某房地产项目投资测算案例
从地产并购看房地产项目的投资测算（案例）
从地产并购看房地产项⽬的投资测算（案例）谈起房地产，⼤家都会想到通过招拍挂流程拿地后开发建设。
⼟地储备多少是⼀个房企持续经营的关键指标。
除了⾛正常招拍挂流程，通过并购获取⼟地也是房企拿地的重要⼿段。
融创收购万达⽂旅项⽬和云南城投会展项⽬、万科收购华夏幸福北京项⽬都是房地产并购的标准操作。
本⽂就针对房地产并购中最常见的股权收购谈起，直⾄收购项⽬完成开发整个过程中的投资测算进⾏简要分析，希望对银⾏在叙做房地产并购贷款和表内开发贷款时经济效益测算有所帮助。
并购常见的模式⼀、并购常见的模式谈到并购模式，最常见的为资产收购和股权收购。
分清楚这两种模式的不同，举个形象的栗⼦：假如把苹果⽐喻成⼀项资产，直接买苹果就叫资产收购；但如果苹果在袋⼦⾥，股权收购就是买这个袋⼦，可以有⼀层袋⼦，这袋⼦就称之为项⽬公司；如果有两层袋⼦，最外层袋⼦就是项⽬公司的母公司。
具体到房地产项⽬上，由于⼟地使⽤权直接转让受投资额须达到投资总额的1/4的限制，突破限制后的转让称之为“在建⼯程转让”，但在实际操作中，在建⼯程转让流程复杂、⼿续⿇烦，⽽且税费较⾼，⼀般都不考虑。
因此，如果⼟地在项⽬公司名下，最常见的就是通过购买项⽬公司的股权来实现，也就是⽆法直接购买苹果，那就买装有苹果的袋⼦，最后也能拿到苹果。
⼆、并购相关⽅的会计处理举个栗⼦，假设有个项⽬公司C 名下有⼟地，⼟地尚未进⾏开发，是股东B 当年出资30000万元取得的，C 没有任何负债。
如果A 出资50000万元从B ⼿⾥购买了项⽬公司C的100%股权，假如现在拿C来银⾏申请贷款，对于C 开发的项⽬总投资中⼟地成本如何计算？是按⼟地原先⼊账价格30000万元计算还是按照A⽀付的股权转让对价50000万元计算呢？搞清楚这个问题，我们需要弄懂这笔股权转让的会计分录：对于转让⽅B来说，它把持有C的长期股权投资30000万元转给了A，收到A的股权购买款50000万元，同时确认⼀笔投资收益20000万元。
房地产资产评估案例
房地产资产评估案例在房地产行业中，资产评估是一项非常重要的工作，它不仅可以帮助企业了解自己的资产价值，还可以为投资者提供决策依据。
下面我们通过一个实际案例来了解一下房地产资产评估的具体过程和方法。
这个案例是关于一家房地产开发公司的资产评估。
该公司在某个城市拥有多个房地产项目，包括住宅、商业地产和土地储备。
由于公司规模较大，资产众多，因此需要对其进行全面评估，以确定其真实价值。
首先，评估师需要收集相关资料，包括公司的财务报表、土地证、房产证、项目规划图纸等。
通过对这些资料的分析，评估师可以了解公司的资产构成、规模和分布情况。
其次，评估师需要对每个资产进行现场勘察和测量。
这包括对房屋的建筑结构、装修情况、周边环境等进行详细的观察和记录。
对于土地储备项目，评估师需要了解其土地性质、地理位置、规划用途等情况。
接着，评估师会运用不同的评估方法对各项资产进行估值。
对于住宅项目，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
而对于商业地产和土地储备项目，评估师则需要根据其特点选择合适的评估方法。
最后，评估师会编制评估报告，将对各项资产的评估结果进行详细说明，并给出最终的估值结论。
评估报告需要包括资产的基本情况、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容，以便于相关利益相关方参考。
通过以上的评估过程，我们可以得出该房地产开发公司各项资产的真实价值，为其提供决策依据。
同时，这也为投资者和合作伙伴提供了可靠的参考信息，有助于他们对该公司的投资和合作进行评估。
总的来说，房地产资产评估是一项复杂而重要的工作，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
只有通过科学的评估方法和严谨的工作态度，才能为企业和投资者提供准确可靠的评估结果，为房地产行业的发展提供有力支持。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产置业投资项目案例分析
贷款余额
M
o
(1 r /12)(nt)12 1 r /12(1 r /12)(nt)12
11.5房地产置业出租经营投资分析
把上述条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。 例：第5年末贷款余额为：
M1 r /12(1 r /12)(nt)12
18
(1 12%
12% /12)(155)12 1 /12(1 12% /12)(155)12
该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧 基数为投资额的85%。假设投资者要求的投资收益率为20%， 该工程是否值得投资？
11.5房地产置业出租经营投资分析
分析： 大局部投资者都要依赖筹措的资金进展房地产投资，而抵
押贷款是房地产资金筹措的主要形式。投资者经常面临的问 题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案 例实际上是想考察该工程的抵押贷款投资决策是否可行。也 就是说，该工程在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能 否获得预期收益。
〔3〕股本投资：
27 000×30%+1 431=9 531〔万元〕
〔4〕抵押贷款额： 27 000×70%=18 900〔万元〕
11.5房地产置业出租经营投资分析
2〕抵押贷款年还本付息额
A
P
i(1 i)n (1 i)n
1
18900
7.5%(1 7.5%)15 (1 7.5%)15 1
2141.13(万元）
试从投资者的角度，计算该工程自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该工程的可行性。
11.5房地产置业出租经营投资分析
解：简要分析如下：
1．相应指标计算
1〕写字楼投资的根本情况:
〔1〕写字楼购置总价： 27 000×10 000=27 000〔万元〕
XX项目投资测算方案
XX项目投资测算方案1、项目的投资估算（1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元（2）、前期工程费用估算：1054.5万元序号项目金额估算说明1 规划、设计可研费526.5 按25元/平方米2 水文地质勘察费80 初、详勘3 道路费4 供水费125 供电费156 土地平整费421 按照20元/平方米合计1054.5（3）、基础设施建设费估算：2310.25万元序号项目建设费用合计（万元）估算说明1 供电工程842 40元/平方米2 供水工程210.5 10元/平方米3 供气工程315.75 15元/平方米4 排污工程421 20元/平方米5 道路工程6 路灯工程105.25 5元/平方米7 环卫设施8 绿化工程315.75 15元/平方米9 外部道路100 100元/平方米合计2310.25 ---- （4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元序号项目建筑面积（平方米）建安工程费单计（元/平方米）金额合计（万元）1 市场营业房104500 850 8882.52 厂房区141000 700 9870合计245500 ---- 18752.5 （6）、招商活动费用：1500万元（7）、管理费：892.4万元（8）、财务费用：757.8万元（9）、销售费用：1308万元（10）、开发期税费：50万元（11）、不可预见费用：109.46万元210500×5.2元/m2＝109.46万元（12）、其他费用估算：230万元序号项目金额(万元) 估算说明1 临时用地费用2 临建费3 施工图纸预算或标底编制费404 工程合同编制费105 招标管理费106 总承包管理费207 工程质量监督管理费8 工程监理费1009 工程保险50合计2302、销售收入、经营税金及附加估算表（一年）序号项目合计商业区厂房区1 销售收入（万元）45135 28215 169201.1 1.2 地上可销售面积M2 245500 104500 141000 单位售价（元/M2）__ 2700 12002 经营税及附加（万元）2482.43 1551.83 930.62.1 2.2营业税5%（万元）2256.75 1410.75 846 城市建设税、教育费附加（万元）225.68 141.08 84.6二、附加交纳费用(532万元)施工图及抗震设计审查费：19白蚁防治费：10档案管理费:20保险费：24建设用地规划许可证：5质量监督费：370工程定额测定费：25建安企业行业管理费：44印花税：153、利润：6786.41万元利润==销售收入——开发建设投资成本——经营税金及附加45291-36022.16-2482.43=6786.41万元4、利润率：15%利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15%二、项目经济效果静态分析1、静态投资收益率（E）静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目投资额的比值,用公式：E=M/K(其中M是年净收入、K是项目总投资额)。
建筑工程项目造价核算案例分析
建筑工程项目造价核算案例分析为了更好地展示建筑工程项目造价核算案例的分析过程和结果，本文将通过一个具体案例来进行说明。
通过对该案例的分析，我们将深入探讨建筑工程项目造价核算的重要性以及如何进行科学、准确地核算。
1. 案例背景某地区一家房地产开发公司计划开发一座大型住宅小区项目，以满足当地居民对高品质住宅的需求。
该项目总占地面积为100亩，计划开发各类住宅建筑15栋，包括高层住宅、别墅和公寓等。
公司希望通过科学的造价核算，确定项目的合理投资预算、确保项目的质量和效益。
2. 成本核算在进行建筑工程项目造价核算时，首先要进行全面的成本核算。
包括基础设施建设成本、建筑物结构、建筑装饰、设备安装等各项成本的细致计算。
在该案例中，我们将详细介绍其中的几个核算要点。
2.1 基础设施建设成本基础设施建设是保证工程项目顺利进行的基础，它包括道路、给排水、电力供应等工程。
在该案例中，我们预计基础设施建设成本约占总投资的10%。
通过调查研究和与相关部门协商，我们得出具体的成本核算数字。
2.2 建筑物结构成本建筑物结构成本是指建筑物主体结构的建造成本。
在该案例中，由于涉及到多种类型的建筑物，因此需要对每一栋建筑进行具体的成本核算。
以高层住宅为例，我们将核算其建筑物结构的材料、人工以及其他相关费用，确定准确的成本指标。
2.3 建筑装饰成本建筑装饰成本是指对建筑物内外部进行装饰所需的费用。
在该案例中，我们将核算每一栋建筑物的室内装修、外墙涂料以及公共空间、景观等的装饰成本。
通过准确的测算和市场调研，确定合理的装饰成本。
2.4 设备安装成本设备安装成本是指各类设备的采购与安装费用。
在该案例中，我们将核算各栋建筑的电器设备、消防设备、管道设备等的设备安装成本。
通过与供应商的合作和市场调查，确保成本核算的准确性和科学性。
3. 成本控制与预算在建筑工程项目中，成本控制和预算是项目管理的关键环节。
通过科学的成本控制，可以最大程度地减少不必要的投资，保证项目的质量，提高项目的效益。
某房地产项目投资计划书
1.某项目概况某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。
某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。
此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。
其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。
绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。
学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。
根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一 销售进度计划表单位：万元时间 第一年 第二年多层5% 10% 10% 15% 12% 15%小高层3% 8% 12% 10% 15% 15%车位 3% 8% 15% 15% 10% 12%续表一 销售进度计划表单位：万元时间 第三年 第四年 合计多层10% 8% 5% 5% 5% 100% 小高层10% 15% 5% 3% 2% 2% 100%车位 10% 8% 5% 5% 5% 4% 100%4.建设投资估算土地开发成本序号 项目名称 土地价格（元） 建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡1 住宅用地 10922 368544 0.029635539建安工程费项目名称 建筑面积（㎡） 平均单方成本（元/平米）金额（元）直接费 368544 1260 464365440间接费 368544 189 ********利润 368544 151.2 55723852.8税金 368544 93.13164 34323107.13 总计 368544 1693.33164 624067215.9前期开发费用估算表序号 项目 金额（元） 取费标准(元/m2) 1.1 规划费 7370880 201.2 设计费 9213600 251.3 可研费 737088 22 水文、地质勘察费 1289904 3.52.1 测绘费 552816 1.52.2 勘探费 737088 2合计 19901376基础设施建设费序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(元)1 基础设施 160 58967040开发期税费估算表序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 配套费 29483520 802 质检费 1105632 33 建筑管理费 442252.8 1.24 卫评费 515961.6 1.45 环评费 442252.8 1.26 墙改基金 4422528 127 绿化费 36854.4 0.18 白蚁防治费 847651.2 2.39 土地使用费 1474176 410 再就业基金 3685440 1011 教育专项基金 3685440 1012 编标费 737088 213 招标费 368544 114 规划许可工本费 184272 0.515 土地证工本费 184272 0.516 施工许可证 184272 0.5合计 47800156.8 0不可预见费序号 占总费用费比例 金额（元） 单方成本（元/㎡） 1 3% 24364668.96 66.11061084管理销售费用序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 广告 533725420.8 1448.22 售楼处 738750 2.0045096383 售楼许可 20000 0.0542676046 监理费 15601680.4 42.3332917 物业管理基金 405398.4 1.18 公用设施维修基金 533725420.8 1448.29 管理费 6240672.159 16.933316410 合计 1090457343 2958.825385投资与成本费用估算汇总表项目 单方成本(元/m2) 金额(元) 占总投资比例(%) 土地费用 296.3553877 109220000 5.530748826 前期费用 54 19901376 1.007777989 建安费用 1693.33164 624067215.9 31.60189546 基础设施费160 58967040 2.986008856 开发间税费129.7 47800156.8 2.420533429 不可预见费66.11061084 24364668.96 1.233792934 管理销售费2958.825385 1090457343 55.21924251 合计 5358.323023 1974777800 1005.投资使用计划与资金来源建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:投资计划表季度投资1 2 3 4第一年 470266855.8 614979372.5 354067196.7208573505.8第二年 113270256 166975980.8 3710577.3513710577.351第三年 3710577.351 4101164.44 4491751.532734109.627第四年 1562348.358 781174.1791 合计第一年 1647886931第二年 287667391.4第三年 15037602.95第四年 2343522.537本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
房地产开发投资项目案例分析
房地产开发投资项目案例分析1. 引言本文将对一家房地产开发投资项目进行案例分析。
该项目是一个多功能综合体开发项目，包括商业、住宅和办公楼等不同类型的建筑。
通过对该项目进行分析，我们将深入了解该项目的背景、目标、实施过程和结果等方面的细节。
2. 项目背景该房地产开发投资项目位于一个大都市的市中心位置。
该地区人口众多且经济发展迅速，对于商业和住宅需求量大。
出于满足市场需求和扩大市场份额的考虑，该开发商决定投资兴建这个综合体项目。
3. 项目目标该项目的目标是在市中心地区打造一座现代化、高品质的综合体建筑。
具体目标包括：•提供多功能的商业空间，满足当地居民和游客的购物和娱乐需求；•建设高品质的住宅单元，满足当地人口的居住需求；•提供现代化的办公楼空间，吸引企业入驻，助推当地经济发展。
4. 项目实施过程4.1. 市场调研和需求分析在项目启动前，开发商对当地市场进行了调研和需求分析。
通过实地考察、问卷调查和数据分析等方法，开发商了解了当地人口、经济状况、竞争对手情况等方面的信息，为项目决策提供了依据。
4.2. 概念设计和规划基于市场调研的结果，开发商与设计团队共同进行了概念设计和规划工作。
他们确定了建筑的布局、外观设计、空间分配等，同时也考虑到了项目的可持续性发展和环境友好性。
4.3. 资金筹集与融资为了支持该项目的建设，开发商积极寻求融资渠道。
他们与银行、投资机构和合作伙伴进行谈判，最终成功获得了足够的资金支持。
4.4. 建设与施工在融资完成后，开发商开始将项目转化为现实。
他们与建筑承包商和相关供应商合作，进行建筑施工和设备安装等工作。
4.5. 营销与推广项目建设完成后，开发商投入了大量资源进行市场营销和推广活动。
通过广告、宣传、展览和销售推广等手段，他们吸引了目标客户的关注并逐渐增加了商业和住宅单位的出租和销售率。
5. 项目结果与影响经过一段时间的运营，该房地产开发投资项目取得了显著的成绩。
商业空间的出租率稳定增长，租金收入也逐年增加。
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。
2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。
3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。
除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。
房地产估价报告案例
房地产估价报告项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估委托方：全州县人民法院估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司估价人员：李津、邹勋估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (8)五、价值时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (9)十、估价结果 (10)十一、估价人员 (11)十二、估价作业日期 (11)十三、估价报告应用的有效期 (11)有关附件 (12)致估价委托人函全州县人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。
估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。
价值时点：2015年3月24日。
我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为¥161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。
详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。
评估详细过程及有关说明，详见《估价结果报告》。
注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。
2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。
房地产行业典型案例分析
房地产行业典型案例分析目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。
税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识.税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致,不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中,否则会造成纳税筹划的失败。
如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果.近日一位朋友给我一个房地产行业的案例,让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。
某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地,但一直未对土地进行开发。
2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。
因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房(普通住房).经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元(500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。
当地契税税率为3%。
公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500－3000＝2500万元；增值率：2500÷3000×100％＝83%；应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5％＝850万元；应缴纳企业所得税:（5500－3350－850）×33％＝429万元。
公司应纳税合计为850＋429＝1279万元筹划方案一：在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业）,然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。
投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下:1。
投资环节1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号)规定:以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
房产评估案例报告
房产评估案例报告为了满足市场需求，北京某房地产开发公司在南部地区开发一块新的住宅区，计划开发50幢住宅，每幢建筑面积为1200平米。
开发公司委托评估公司进行房产评估，以确定该住宅区的总价值和每幢住宅的市场价值。
评估公司进行了详细的调研和测量，并进行了大量的数据分析、市场研究和财务分析，最终给出了以下报告：一、项目概述该住宅区占地50亩，共有50幢住宅，每幢建筑面积为1200平米，总建筑面积为60000平米。
其中，住宅的建筑类型为多层住宅，共有6层，每层有2个单元，每个单元有2个住房。
住宅区内的绿化覆盖面积为20亩，停车场面积为10亩。
二、评估目的本次评估的主要目的是确定该住宅区的总价值，以及每幢住宅的市场价值，以便开发公司了解该项目的投资回报和市场竞争情况。
三、评估方法为了确定该住宅区的总价值和每幢住宅的市场价值，评估公司采用了以下方法：1.市场比较法评估公司通过对周边类似住宅的市场价格进行调研和分析，得出该住宅区的市场价值。
2.收益法评估公司通过对该住宅区的租金收入、运营成本和折旧费用进行分析，得出该住宅区的净收益，并通过资本化率计算出该住宅区的总价值。
四、评估结果根据市场调研结果，该住宅区的市场价值为2.5亿元人民币。
根据租赁分配情况和修建成本，该住宅区的租金收入为每年5000万元人民币，运营成本为每年2000万元人民币，每幢住宅的折旧费用为每年500万元人民币。
根据资本化率的计算，该住宅区的总价值为2.5亿元人民币。
3.综合评估结果综合考虑市场比较法和收益法的评估结果，该住宅区的市场价值为2.5亿元人民币，每幢住宅的市场价值为500万元人民币。
五、结论与建议根据本次评估结果，开发公司可以了解该项目的投资回报和市场竞争情况。
建议开发公司在市场推广和销售方面加强宣传和推广，提高品牌影响力，增加项目的市场竞争力。
同时，在租金收入和运营成本的控制上，应该根据市场需求和消费者的需求，灵活调整租金收入和运营成本，提高项目的投资回报率。
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
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前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
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02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
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02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
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建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
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感谢您的观看
THANKS
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建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
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项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
投资项目案例
投资项目案例1. 房地产开发项目：某公司计划投资开发一片土地，建设住宅小区。
项目包括规划设计、土地购置、建筑施工等多个阶段。
投资者可以通过购买土地和楼房，获得房产增值和租金收入。
2. 创业投资项目：某创业公司正在寻求投资，以扩大业务规模。
投资者可以购买该公司的股权，获得股息和资本利得。
该项目的风险较高，但也有可能获得高额回报。
3. 基础设施建设项目：某国家计划投资数十亿美元建设高速公路网络，以提升交通运输效率。
投资者可以购买相关企业的股票或债券，分享基础设施建设带来的经济增长。
4. 新能源项目：某公司计划投资建设一座太阳能发电厂，以替代传统能源，减少环境污染。
投资者可以购买该公司的股票或债券，分享太阳能产业的发展红利。
5. 农业投资项目：某投资基金计划投资农业领域，包括农田购置、农作物种植和农产品加工等。
投资者可以购买基金份额，分享农业产业带来的收益。
6. 科技创新项目：某科技公司正在开发一项革命性的技术，拥有巨大的市场潜力。
投资者可以通过购买公司股票，分享科技创新所带来的商业机会。
7. 旅游开发项目：某地区计划投资开发旅游资源，包括景点建设、酒店建设和旅游服务设施建设等。
投资者可以购买相关企业的股票或债券，分享旅游业的发展红利。
8. 教育培训项目：某教育机构计划扩大规模，开办更多的培训班和学校。
投资者可以购买该机构的股权，分享教育行业的增长机会。
9. 医疗健康项目：某医疗集团计划投资建设一家大型综合医院，提供全方位的医疗服务。
投资者可以购买该集团的股票或债券，分享医疗健康行业的发展红利。
10. 文化娱乐项目：某公司计划投资建设一座大型主题公园，提供丰富多样的娱乐设施和表演节目。
投资者可以购买该公司的股票或债券，分享文化娱乐产业的增长机会。
以上是10个投资项目案例。
这些项目涵盖了不同行业的投资机会，投资者可以根据自己的风险偏好和投资目标，选择适合自己的投资项目。
投资项目的选择需要进行充分的调研和分析，以保证投资的可持续性和回报率。
住宅房地产估价报告案例
住宅房地产估价报告案例以下是一个住宅房地产估价报告案例，供参考：项目名称：住宅房地产估价委托方：XX房地产开发商评估对象：位于XX市XX区的一处住宅房地产评估目的：为委托方提供房地产市场价值参考，以便进行投资决策评估基准日：XXXX年XX月XX日评估方法：比较法和收益法一、评估对象描述评估对象为位于XX市XX区的一处住宅房地产，占地面积为XX平方米，建筑面积为XX平方米，建筑结构为钢筋混凝土结构，周边配套设施完善，交通便利。
二、市场比较法评估根据比较法原理，选取周边类似住宅房地产作为比较案例，对价格指数进行修正，得出评估对象的比较实例价格。
具体情况如下表：比较案例建筑结构房龄面积(m²) 成交价格(元/m²) 修正系数A 钢筋混凝土 5年 100 20000B 钢筋混凝土 8年 120 18000C 钢筋混凝土 10年 150 16000D 钢筋混凝土 15年 200 14000根据修正系数和成交价格计算出评估对象的比较实例价格，具体情况如下表：比较案例修正后价格(万元) 比较案例修正后单价(元/m²) 修正后总价(万元)A:200 20000 200B: 18000C:240 16000 360D: 14000平均值:加权平均值:最终评估值:XXXX元（大写：XXXX万元整）三、收益法评估根据收益法原理，预测评估对象的未来收益，并折现到评估基准日，得出评估对象的收益价格。
具体情况如下表：项目名称数值（元）年租金收入 XXXX年运营费用（包括物业管理费、维修费等） XXXX年净收益（年租金收入-年运营费用） XXXX折现率（无风险收益率+风险调整值） X%现值（年净收益/折现率） XXXX元（大写：XXXX万元整）。
房地产开发项目经济评价 案例
房地产开发项目经济评价1 项目概况1.1项目名称:汇锦水岸城1。
2项目地块情况项目地址：南京市六合区雄州街道彤华街9号地块的现状:汇锦水岸城位于六合区南门,小区地理位置优越,东临龙津路,西临朝天街，南临双客路，北靠河滨大道。
整个地块在成熟商圈的核心辐射区域范围内，有着先天的地理与人文优势，既拥有繁华的商业设施、便捷的交通优势和完备的生活配套，又独享闹中取静的幽雅环境。
苏果超市、菜场、银行、六合人民医院、实验小学、励志中学等如众星捧月,生活便利、学区优良，让您尽享奢华人生.周边配套:项目西北面为幕燕风景区,南面有红山风景区、红山风景区，原生态生活咫尺之遥；地处晓庄商业中学和好又多商业中心的辐射范围内，周边商业街、超市、银行、通讯网店、学校、医院环绕，生活氛围成熟。
1.3项目建设单位南京中澳房地产开发有限公司法人代表:邱成双单位简介：南京中澳房地产开发有限公司成立于2009年6月，注册资金人民币5100万元，系股份制开发企业,现有工程技术人员等各类员工22人.1。
4开发项目主要建设内容项目将建成六合区主城内集居住、商业、为一体的高档建筑群，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活.项目总占地37409平方米，整个项目共5幢楼，4幢多层、1幢独立商业，面积从45平米－206平米，小区规划地下停车位670个。
1.5项目建设必要性：雄州街道襟江带滁，屏障金陵，控苏皖之通道，扼南北之要冲，堪称“江北交通城".雄州街道山清水秀，生态环境极佳。
镇东的灵岩山为六合第一灵秀山，山上植被繁茂,景点众多，为雨花石的正宗产地；龙池湖景色宜人,盛产龙池鲫鱼，为休闲垂钓、游泳娱乐的绝佳去处；凤凰山公园山水相映，休闲娱乐设施齐全。
雄州街道坚持以科学发展观为指导，积极应对宏观形势变化，街道经济持续快速增长,获“南京市发展杯”金杯。
综合实力位列南京市20强.雄州街道办事处面积70.3平方公里，人口11。
5万人，街道劳动力资源丰富，综合设施配套完善，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务一应俱全。
房地产估价四：假设开发法的应用案例
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（4）求取地价。地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费 -开发商利润
①测算不动产总价。
不动产出租年纯收益
=300*8000*90%*（1-25%）=1620000 （元）
不 48]动产总价=1620000/8%不为动（[1产5-0的1-2/收）（益年1年+限8%）
=19746401（元） h
所以，开发商所能投标的最高价款
=6298527/（1+3%）
=6115075（元 ）
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14
【案例三】某公司于2005年5月通过出让 方式获得一宗5000平方米土地的使用权， 出让年限为50年，根据规划，该地块用途 为综合用地，最大容积率为3。该公司于 2006年5月动工兴建一座钢混结构的综合 大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2007年5月将土地使用权向银行抵押。如 果以该宗地土地使用权评估价的70%贷款， 请问该估公价时司点最多可贷多少款？
➢ 评估要求：确定该开发公司在该项目中 的建筑费及专业费的最高控制标准。
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3
【测算过程】
（1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。
（2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研 究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工， 建筑时间为2年，建成后即可全部出售。根据目 前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方 米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当 地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低 于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动 产总价的6%。
（2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划 要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建 8000m2的写字楼。
（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投 入成本等。根据该开发公司所进行的市场调 查和项目可行性分析显示，该项建设开发期 为2年，取得土地使用权后即可开工，建成 后即可对外出租，出租率估计为90%，每建 筑平方米的年租金预计为300元，年出租费 用为年租金的25%。
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析案例一、引言随着中国经济的持续增长和城市化进程的加速，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。
房地产开发项目具有投资大、周期长、风险高的特点，因此，对项目进行全面的财务分析，对于企业规避风险、制定战略具有至关重要的意义。
本文以某房地产开发项目为例，进行全面的财务分析。
二、项目概述本项目位于某二线城市的核心区域，总建筑面积为10万平方米，预计总投资为1亿元。
项目定位为中高端住宅，主要面向改善型需求的购房者。
项目计划分两年开发，预计第一年销售60%，第二年销售40%。
三、财务分析1、成本估算根据项目设计和市场情况，预计土地成本为3000万元，建筑成本为5000万元，营销成本为1000万元，管理费用为800万元，财务费用为200万元。
2、收入预测根据市场调查和历史数据，预计房屋销售价格为每平方米1万元，总计10万平方米，销售收入为1亿元。
3、利润分析根据成本估算和收入预测，预计项目总成本为8800万元，销售收入为1亿元，利润为2200万元。
4、现金流分析预计在项目开始时投入3000万元，第一年投入4000万元，第二年投入1800万元。
预计第一年收入7200万元，第二年收入2880万元。
预计现金流净额在第一年为3200万元，第二年为1680万元。
四、风险评估1、市场风险：房地产市场受政策、经济等多因素影响，存在不确定性。
应密切市场动态，合理调整销售策略。
2、融资风险：房地产项目需要大量资金投入，应融资渠道的稳定性和成本的控制。
3、开发风险：项目开发过程中存在诸多不确定因素，如工程进度、施工质量等，应加强项目管理，确保项目按时按质完成。
4、政策风险：政府对房地产市场的调控政策可能对项目产生影响，应政策走向，合理规划项目进度。
五、结论与建议通过本次财务分析，本项目具有较好的盈利能力和现金流表现，预计可实现利润2200万元。
然而，在实施过程中应充分考虑市场、融资、开发和政策等风险因素，制定相应的风险应对策略。
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增值率
税率
应纳土地增值税 预缴土地增值税
21,980.00 21,980.00
1,780.00 1,000.00
4,396.00 29,156.00
7,500.07
25.72%
30.00%
2,250.02 1,163.76
土地增值税税负
企业所得税 税后利润 总税负
6.14%
2,411.51 7,234.54
一 土地成本 二 开发成本
1 前期费用 2 基础设施费 3 建安工程费 4 公共配套设施费 5 开发期间税费 6 其他费用 三 期间费用 1 销售费用 2 管理费用 3 财务费用 四 不可预见费
总投资合计
金额（万元)
单位成本（元/ 平方米）
3,080.00 506.62
28,100.00 4622.08
某房地产项目投资测算
分类 住宅 商业 车位 合计
面积（㎡） 48787.15 5608.04 6400 60795.19
数量（套） 423 37 160
均价 6200 10000 50000 6029.43637
总价（元） 302480330 56080400
8000000 36612.72%
备注：1、项目成本发票都合规、都能税前扣除；
2、所得税需要 按季度预缴，这里未
总金额（万 元）
30,248.03
5,608.04
800.00
36,656.07
土地
增值
极数 增值额与扣除项目金额的比率 税率
速算扣除系数
1 不超过50％的部分
30%
0%
2 超过50％至l00％的部分
40%
5%
600.00
98.69
2,250.00 370.10
15,000.00 2467.30
600.00
98.69
9,200.00 1513.28
450.00
74.02
3,180.00
1,100.00
680.00
1,000.00
400.00
开发成本总额 其中：开发成本金额
视同销售成本 可扣除费用5% 利息费用 营业税金及附加 加计扣除20% 可扣除小计
3 超过l00％至200％的部分
50%
15%
4 超过200％的部分
60%
35%