北京房地产投资开发成本测算方案 (一)
最新北京房地产成本分析资料
北京房地产成本分析房地产开发商开发一个房地产项目，一般有2至3年时间，其主要的成本包括土地使用权取得费、前期费、建设费、市政配套费、税费、营销管理费及财务费用等。
想要把房地产的开发成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。
如同华远地产任志强所说，公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。
虽然如此，不过，通过仔细研究一些公开的数据，我们还是可以了解开发商的大致利润率。
本文针对北京房地产市场，抓住其中比较主要的费用部分进行分析，其中的数据分别来自国土资源部对外公布的调查数据，政协委员的调查数据，研究机构的调查数据以及媒体公布的一些数据。
虽然不能精确定位，不过，开发商的大致利润率应该相差无几。
北京房地产成本分析成本分项平均最低备注土地成本25.00% 14.33% 新京报对国土部7-24数据发布分析各种税费30.00% 30.00% 政协委员（恒大地产）房价成本构成分析建安成本15.71% 10.66% 北京地区房地产开发成本实证研究公关费7.50% 5.00% 2006年10月11日的《新华每日电讯》成本总计78.21% 59.99%利润率分析表面利润率21.79% 40.01% 不考虑杠杆因素，即开发商不贷款实际利润率108.95% 200.05% 杠杆因素：最新商品房资本金比例为20%为了说明实际的利润率，我们举个例子加以说明。
如果一个项目的总投资需要1亿，项目启动时，开发商可以自筹2千万，银行贷款8千万，项目结束后（2到3年），假设使用最高的利润率(40.01%)来计算，开发商的收益金额为：1亿*40.01%=4.001千万。
实际的利润率则是：4.001千万/2千万*100%=200.05%。
以上都是使用简单的逻辑来计算开发商的利润率，实际情况肯定会有出入。
以下2类因素会影响开发商的利润率。
第一类因素，有利于开发商：1）土地完成拍卖到开发商实际付款的时间差，时间差越长，越有利于开发商；2）调高楼盘容积率。
房地产开发成本测算大全(一)2024
房地产开发成本测算大全（一）引言概述：房地产开发是一个高风险高回报的行业，在开发过程中，准确测算成本是至关重要的，对于开发商和投资者来说都具有重要意义。
本文将详细介绍房地产开发成本测算的各个方面，包括土地成本、建筑成本、基础设施成本、销售及营销成本和管理费用。
通过了解这些成本的测算方法和要点，读者将能更好地进行房地产开发项目的成本控制和利润预估。
正文：一、土地成本1.土地获取方式和费用的测算2.土地评估和估价方法3.土地使用权费用的计算和支付方式4.土地准备费用的预估和控制5.土地开发利用的机会成本分析二、建筑成本1.建筑物的设计和规划费用估算2.施工成本的测算方法3.建筑材料和设备的采购成本计算4.项目管理和监理费用的预估5.建筑工程变更和调整的成本控制三、基础设施成本1.基础设施的规划和建设费用评估2.供水、供电和供暖设施的成本测算3.道路、桥梁和交通设施的费用估算4.排水和污水处理设施的成本预估5.绿化和园林设施的成本控制四、销售及营销成本1.市场调研和销售策略的成本测算2.广告、宣传和推广费用的评估3.销售团队和中介机构的成本控制4.客户服务和售后支持的费用预估5.销售奖励和激励机制的成本管理五、管理费用1.项目管理和咨询服务的成本评估2.薪资、福利和办公设施的预算和控制3.行政和财务支持的成本测算4.法律、审计和税务服务的费用估算5.风险管理和保险费用的预估和控制总结：通过本文对房地产开发成本测算的详细介绍，我们可以看到成本测算在房地产开发项目中的重要性。
准确测算成本有助于开发商制定合理的价格策略，控制项目的风险，并最大限度地提高投资回报率。
因此，在房地产开发过程中，开发商和投资者应重视成本测算工作，确保项目的可持续发展和成功实施。
(最新)北京知名地产项目目标成本测算(精品)
1.34
1.49 按投资额的3.8%计算。 1.91 1.31 0.00 1.31 按照1.00元/㎡计入 0.00
CY-09地块-多层成本测算-审核版
日期： 2010年11月15日
序号 成本科目名称
成本估算
估算公式
建筑单方①
可售单方②
估算说明[建筑面积136772m2 ，其中地上建筑面积： 93107m2。可售面积104591.91m2，总户数426户，共13 栋]
[-]总成本 一 二 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.3 2.3.1 [+]土地费用 [+]勘察、设计等前期费用 [-]调研评估费 环境评估费 交通评估费 能源评估、水土保持 可行研究费 设计定位、销售调研费 其它 [-]勘查费 测绘 文物古迹勘探(地下管 线探测） 初勘 详勘 售楼处详勘 施工放线 竣工测量 沉降测量 [-]规划设计费 概念设计
含室外部分强电设计费，电力设计费按变配电估价的4.7%计 取，燃气设计费按4元/㎡估算。 仅指室内精装修设计费用，合同额1311261元，公共部分设计20 展示区设计费5786530元，此项费用含于营销费之展示区费用中 。 已签合同，CY-09地块设计费1494480元，代征绿地设计费总额 205575元，按CY-09、CY-10地块建筑面积分摊。
530,956.17
328,290,626.65 18,803,630.60 802,244.41 118,344.63 144,643.44 241,949.02 147,273.32 150,034.01 0.00 938,149.33 683,860.00 55,700.00 25,549.36 160,435.23 12,604.74
房地产开发成本分析(北京地区)
地产开发成本①2008年10月12日北京开发过小户型的东亚新华地产举办房地产开发成本研讨会，呼吁将利润合理化控制在10％左右。
②北京房地产市场成本分析共列举了7大费用类别(土地使用权取得费、建筑安装工程费、税费、营销管理费、等），涵盖了土地成交价格、土建工程、公共配套设施建设在内的37项开发成本目录。
③截至2008年9月,住宅及住宅性质用地地块的成交价格……楼面均价4334.84元/平米,开发企业还要面对上升的人力和建设成本。
截至2008年6月市场建设钢材价格上涨35%~40%，水泥20％，单位平方米建设成本上涨15％。
虽然目前有所下调，但相对去年有不小的增幅. 同时当前作为挂牌上市的土地包含诸如拆迁成本、人工成本等众多费用有不通程度的上升。
④举例说明……（2007年回龙观区域、2008丰台区域成交的两个项目），回龙观项目土地成本为3162元/平米，加上建设费成本（普通高层住宅）、市政配套成本、各种费税、营销管理和销售推广费用等7项之和，算出该楼盘成本已达到7662元/平米，按照均价8300元/平米计算,每平米销售利润为638元，产品利润为7%，按照一个地产项目最低3年的开发销售周期，实际每年的利润还不到3％；位于丰台区域的某项目,包括楼面地价在内的各项开发成本共计11405元/平米，按照销售均价12000元/平米,该项目利润595元/平米，利润为5%。
⑤列举上述案例可直观开发成本的构成,并不代表北京市场所有项目情况，本身在8300元至12000元的在售项目很少，同区域的大部分项目售价都高于此价格，所以消费者应根据成本构成对所关心的项目做客观的判断。
房子虽是特殊商品,却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新.先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。
在谈成本以前，先要说一下什么叫“楼面成本”.楼面,是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。
北京房地产投资开发成本测算方案
Word File北京地区房地产开发成本测算撰写人：战略投资部北京地区可研阶段---成本测算手册编制人：、审批人：日期： 20XX.09.26 日期：20XX.11.26目录一、前言二、第一章编制流程简述三、第二章编制的前期准备四、第三章填写目标成本表的相关要求五、第四章目标成本表相关科目的计算六、第五章目标成本的分摊七、第六章营销费及管理费的计算八、第七章测算中所需要基础的资料一、前言拿地前可研版成本测算是基于项目总体规划指标、预期售价、目标利润、预期财务指标等进行的成本测算，为获取土地提供参考依据。
范围涵盖土地费、前期费、工程建造成本、开发间接费、不可预见、期间费等11项成本费用。
本手册主要阐述可研测算中各部门的工作职责、部门间业务往来和支持，特别是预算合约部在此间的工作职责和流程等，为后续可研测算提供借鉴。
第一章编制流程简述可研测算由战略运营部统筹负责，参与部门有规划设计部、市场营销部、工程采购部、预算合约部、财务部等部门。
在开展可研测算工作前，由战略运营部牵头组建临时拿地可研测算小组，小组成员由各参与部门配备，并由战略运营部负责测算过程中的统筹协调工作，包括制定工作计划和工作进度、提出测算要求及与外部的沟通等。
在获取土地信息并决定参与土地招拍挂竞标后，各部门具体工作职责安排如下：1、战略运营部总体协调各部门开展可研测算工作，主要工作包括获取土地信息（购买土地标书），组织市场营销部、规划设计部进行产品定位及方案确定，组织各参与部门进行现场踏勘，对外负责联络与土地储备相关的政府职能部门解决投标疑问，组织各部门编制测算报告相关内容；同时，由战略运营部负责完善可研阶段目标成本的三级评审（即城市公司一级评审、置地职能部门二级评审、置地领导三级评审），还包括组织各参与部门集中编制一级、二级、三级评审的报告和各级评审会后相关部门、领导提出问题的集中答复。
2、市场营销部与规划设计部联合确定规划技术指标及产品建造、配置标准、强排方案图、标准楼层图、样板房及售楼处面积、样板间装修标准、建造装修标准要求；同时，规划设计部根据产品定位预估目标成本第2项前期费中2.2.2规划设计费的成本金额。
房地产开发成本核算(一)
房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。
准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。
本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。
正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。
2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。
3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。
4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。
5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。
二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。
2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。
3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。
4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。
5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。
三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。
2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。
3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。
4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。
5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。
四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。
2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。
3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。
4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。
5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。
五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。
2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。
房地产开发项目的成本测算方法
房地产开发项目的成本测算方法一、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。
整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；5、电梯投资；6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。
四、开发间接费用此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：1、资金成本。
该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。
具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
2、管理费用。
此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
北京市-房地产项目开发成本
北京市房地产项目开发成本一。
征地补偿费(一)。
土地出让金1。
计算方法:土地出让金基准价＊容积率修正系数＊年限修正系数＊用地面积2。
上交部门：市财政局3.依据: (1）京政发［1993]34号文.（2）京政发[1994］43号文。
4。
说明：(1）各区类地价取值详见附件；（2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政；(3）远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用，经营，应补交土地出让金, 其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设。
(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级。
在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理,规范。
同时考虑到说明（2）,（3），(4), 在测算地价时加入” 操作系数"概念，以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1）1—10 类地区土地出让金标准价;（2）土地出让金修正系数表.（二）。
征地及拆迁补偿费：详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明：（1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取”土地开发及其它费用”的数据。
二。
前期工程费:(取值在40-120元/平米）1.临时水,电,路，场地平整费依据：1992年建安工程定额；标准:按实际发生工程量计算；说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%。
2.规划，测量,勘察，设计费：依据:原国家建委(79）建发设字第315号文，国家计委计字（1984)596号文，建设部（1991）第150,316,425号文；国家物价局,建设部[1992］价费字375号.标准：(1) 勘察费：概算价＊0。
30—0。
北京市房地产项目开发成本
北京市房地产项目开发成本
九.两税一费 1.营业税
依据:(90)财税字第009号;
标准:商品房收入*5%; 2.城市建设维护税
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*7%; 3.教育附加费
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*3%;
两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;十.用电权费（取消）
依据:京政发[1993]17号
标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;
(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;
用电量:(1)住宅用电量20-30VA/平米;
(2)其他用电量40-50VA/平米;十一.投资方向调节税（取消）
依据:京税字(1991)805号
标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率
适用税率:
(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
(2).一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率为5%;
(3).更新改造项目,其税率为10%;
(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;
(5).公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,
经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.十二.不可预见费
依据:估
标准:一至六项之和*5%.十三.建设周期
依据:建安工程定额
标准:
建筑面积(万平米) 建设周期(年)
<=3.0
1
3.0--6.0 2
6.0--12.0
3
>=12.0 4。
北京市房地产建安成本计算方法
房地产建安成本计算近年来北京的商品房价格一直居高不下，各方面反映强烈。
究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。
但其最根本的原因还是商品房开发成本过高。
本文即从成本的角度出发，探讨如何控制商品住宅的开发成本。
一、商品住宅开发成本构成通过对近年来新建小区的调查和分析，新区开发的成本主要由土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、企业管理费、贷款利息、税费、大市政费及四源费等费用构成。
通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是建安工程费，其次是征地拆迁费，再次是贷款利息。
因此，对住宅产品成本控制的重点分别是建安工程费、拆迁安置费、资金成本（即贷款利息）。
二、在开发的全过程中严格控制建安成本（一）以合同管理为手段，加强成本控制房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。
如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是合同管理。
开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利，如拆迁安置的合同由拆迁部门办理，规划设计合同由规划设计部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订。
因此，作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。
（二）通过招标选择监理单位好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。
开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。
在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。
（三）做好规划设计阶段的成本控制控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。
房地产开发成本测算：1、市场调研策划：10元㎡2、规划设计费：
房地产开发成本测算：1、市场调研策划：10元㎡2、规划设
计费：
房地产开发成本测算：
1、市场调研策划：10元/㎡
2、规划设计费：20元/㎡
3、勘察费：3元/㎡
4、水土保持费：2元/㎡
5、墙改费：10元/㎡
6、图纸审查费：3.5元/㎡
7、开发许可证费：5元/㎡
8、定位测绘费：0.5元/㎡
9、销售前手续费：6元/㎡
10、市政配套费：230元/㎡
11、三通一平：20元/㎡
12、房产测绘费：2元/㎡
13、人防费：30元/㎡
14、劳动保障金：造价的3%
15、定额管理费：造价的0.2%
16、质量监督费：建安费的0.1%
17、竣工图费：2元/㎡
18、标底编制费：建安费的0.5%
19、招投标管理费：中标价的0.1%
20、监理费：建安费的1%
21、基础设施建设费：建安费的15%
22、公共配套设施建设费：建安费的3%
23、不可预见费：建安费的3%
24、管理费：0.5元/㎡
25、税费：销售额的6%
26、广告费：造价的1%
27、土地使用税：8元/㎡。
房地产开发成本估算及计算
一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计(含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
11、销售费用一般取销售收入的2%—4%。
房地产开发成本估算及计算
一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计(含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
11、销售费用一般取销售收入的2%—4%。
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北京房地产投资开发成本测算方案 (一)
北京作为我国的首都，房地产市场一直处于高度繁荣的阶段。
然而，随着持续增长的房价，许多拓展商意识到，降低成本是不可避免的。
因此，制定合理的房地产投资开发成本测算方案，成为开发商们不可回避的问题。
一、成本测算的必要性
北京的房地产投资市场环境非常复杂，建筑材料和人力物力成本居高不下。
因此，为有效利用资源和开发人力，开发商可以通过成本测算来了解投资变化的情况，以便明确投资风险和减少风险。
同时，透彻了解成本的情况，能够更好地进行捆绑销售和产品规划。
二、成本测算的基本原则
1. 所有投资必须通过可识别的数据，以免造成歧义。
2. 所有投资必须逐个计算，不可偷懒或忽略一些小的开销，
3. 所有投资必须与以往的开销和利润进行对比，以更好地了解投资盈亏情况。
三、成本测算的基本内容
房地产投资开发成本测算主要包含三个方面。
1. 投资准备费用：这包括市场调研，项目设计，贷款前审批，办公室租金，水电费等。
2. 直接投资费用：这包括土地购买费用，建筑设计费用，施工费用，材料采购费用等。
3. 间接投资费用：这包括行政管理，保险费用，营销费用，物业管理费等。
四、成本测算的实施方法
1. 直接成本法：这是最常用的一种方法。
在这种方法中，开发商将所有直接成本项目都列出来，并计算每个项目的具体成本，如建筑设计和施工、物流和材料购买。
2. 成本标准化法：这种方法可以通过在多个项目中共享同样的设计和建筑元素，以减少成本。
这意味着，开发商可以在不同的项目中重复使用相同的建筑设计，节省一些设计和建筑费用。
3. 优化建议法：这种方法可以通过提供一些优化建议来减少成本。
例如，在设计阶段，设计团队可以建议使用更经济的材料，以便节省成本。
综上所述，北京房地产投资开发成本测算方案非常重要。
通过成本测算，开发商可以透彻了解每个项目的投资情况，及时处理投资风险，开发更优秀的产品，带动市场的更好发展，推动经济的更快发展。