20101014_福州福晟钱隆广场项目_福州写字楼市场概述

298 227 175 553 387 488 580 676 405
福州
福州商务区写字楼单车位服务的面积在 200—600m2之间，深圳福田商务区单 车位服务的面积在100---200m2之间， 福州商务区写字楼停车位过于紧张。
中庚青年广场
绿景NEO 新世界中心
110
471 300 509 480 400
国际大厦
中福广场
本报告是严格保密的。
办公物业 特征九
福州商务区写字楼停车位严重不足，停车压力大 是福州写字楼办公人员的重大难题
项目 停车位数(个) 单车位服务 面积(m2/个)
环球广场 信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场 中银大厦 新天地大厦 中福广场 力宝天马广场
255 171 205 104 148 86 65 60 76
项目 单梯服务楼层 数（层/梯） 6.3 5 5 6 8 4.6 9.3 9.3 5.5 电梯品牌
环球广场
信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场 中银大厦 新天地大厦
东煌大厦
OTIS
日立 OTIS OTIS OTIS OTIS TOSHIBA KONE DOVER
福州
中福广场 世界金龙大厦
福州写字楼电梯以国产二线品牌为主， 单梯服务楼层数均超过5层，客梯严重 超荷运行，深圳高档写字楼单梯服务楼 层数基本在5层以下。
2.6
2.5
诺德中心
1.8
办公物业 特征五
福州写字楼办公单位层高处于深圳中低端水准， 整体空间不够阔绰
项目 办公单位净高(m)
环球广场 信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场
2.4 2.5 2.5 2.2 2.4
福州
中银大厦
新都会大厦 力宝天马广场 中庚青年广场
2.6
2.5 2.5 2.8
信和广场
本报告是严格保密的。
深圳
荣超中心 卓越时代广场 诺德中心
办公物业 特征八
写字楼洗手间品质普遍较为低档，缺乏有效物业 管理，影响项目整体档次
洗手间特征：
环球广场 置地广场
1. 地板材质易残留污垢，难 以清理； 2. 洁具普遍较为低档； 3. 缺乏物业管理，洗手间难 闻气味重； 4. 整体形象单调，无个性。
谨呈：福州福晟集团
福州写字楼市场概述
2013-1-21
本报告是严格保密的。
办公物业 特征一
福州高档写字楼外立面多为石材＋幕墙结合设 计，较为敦厚，缺乏现代感及个性化
力保天马广场
华城国际
环球广场
东煌大厦
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置地广场
平安大厦
中福广场
办公物业 特征二
高档写字楼的大堂入口普遍昭示性不强，档次品 质不够高档大气，体现不出浓厚商务感
福州写字楼办公单位净高集中于2.3－ 2.5米左右，部分新建项目（中庚）局 部达到2.8米；深圳高档写字楼办公单 位净高集中于2.7－3米左右。
宜发大厦
新世界中心 卓越世纪中心
2.3
2.8 3 2.9 2.7 2.8
深圳
荣超中心 卓越时代广场 诺德中心
本报告是严格保密的。
办公物业 特征六
电梯数量严重缺乏，候梯时间过长，电梯品质较 差，无国际一线品牌
中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调
福州
中福广场
世界金龙大厦 宜发大厦 绿景NEO 卓越世纪中心
中央空调
中央空调 中央空调 VRV VAV VRV VAV VAV
目前市场所有项目均采用传统风机盘管 中央空调，无VRV或VAV等先进空调系 统； 空调收费以面积公摊形式为主，做不到 单户计量。
铭牌+水景，一贯的 港式风格。
专属停车大堂，体 现尊贵人性化。
本报告是严格保密的。
大堂
大堂尺度阔绰，采用暖色石材内装，富有商务感， 大堂内物管水平较高，港式风格气息浓厚
前台水牌搭配设置， 以便物业管理服务。
拥有正式的物业管理 人员进行管理服务，体 现项目高品质物管水平 及项目档次。 大堂尺度达到福州写字 楼较高水平，大堂面积 170m2，挑高处净高9.5m。
本报告是严格保密的。
项目 大堂面积 （m2) 147 170 90 112 210 105 154 48 216 大堂净高 （m) 7.6 9.5 3.3 8 3 3 4.5 3 8
环球广场
信和广场 东煌大厦
东煌大厦 置地广场
置地广场
福州
国贸广场 中银大厦 新都会大厦 中福广场 平安大厦
国贸广场
新都会花园广场
三山大厦
安联大厦 卓越世纪中心
310
76 241 108 172 172
深圳
荣超中心 卓越时代广场 诺德中心
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写字楼特例研究
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信和广场
福州高端写字楼产品代表，富有浓厚港式风格， 较好的品质与物管服务是高租金水平的重要原因
物业地址
五四路商务区
总建筑面积
标准层面积 层数 租金 出租率 管理费 停车位数量 1295㎡ 30层 160元/㎡*月 98% 16元/㎡*月 171个
84. 5
3.2
福州高档写字楼主流大堂面积区间为100— 220m2，与深圳水平相差甚大； 写字楼大堂净高不超过10m，高度空间较为 压抑，深圳高档写字楼净高基本在10m以上。
本报告是严格保密的。
766 650 800 1200 1200
16.5 15.5
12
深圳
诺德中心 卓越时代广场 新世界中心
20
设置石材质电梯扶 手，体现出人性化。 电梯间内采用暗槽式灯光设 计，呼应候梯厅设计理念； 内部材料使用石材加木板， 品质较高档。
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办公空间
办公空间开敞通透，自然采光效果好，大柱距设 计实用率高
净 高 2.5 m 采用通透玻璃幕 墙，充分利用自 然采光，使得办 公空间开敞明亮。
电梯材质选用拉丝 防指纹钢材，便于物 业清理，体现高端品 质。
楼层到达指示灯采 用凸出设计，以便乘 梯人员看到，而且灯 光显示采用渐变效果。 电梯面板有条纹磨 砂设计，丰富电梯画 面内容。
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电梯内装
电梯间内装风格与项目整体风格相呼应，内部灯 光、材质均体现出港式风格
电梯间顶部使用木质 材料搭配白色灯光，高 雅美观。
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洗手间
洗手间现代美观，品质较高档，设计具有个性化
洗手间门设计富有 个性化，体现项目细 节追求； 洗手间内使用较有 品质的高档材质； 洁具档次较福州一 般项目高档。
蹲位门
本报告是严格保密的。Fra bibliotek 停车场停车场采用大空间设计，设置立体车库舒解项目 停车压力
停车场整体空间宽敞，层 高4m，柱距5.7m。 设置立体车库，舒解项目 停车压力； 柱边设置防撞条，体现项 目细节关怀。
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办公物业 总结
1.福州高档写字楼外立面缺乏现代感及个性化，大堂入口设置昭示 性不强，档次品质不够高档大气，体现不出纯正商务感； 2.写字楼内部空间不够阔绰，大堂高宽尺度普遍偏小，缺乏高档商 务感； 3.硬件配置远不符合甲级写字楼标准，比如电梯数量严重不足，空 调配置较为初级，洗手间档次较低； 4.商务区内停车位严重不足，地上停车较为混杂，影响项目形象； 5.只有极少部分写字楼打破福州传统品质，如信和广场，与福州其 他写字楼形成鲜明对比，以至于达到较高租金水平。
中庚青年广场
福州
中庚青年广场 三山大厦 绿景NEO 卓越世纪中心
福州写字楼公共走道主流净宽1.5— 1.8m，与深圳水平基本持平； 福州写字楼净高主流在2.3m左右， 高度空间较为压抑，深圳写字楼净高 基本在2.5m上。
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2.1 1.6 1.8 1.6
3.6 2.5
2.6
深圳
荣超中心 卓越时代广场
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候梯厅
候梯厅设计富有人性化，灯光设置与材质搭配营 造亲和商务氛围
候梯厅内选用柔和系暖色 灯光并采用暗槽式设计， 避免直射眼睛，体现出亲 和商务氛围与人性化关怀。
楼层显示与单位导 示设计美观富有人性 化，使用材质效果与 墙面融为一体。
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电梯
电梯设计富有特色，选用材料高档有品质，细节 处体现出项目产品的高追求
宜发大厦
绿景NEO 卓越世纪中心
8.25
富士达
进口迅达 进口三菱 进口三菱 进口三菱 进口富士达
3.7 3.8 3.06 3.25 2.9
深圳
荣超经贸中心 卓越时代广场 诺德中心
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办公物业 特征七
写字楼内空调配置较为初级，无现代化办公理念 及节能环保意识
项目 空调类型
环球广场 信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场 中银大厦 新天地大厦 传统风机盘 管中央空调
采用大尺度柱距设 计，使得办公空间遮 挡较少，空间开阔， 实用率高。
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幕墙
项目幕墙采用颜色反差设计，并设置灯光系统， 打造项目个性化亮点，区别于区域内其他项目
幕墙装饰条设置灯 光系统，美化大厦夜 晚景观，增加项目亮 点。
小局部的白色幕墙与整体幕墙颜色产生反差 效果，使得大厦的外立面富有个性化； 多数量，小面积的开启窗设计，与白色幕墙 相对应，使得大厦外立面和谐美观。
11.7
办公物业 特征四
福州写字楼公共走道净高普遍较低，高度空间较 为压抑
项目 公共走道 净宽(m) 1.8 2 1.8 1.85 1.65 1.3 1.6 1.5 2 1.7 公共走道 净高(m) 2.45 2.3 2.3 2.1 2.25 2.8 2.2 2.2 2.4 2.2
环球广场
信和广场 东煌大厦 置地广场 国贸广场 中银大厦 新都会大厦 中福广场
本报告是严格保密的。
大堂入口
纯正的商务形象大堂门面，设置停车大堂与水景 名牌，突出港式商务风格
大堂入口特征： 1. 纯正商务形象 大堂入口设计富有商务感，雨棚顶 上设置项目英文案名，体现国际化 概念； 2. 大堂通透性强 大堂采用大面积的通透玻璃，外部 人群可以到大堂内商务形象，并且 具有良好的自然采光效果。
大堂入口特征：
1. 大堂入口外部装饰商务感不强； 2. 入口尺度不够阔气，偏显小气； 3. 入口过道无人车分流，停车大堂停 放车辆； 4. 大堂通透性不强，自然采光效果差。
东煌大厦
国贸广场
置地广场
本报告是严格保密的。
办公物业 特征三
福州写字楼大堂整体空间较为压抑，面积较小， 高度不足，缺乏高档商务感