中信慧坊销售招商百问

中信阳光澳园街铺销售招商百问
一、区域规划
1、东莞市区城市总体规划如何？
东莞市位于广东省中南部，珠江三角洲东北部，北靠广州，南依深圳，东邻惠州、博罗，西与番禺隔珠江相望，不但是穗、深、港经济走廊的黄金地段，沟通珠江两岸和深圳、珠海的桥梁，也是广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇处，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

本次规划将城市规划区确定为市域现状4区28镇，总面积2465平方公里；城市总体规划范围为城区、东城、万江、篁村4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平方公里。

规划期限为近期2000～2005年，远期2006～2015年，远景2015年以后。

增强中心城区的综合服务功能，发挥其集聚、辐射作用。

形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌为中心镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一个中心连接东西两翼”的城镇发展形态。

全市分为四大经济片区：以市区为中心，包括石龙、茶山、寮步、麻涌等镇的西北经济片区，是全市政治、经济、文化中心，公路枢纽，珠三角高新技术产业基地之一，外向型加工贸易、三高农业基地；以虎门为中心，包括长安、厚街等镇的西南经济片区，是外向型港口工业和出口贸易区，旅游中心和爱国主义教育基地；以常平为中心，包括大朗、黄江等镇的中北经济片区，是全市铁路交通枢纽、加工贸易区和外贸仓储基地；以塘厦为中心，包括樟木头、清溪、凤岗等镇的东南经济片区，是综合性加工工业基地和旅游度假区。

2、市域重大基础设施规划情况如何？
市域重大基础设施实行统一规划建设，实现“市域重大基础设施一体化”，形成“一小时生活圈”。

1、公路建设：形成“六横四纵”高等级公路主骨架，高等级公路与国道、省道及联网公路组成畅通的公路网系统。

2、铁路建设：完善常平铁路枢纽工程，改善石龙站用地紧张及配套交通拥挤的状况。

3、轻型轨道交通建设：预留基本沿107国道走向的轻轨用地，以适应日后建设轻轨客运系统的需要。

4、港口建设：把虎门港建设成为华南沿海港口群中的综合性、地方性港口。

包括麻涌、沙田、沙角、长安四大港区。

5、给排水工程：打破行政界线，统一规划、统一建设水厂，实行就近和联合供水；严格保护本地水源；充分发挥东江水源中跨区、镇大型供水工程的作用。

实行雨污分流的排放方式，雨水采用就近自流排入水体，污水采用截流集中处理后排放。

6、电力、电信工程：规划期内，原有及新建变电站共125座，其中500KV 站有3座，220KV站有32座，110KV站有90座。

全市电话交换总容量300万门，长途交换总容量30万端口，建设3个长途交换局。

7、环境保护：加快污水处理设施的建设，使全市生活污水处理率在2015年左右达60%（城区和镇区70%左右）。

大气环境质量争取执行国家大气环境质量一级标准。

以焚烧处理方式为主，逐步提高城市固体废弃物集中收集和无害化处理率。

3、城市布局结构规划情况如何？
城市总体布局贯彻“新城靠山、旧城依水”的指导思想，东、南方向为城市主要发展方向。

规划中心城区包括6大片区：即新城中心区、旧城区、东城北片区、东城南片区、南城片区和万江片区。

设市级城市中心、区级城市中心和居住区级中心。

市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城、万江设独立区中心。

工业区（工业进园）和居住区集中成片布局，形
成中心突出、放射发展的整体布局。

4、市、区级城市中心规划定位如何？
（一）新城市中心：规划为市行政办公中心、商务会展中心、金融服务和文化娱乐中心。

（二）旧城中心：作为传统商业文化及生活综合区，保持其商业文化副中心的职能。

（三）东城区中心：东城区的行政办公、文化、商业中心。

（四）万江区中心：万江区的行政办公、文化、商业中心。

5、市级公共设施规划情况如何？
市级城市公共中心以新城市中心为主。

新城市中心的开发，重点在于完善市级行政办公、金融服务、商贸会展、文化娱乐等设施，加强中心城区在全市经济发展中的辐射和带动作用，以建设“国际制造业名城”为目标，架构现代化、都市型、综合性服务配套平台。

已确定的规划建设项目有：会展中心、行政办事中心、展示中心、人民会堂、东莞大剧院、图书馆、青少年活动中心、科学技术博物馆、群众艺术馆等一大批建设项目。

还有几大银行会集的金融区和商务区也在深化规划中。

6、市区对外交通与城市道路交通规划情况如何？
建设环市区的高等级公路，在莞龙、莞惠、虎门方向增加对外公路，形成由17条对外道路、2条东西向快速路、2条南北向高速公路组成的对外公路运输网络。

在万江区规划建设一个大型长途汽车客运总站，莞城、南城设中、短途的中型汽车客运站。

规划在万江区龙湾洲建设东莞新港。

市区路网采用环形＋放射布局方式，形成以城市快速路为骨架，主、次干路等级明确、功能合理的路网系统。

干道网密度为每平方公里4.71公里。

干道的交叉口采用灯控渠化或立交形式。

7、项目片区规划范围如何？
中信阳光澳园地处东城区的南片区综合服务中心组团。

该片区规划适用于东城南片区506.8公顷范围内各地块和各类用地的土地使用，各类建筑物、构筑物的新建及改扩建的城市建设管理工作。

8、项目片区开发总体战略如何？
（1）东城南片区规划的发展目标是：
1)营造现代化的、以人为本的、对全市具有吸引力的城市氛围；
2)塑造具有良好开放度的、公共空间完善的、具有健全公共配套设施的新
型社区；
3)建设“山水”城市，体现“人与自然和谐统一”的可持续发展策略和人
与自然共生共融的生态建设理念。

（2）总体（功能）发展定位为：
依托市行政、文化、商务中心，以居住功能为主，兼有一定商务办公功能的生活综合配套区，为东莞市创造一个公共设施完善、公共空间充足、绿地生态环境优良的大型社区，形成有理、有序、有情的城市生活“新空间”。

9、片区内社区组团规划情况如何？
围绕公共服务中心设置五大居住组团，并对其临近公共服务中心地段相对提高建筑开发强度，增加土地效益。

（1）新世纪居住组团：位于莞长路以南、三环路以北、东城东路以西、东莞大道以东地区。

现状主要包括黄旗工业区、火炼树工业区、新世纪豪园。

规划迁出工业用地，改建为二类居住用地与商住混和用地。

用地规模约60.5公顷。

（2）火炼树居住组团：位于三环路以南、东莞大道以东、东城东路以西地区。

现状包括火炼树变迁村民住宅区、洋田沥村、豪苑花园、景湖春天等居住用地，以及部分工业用地，用地混杂。

规划对现有旧村、工业进行改建，集中开发二类居住用地，并适当增加配套服务设施。

用地77.8公顷。

（3）东泰—中信居住组团：位于四环路以北、东莞大道以东、东城东路以
西地区，现状主要为已建东泰花园、中信阳光假日、中信阳光澳园、中信凯旋城等社区，以及规划东泰花园CBD社区（东泰花园沿四环路及东莞大道一侧用地）。

另有朝天小学和部分旧村用地。

规划在保留已建成区外，适当增加公共绿地、停车场、商业服务等设施。

用地规模约100公顷。

（4）景湖花园居住组团：位于四环路以南区域。

现状主要为一类居住用地，包括景湖花园六期，此外还有部分旧村和工业用地。

规划对现旧村和工业用地进行改建，形成完整居住组团。

用地规模约80公顷。

（5）立新小区居住组团：位于东城东路以东、莞长路以西地区。

现状主要为耕地、旧村用地、以及立新新搬迁小区，此外包括东华高级中学。

规划集中建设二类居住用地。

用地规模约60公顷。

10、项目片区商业服务设施规划情况如何？
以步行街为主题，进一步完善购物环境品质，提升商业档次，同时通过设置大型超市等商业设施，形成片区内公共中心，将居住区内较大的商业活动汇集，以规模效应和全面服务提高公共设施的吸引力，拉动地区商业整体发展。

结合商住楼盘的开发，提供大量商业服务面积，完善该地区商业脉络，并形成较好的街道景观。

在独立的居住街坊内就近设置便利性商业设施，如饮食、小型商业等，满足区域内日常生活需求，并按人口规模设置菜肉市场、书店等，该类设施宜小而精，集中布置。

11、项目片区文化娱乐设施规划情况如何？
结合核心商业中心、文化广场、设置片区文化中心，进一步丰富文化设施项目。

各组团中心社火子供区域内部使用、体量较小的文化娱乐设施，如社区活动站等，同时结合各级绿地设置露天剧场、雕塑广场。

12、项目片区公共服务实施规划情况如何布局？
根据东城区南片区的商业服务设施规划，该区域将以步行街为主线，进一步完善购物环境品质，将居住区内较大的商业活动汇集，以规模效应和全面服务提
高公共设施的吸引力，拉动地区商业整体发展。

各社区组团设置供区域内部使用、体量较小的文化娱乐设施，同时结合各级绿地设置露天剧场、雕塑广场。

在怡丰路商业街延长线至立新小区处规划设置大型中央广场，并结合周边商业、文化、体育场地等公共设施和园林绿地景观，形成该片区公共服务中心，塑造片区空间形象。

该公共服务中心由软、硬两个功能聚集而成：由公共设施及广场、文化活动中心等组成的硬核，以及由防护绿地形成集中的、大片生态园林绿化景观作为软核。

用地规模约22.5公顷。

13、片区内居住小区配套服务设施规划情况如何？
居住小区级公共设施按照集中设置的原则，根据居住用地的分布及社区的划分，在较大的居住街坊内安排独立用地，将居委会、社区服务站、社区健康服务站、社区文化活动站、邮政所等各种小区级公共设施集中安排。

14、片区内交通路网规划情况如何？
中信阳光澳园街铺项目地处东城南片区中心，所在片区规划范围内部形成“两横三纵”的片区主体道路框架，承担主要区域交通职能。

“两横”自北向南分别为三环路和四环路，均为现状道路，是连接项目往来莞城、南城、万江地区的主通道，同时也是整个东莞市中心城区主干系统；“三纵”自西向东分别为东莞大道、东城东路以及莞长路，该三条也均为现状路，是连接项目往来南城、东城中心区以及中央商务区、中央居住区等的主要通道。

城市道路两侧建筑退让红线的最小距离，东莞大道、莞长路、三环路、四环路、东城东路、以及四环路南侧、东城东路西侧南北向规划道路均为20米，其余城市次干道退红线10-15米，支路退红线3-5米。

15、片区内停车场规划情况如何？
规划共提供机动车公共停车位1611个。

此外，由于该片区属于大型居住社区，停车场的设置主要满足住区的需求，因此在规划中部分停车面积由居住小区内部强制性配建提供。

同时，各地块按用地性质、建筑面积配置相应的停车位，单个停车位面积以
30平方米计，各地块的配建车位数以东莞城市规划管理规定为准。

16、东莞中央商务区区位范围是什么？
中央商务区位于东莞大道北段及相关辐射区，西侧为东莞市行政文化中心区，旗峰山公园位于规划区西北，东莞大道、鸿福路以及四环路，是中央商务区主要的对外联系道路。

规划基地以东莞大道为中心，分为四个区：东北区，北临旗峰路，西临东莞大道，南临中信东泰花园，东临新世纪豪园，面积56.92公顷；西北区，北临体育路与党校地块，西临行政文化中心，南临石竹花园，东临东莞大道，面积73.66公顷；东南区为东莞大道与四环路交叉口东北角东泰花园未规划用地，面积7.04公顷；西南区为东莞大道与四环路交叉口西北角用地，面积4.7公顷。

规划总用地面积142.32公顷。

17、东莞中央商务区规划结构是什么？
中央商务区是我市二十一世纪新城市中心的重要组成部分，其功能定位以中央商务、商业办公、商贸发展等为主导功能，其它相关功能配套的多功能、多中心、复合型的中央商务区，集中全市三大中心职能，即商业中心、会展中心和商务中心。

规划结构以自然环境为中心，以轴线展开功能与空间布局，形成“一心、两轴、三点、五片”的整体框架。

一心：东莞大道与鸿福路轴线交汇处由金融建筑、商业办公、会展中心和广场绿地所构成的中央商务区功能景观核心。

两轴：东莞大道——交通、绿化景观轴；鸿福路——交通景观轴线。

五片：商业金融，是中央商务区的主导功能片区，位于东莞大道以东、鸿福路两侧的区域，是体现城市现代化标志的商业商务建筑景观区；商务会展，位于东莞大道西侧，鸿福路以北，由会展中心、宾馆及广场绿化构成；商业办公，位于东莞大道南段的东西两侧以及行政文化中心东侧鸿福路南北沿线地块，由商业
办公楼及少量商住楼及宾馆酒店组成，规划安排了一处具有地方传统特色的休闲步行街区；休闲运动区，规划了两处，一处位于规划区西北，依托现有体育场馆，建设体育公园，另一处位于东莞大道与四环路交汇处，建立开敞的入口开放空间形象，也是重要的城市景观节点；商住混合功能片，位于城市中心的外围区域，通过完善的服务配套，优美的户外环境为市民提供高品质的生活居住空间。

18、东莞中央生活区规划建设状况如何？
（1）区位范围
中央生活区位于东莞市东城区与南城区的交接地带，东临东莞大道，西临南城科技路，北临四环路，南临五环路，总面积2.1平方公里。

（2）功能定位
中央生活区是东莞城市新区的重要组成部分，规划建设成一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区。

（3）设计构思——主体公共空间
延续北部行政、文化中心区的中轴绿地，南部充分考虑与东南部生态型用地的衔接，形成平行于东莞大道的中央绿化休闲带，构筑该地区结构性的主体公共空间，促进中央生活区与周围地区的空间、景观沟通和联系，成为城市级别的南北向空间通廊。

将社区化服务的概念引入主体公共空间，使中央绿化休闲带成为社区的“大会所”，安排一系列的居住区服务功能和大尺度的园林绿地景观，沿线安排林荫公园、体育公园、文化公园、雕塑公园、生态公园5个不同主题的公园，强调社区服务的公共性，增加社区居民之间的交流空间；与直线相对比，在原规划道路格网间穿插连续曲线林荫步道，联系各街坊。

利用大规模的主体公共空间作为结构的骨架系统，将居住组团或街坊规模化，并通过设置街坊内的视觉通廊，与主体公共空间相联系，使整个地区成为一个完整的城市生活区。

二、市场环境
19、东莞市经济发展总体增长预测与现状如何？
（1）从经济总量上看，2005年东莞全市生产总值突破2000亿大关，达2182.44亿元，并再次入选“中国综合实力百强城市”第12位，比上年实际增加376.42亿元。

其中第三产业增加值927.20亿元，同比增长17.8％。

（2）在总量扩大的同时，经济运行质量也同步提高。

从财政总收入占GDP 比重来看，2005年财政总收入占生产总值的比重为15.2％，比去年提高1.3个百分点，是10年来最高的。

（3）2005年末全市本外币存款余额突破3000亿大关，达3036.77亿元。

2005年全市的工业总产值突破4000亿元，达4422.17亿元，比上年增长22.4％。

（4）05年全市进出口总额达743.72亿美元，同比增长15.3％，实现贸易顺差74.87亿美元。

其中出口总额突破5000亿元，达409.29亿美元，同比增长16.3％。

20、东莞市居民消费力度如何？
（1）2005年全市消费品市场积极活跃，全年社会消费品零售总额达500.01亿元，同比增长17.2％，全市每百户城市居民家庭家用汽车拥有量为42辆，比上年增加10辆。

（2）按东莞市1000万总人口计算，人均GDP=2182.44÷1000=21824元人民币/人·年。

以8的汇率折合美元为2728美元/人·年，处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长期的中期阶段，从这一点推断，整体上东莞市人均消费能力极高且处于快速发展阶段，为休闲消费产业的快速发展提供了非常巨大的经济基础。

（3）项目所在南城与东城胶合区域，高度聚集的消费群能提供持续的、强大的购买力，产生量多面广的消费需求从而推动消费文化的发展进程。

21、东莞房地产总体市场发展概况如何？
东莞房地产由于局部地区的区位以及经济发展状况和人群聚居等因素，呈现局部地区增长过热，而其他地区相对滞后的情况。

在一些传统商业区、住宅区和一些经济发展较快的区域，如东城区与南城区，房地产市场一直居高不下，而且涨势依然明显。

而其他交通相对较差，位置较偏，人口较少的地区除个别楼盘火以外，更多则是门庭冷清。

22、东莞商业发展状况如何？
莞城区为传统的商业区，并拥有可园、西城门等旅游资源，是传统的行政、商业中心；随着城市向东发展的推进，东城区逐步成为人口最多的居住区，将发展成为新的商业区的趋势；南城区为传统的工业区和城乡结合带，近年随着新城市中心建设步伐的加快，南城区一跃成为最具发展潜力的新兴地区。

但由于建设刚刚起步，南城区内商业气氛仍稍为欠缺。

23、东城部分商业项目介绍？
（1）地王广场发展商：广东光大企业集团有限公司
楼盘描述：地处莞城区东纵大道，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题乐园、娱乐场、风情美食广场、康体中心等业态于一体。

占地面积6000平方米，建筑面积达到328000平方米，拥有1000个停车位。

（2）世博广场发展商：东莞市广晟商贸发展有限公司
楼盘描述：位于东城区东城大道(东城中心对面)商业地段，内部配套设施有国际一线百货城、好又多量贩超市、数码家居港、流行前线等，占地面积101100平方米，建筑面积达到207972.5平方米，共有1600多个停车位，市场起价为3500元／平方米，均价3600元／平方米，最高价达到4000元／平方米。

（3）星河传说开发商：联华国际
楼盘描述：地处东莞市东城区旗峰山南麓，是东莞莞城目前重点发展的新城市中心区，政府控制发展的高尚商住区，自然环境及市政环境都优越。

（4）金月湾广场开发商：高田地产
楼盘描述：位于东城区东城大道东城文化广场旁，地处东城核心。

占地近4万平方米，商业建筑面积3万余平方米，分A、B、C三大街区，全面一线独立街铺，实用率超八成，围绕休闲行业要求进行精心的建筑设计及配套，建筑格调优雅，极具欧陆文化品位。

24、什么是东莞人最喜欢的业态形式呢？答案是街铺。

从租金来看，受莞城市民的消费习惯影响，莞城街铺平均租金要比同样地段的首层内铺高约40％，比二层商铺要高2倍左右。

从回报率来看，同样是商业物业，莞城投资者可接受的街铺回报率为5％，商场铺则接近10％。

回报率主要受铺位出租风险（租金稳定程度、空置率程度）较低的影响，可见街铺由于出租风险较低而受到投资者的欢迎。

25、主题性商业物业开发空间大？
从开发类型来看，目前莞城现有的商业物业类型主要包括三种：商业步行街、裙楼商业物业和大型公共建筑，以裙楼商业物业为主。

但以往发展商因仅考虑其销售，而忽略长期经营，导致裙楼商业物业的经营不善成为当地商业发展的制约因素，也是造成当地整体商业发展水平较低的主要原因之一。

因此，在开发商业物业时，发展商应考虑商业的长期发展，并专门针对商业自身经营特点来设计，主题性商业物业将有较大的发展空间。

目前营销火爆的东城十三、花街18都是主题性商业物业开发的案例，从市民对其关注的程度看，已经引起了一定的共鸣。

在经历过大型商业物业大兴土木的东莞，下一站，主题性商业物业将唱主角。

26、项目周边现有主要生活设施有哪些？
项目周边主要生活设施有怡丰都市广场食街、火炼树综合市场、嘉荣购物广场、加油站、建设银行、工商银行、农信社、邮政所等。

其中中信地产各社区会所配套设施如下：
27、东莞市区人口总量、组成结构及其增长趋势如何？
（1）总人口
东莞现辖32个镇区，546个村委会，132个居委会。

全市陆地面积2465平方公里，户籍人口156.19万，常住人口640多万，占全省总人口的7.46％，是我省居广州、深圳之后的第三大人口大市。

此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。

（2）家庭户人口
共有家庭户71.24万户，家庭户人口为225.11万人，仅占总人口的34.92%；平均每个家庭户的人口为3.16人。

（3）总人口性别构成
男性为304.28万人，占47.21%；女性为340.29万人，占52.79%。

受外来人口中女性居多的影响，性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为89.42。

（4）年龄构成
（5）各种受教育程度人口
全市普查人口中，接受大学（指大专以上）教育的13.84万人，接受高中（含中专）教育的100.42万人，接受初中教育的383.00万人，接受小学教育的112.77万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。

每10万人中拥有具有大学程度的2147人，高中程度的为15579人，具有初中程度的为59419人，有小学程度的为17495人。

文盲人口（15岁及以上不识字或识字很少的人）为8.47万人，占总人口比重的1.31%。

（6）城乡人口
全市普查人口中，居住在城镇的人口386.98万人，占总人口的60.04%；居住在农村的人口257.59万人，占总人口的39.96%。

28、项目片区人口规模、结构及其消费力如何？
项目所在的东南城胶合带是东莞居住人口最密集的区域，方圆1公里半径内有中信、景湖、金地、世纪城、第一国际等近20个大型花园住宅小区，现有居住人口超过16万人。

其中东城南片区规划控制人口11万人。

其中中信生活区占地面积约1200亩,总建筑面积约为120万平方米，项目完成后预计入住人口超过4万人，是东莞最具规模的住宅社区。

此区域皆为中高档小区，居住人口相对收入较高，年龄以中青年为主，消费能力强、消费频次较高。

庞大的消费人口为该区域的商业发展提供了坚实的保障, 该区域是东莞最具代表性的社区商业集群所在,也将是CBD成长的获利者。

29、东莞市社会消费品零售总额持续上升，上档次商品消费有潜力？
2005年全市消费品市场积极活跃，全年社会消费品零售总额达500.01亿元，同比增长17.2％。

市和市以下地区分别实现零售额176.77亿元和323.24亿元，分别增长15.6％和18.1％。

从不同行业看，批发零售贸易业零售430.38亿元，增长17.7％；餐饮业零售69.57亿元，增长14.6%。

城市消费环境明显改善，农村市场发展加快。

此外，消费物价温和上升，居民消费价格总水平有所提高，上升了2.4％，但总体水平处于可控范围。

从2000年到2005年，东莞市的社会消费品零售总额一直是持续上升，而且年增长率均在15％左右；这充分说明了东莞市民的消费力在逐步增强，东莞市的商业地产仍有潜力可挖。

从1990年到2001年，东莞市的社会消费品零售总额从26.77亿元发展到196.77亿元，一直都在200亿元以下的低水平增长，直至这几年才一下子爆发到338亿元、389亿元和500.01亿元。

这种增长趋势也说明了东莞市民的商业消费能力是积淀了很久的，商业的升级换代－－从传统街铺购物到大型购物休闲广场的消费－－也就是这几年的事情。

以后，这种新的商业业态和新的消费习惯的趋动，加上传统商业消费，还将使东莞市的商业消费继续平稳、健康地增长。

因此，商业地产仍大有可为。