房地产开发贷款四证是什么
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款,包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产－1－行业信贷政策,优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理.第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求,加强对贷款和销售回款“两款"的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的,不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设,不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理.第七条本办法适用于我行境内各机构.经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。
房地产432标准指的是什么和解读
房地产432标准指的是什么和解读
4代表四证齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证(第五证是商品房预售许可证);
3代表开发商至少投入30%的自有资金;
2代表房地产开发企业不低于二级资质。
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;
(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;
(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
1、位置的固定性和不可移动性。
2、使用的长期性。
3、影响因素多样性。
4、投资大量性。
5、保值增值性。
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路摘要：随着社会经济的发展，以及城市化进程和住房制度的不断深入，居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。
房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。
本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。
关键词：银行房地产贷款；四证；现状；相应对策一前言房地产开发项目要件主要包括项目立项报批手续、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、对项目交通影响评价评议、建设项目环境保护批复等，其中“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”简称为房地产项目“四证”。
“四证”齐全是发放房地产开发贷款的前提条件，近年来，随着国家房地产政策调控手段的深入，房地产开发商资金紧张局面加剧，个别房地产开发商伪造或变造虚假“四证”，以满足银行贷款条件骗取信贷资金，或提前支用信贷资金的情况屡有发生。
审查“四证”真实性是做好房地产贷款审计的首要任务。
审计人员除了采取常规的档案资料调阅、询问交谈等查证方法外，更需要内、外结合，增加外延审计，通过互联网查询、实地核查等方式把问题查清查实。
1“看”，仔细查看信贷档案内的“四证”复印件。
关注项目要件中的建设单位名称、项目名称、建设地址等与贷款项目是否一致；观察“四证”的格式、字体大小、编号、证件底纹等是否符合发证机关的发证规则；注意是否存在比较明显的错别字、是否有复制、粘贴的变造痕迹；审查“四证”审批机构是否具有审批权限等，直观判断“四证”是否存在伪造或变造的情况。
2“查”，利用政府网站查询“四证”的真实性。
目前，部分地方政府实行政务公开，许多行政许可审批的项目均逐个挂至政府官方网站，审计人员应将档案中的项目要件按审批日期或审批项目到相关发证机关网站进行查询、核对，是否信息相符。
房地产开发贷款“四证”核实方法
房地产开发贷款“四证”核实方法近日，新闻报道某银行卷入涉案金额过亿的骗贷案件，该笔贷款评估材料中将容积率从1变造成2.6，导致报告虚估1.6倍的土地价值，涉案银行将面临巨额损失，项目申报过程中银行当事人员在调查过程中是否尽职也面临质疑。
随着房地产市场调控力度持续加大，部分中小房产开发商资金紧张局面加剧，由于银行信贷资金是其项目重要的资金来源，为提高持有土地估值或满足银行贷款发放条件，近年来采取变造或伪造“四证”手段骗取银行贷款的案件时有发生。
因此审查“四证”的真实性是房地产开发贷款授信调查及审查的核心内容之一。
一、“四证”取得的顺序及内容理解房地产项目开发整体流程涉及内容繁杂，涉及环节众多，通常梳理其开发流程主要涵盖项目前期、项目准备、项目施工及项目竣工四大阶段。
对于一笔房地产开发贷款而言，银行介入时点多在项目准备阶段，“四证”办理一般按照下表顺序依次办理：二、“四证”核实方法（1）“内核基础资料”。
对于项目的业务资料，除形式上核实复印件与原件一致性之外，对纸面记载内容的真实性也应进行实质性核查。
在收到项目要件后，必须对“四证”的复印件进行充分审核。
首先，通过项目其他的批复材料如项目核准批文、可研报告、投资备案表、土地出让合同与“四证”内容进行交叉比对，对于资料中的要素如项目名称、宗地范围、建设面积、容积率等是否一致；其次，参考当地公开证照的图片，对“四证”审批机构名称、签章、格式、字体大小、编号等文本格式仔细观察，研判是否符合发证机关规则以及是否存在明显错别字或粘贴的变造痕迹。
（2）“外部交叉验证”。
目前而言，地方政府逐步推行政务公开，大部分项目行政许可及审批均有“网”可核。
贷前调查及审查均可通过登录“四证”核发部门的网站进行查询、核对，此外个别地区房地产信息网中已将预售许可的房产项目“四证”扫描录入，对于滚动开发的房产项目，可尝试查询比对。
（3）“访实地”。
房地产开发是资本密集行业，对股东背景实力的要求高于普通企业，通常房地产企业开发出于成本核算、税务筹划等方面原因的考虑，会成立多个项目公司进行项目开发及融资。
房地产开发四证预售证.doc
房地产开发四证+预售证第一证：《国有土地使用证》第二证：《建设用地规划许可证》第三证：《建设工程规划许可证》第四证：《建设工程施工许可证》第五证：《商品房预售许可证》《国有土地使用证》《国有土地使用证》封面《国有土地使用证》第一页说明：《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》封面 《建设用地规划许可证》第一页说明：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》封面 《建设工程规划许可证》第一页说明：《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
房地产四证
房地产四证
1、国有土地使用证（即土地证，国土局颁发）
2、建设用地规划许可证（规划局颁发）
3、建设工程规划许可证（规划局颁发）
4、建筑工程施工许可证（建设局颁发）
预售证：商品房预售许可证
4是指项目的四证齐全，分别指
一、国有土地使用证（土地证，国土局颁发）
二、建设用地规划许可证（规划局颁发）
三、建设工程规划许可证（规划局颁发）
四、建筑工程施工许可证（建设局颁发）
3是指30%自有资金，即一个项目总投资的30%必须是房企自己出资的。
2是指二级开发资质，房企开发资质分为一、二、三、四级，一级是最高级别，四级是最低级别。
至此，432即四证齐全，30%自有资金投入，二级开发资质。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
'.房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定,特制定本办法.第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款.商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过50％的(可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定,符合我行房地产行－1－业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款"的管理,按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的,不得办理.第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的,可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理,有效防范贷款风险,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过５0％的(可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴,否则纳入商业用房开发贷款管理。
－1－房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目,防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围,按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求,加强对贷款和销售回款“两款”的管理,按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设,不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目,不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的,可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
立项,四证办理相关情况归纳总结概述
一，立项1)立项定义：项目特别是大中型项目，要列入政府的社会和经济发展计划中。
项目经过项目实施组织决策者和政府有关部门的批准，并列入项目实施组织或者政府计划的过程叫项目立项。
立项分类：鼓励类、许可类、限制类，分别对应的报批程序为备案制、核准制、审批制。
报批程序结束即为项目立项完成。
2)立项根据项目资金不同来源可以分为以下分类：项目立项分为审批、核准和备案三种。
手续办理审批最麻烦、备案最简单。
一：项目审批：只适用于政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目。
①使用政府性资金投资建设的项目。
②国家机关的基本建设项目。
③城镇基础设施建设项目。
④经济适用住房、学生公寓。
审批制环节：一般要经过批准“项目建议书”、“可行性研究报告”和“开工报告”三个环节。
办理程序：申报-受理-审查-批复备注：投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省。
二：项目核准：则适用于企业不使用政府性资金投资建设的重大项目、限制类项目。
①企业不使用政府性资金投资建设,列入《政府核准的投资项目目录》的投资项目。
②国家鼓励类、允许类，总投资额在1000万美元以下的外商投资项目。
核准制环节：只要“项目申请报告“一个环节。
办理程序：申报~受理~审查~核准备注：投资额2000万元以上建设项目转报省；外商投资项目投资额1000万美元以上转报省；需国家、省投资的建设项目转报省三：项目备案：对于大多数企业投资项目，政府将不再审批，而是由企业自主决策，按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。
不符合国家法律法规的规定、产业政策禁止发展、需报政府核准或审批的投资项目外，其他基本建设投资项目一律实行备案。
备案制环节：项目申请表办理程序：申报-受理-备案备注：投资额5000万元以上建设项目由省备案。
3）立项需要资料1：申请报告2：基本建设投资项目申请表或企业投资项目备案申请表3：固定资产投资项目节能登记表4：地形图、总平图5：规划设计条件6：承诺配套（当地乡镇政府对该小区有关市政等配套设施方面的承诺）7：营业执照、开发资质证书复印件（或建设局证明）8：资本金证明（银行存款证明+已付土地出让金大于等于项目总投资的百分之20或者30）9：土地使用权出让资料（合同、公告）或土地预审意见10：环保证明11：新村办意见12：选址意见书4）不同立项分类所需要的资料备案类项目需要提供的材料包括：1、项目备案申请表（全省统一格式）2、项目法人证书或项目业主的营业执照副本及复印件；3、属国家规定实行许可证生产、经营管理的项目，需提交相关部门出具的初审意见；4、根据有关法律、法规、规章规定应提交的其他文件。
房地产开发五证中前四证办理流程
房地产开发五证中前四证办理流程第一篇：房地产开发五证中前四证办理流程房地产开发应申办五证各证的取得程序建设用地规划许可证：建设项目受理： 1.申请报告2.标准地形图（比例尺1:500、道路管线工程可使用1:1000或1:2000）3.用地权属证明办理《建设用地规划许可证》：1.经审定的规划图2套（总平面图、环境规划、管网综合）或标准地形图2份（经测管办验审合格）2.《建设场地地质灾害危险性评估报告》3.工业项目报环评及可研报告4.计划部门投资许可文件土地使用权证申报材料及前置条件 1.用地申请2.土地使用证（原件）3.建设用地规划许可证（正、附件）及附图4.企业营业执照、法人身份证明、授权委托书、申请人身份证明5.地形图（电子版）6.其他相关材料建设工程规划许可证申报材料及前置条件办理建筑设计方案审查：1.《建设项目选址意见书》及附图；2.建筑设计方案（附技术经济指标及立面透视效果图）办理《建设工程规划许可证》： 1.土地使用权批准文件 2.《投资许可证》3.经审定的规划图一套（总平面图5份，环境规划、管网综合图各1份）4.《建设项目选址意见书申请审批表》及附图各1份（原件）5.《建设工程消防设计审核意见书》（原件）6.《规划设计审查表》7.《建筑设计方案审查意见表》8.《建设场地地质灾害危险性评估报告》9.经审查合格的施工图（建筑部分）2套10.工业项目须报环评及可研报告11.特殊项目须有会议纪要、协议及相关部门出具的意见办理施工放线手续：1.收费局出具的《完费证明函》2.建委合法的《建筑工程施工许可证》建筑工程施工许可证申报材料及前置条件 1.发改委立项文件 2.建设用地规划许可证 3.建设工程规划许可证 4.中标通知书 5.施工合同 6.施工图审查批准书7.监理合同8.银行资信证明9.完费证明函10.大难责任书 11.质量监督申请受理书 12.安全监督手续 13.执法监察确认单第二篇：房地产开发“五证”办理流程房地产开发“五证”办理流程建设用地规划许可证↓ 国有土地使用证↓ 建设工程规划许可证↓ 建筑工程施工许可证↓ 商品房预售许可证1、《建设用地规划许可证》所需材料名称1、报件人身份证明及建设单位介绍信（外商委托书）2、“建设用地规划许可证”申请表3、市计委批准的建设项目计划任务书4、公司成立批准文件、工商登记文件5、总平面规划图及有关附件6、建设项目及选址红线图7、大、中型建设项目可行性研究报告（包括环境评估报告）8、与原用地单位签订的征地协议书（需经主管部门批准）原用地单位的土地使用证9、项目当地勘测院绘制的1：500地形图10、其他（特殊项目）办理《建设用地规划许可证》流程包括下列内容A：非经营性土地； B：经营性土地； C：规划调整。
房地产开发四证预售证
房地产开发四证+预售证第一证：《国有土地使用证》第二证：《建设用地规划同意证》第三证：《建设工程规划同意证》第四证：《建设工程施工同意证》第五证：《商品房预售同意证》《国有土地使用证》《国有土地使用证》封面《国有土地使用证》第一页说明：《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭据，受法律保护。
北京市领土房管局对直接填发的《国有土地使用证》依据国有土地使用方式不一样，分别加盖《北京市领土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市领土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市领土房管局缴纳使用费土地使用专用章》、《北京市领土房管局暂时土地使用证专用章》。
《建设用地规划同意证》封面《建设用地规划同意证》第一页说明：《建设用地规划同意证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目地点和范围切合城市规划的法定凭据，是建设单位用地的法律凭据。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不可以领取房地产权属证件。
核发的目的：保证土地利用切合城市规划，保护建设单位依照城市规划使用土地的合法权益。
法律结果：依照相关规定，房地产商即便获得建设用地的同意文件，但如未获得《建设用地规划同意证》而占用土地的，其建设用地同意文件无效。
《建设工程规划同意证》封面《建设工程规划同意证》第一页说明：《建设工程规划同意证》是相关建设工程切合城市规划要求的法律凭据，是建设单位建设工程的法律凭据，是建设活动中接受监察检查时的法定依照。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不可以领取房地产权属证件。
核发的目的：确认相关建设活动的合法地位，保证相关建设单位和个人的合法权益。
法律结果：房地产商如未获得《建设工程规划同意证》或许违犯《建设工程规划同意证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限时拆掉或许充公违纪建筑物、修建物及其余设备，对相关责任人员，可由所在单位或许上司主管机关赐予行政处罚。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理,有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款,是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款,包括住房开发贷款和商业用房开发贷款,不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50％的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴,否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产－1－行业信贷政策,优选客户和项目,防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目,不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理.第七条本办法适用于我行境内各机构。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须－1－严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
开发企业透过有“四证”的开发项目抵押贷款的操作说明及程序
开发企业透过有“四证”的开发项目抵押贷款的操作说明及程序一、资金源1、银行信贷资金2、信托投资公司资金池二、形式由银行对项目审核及尽职调查认可后，对其进行授信，通过平安信托对其进行包装发放资金三、借贷条件1、借贷金额：1亿元起；2、年利率：13%，毎季度支付利息（款到之日先支付毎季度的利息）；3、借出款率：所抵押的物业评估价的50%4、一次性贴息：3%（资金方）＋4%（居间服务费），只是收1次而已,；5、借贷期限：3年；6、借贷条件：以“有“四证”的在建项目”作抵他项权押物，并到公证处办理全权委托，以公司100%股权作连带担保；7、区域范围：一、二线省会城市及经济发达的地区级城市（如珠三角、长三角、环勃海湾）；8、审核时间：约15个工作天；9、尽职调查及评估程序：约10个工作天10、批核时间：约15工作天；11、放款时间：办理他项抵押登记后，于5个工作天内放款。
四、所需下列文件：1、项目方签署给平台方的《项目融资授权委托书》（见2）的彩色扫描件文件；2、项目方签署给居间人的《不可撤销居间服务费支付承诺书》（见3）的彩色扫描件文件；3、项目方签署给资金方的《股东决议书》（见5）的彩色扫描件文件；4、项目方签署给资金方的《贷款申请报告》（见4）的彩色扫描件文件；5、《开发企业申请借款提供资料清单》（见6）的彩色扫描件文件；6、“建筑工地的照片”的彩色扫描件文件；7、对该物业或土地的《评估报告书》或《初评预估书》的彩色扫描件文件；五、操作流程1、项目方与平台方签署《项目融资授权委托书》2、项目方与居间人签署《不可撤销居间服务费支付承诺书》；3、资金方经审核借款方提供的文件认可后，会发通知给借款方的考察尽职调查及评估时间，由借款方发出邀请，然后由资金方提供考察人员名单，借款方订购往往机票，及安排住宿等；4、资金方的考察人员到达目的地后，借款方要接待并积极配合其审核资料和到房管局取证等工作，直至完成考察尽职调查及评估为止；5、若资金方通过审批的，项目方与银行或保险公司签署《借款合同》或《借款协议》；6、到国土部门办理他项权入押登记手续；7、放款的同时，同台交割一次性贴息7%的费用给资金方及居间人。
2020年新编银行竞赛试题名师资料
银行竞赛试题（信贷手册及财务）一、单选题1、下列哪项是固定资产贷款分类额度使用的期限要求？（）A •设定授信业务期限B •设定首笔提款期C •设置宽限期D •设定提款期［答案］:B2、根据《项目融资业务指引》的要求，贷款人从事项目融资业务，应当以以下哪种分析为核心？（）A、政策风险；B、融资能力；C、偿债能力；D、行业地位和行业经验［答案］:C3、以下关于贷款项目保本点理解错误的是哪一项？（）A.贷款项目在保本点上不盈不亏B.保本点越低，贷款项目风险越小C.保本点越高，贷款项目风险越大D.保本点越低，贷款项目承受风险能力越小［答案］D4、一般情况下，下列资产项目中流动性最强的是？（C）A •其他应收款；B •应收帐款；C •短期投资；D •预付帐款;5、下列哪种情况下授信额度会被清零？（ D ）A、未按时做定期监控B、拆出集团成员客户C、未按时做不定期监控D、授信客户发生业务垫款6、我行信贷文化中指出，好银行的基础是（C）A、高效的管理B、统一的企业文化C、好客户D、高素质的员工7、下列行业客户中不能申请办理银行承兑汇票业务的是？（A）A、房地产B、批发贸易C、建筑施工D、交通运输8、按照我行规定进口押汇期限不得超过多少天？（C）A、30 天B、60 天C、90 天D、120 天9、按照我行规定并购贷款期限一般不得超过多少年？（B）A、3 年B、5 年C、8 年D、10 年10、以下哪一个授信业务品种，是与远期信用证同等风险级别的业务品种?（A ）A .进口保理 B.银行承兑汇票 C.商票贴现 D.打包贷款的多少？（C）A、80% ;B、85% ;C、90% ;D、95%12、依据《物权法》规定，下列哪项权利不能成为权利质押的客体？（ B ）A.应收帐款B.收取电费的权利C.可转让的基金份额、股权D.仓单、提单A、收回应收账款C、用现金购买债券A、原贷款期限C、1年B、原贷款期限的一半D、半年B、接受所有者投资转入的固定资产D、以固定资产账面价值作价对外投资14、根据《贷款通则》规定，中期贷款展期期限累计不得超过多长时间？（B）15、授信额度的核定应以哪种分析为核心。
开发贷及园区贷款基本要求 中国银行
房地产开发贷款及园区贷款基本要求一、房地产开发贷款基本条件（一）客户准入条件1、中行内部最新评级达到BB级或以上；2、借款人具备正式三级（含）以上资质。
对于暂定资质的房地产企业，只限于支持直接或间接股东（股东持有股份不低于30%）为三级及以上资质的企业；（二）贷款用途用于支持项目的开发建设。
不得用于支付与土地相关的费用，包括土地出让金、各项税费等。
（三）项目自有资金比例和来源1、项目自有资金投入比例要求：项目自有资金应先于我行贷款到位，且已投入项目建设。
具体要求如下：（注：“自有资金比例”今年内有可能适度放宽，将根据客户评级及资产负债率水平分层要求，最低不低于30%，同时将分层增设“自筹资金比例”要求，最低不低于40%。
）2、项目自有资金可认定的来源: 项目自有资金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。
注：1）股东借款转资本公积需满足两个条件，即经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额；对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红（计划内的分红金额应剔除）。
2）对于单一项目公司，自有资金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收款等部分后得出；对于同时开发多个项目的企业，自有资金可在上述计算方式中扣减其他项目占用的所有者权益和已买尚未开发的地块成本后得出。
（四）项目核规性批件要求1、取得发改委的核准或备案文件2、“四证”齐全（“四证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；要求“四证”的权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容应相互对应并与实际建设内容一致）。
注：对于暂未取得全部“四证”的项目，必须在取得两证（《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》）后，方可进入评审程序，且在授信批复中将“四证”齐全列为放款前提条件。
（五）贷款成数房地产开发贷款（住宅类和商业类）总额不得超过项目总投资的50%。
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房地产开发贷款四证是
什么
集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
房地产开发贷款“四证”是什么？
捷信和融资平台
“四证”（指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）
房地产开发贷款的种类按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：
1、住房开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
2、商业用房开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
3、土地开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
4、房地产开发企业流动资金贷款。
是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
商业用房开发贷款条件：
贷款项目条件
（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；
（二）具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
（三）项目资本金不低于项目总投资的35%，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；
（四）地处商业繁华地段或中心商务区，地理位置优越，交通便利，规划设计合理，配套设施齐全；
（五）经评估符合我行规定要求，且写字楼项目应地理位置优越，具备良好租售前景；宾馆（酒店）项目借款人应与我行旅游饭店行业指导意见所列重点选择的客户签订长期物业管理协议；（六）经评估，项目预期市场前景良好，项目预期净现金流量充裕，贷款还款来源稳定、可靠；（七）其他条件
房地产开发贷款四证，确切的说是“商业用房开发贷款四证”《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；。