上海新天地调研报告
最新上海新天地旧城改造
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太平桥总体规划
新天地是太平桥改造规划的一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动迁 费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居住 人口7万人
• 开发目的：以上海近代建筑的 标志——石库门建筑旧区为基 础，改变石库门原有的居住功 能，创新地赋予其商业经营功 能，把这片反映了上海历史和 文化的老房子改造成集国际水 平的餐饮、购物、演艺等功能 的时尚、休闲文化娱乐中心。
• 项目取名：“新天地”源于“ 一大”的灵感，“一”“大” 合起来是个“天”字，与天对 应的是“地”。
外观修复
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内部改造
外 表 特 色 的 保 留
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规过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关 注：
C翠湖天地，高级 住宅小区，总建面 68万
上海新天地商业街购物中心调研分析报告
上海新天地商业街调研分析报告开发商香港瑞安集团、上海复兴建设发展有限公司合资开发地址上海市中心卢湾区的太平桥地区体量南里、北里6万平规划分为南里、北里，及企业天地，南里为购物休闲娱乐中心，北里为多家高档消费场所及国际餐厅目标客群以国际性商务人群、旅游人群为主，包括中产阶级、时尚白领、金领、企业高管、驻沪外籍人士等。
开业时间2001年投资额14亿项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目概况上海新天地：上海名信片城市文化立体"标本" 商业地产标杆上海新天地是具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点，它的前身是上海近代建筑的标志——石库门居住区。
通过改造成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目区位商务核心区市级商业中心高端商务居住区上海新天地座落在上海城市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻1号线黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
距离淮海中路及轨道交通1号线黄陂南路站仅120米，多达30余条公交线路，距离上海南站6公里，距离上海火车站2.8公里，距离浦东飞机场22公里。
新天地2.8公里6公里22公里大时代广场巴黎春天新世界大厦太平洋百货美美百货上海新天地东方商厦香港广场力宝广场世纪巴士大厦浦东国际机场上海火车站上海南站希尔顿酒店锦沧文华大酒店上海四季酒店JW 万豪酒店88新天地沈家花园大酒店项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色整体规划项目分为南里与北里，北里2.5万方，主要为石库门传统建筑改造而成，业态以特色餐饮、酒吧为主导，辅助以时尚零售；南里3.5万方，由新老建筑相结合，业态集时尚零售、休闲娱乐、时尚餐饮、会所及高端服务公寓于一体。
太仓路顺昌路太平桥人工湖南里北里兴业路北里酒吧及娱乐美食艺术文化及其它自忠路南里企业天地时尚业态规划业态比例为：品牌特征：时尚中高档定位、以国际品牌为主导，占85%。
新天地项目研究报告
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▪ 高接受度群体每月逛超市5 次，每次花费146元，每月 在超市购物上的花费平均为 751元。
▪ 杭州人逛超市也比较疯狂， 有很多是为了没事去逛逛， 买点打折的商品回家。
•对品类的品牌注重度高，购买单价尤其是包、化妆品等均较 高
•品 类
•比较喜欢的品牌（N=383）
• 平均购买单价（N=383）
•诺基亚、三星、苹果 •秋水伊人、ONLY
•2190元 ห้องสมุดไป่ตู้625元
•秋水伊人是浙江本地品牌，定位 •于时尚经典又精致典雅的风格， •品牌96年成立，在当地非常受欢迎
•达芙妮、百丽
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新天地项目研究报告
•商场购物习惯——公交车、私家汽车为首选购物交通工具
• 附表 外出购物交通方式及花费时间和可接受时间（N=383）
公共汽车 私家汽车
出租车 电动车
步行 自行车
低接受度 中接受度 高接受度 总体
43.5% 45.8% 42.0% 42.9%
21.7% 22.9% 36.6% 32.8%
▪ 第一，文化消费丰富多彩，发展迅速。杭州居民文化消费种类繁多，除了传 统的看电视、听广播、读书看报、打牌搓麻将等消遣活动外，上网、体育健 身、休闲旅游、观看演出、KTV娱乐等逐步成为文化消费的重要构成部分。
▪ 第二，文化消费凸显时尚性与时代性，文化演出市场活跃，旅游消费成为热 点。杭州居民观看电影、观赏各类演出成为时尚，且这些促进了杭州娱乐消 费的火爆，使KTV、演艺吧成为文化消费组成部分之一。
目前，想通过调研了解消费群体对于本项目的业态偏好、品牌偏好以及消费群体的消 费行为和消费特征等等。
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上海新天地商业市场分析报告
上海新天地市场报告介绍篇（新天地是什么）1、新天地位置新天地广场由太仓路、黄陂南路、马当路及自忠路环绕而成，处于城市中心地带，临近淮海中路商区，交通方便快捷。
2、新天地介绍上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。
漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；亲身体会新天地独特的理念：昨天、明天，相会在今天。
现在新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”。
3、新天地布局新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。
北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
南里建成了一座总楼面面积达 25,000 平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。
上海新天地景色赏析与商业模式探讨
上海新天地景色赏析与商业模式探讨上海新天地是上海市黄浦区的一个著名景点，也是上海最具特色的商业区之一。
它位于南京东路和马当路的交汇处，占地面积约25,000平方米。
新天地在1997年建成开放，凭借其独特的魅力和先进的商业模式，迅速成为上海市民和游客们的热门打卡地之一。
首先，新天地的景色是迷人的。
在新天地，你可以看到欧式建筑和中国传统建筑的完美融合。
一排排仿古建筑和独特的装饰使整个区域仿佛回到了上海的过去。
在新天地的马当路上，有许多具有特色的餐馆和咖啡店，让人们可以边品尝美食边享受美丽的景色。
此外，新天地还有一个精心设计的公共庭院，供游客休憩和拍照。
无论是白天还是夜晚，新天地都会给人们带来不同的视觉享受。
其次，新天地融合了传统文化和商业模式，成为了一个独特的消费场所。
新天地的商业模式以打造“生活方式中心”为核心，提供全方位的购物、餐饮、休闲娱乐等服务。
在新天地，你可以找到一些国际知名品牌的商店，如GUCCI、Prada等，也可以找到一些本土品牌的创意与设计店铺。
此外，新天地还拥有许多高端餐厅和咖啡馆，满足了不同消费群体的需求。
除了商业设施，新天地还定期举办一些文化活动，吸引更多的游客和市民。
例如，新天地经常举办音乐会、艺术展览和时尚秀等活动，为广大观众带来了艺术和文化的享受。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也提升了整个区域的知名度和影响力。
然而，新天地的商业模式也面临着挑战。
随着上海城市的发展，越来越多的商业区涌现出来，竞争日益激烈。
与此同时，高租金和人流量不稳定等问题也给商业模式带来了压力。
为了保持竞争力，新天地需要不断创新和更新，提供更多独特的体验和服务。
总的来说，上海新天地是一个独特的景点，融合了欧式建筑和中国传统文化。
它以其独特的魅力和先进的商业模式吸引了大量游客和市民。
然而，新天地也面临着竞争和挑战，需要不断创新和改进，保持其独特性和吸引力。
我希望新天地能够继续发展壮大，成为上海市最具特色和影响力的商业区之一。
上海新天地调研报告
高标准严要求挑选出来的实力组合，有机得分布在新天地的南北两里。
两部分的业态招商都顾及到了国际交流和聚会的主题，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。在现有的 98 家租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。品种丰富多样，消费者选择余地大，可以有效的抓住目标客 户群的消费兴趣。 对应都市旅游文化景点的主题，艺术文化类的商业业态所占比例也不小，恰当比例的业态组合保证了主题得 到最大化的实现。 超前的经营搭配，使得上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资和居住上海的外 籍人士，还吸引了国内其它城市的时尚消费群。
层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了 人们的眼球，在Mall中脱颖而出
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上海新天地（商业街）—规划定位：营造足够的消费支撑
上海新天地的档次定位自然是高端的，这一定位是和项目本身所处的地段区域紧密相关的，而不仅
仅是凭借石库门的历史底蕴盲目身价。
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上海新天地（商业街）—规划定位：营造足够的消费支撑
上海历史受过很多不同国家的文化影响，新天地希望能真正体现老上海的历史原貌，营造出一个国际化的气氛。因 此在租户的选择方面以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等。 在招商阶段，新天地做了众多深入调查，精心挑选对新天地感兴趣的潜在目标商户，进行深入了解，调查他们的经 营情况、出品和服务。对于餐饮商家，有关负责人还会亲自去试菜，质量符合要求才会开始具体谈开展业务的相关事宜。 业态 商家 占比 新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求 租户与新天地有相近的思维，结合有创意和特色的服务。 很多商家在初期并不完全了解新天地的设计概念，为此， 瑞安特地在建筑工地修建了一个样板房，组织租户参观， 了解设计理念，以逐渐磨合到理念一致或接近。这被认 为是新天地市场推广中的重要步骤。
上海新天地案例研究
石库门的保护与重建：旧瓶装新酒
石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％ 的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间〞、“客堂间〞、“厢房 〞、“天井〞以及“二房东〞、“白相人嫂嫂〞、“七十二家房客〞等与石库门有关的名词成为 老上海们温馨的记忆。
项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时 尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地 铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约 41.6万平米。
位于太平桥人工湖南畔，毗邻知名的时尚地标 上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁 站，总建面约55.1万平方米。
国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海 历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中 心。 由多幢甲级办公楼组成的企业总部区 。
内部改造
外观修复
在根本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等方法，增加使用面
此
数
积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。Βιβλιοθήκη 据 为商业
机
密
石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天
， 请
井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间〞，再往上就是晒台。在总
租金节节攀升：
2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来 自中国内地以外的国家和地区。
此 数 据 为 商 业 机 密 ， 请 勿 外 泄
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盈利模式：商业先期提升区域价值
上海新天地仅仅是太平桥地区改造工程的一局部，对罗康瑞而言，改造石库门只不过
上海新天地 案例分析报告
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
典型案例上海新天地商业街研究分析
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
上海新天地调研
上海新天地调研一上海城市概况上海是中国第一大城市，四大直辖市之一，中国国家中心城市，中国的经济、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心。
上海位于中国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口和最大的工业基地。
隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接。
上海也是一座新兴的旅游城市，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。
如今上海已发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。
二上海城区内商业街概况上海市商业街分布主要有南京路步行街，淮海路商业圈，徐家汇商业圈，城隍庙商业街，四川路商业街，上海新天地。
三上海新天地整体规划设计1上海新天地周边环境：上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧，黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
上海市卢湾区太仓路181弄。
新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。
北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线上海新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。
绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西「新天地广场」的石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。
2 上海新天地道路形式：主干道与次干道相互垂直。
3 上海新天地商业特征及经营形势：海新天地商业模式是管理者与经营者分离。
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。
有了第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。
4 上海新天地建筑风格以及设计内涵：新天地位于上海市中心，（Xintiandi·Shanghai）是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。
上海上海新天地案例
文化交流平台
新天地成为国内外游客和市民交 流的平台，促进了不同文化的交 融和传播。
对旅游业的推动作用
1 2
旅游吸引力
新天地独特的建筑风格和历史文化内涵，吸引了 大量国内外游客前来参观和旅游，提高了上海的 国际知名度和旅游吸引力。
旅游经济效应
新天地的发展带动了周边餐饮、住宿、购物等产 业的发展，拉动了区域经济的发展和就业。
03
CATALOGUE
上海新天地的发展现状
商业发展
高端品牌聚集
上海新天地汇聚了众多国际一线品牌，成为高 端购物的集中地。
创新零售模式
引入线上线下融合的零售模式，为消费者提供 便捷的购物体验。
定制化服务
提供定制化服务和体验，满足消费者个性化需求。
文化活动
艺术展览与演出
定期举办各类艺术展览和演出，吸引艺术爱好者 。
时尚发布
成为国内外时尚品牌发布新品的首选之地。
文化交流平台
为国内外文化交流提供平台，促进文化多样性。
旅游景点
历史建筑保护
上海新天地保留了大量历史建筑，并对其进行保护和修缮。
观光旅游
吸引大量国内外游客前来观光旅游，感受上海的历史与现代气息。
特色体验
提供导览服务和特色体验项目，让游客深入了解上海新天地的文化 内涵。
通过改造，历史建筑得到了修缮和维护，保 持了其原有风貌，得到了有效保护。
市民文化生活丰富
丰富的文化活动吸引了大量市民和游客，丰 富了市民的文化生活。
区域经济活力提升
商业开发的成功吸引了大量游客和消费者， 提升了区域经济活力。
公共空间品质提升
公共空间优化提升了市民和游客的舒适度， 提升了新天地的整体品质。
上海新天地案例研究
了文化传播和交流，实现了文化与商业的互促发展。
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新天地作为历史建筑群，具有丰富的文化内涵。在商业开发过程中，需要注重保护历史建筑的原貌和 文化底蕴，同时进行合理的商业布局和开发，实现文化保护与商业开发的良性互动。
可持续发展
总结词
可持续发展是上海新天地长期发展的关键。
详细描述
新天地需要关注环境保护、资源节约和社区发展等方面，实现经济、社会和环境的协调 发展。通过推广绿色旅游、节能减排等措施，促进可持续发展，增强自身的竞争力和吸
改造过程
保护性改造
上海新天地的改造遵循了保护性改造的原则，保留了原有建筑的风貌和结构，同时对内部进行了更新和改造，以满足 现代生活的需求。
商业开发
上海新天地在改造过程中也注重了商业开发，引入了各种餐饮、购物和娱乐等业态，使其成为了一个时尚、高端的商 业区。
文化活动
除了商业开发，上海新天地还举办了各种文化活动，如艺术展览、音乐会和时装秀等，进一步提升了这 片历史街区的文化内涵。
文化创意
新天地注重文化创意，汇聚了众 多艺术、设计、时尚品牌和创意 产业，打造独特的文化氛围。
社交中心
新天地不仅是一个购物场所，更 是一个社交中心，为人们提供交 流、聚会和展示的平台。
品牌组合
01
国际品牌
上海新天地汇聚了众多国际一线 品牌，包括时尚、珠宝、化妆品 等领域的知名品牌。
设计师品牌
02
03
对城市更新的启示
1 2 3
保护历史建筑
上海新天地在更新过程中保留了大量历史建筑， 使得城市的历史和文化得以传承，为其他城市更 新提供了借鉴。
创新商业模式
上海新天地引入了独特的商业模式，将历史建筑 与现代商业活动相结合，为其他城市的更新提供 了新的思路。
上海新天地案例分析
上海新天地案例分析
上海新天地是上海最著名的地标性商业综合体，于2006年开业，位于上海市黄浦区南京西路中心地带。
这里既有世界各地的奢侈品牌，也有时尚潮流品牌，还有各种美食餐饮、休闲娱乐场所，成为了众多游客和本地居民的热门聚集地。
上海新天地的建筑风格独特，采用了复古风格的石板路，建筑立面雕刻精美，装饰繁复，呈现出欧式风情。
在商业营销和城市文化方面，上海新天地的成功经验是值得学习
的。
首先，上海新天地在商业定位上具有极高的定位准确性。
上海新天地的目标消费群体
主要是年轻、富裕和时尚的消费者。
为了吸引这一目标群体，上海新天地引入了一系列国
际知名品牌，如巴宝莉、路易威登、迪奥等等，同时也引入了一批国内品牌，如苏州姑苏
品牌、杭州缤纷秀品牌等，吸引消费者的目光。
上海新天地还为消费者提供了丰富多样的
娱乐和消费选择，如星巴克、哈根达斯、音乐餐厅、艺术电影院等等，从而增加了消费者
选择的多样性，满足了不同消费者的需求。
其次，上海新天地注重品牌营销和市场推广的运用。
上海新天地的营销和推广采用多
种方法，如社交媒体、公共关系和赞助活动等等。
他们还采用了活动营销的方式来吸引目
标消费者群体。
例如，在Valentine's Day这个节日，上海新天地推出了一系列丰富的情
人节活动，吸引大量年轻人前来消费和参加活动。
同时，上海新天地还在各大媒体上发布
广告，采用大规模的户外广告宣传，吸引更多的目标消费群体关注，并激发消费欲望。
对新天地超市调研收获和建议
对新天地超市调研收获和建议新天地超市是以经常性社会捐助站（点）为依托，以解决社会困难群众临时生活困难为目的，以有针对性的募集和发放为主要形式的经常性社会捐助或社会救助机构，它包括奉献超市、爱心家园、真情超市等，是新型社会救助体系落实在基层的重要平台。
一、我省新天地超市总体情况和运作模式自20xx年民政部发出在大中城市推广建立新天地超市通知后，我省相继设立新天地超市，到目前为止全省已经建立新天地超市307家，其中县、市、区级51家；街道、乡镇级185家；社区村级70家。
截止2005年底统计，全省已累计接收捐赠物资价值1384余万元，受救助人数62927人次。
新天地超市已成为我省新型社会救助体系中的组成部分。
我省新天地超市主要有三种模式：一是单独店，一般由街道、乡镇举办；二是县（市、区）级设物资调剂中心（一般不直接对外运作），在街道（乡、镇）、社区开连锁店；三是流动超市，主要针对农村群众，不定期地在辖区农村各点摆摊，进行捐赠物资调剂和发放。
（一）机构设置我省的新天地超市一般由县（市、区）民政部门负责业务指导。
县级调剂中心，由县（市、区）民政部门或慈善总会牵头负责，依托县（市、区）社会捐赠工作站（残联、民政帮扶救助中心等）开展工作。
街道（乡镇）的新天地超市由民政办公室（科）牵头负责，依托街道捐赠工作点（帮扶救助站、基层社会救助综合管理服务机构）开展工作。
社区的新天地超市一般为街道（乡镇）的连锁点（目前村级建新天地超市还较少）。
新天地超市的设立方式分为：独立门店式。
一种是单独建房设新天地超市；另一种是租用房子设新天地超市。
这种独立门店式的新天地超市一般都具有一定的规模，便于对辖区群众开放和超市正常运作，但其运行成本较高。
合理利用式。
即利用已有的街道（乡镇）、社区办公场地举办的方式。
在办公场地较为宽松的前提下，腾出几间用作新天地超市，这种形式不但大大降低成本，且便于管理，还方便辖区困难群众领取物品。
但在城市人口密集区域，原先办公场地就十分有限的地区就较难办到。
上海新天地成功模式专题研究
专题研究—上海新天地：何以成功，如何借鉴研究执行：孙连海♦以石库门这一精髓为载体，集中体现海派文化♦文化创造商业价值♦现代化、时尚化、艺术化、国际化元素♦知名品牌、优秀主题店面的大量引入♦全新的体验型商业形式♦经营模式：只租不卖，控制街区未来发展方向■说起新天地来晨莹一脸兴奋：“最喜欢新天地的酒吧，每家都各有自己的特色，又离得近，每次可以先在这家吃饭，再去那家喝酒。
你可以彻底的放松。
”……每当有外地的朋友到访上海，她便会把他们带到新天地，有时，晨莹还会和妈妈一起，在此感受时尚年轻的魅力。
■Vincy任职于一家大型境外媒体公司，如今V incy经常会带客户去T8、CHE、采蝶轩，因为客户比较喜欢那里的环境及品味；除去公事，她自己喜欢去V en Ice品尝甜品，到宝莱纳、Luna、新吉士或TMSK和朋友聊天。
■在台北、香港、上海、北京都生活过的Paul是一家多媒体制作公司的资深视觉设计，对美感比别人更多份挑剔。
可刚进新天地时，Paul 还是感到惊喜：“原本我一直对苏州园林的仿古建筑情有独钟，来到新天地，才发觉这里中西合璧的石库门建筑是如此的独特。
”新天地还诱发了他不少创作灵感……所以独爱新天地怀旧又新潮的广阔空间。
Paul最喜欢T8的氛围：“很温馨的格调，是适合遐思的地方”。
■在广告界任职的孙玮道出了他对新天地的感觉：“新天地不仅有怀旧的外表，更有内在的艺术气息。
”对他来说，新天地是高贵、典雅的。
孙玮最喜欢去新天地南里的C.J.W：“那里的爵士乐表演非常专业，感觉轻松自在。
”■从事专业摄影工作多年的杨泳，常去的是宝莱纳，“那里气氛比较轻松，那些明星们工作累了大多喜欢去那里休息。
”他自己则很称道新天地举办的各种文化活动或艺术展览，希望新天地能多一些这样的活动或场所。
■张洪亮是一家公关公司的总经理，认为新天地带有浓郁的海派文化气息，“中西合璧是上海的特色，新天地是不能随意复制的。
”谈到新天地的消费，他说喜欢去南里的“翡翠酒家”吃东西，需要彻底的身心放松时，就去亚历山大做SPA。
上海新天地旧城改造
1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工
中心绿地及人工湖动工
2001年 新天地北里开业商业只租不售
中心绿地及人工湖开放
2002年进度 新天地南里商业、公寓
新天地南里动工 住宅一期动工
写字楼一期动工
2002年 新天地南里开业商业、公寓只租不售
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改造后
整体效果
新天地的历史发展
• 石库门建筑是在上海开埠后大 量建造的1900年后法租界扩展 到太平桥地区这里就大量建造 了石库门里弄
• 到20世纪的二三十年代这里发 展成为了设施齐全的商住区
• 到30年代后太平桥开始衰败新 天地石库门里弄就成为了破旧 、拥挤、恶劣居住区
改造前的现状
• 到90年代太平桥地区除了极少 数新式里弄和新工房外绝大部 分是旧式里弄建筑陈旧建筑配 套不足市政设施和绿化缺乏属 于上海旧区改造范围
上海新天地旧城改造
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目录
上海新天地改造前现状分析 上海新天地简介及改造策略
规划成果 总结及评价
一、新天地改造前现状分析
区位分析
上海新天地位于市中心卢湾 区淮海中路东段高架桥交 汇点原法租界1914年第三 次扩建的旧式里弄住宅北 至太仓路；西至马当路；南 至自忠路；东至黄陂南路
n 手法的创新 瑞安集团独具慧眼掌握了契机采用的作法是保留建筑物的表层改变内部的结构
与使用机能类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑 形式方面更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化
n 优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素而且拥有浓厚的商业、商务氛围便于集聚城市中
上海新天地设计研究
项目概况
竣工时间 2001年6月 一期：2004年 一期：2003年 二期：2006年 三期：2009年
一期：日建 二、三期：巴马丹拿
太平桥地区重建项目
综合体
52公顷
约130万
其中上海新天地： 包含精品酒店88新天地、私人会所新天地一号、酒类产品、新天地礼品 店等。 容积率：1.8 项目投资：14亿元 改造成本：20,000 元/㎡ 拆迁安置成本：6.7亿元 殊荣：2003年，新天地北里荣获由Urban Land Institute（ULI）颁发的 Award for Excellence大奖，成为首度获此国际殊荣的中国内地项目。
Architecture Design
建筑层面旧改策略
建筑层面改造策略一：保留石库门里弄肌理
改造前
改造后
CCDI 公建·设计中心
03
建筑设计
Architecture Design
建筑层面旧改策略
建筑层面改造策略二：整旧如旧，翻新创新 ◆外表「整旧如旧」： 保留房子原貌为原则进行修建，昔日的青砖步行道、清水砖 墙和乌漆大门等历史建筑不改变。 ◆内部「翻新创新」： 内设中央空调、自动电梯、宽频互联网等，把它改造成全新 概念的经营消费场所。
西湖天地
创智天地
CCDI 公建·设计中心
02
问题
Problem
02
问题
Problem
石库门
石库门的价值：
石库门是上海最有代表性的民居建筑，通常被认为是上海近 代都市文明的象征之一。 夏天的晚上，各家在弄堂里乘凉； 居民一边在弄堂洗衣服，一边与邻居聊天； 多家人合用厨房； 楼梯狭窄，杂物堆积……
CCDI 公建·设计中心
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餐饮类
零售/服装类
艺术及文化类
酒吧娱乐类
上海新天地（商业街）—商业业态
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
新天地分为南里和北里两个部分。 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。 在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与 艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（「一大」）会址所在，辟为步行街。
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上海新天地（商业街）—建筑理念与特色
整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。 ◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则， 工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当 时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的 青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网， 把它改造成全新概念的经营消费场所。
上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。 这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成 为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的 朋友可以在这个地方聚会。层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了 人们的眼球，最终脱颖而出。
层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了 人们的眼球，在Mall中脱颖而出
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上海新天地（商业街）—规划定位：营造足够的消费支撑
上海新天地的档次定位自然是高端的，这一定位是和项目本身所处的地段区域紧密相关的，而不仅
仅是凭借石库门的历史底蕴盲目身价。
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上海新天地（商业街）—规划定位：营造足够的消费支撑
总建筑面积：约110万平方米
物业构成： 新天地商业（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团
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上海新天地整体项目介绍—开发公司介绍
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上海新天地（商业街）—规划定位：营造足够的消费支撑
C、给“文物”注入生命
早在一九九七年，瑞安集团就提出一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予
它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。 依据这一理念开发的新天地为占地三万平方米，建筑面积六万平方米的石库门建筑群保留了当 年的砖墙、屋瓦，令游人仿佛进入时光隧道，回到二十世纪二十年代。 而每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做， 成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧…… 门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，产生了 穿越时空之感。而精彩纷呈的街头表演、新意叠出的时尚活动，则为新天地带来富有动感的现代时 尚风采，成为现代潮流的领导者。
A、立足成熟商圈高起点 上海新天地选址于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费 的成熟商业区，聚集了众多时尚商家，吸引了上海乃至全国各地来此观光购物的时尚人士，消费力量强大。
而新天地以国际知名度的、以时尚文化为主题的小区性购物中心，在这样的环境中无疑如鱼得水般吸纳了上
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上海新天地（商业街）—规划定位：营造足够的消费支撑
正是这种特立独行的崭新理念改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库 门注入了新的生命力。新天地成功了，在今天，它已被公认为中外游客领略上海历史 文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会 场所。
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上海新天地（商业街）—商业业态
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上海新天地整体项目介绍— 开发现状
2001-2002年先期推出新天地商业和 人工湖/绿地(公益部分)
2003-2006年分别推出企业天地(办公) 和翠湖天地一二期(住宅)
2007-2010年分别五星级酒店和新天地 时尚购物中心
5星级酒店
企业天地 新 天 地
人工湖 ＋ 绿地
新天地时尚 购物中心
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上海新天地（商业街）—规划定位：
新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发的不同阶段，逐渐深化而最终确定的，这一 深化的过程经历了三个阶段：
第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物 和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。这一目标的参照物是衡山路，衡山路以特色著称， 但是由很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者。对比之下，瑞安认为新天地应该有 一个明却的吸引力。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一 个大方向，即做一个综合性的商业场所。
翠湖天地 二期 一期
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上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”， 如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”， 后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作 门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相 比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进， 攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数 以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民， 动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被 建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化， 居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发 90年代初期，上海开始了大型的重建和 生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两 进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主 开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之 要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代 的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧 风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去 后，一般都安装了卫生设备。 保留这些上海独有的“艺术品”。 5
第一阶段： 综合性时尚场所
深化
第二阶段： 都市旅游景点
深化 第三阶段： 顺应潮流与国际接轨
瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成 一个平面的MALL。但是SHOPPING MALL 不同于SHOPPING CENTER，不但要求综合，更要求有明 确的主题定位和独特的魅力。 石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设 想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看 上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。
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上海新天地（商业街）—规划定位：营造足够的消费支撑
B、兴建高档住宅做支撑 新天地不仅靠淮海路上巨大的人流量支撑消费，同时也将会有一批高质量的住宅支撑。新天地项目 仅是太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52 公顷，与新天地一湖之隔将开发高档物业“ 翠湖天地”，入住的绝对是高层次业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化 ”，新天地也能有足够的购买力支撑。
上海历史受过很多不同国家的文化影响，新天地希望能真正体现老上海的历史原貌，营造出一个国际化的气氛。因 此在租户的选择方面以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等。 在招商阶段，新天地做了众多深入调查，精心挑选对新天地感兴趣的潜在目标商户，进行深入了解，调查他们的经 营情况、出品和服务。对于餐饮商家，有关负责人还会亲自去试菜，质量符合要求才会开始具体谈开展业务的相关事宜。 业态 商家 占比 新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求 租户与新天地有相近的思维，结合有创意和特色的服务。 很多商家在初期并不完全了解新天地的设计概念，为此， 瑞安特地在建筑工地修建了一个样板房，组织租户参观， 了解设计理念，以逐渐磨合到理念一致或接近。这被认 为是新天地市场推广中的重要步骤。
新天地北里广场
新天地南里广场
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上海新天地（商业街）—商业业态
A、 北里业态组合 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合 了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高 级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德 国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港 ，充分展现了新天地的国际元素。 新天地北里广场四周邻接精致典雅的名品 店及餐厅酒吧。石库门老房子与时尚的装潢相 结合，诠释着新天地“新旧交融、中西合璧” 的经典理念，使北里广场成为众多媒体的焦点 。同时，青砖铺垫出的北里广场还成为品牌设 计师争相展现自我的舞台——北里广场占地 250 平方米，适合做时尚演出、主题展览等活 动。
上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。 瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产 发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓 越及创新的精神。 在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司(「瑞安建业」)，并于同年 二月在香港联合交易所上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有瑞安房地产发 展有限公司超过百分之二十权益。 瑞安房地产发展有限公司于二零零四年成立，是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展 项目，并获得多个著名国际投资者的支持。瑞安房地产发展的项目可分为两大类别：集多种功能的大型市中心商住综 合发展项目，以及配合城市总体规、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。日后瑞安房地产将享有优先参与集 团内地地产发展项目的权利。