曹路(美地芳邻)市调报告

娱乐类定位较高，以商务类餐饮、洗浴为主，另有酒 店
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
曹路中心广场
特点 基本信息
区域内唯一的集中式、街区型商业。总 建筑面积25000平米
开业时间 项目位置 项目体量
2011年4月 位于曹路镇民春路369号，与民雨路交界处 建筑面积2.5万㎡， 其中润福超市占1.2万㎡（含超外面积） 超市部分：90%，街区部分：70% 2.5~3元/平方米/天（复式餐饮商铺），4元/平/天（一层服 饰类商铺） 南侧商场（共三层）： 一至三层为润福超市，其中一层为超外店
（美地芳邻）项目商业市场调研报告
Contents
一、区域分析 二、本体分析 三、商圈分析 四、消费者分析 五、经营者分析
一、区域分析
1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
发展现况 区位四至 行政属性
曹路位于城市的近郊 ，城市化逐渐加快， 是上海新建商品房基 地之一。现已有上海 第二工业大学、上海 金融学院和杉达大学 等三所高校的落户， 为其带来巨大人气
外环线 金海路
外围快速路，在金海路、巨峰 路设有出入口。 曹路新市镇东西向城市主干道， 与地块A4-9、A4-13相邻。 曹路新市镇南北向城市主干道。 曹路新市镇南北向次干道。 曹路新市镇南北向交通干道， 沿线为居住小区和配套商铺。 曹路新市镇南北向交通干道。
华东路
川沙路 民耀路 顾唐路 轨道交通规划 9号线顾唐 路站
工业区人口
• 数量：曹路工业园 有80余家企业，拥 有诸如上汽、台达 等知名企业，临近 的金桥开发区产业 人口更多 • 分布：离项目较远， 导入存在困难 • 消费特征：商务型 消费，消费力较高
学校师生
• 数量：核心商圈 内人口约2万人 • 分布：离项目最 近，最易导入 • 消费特征：低档 为主，中档消费 外流
业态较为单一，主要以餐饮为主，零售方面仅以生活 便利为主（如超市） 市场表现佳，出租率高，租金处于曹路地区的最高水 平（平均3元/天/平米）
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
川沙路商业街
（金海路民春路段）
特点
较大型的沿街商铺，主要面对曹路本区域商务及经商 人士
零售类档次较低，以建材类为主
南侧：金海路，双向六车道
南侧：上海第二工业大学
北侧：三信国际宾馆（空置）
二、本体分析
1、道路交通 2、人口分析
公交线路
公交线路
790路公交线路图
公 交 线 路 对 于 人 流 导 入 导 出 的 分 析
993路公交线路图
991路公交线路图
二、本体分析
1、道路交通 2、人口分析
本案3公里范围 内约有常住人口
儿童服饰商家陆续出现，但早教类仍是 空白
六、定位结论
1、SWOT分析 2、形象定位 3、业态定位 4、品牌建设 5、业态分布
SWOT分析
优势 S
• 地处外环边，从地块通达市中心交通便利
战略 选择
机会与 威胁
优势与 劣势
劣势 W
• 周边人口消费能力较低，商业经营环境现状较差
•
•
区域成熟度较高，拥有一定数量的消费人口
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
三信国际宾馆
项目概况
三信国际宾馆商业广场位于曹路项目的东侧，紧邻A4-13地块。建筑面积50000平米。第一期建 筑面积25000平方米（其中地下面积：5000平米）。四星级酒店与商业辅楼出租，包括会议室以及 餐饮包房。 第二期策划为商业广场，将包含知名大卖场和连锁餐饮业，商业步行街。未来整体策划为以音乐 和优美环境为主题的广场。 据了解，三信项目用地性质为工业，在招商上遇到政策上的限制，目前一期宾馆和商业辅楼全部 空置。
9、 12 号线 金海 路站
9号线顾唐路 站
连接松江和浦东，经过陆家嘴、 徐家汇等主要节点，与A4-9和 A4-13地块一路之隔，距离A413地块约150米。 预计2014年通车。
连接闵行和浦东，途径南京西 路等节点，距离A4-9地块约1.5 公里。 预计2013年通车。
本案
12号线金 海路站
一、区域分析
一、区域分析
1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
曹路镇经济指标分析
经济指标 曹路镇国内生产总值（亿元） 人均GDP（元/年） 常住人口/其户籍和流动（万人） 城镇居民人均可支配收入（元/年） 城镇居民人均消费支出（元/年） 社会消费品零售总额(亿元) 户籍6.51流动6.86 曹路镇2010年指标
基本信息
金桥碧云地区唯一的集中式、街区型商业。总建 筑面积180000平米 由开发大宁国际商业广场的崇邦集团开发，其定 位、档次、品牌与大宁项目类似 金桥地区集中一大批中高端消费人口，故项目开 业两年来经营情况甚好 虽然与曹路项目距离7公里，但由于整个浦东西 部地区没有大型商业项目，故其辐射波及本案， 本案的定位应有所考量
一、区域分析
1、基本概况 总体布局
一心、两轴、五片
2、交通区位
3、房地产发展
曹路新市镇规划
一心：新市镇中心区 两轴：金海路、顾唐路两 侧所形成的公共发 展轴和教育科研产 业轴。 五片：新市镇中心片区 金海路以北的集镇 综合片区 顾唐路以西的大学 园区 红星路以南的金融
信息产业园区
浦东运河以东的配 本案 地块位于规划发展轴之上，紧邻集镇综合片区和新市镇中心片区。 套基地（总建面 260万平米，人口 6.8万）
威胁 T
• • 金桥国际商业广场的辐射 已波及到金桥以东的曹路 地铁开通后会导致区域的 消费外流更严重
创新性战略 百度文库T
引入更多贴近区域居民需求的业态商家，以避免 其消费外流，同时要提供更多针对学区消费的商 业功能和品牌
防御性战略 WT
利用项目自身的写字楼和酒店的客户资源，发展部分商务配 套商家，以避免在前期因外部消费增长不足而带来的空置和 定位超前的风险
租金水平
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
平面图
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
金桥爱玩广场
项目概况
位于金高路金海路口， 总建面27000平方米，1F—3F为商业街铺，4F以上为60平米左右小 户型精装酒店式公寓。 爱玩广场离曹路项目4.5公里，目前还未开始销售，预计公寓均价17000元，商铺价格27000 元，业态未定。
保障房基地 周边镇区
• 数量：未来大型保 障房基地将导入近 15万人 • 分布：离项目3公 里以外，但由于周 边无规划大型商业， 消费导入存在可能 • 消费特征：中低档 为主
五、经营者分析
• 超市类：无品牌大卖场， 仅有联华等普通超市；
零售 业态
• 服饰类：无任何品牌服饰 商家，即便是周边存在数 万学生客群，也没有在学 区旁常见的体育休闲类商 家品牌； • 数码电器类：无规模商家
以社区卖场为主力店，集餐饮、零售、 休闲、娱乐为一体的社区购物中心
出租率 租金水平
虽是新开发物业，但经营档次一般，仍 未超过民耀路品牌档次
业态功能
发展前景比较乐观，开发初期既能做到 3~4元/天/平米的租金，目前开业率70%
街区商业（二到三层）： 零售类：旗凯男装、背靠背休闲服、荳荳暖房、晨光文具、 柏迪小熊童装、蓝梦女装、宝岛眼镜； 餐饮类：溢佳香快餐、福菜馆、全统永和豆浆谷美法式西餐 厅、兰州拉面、沙县小吃； 休闲服务类：大桶大足浴、D调网吧、1978美发工作室、中 原地产、蓝莓庄园美容院。
地块位置
地块面积 土地性质 容积率 土地总价 楼板地价
9744元/平米 东士房产
本案
受让企业
一、区域分析
1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
万科第五园
万科第五园是万科蓝山的第三期，尾盘销售阶 段。万科蓝山共约886户距离本案约1公里。 建筑面积：6万平米 容 积 率：0.6 总 户 数：300 物业类型：双拼、联排别墅 在售均价：35000元/平米 主力户型：160-200平米
1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
区域土地价格
曹路新市镇 B9-10 A9-12a A9-14a 2009.11.11 川沙路东 19,735平米 商业 1.2 15200万 6419元/平米 上海浦东发展 (集团)有限公司
成交时间
2011.1 大基地龚华路西 12931平米 商业 1.0 12600万
曹路镇
曹路镇位于浦东新区 东部，在2000年由顾 路镇和龚路镇合并而 成。现有常住人口 15.7万人(其中包括户 籍人口6.51万，流动 人口6.86万，高校在 校师生2.3万)，规划 人口约20万人
北接高东镇，西邻高 行镇、唐镇，南为合 庆镇，东为长江口， 属于金桥功能区。濒 江临海，南距浦东国 际机场仅20公里
一、区域分析
1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
曹路在浦东的位置
曹路镇 金桥出口 加工区
陆家 嘴 世纪 公园
曹路距离人民广场20公里，陆家嘴16公里，金桥7公里。（以上为直线距离）
一、区域分析
1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
曹路区域的交通状况
外 环 线
9号线民雷路 站
主要道路
曹路镇 政府
生活卖场、家电卖场、数码卖场是空白 运动休闲类服饰（如安踏、李宁、班尼 路）、大众生活类的服装品牌（如达芙 妮、三枪、鞋柜）缺失 平价的连锁餐饮娱乐商家（如上海歌城、 小肥羊）尚无
餐饮 娱乐 业态
• 餐饮类：多为低档餐饮， 无连锁品牌店；仅有少量 中高档海鲜、会所类餐饮 商户 • 娱乐类：周边现有棋牌2家， KTV3家，网吧20余家 • 服务类：围绕学生、儿童 的教育培训类的商家空白
区域住宅分布情况
爱法花园 16000（二手） 创联金海花苑 22000（二手别墅）
杉达 学院
万科第五园 35000（别墅）
河滨城市花园 17000（二手）
二 工 本案 大
单位：元/平方米
二、本体分析
1、道路交通 2、人口分析
周边道路情况
西侧：外环绿化带，经二路规划中 北侧：创联金海花苑（民众路规划中） 北侧：民民路（河南部分规划中）
15万。
其中离本案最 近的曹路老镇区 人口密度最大； 此外离本案1 公里范围内有二 工大、杉达大学 和金融学院2万 多师生人口； 另外项目的北 侧和西侧分布有 曹路工业园和金 桥工业园区
工业区 学区 3公里 工业区 学区 居民集 聚区 学区
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
商业布局
一点、三线
四、消费者分析
核心商圈（1公里） • 镇区居民 • 学校师生 次级商圈（3公里） • 镇区居民 • 学校师生 • 曹路工业区
边缘商圈（5公里）
• 镇区居民 • 学校师生 • 曹路工业区 • 大金桥工业区 • 保障房基地、周边 镇区（唐镇、高东）
四、消费者分析
消费者分析
老镇居民区
• 数量：核心商圈 内人口约5万人， 次级商圈内约12 万人 • 分布：离项目最 近，最易导入 • 消费特征：低档 为主，上升空间 不大
曹路现有商业主要集中分布在民耀路、民春路、川沙路沿线以及民春路和民雨路交 界的曹路中心广场
4
1
民耀路沿街商业
2
民春路沿街商业
3
川沙路沿街商业
本案
4
曹路中心广场
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
民耀路商业街 民春路商业街
特点
几乎全是街铺，主要面对曹路本区域的居民和部分学 生群体 低档次定位，品牌商家少，尤其是零售品牌几乎没有
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
金桥国际商业广场
特点
开业时间 项目位置 项目体量 出租率 2009年12月 位于上金桥路/张杨路。 距离曹路项目约7公里 建筑面积18万㎡ 100% 1F：15-20元/M2/天 2F：10-15元/M2/天 3F: 10-15元/M2/天 4F：4元/M2/天 主力店： 零售类：易买得，国美、运动100 餐饮类：小南国、湘乐汇 娱乐类：上海歌城、高点保龄球桌球 业态功能 品牌店： 服装类：优衣库、艾格、C&A、百丽、达芙妮、欧时力、衣恋、热风、 万宁、老凤祥、博士蛙； 餐饮类：香啡缤、棒约翰、肯德基、避风塘、真功夫、望湘园、釜山 料理、豆捞坊、萨莉亚、赤坂亭； 娱乐休闲服务类：卡通尼、迪斯尼英语、新爱婴早教、曼都发型、宿 野形象设计、诗泥SPA。
地块拥有较佳景观资源
•
地块只有一条临街面
机会 O
• • • 区域交通的改善 保障房大基地的建设 工业园区的大力开发
增长性战略 SO
依靠自身在曹路区域的核心区位优势，抓牢现有 镇区和大学人群，面向未来导入的大基地居民和 工业区员工，打造大曹路商业中心
跟随性战略 WO
在现有消费水平的基础上适当地提升商业标准，根据人口导 入的进度引入部分市场空白品牌，但档次不宜过于超前