土地流转、农业企业与产业园区的高效联动机制，没有实现企农双赢，没有使土地流转发挥出最大的经济效益。
（二）土地流转经营风险高。
农业是一个风险相对较高的行业，具有自然和市场的双重风险，一旦遇到灾害性天气或者市场行情不好，则很难实现盈利，甚至出现亏损，从而导致农村土地流转风险增加。
当前我国土地出让中存在的问题与对策研究
当前我国土地出让中存在的问题与对策研究摘要：土地出让市场运行的好坏直接影响我国国民经济的发展速度。
但是在此过程中我国土地出让也暴露了一些问题，不但严重扰乱我国土地市场的发展秩序，而且也使广大人民群众的合法权益造成严重损失。
本文主要分析了国土地出让中存在的问题与对策。
关键词：土地出让；问题；对策一、中国土地出让收入的理论1、土地开发可持续分析尽管每年都有一定数量的农地转为非农用地，农地数量减少，但同样也有一定量的其他用地转为农业用地，其中最主要的实现途径就是土地整治，通过土地整理、复垦与开发，每年都会新增农业用地，从而实现占补平衡，只是需要投入开发成本。
但从资源的最优配置而言，这是资源的合理配置，土地的价值不仅仅包含其绝对地租，还包含级差地租。
靠近城市周边的土地，因城市发展需要，可以通过增减挂等方式，协调建设用地指标，实现土地的可持续利用和自然资源的最优配置。
从出让面积来分析，2011年出让面积为33.51万公顷，土地出让面积中有一部分是新增建设用地，另一部分原本就是建设用地，只是由于城市建设需要，征收之后，拆迁、整理、重新规划后，再次出让，从而获得土地出让收入。
土地出让面积远远没有像多数人认为那样恐慌，甚至认为危机到18亿亩耕地红线，加剧粮食危机。
即使是随着经济的发展，土地大规模出让，可能会触及到红线，但国家可以通过对土地利用的动态监管，出台相关制度法规，合理科学调控土地利用。
2、土地出让收入的持续性分析针对土地财政，最大的争议或许是土地出让收入，总量大，财政依赖强，一旦大幅度较少，地方政府财政收入将会出现巨大的缺口，从而引发地方政府债务危机。
然而，土地出让收入主要来源于以下两种情况：一种是通过征地，政府将农地征收后转变为国有，进行出让，获得土地出让收入；另一种是旧城改造，通过拆迁，重新规划利用土地，提高土地利用集约度，从而获取土地出让收入。
针对前者，目前城市周边存有许多耕地和未利用土地，正如上述分析，通过协调建设用地指标，实现均衡。
城市土地要素市场的供需矛盾与政策调整
城市土地要素市场的供需矛盾与政策调整城市土地要素市场是城市经济发展的重要组成部分，而其供需矛盾与政策调整成为关注焦点。
本文将从供需矛盾的本质、产生原因以及政策调整三个方面进行探讨。
一、供需矛盾的本质城市土地要素市场的供需矛盾是指市场供应的土地要素与市场需求之间的不平衡状态。
供需矛盾的本质主要体现在以下几个方面：首先，供给方面的矛盾。
城市土地供应有限，往往无法满足日益增长的需求。
尤其是一些热门城市或核心区域，土地供应受到限制，导致土地稀缺。
其次，需求方面的矛盾。
城市人口膨胀、产业发展和城市化进程不断推进，对土地要素的需求不断增长。
特别是商业、居住等领域，对土地的需求较为迫切。
再次，价格方面的矛盾。
供需矛盾直接影响土地价格，供不应求的情况下会出现土地价格的上涨，导致市场竞争激烈，购买力相对较弱的群体面临较大的经济压力。
二、供需矛盾的产生原因城市土地要素市场供需矛盾的产生有多重原因，其中主要包括以下几个方面：首先，城市发展不平衡。
一些热门城市或核心区域经济发展较快，吸引了大量人口和产业聚集。
这种发展不均衡导致了土地供应和需求的矛盾。
其次，土地利用效率低下。
一些地方的土地利用率较低，大量土地被浪费。
同时，一些闲置土地没有及时利用，也导致了供需矛盾的加剧。
再次，政策调控不够精准。
一些地方的土地政策不够灵活，无法及时适应市场变化。
一方面，政府土地供应计划难以与实际需求相匹配；另一方面，土地利用政策限制过多，未能充分发挥土地资源的效益。
三、政策调整针对城市土地要素市场的供需矛盾，政府需要采取有效的政策措施进行调整。
首先，优化土地供应机制。
政府可以提高土地供给的透明度，加强土地使用权划转，引导有效利用土地资源。
此外，可适时调整土地出让方式，鼓励多渠道供应土地。
其次，调整土地利用政策。
政府应该制定灵活的土地利用政策，根据市场需求进行合理调控。
对于一些闲置土地，可以通过鼓励开发、减免税费等方式激活土地资源。
再次，加强城市规划管理。
城镇化与土地市场的协调
城镇化与土地市场的协调城镇化是当前我国经济发展的一个非常重要的方向，城市人口持续增加，城市发展速度不断加快，这都需要城镇化和土地市场的协调。
而现实中，我国的城镇化发展过程中，协调问题也越来越引人关注。
本文旨在探讨城镇化与土地市场的协调问题，并提出相应的解决方案。
一、城镇化与土地市场的协调问题城镇化与土地市场的协调问题主要表现在以下几个方面：1.土地供需不平衡城镇化的推进需要大量的土地资源，但是现实中土地供应主要来自于城乡建设用地的转移和利用，而城市承载力的限制导致了供需不平衡的局面。
另外，一些地方政府为了吸引外来投资和开发，容易出现过分追求土地拍卖价格，导致土地资源的浪费和城市规划的混乱。
2.城市结构不合理一些地区在城镇化过程中重视发展大城市，忽视小城镇的建设，导致城市结构过于单一，人口聚集过于集中。
此外，一些地区由于缺乏合理的规划和管理，出现了“城中村”和违法建筑等现象，导致城市环境的恶化和土地利用的浪费。
3.土地价格过高土地价格的高昂也严重制约了城镇化的发展，由于土地供应紧张，部分城市土地溢价率过高，导致开发成本提高和企业和居民的生活成本增加。
此外，土地价格过高还可能导致资金和产业的向地产行业倾斜，从而限制城镇经济发展的广度和深度。
二、解决方案为了解决城镇化与土地市场的协调问题，需要采取以下措施：1.加强土地管理和规划加强土地管理和规划，调整城市规划结构，避免城市承载力过度滥用，尤其是对于被发达城市压缩的小城镇，应该加强规划，发展区域性经济，提高城市群效益。
2.建立土地供应和需求相适应的机制建立土地供应和需求相适应的机制，加强土地储备，保障土地供应，避免无序占用农村土地和拍卖土地的激烈竞争，同时合理设置土地拍卖的限制性政策，保护农民收益。
3.简化土地管理程序简化土地管理程序，降低外来资本进入市场的成本，提高企业和居民的生产和生活成本；建立便利和扶持政策，吸引内部和外部资源进驻，加速城镇化的进程，提高市场活跃度。
浅析政府对土地市场的双向垄断
・宏观经济・浅析政府对土地市场的双向垄断李 千 王乾明 内蒙古大学经济管理学院【摘 要】城乡建设用地二元结构以及地方政府在城市化发展中对土地资本的盲目追逐，从本质上解释了我国土地双垄断格局的成因。
本文利用新古典经济学的分析方法建立模型，揭示出政府双向垄断土地市场对土地价格、土地资源浪费量以及社会无谓损失的影响。
结论是：政府控制的双垄断格局导致土地资源浪费、价格扭曲、城乡收入差距扩大，不利于社会整体福利提升以及城乡统筹发展。
鉴于此，最后提出了改革相关土地制度以及转变城市化发展模式的政策建议。
【关键词】政府土地双垄断 二元结构 土地资本 城市化 改革一 引言土地是人类生产和生活的物质基础，土地制度直接决定土地资源的利用方式。
在现行土地制度下，农用地要转为城市建设用地，政府征收是唯一合法途径。
这样，政府就成为农用地的唯一买家，形成买方垄断局面。
同时，政府也是城市建设用地市场上唯一的供给者，形成卖方垄断格局。
政府对土地市场的双向垄断虽然在一定程度上有助于规范土地市场，但由于垄断的经济影响以及土地生产要素的特殊地位，其弊端已不容忽视。
二 土地双垄断格局的成因分析1．城乡建设用地的二元结构《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。
”第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
当前农村土地管理中存在的主要问题及对应策略探讨
当前农村土地管理中存在的主要问题及对应策略探讨发表时间：2020-09-15T15:33:38.157Z 来源：《工程管理前沿》2020年第14期作者：尚一珂[导读] 农村土地资源的利用与农民的利益息息相关，土地管理是对土地资源利用合理性的管理和控制。
尚一珂身份证号:41282519930210**** 湖北武汉 430000 武汉永业赛博能规划勘测有限公司湖北武汉 430000 摘要:农村土地资源的利用与农民的利益息息相关，土地管理是对土地资源利用合理性的管理和控制，为农民的权益提供保护，但是，当前农村土地管理水平低下，许多矛盾不能得到有效解决，这对农村建设的发展和党群关系的发展是极为不利的，加强农村土地管理是新时期农村发展的重点和难点。
关键词：土地管理;?农村土地资源;?对应策略;?主要问题; 我国近年加大了对农村建设的支持力度，农村土地管理是农村建设与发展的重要组成部分，从当前农村土地管理的实施来看，仍然存在土地交易盲目，征地管理机制不完善，农民权益保护薄弱，法律制度和服务意识不足，管理监督不足等问题，这些问题在农村土地管理中的存在严重制约了农村土地资源利用效率的提高，这特别不利于农村地区的协调发展，在此基础上，本文将探讨加强农村土地管理战略的有关内容。
1我国农村土地管理中的当前问题1.1农民对土地概念的模糊理解导致土地的无形损失现在，大多数农民认为他们承包的土地是他们自己的，他们有权随意处置，某些村干部对此无能为力，而且由于农村地区的永久居民越来越多，土地也受到限制。
因此，农民将在自己的责任范围内为儿子和孙子盖房，房屋越来越大，土地越来越少，也有村民以低价“交换土地”或私下买卖土地，再次出售获得的土地以获利，这样，村支队集体帐户中的土地就失去了原有的外观，长期以来，它已从绿色的农作物地转变为“小型外国建筑”，“低效高能”黑色加工厂和“逃税”小型铁粉，这不是偶然的现实，在现实生活中很普遍，应该引起政府的重视。
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作为房地产开发的载体，土地市场的交易情况与楼市温度密切相关。
日前，国土部在房地产用地管理调控新闻发布会上，以“稳供应、保民生”、“控价格、防…地王、“严监管、促开发”为基调，总结了去年的全国土地工作成果，指出2011年住房用地市场运行保持了较为平稳的状况，并强调了2012年度的土地工作计划。
年供地计划落实率低
2011
回顾去年，全国供地计划落实不足七成，土地成交量环比涨幅下降，土地流拍率上涨，土地出让金大幅减少，土地市场整体低迷。
多宗土地无人问津
国土部分析，去年一方面是供地计划编制过大，对市场的预测研判还有不科学、不合理的情况；另一方面，商品住房的供应受市场需求的影响，去年上半年开始是高价地，下半年随着市场的变化出现了流拍流挂的现象，因而影响到土地供应，也影响到了最终计划的落实；此外，国有土地房屋征收和拆迁补偿条例颁布实施以后，因征地工作进展缓慢而对供地计划的落实造成了一定影响。
据伟业我爱我家市场研究院统计显示，“京十五条”执行一年以来，北京共计出让250宗土地，土地出让金为1054亿元，同比上期减少32%。
2011年以来，共计9宗挂牌出让的住宅用地至今仍无人问津（详见表一），该9宗土地规划建面达到174.8万平方米，按起始价计算总市值高达106.2亿元。
“这一年以来，政府也集中推出过大量土地，土地供应量相对充裕；但住宅交易低迷影响到开发企业拿地积极性，4宗土地招标地块流标、9宗挂牌土地无人问津，直接导致全市土地成交量下降，进而使得政府土地收入明显萎缩。
”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为。
多重举措保障民生
虽然2011年成交的居住用地数量有所减少，但是包含保障房用地的数量和占比均有小幅增加，政府推动保障房用地力度明显。
以北京为例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15块是纯、配建保障房地块，占比为18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22块是纯、配建保障房地块，占比为37%，大幅上涨了19个百分点。
种种迹象表明，“稳供应、保民生”、“控价格、防…地王、“严监管、促开发”等灵活多变的土地出让制度在过去一年中发挥了不少作用。
链家地产市场研究部冯联联举例称，在商品房开发过程中，土地出让金往往占了较大的比例，“控地价、防地王”作为政府保障民生的体现，可以防止土地价格过高上涨，低价促成交，通过降低房企土地成本增加房价下调的空间，避免“地价推高房价”的现象。
2012
年低迷趋势或将延续
今年以来，北京土地市场中预期的地块热尚未出现。
以1月为例，20宗地块均以底价成交，总成交金额21.92亿元，环比大幅下跌83.69%，整体传递出冷清的讯号。
资金影响拿地热情
2012年年初，开发商资金问题导致拿地积极性陷入低谷，土地市场依然面临“流拍”尴尬，同比去年流拍率有大幅提升（详见表二）。
记者了解到，当前拿地积极的房企主要是资金链稳健、销售成绩良好的大型房企，而其他大多数中小房企仍是资金回笼缓慢，采用现金为王、积极消化库存、谨慎拿地的“过冬”政策。
以近期典型实力房企拿地为例，2012年以来，中海拿下佛山和广州共计3块用地，绿地也拿下一块位于赣州的居住用地。
据悉，2012年国土部将完善异常交易情况备案制度。
季度地价涨幅超过10%的，城市国土资源主管部门须向当地政府及省级国土资源主管部门汇报后报部备案；除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也须及时上报。
同时推进“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等有效的公开出让方式，鼓励配建保障房的商品住宅用地成交。
土地量价引人关注
在土地供应量方面，国土部指出，2012年不低于过去五年土地供应量的平均值。
根据国土局历年公布的数据统计，2007年到2011年五年的平均土地供应量为107673公顷。
照此计算，2012年的土地供应量应不小于107673公顷。
链家地产市场研究部冯联联则对记者表示，今年调控继续从严，房企资金压力仍然存在，2012年土地实际供应量或再次下降。
根据机构统计，2012年1月全国130个城市的住宅土地平均溢价率为1.23%，已下滑至2008年1月以来的最低位，楼面价环比下降了27%。
2月21日北京市财政局公布的数据则显示，北京2012年土地收入预计为900亿元，比去年减少了300亿元，降幅约27%。
土地收入的锐减直接导致2012年市级政府性基金预算收入大幅下降，降幅超过四成。
冯联联据此分析，2012年地价仍将维持低位，即使下半年有部分城市的楼市成交量回温，但在政府加强对地价防控的前提上，地价应该不会出现大幅上涨。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则提醒，今年政府预算土地收入减少，政府在保证保障房用地量的同时，不再有土地财政收入方面的压力，这意味着商品房供地可能会进一步缩减；由于前期拆迁、材料费用较高，当前政府储备（待推出）用地成本较高，即便是开发企业拿地积极性不高，土地出让底价也不会随着房价的回落而大幅下调。
他建议，有计划在京拿地的企业最好结合自身情况量力而为。
近期底价成交案例
2月中旬，招商局地产（北京）有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体以37000万元竞得朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块二类居住用地地块国有建设用地使用权，平均楼面价为12523元/平方米，成为今年成交的首宗楼面价过万的地块，摘得今年以来总价和楼面价双高的桂冠。
尽管该地块价格甚至高于去年11月同区域出让的同类型地块，但仍难逃“底价出让”的命运。
北京中原市场研究部分析认为，北京土地市场冷清主要原因是北京的调控政策执行力度为最严，同时也与北京土地供应中郊区化日渐明显有很大关系。
朝阳来广营地块虽说是最近一年多来位置、配套等最优越的接近纯住宅地块，却出人意料的并未出现房企扎堆的现象，此次依然以底价成交，可见目前楼市的冷清对于土地市场的影响。
而房价下调的影响也将直接影响土地价格下调，预计后市接近底价成交依然会是土地市场的常态。
据悉，今年成交的27块地块，包括其中8块经营性地块基本都是底价成交。
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