大成国际写字楼提案
写字楼 建议书
写字楼建议书建议书：关于写字楼的建议一、背景介绍写字楼是一种专门为商务办公而设计的建筑物，为各类企业提供办公空间和配套设施。
随着城市发展和经济的快速增长，写字楼的需求也日益增加。
本建议书旨在提出一些建议，以优化写字楼的设计和管理，提高办公环境的舒适度和效率。
二、建议一：灵活的空间规划1. 提供多功能的共享办公区域，以满足不同企业的需求。
可以设置开放式工位、会议室、休息区等，并配备现代化的办公设备和高速互联网。
2. 设立灵活的办公室隔断，以满足不同企业的空间需求。
可以采用可移动的隔断墙，使办公室的大小可以根据企业的需求进行调整。
三、建议二：绿色环保1. 在写字楼周围种植绿化植物，增加空气质量和美化环境。
可以考虑种植花草、小树木等，同时设置休闲区域供员工休息和放松。
2. 安装节能设备，如太阳能板、LED照明等，以减少能源消耗和对环境的影响。
可以考虑使用智能化系统，通过监测和控制设备的能耗，实现节能效果。
四、建议三：安全和便利设施1. 增加安全设施，如监控摄像头、门禁系统等，以保障员工和财产的安全。
可以设置安全巡逻和应急预案，提高应对突发事件的能力。
2. 提供便利设施，如停车场、餐厅、健身房等，以满足员工的日常需求。
可以与周边商业设施合作，为写字楼内的企业提供优惠和服务。
五、建议四：舒适的办公环境1. 保持室内空气的清新和流通，设置空气净化设备和通风系统。
可以定期进行空气质量检测，并采取相应的改善措施。
2. 提供舒适的休息区域，如茶水间、休闲区等，以增加员工的工作满意度和生活质量。
可以提供免费的饮料和小吃，增加员工的福利待遇。
六、建议五：良好的管理和服务1. 设立专门的物业管理团队，负责写字楼的日常维护和管理。
可以提供快速响应的服务，解决员工的问题和需求。
2. 定期进行设施检查和维修，确保设备的正常运行。
可以与专业的维修公司合作，提供高质量的维修服务。
七、结语通过以上建议，我们可以优化写字楼的设计和管理，提高办公环境的舒适度和效率，为企业提供更好的办公场所。
商贸大厦建设方案策划书3篇
商贸大厦建设方案策划书3篇篇一《商贸大厦建设方案策划书》一、引言随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，商贸业在城市经济中扮演着越来越重要的角色。
为了满足市场需求，提升城市商业竞争力，拟建设一座现代化的商贸大厦。
本策划书旨在详细规划商贸大厦的建设方案，包括项目定位、功能布局、建筑设计、运营管理等方面，以确保项目的顺利实施和成功运营。
二、项目背景（一）市场需求分析近年来，[地区名称]商贸市场发展迅速，消费需求不断增长。
现有商业设施已不能满足市场的发展需求，急需建设一座规模较大、功能齐全、设施先进的商贸大厦，以提升城市商业形象和服务水平。
（二）区域发展优势三、项目定位（一）总体定位打造一座集购物、餐饮、娱乐、办公、住宿等多功能于一体的现代化商贸大厦，成为[地区名称]的商业地标和城市名片。
（二）目标客户群体主要面向中高端消费者，包括周边居民、商务人士、游客等。
四、功能布局（一）商业区域规划设置大型购物中心、品牌专卖店、超市、餐饮街等，满足消费者的多样化购物需求。
（二）办公区域建设高品质的写字楼，提供舒适的办公环境和完善的办公设施，吸引各类企业入驻。
（三）娱乐休闲区域设置电影院、KTV、健身房等娱乐休闲设施，丰富消费者的业余生活。
（四）配套服务区域配备银行、邮政、酒店等配套服务设施，提供便捷的服务。
五、建筑设计（一）建筑风格采用现代简约风格，体现时尚、大气的建筑形象，与周边环境相协调。
（二）建筑规模总建筑面积[具体面积]，其中商业面积[具体面积]，办公面积[具体面积]，其他面积[具体面积]。
（三）建筑空间布局合理规划建筑内部空间，确保人流顺畅、功能分区明确。
设置宽敞的公共空间，提升整体舒适度。
（四）建筑设施设备采用先进的智能化系统，如电梯、空调、消防等，提高建筑的安全性和运营效率。
六、运营管理（一）运营模式采用自主经营和招商相结合的运营模式，吸引优质商家入驻，共同打造繁荣的商业氛围。
（二）物业管理建立专业的物业管理团队，提供优质的物业服务，确保大厦的正常运营和维护。
北京市城市管理委员会关于公布朝阳区大成国际广场户外广告设置规划的通告
北京市城市管理委员会关于公布朝阳区大成国际广场
户外广告设置规划的通告
文章属性
•【制定机关】北京市城市管理委员会
•【公布日期】2016.11.07
•【字号】
•【施行日期】2016.11.07
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】广告管理
正文
北京市城市管理委员会关于公布朝阳区大成国际广场户外广
告设置规划的通告
按照《北京市户外广告设置管理办法》、《北京市户外广告设置规范》等规定，根据市政府批准发布的《北京市户外广告和牌匾标识设置专业规划》要求，鉴于道路沿线现状发生变化，需对沿线户外广告设置规划进行调整、完善，为此北京市城市管理委员会对朝阳区大成国际广场户外广告设置规划进行调整完善。
按照规定的程序，组织制定了北京市高速公路户外广告补充规划设置方案，现予公布执行。
具体的设置规划见北京市城市管理委员会网站在上述朝阳区大成国际广场设置户外广告设施，须严格按照此规划方案执行。
相关管理部门和城管执法机关应按照有关法规及上述已公布的规划方案要求，对上述户外广告设置行为进行监管。
本通告自公布之日起施行。
特此通告。
附件：朝阳区大成国际广场户外广告设置规划一览表
北京市城市管理委员会
2016年11月7日。
国内5个办公楼室内设计案例分析
国内5个办公楼室内设计案例分析1.上海环球金融中心上海环球金融中心（Shanghai Tower）是中国第一高楼，楼高632米，共有127层。
其室内设计充分体现了现代办公楼的需求和标准。
整个设计采用了现代简约的风格，以提供一个高效、舒适和符合人体工程学的办公环境。
办公区域的布局合理，使得每个员工都能拥有充足的空间，并且设计了大量的休息区和会议室，用于员工之间的交流和合作。
2.北京国际贸易中心北京国际贸易中心（Beijing International Trade Center）是一座现代办公楼，总建筑面积约20万平方米。
该项目的室内设计注重了空间的灵活利用和功能的合理布局，以满足不同企业的需求。
例如，大型企业可以选择开放式办公区域，以鼓励员工之间的交流与合作；而小型企业可以选择私人办公室，以提供更私密的工作环境。
此外，设计师还注重了细节的处理，如舒适的家具、柔和的照明和宜人的色调，以提供一个舒适和宜人的工作环境。
3.广州国际金融中心广州国际金融中心（Guangzhou International Financial Center）是一座综合性商务楼，楼高432米，总建筑面积约20万平方米。
室内设计力求创造一个令人印象深刻的商务空间，以吸引客户和租户。
设计师在每个楼层都设置了大型接待区，以展示企业的形象和品牌价值，并提供独特的会议室和展示区域，满足客户的不同需求。
此外，整个办公楼采用了现代、高科技的设计元素，如灯光效果、材料选择和装饰品的摆放，给人一种时尚、高端的感觉。
4.深圳华侨城创意文化园深圳华侨城创意文化园（Overseas Chinese Town Creative Culture Park）是一个创意产业园区，位于深圳市中心的罗湖区。
该园区以其独特的设计和文化氛围而闻名，吸引了众多创意人才和企业入驻。
室内设计注重了空间的灵活性和创意的表达。
例如，各个办公区域设置了不同风格和主题的会议室和休息区，以满足员工的不同需求。
城市综合体典型案详细资料-大成国际中心
大成国际中心基本数据占地面积:43080平方米总建筑面积:197425平方米竣工时间:2005-1-1物业管理附加信息:物业管理费：平层：3元/平方米/月，跃层：5元/平方米/月开发商:北京恒兴置地房地产开发有限公司投资商:大成房地产项目介绍大成创意大厦地处东四环百子湾桥，与大望路、国贸遥相呼应，商脉相延。
德国后现代风格建筑，金色美学立面，气势恢弘，总体量20万平米，包括公寓、写字楼、商业三大部分，三者在共生、互利的前提下，实现功能互补，消费流共享，产生1＋1＋1＞3的复合经济效应。
项目6层以上于2006年1月10日开盘，2007年6月30日入住。
4、5层商务广场于2007年1月开盘，2007年10月15日入住。
大成创意大厦以99.9米绝对高度成就百子湾区域商务地标。
5A级智能写字楼，绝版LOFT空间，即将全面交付，在06－07年北京地产星光大道上，被评为“2006北京最佳创意地产”。
创造性推出8.4米开间的开阔办公空间(商业、办公两用)和17层4600m2整层办公(CBD绝版典藏)。
项目总占地面积43080平方米，总建筑面积197425平方米。
其中写字楼建筑面积50000平方米。
一CBD大举东扩成就上百万高端消费人流大成国际中心•世界与中国交汇的CBD财富焦点。
大成国际中心，CBD中心区20万平米建筑综合体，雄踞东四环百子湾桥东南角，CBD东南门户，百子湾的绝对中心。
项目总占地面积为4.3万平方米，集五星级公寓、大型豪华商业Mall、百米5A级智能写字楼于一体。
其中大型豪华商业Mall面积约8万平米；写字楼建筑面积近5万平米；国际公寓建筑面积为3.7万平米。
大成国际中心在位置上占据先天优势，项目北距长安街四惠桥地铁站仅700米，步行只需12分钟，西距国贸和北京电视台仅一站地路程，南侧100米是贯穿北京东西的广渠路（即将升级为城市快速路），同时还有08年完工的西客站至通州的7号线大郊亭站，并有多条城市主干道汇集于此，位置绝佳，交通畅捷，发展潜力无限。
大城国际设计说明
大城国际设计说明1、工程概况及设计要求（本内容仅为空调系统的功能要求，具体设计资料还应满足指导老师所提要求）本建筑物为大城国际项目，建筑基地面积约为4049m2。
地上部分1#栋为24层99.00米高商业+办公综合楼，1至3层为商业，4层为会议室,5至24层为办公；2#栋为3层商业；地下室为2层小型车停车库、部分设备用房。
项目总建筑面积：62218.80 m2。
建筑层高详见建筑平面图和立面图。
外窗及门高详见建筑平面图和立面图。
该项目位于长沙，建筑红线内用地面积约10000平米，红线附近无其他高层建筑；裙楼商业部分为超市，四楼为公共租赁会议室，塔楼为出租或出售写字楼，要求设计舒适性中央空调系统。
写字楼部分应满足分户计费需求。
2、围护结构构造（仅供参考，与建筑施工图中不一致的地方请以图纸为准，未定的围护结构参数按相关标准要求自行合理选取、权衡，参数选取与围护结构热工性能权衡判断作为竞赛考核指标之一。
）2）外墙3）内墙4）楼板5）窗6）门户构造3、设计要求3.1 室外设计参数需采用最新规范《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736—2012）》，多联机系统设计应遵守《多联机空调系统技术规程（JGJ174-2010）》3.2 具体要求1）根据建筑功能及特点，遵照相关工程技术规范，参考设计手册等相关资料，提供舒适性中央空调。
2）合理的选择方案，有方案比较和分析，要求体现节能环保理念；3）应合理选择高大空间场所的气流组织方式；4）鼓励进行一定的新技术应用和节能探索。
5）空调工程初投资合理；6）要求出施工图，图纸清晰规范；建筑防排烟设计不做强制性要求；但所设计的通风空调系统必须符合相关防火设计规范的要求。
7）其他要求参考相关规范和设计大赛评分细则。
3.3 绿色建筑节能措施1）集中空调（采暖）系统风机单位风量耗功率和冷热水系统的输送能耗小于湖南省工程建设地方标准《湖南省公共建筑节能设计标准》DBJ 43/003有关规定值；2）采取切实有效的热回收措施；3）全空气空调系统有实现全新风运行或可调新风比的措施；4）通风空调系统采取有效措施提高部分负荷能源利用效率，应该在设计计算说明书中以专门的段落（或者章节）进行说明，或者在设计图纸文件中体现；5）有条件的项目应采用太阳能（仅限太阳能光热）、地热、生物能等可再生能源利用技术；6）大空间空调系统（如果有）采取分层空调形式；6）建筑室内采用调节方便、可提高人员舒适性的空调末端。
公司提案范文
公司提案范文[公司名称][公司地址][日期]致，[客户/合作伙伴名称]尊敬的[客户/合作伙伴名称]：我们很荣幸能有机会向您提出我们的合作提案。
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我们是一家专注于[行业领域]的公司，成立于[成立时间]年。
多年来，我们一直致力于为客户提供优质的产品和服务，并赢得了良好的口碑和信誉。
我们的团队拥有丰富的行业经验和专业知识，能够为客户提供最专业的解决方案和服务。
在过去的合作中，我们深知您对产品质量和服务的要求，我们将一如既往地为您提供最优质的产品和服务。
同时，我们也在不断努力创新，提升产品的品质和性能，以满足客户不断变化的需求。
我们的合作提案主要包括以下几个方面：1. 产品合作，我们可以提供您所需的各种产品，包括[产品1]、[产品2]、[产品3]等，我们可以根据您的需求进行定制生产，并确保产品的质量和交货期。
2. 服务合作，我们可以为您提供一系列的服务，包括售前咨询、售后服务、技术支持等，以确保您在使用我们的产品过程中得到最好的体验和服务。
3. 营销合作，我们可以共同开展营销活动，包括线上线下的推广活动、参加行业展会等，以扩大我们的市场份额和影响力。
4. 技术合作，我们可以共同开展技术研发合作，包括新产品的研发、技术创新等，以提升我们的产品竞争力和市场地位。
我们相信，通过我们的合作，我们可以共同实现更多的商业机会和发展空间。
我们愿意与您携手合作，共同开创美好的未来。
最后，我们衷心希望能够与您合作，共同实现双赢。
如果您对我们的合作提案感兴趣，我们非常期待与您进一步的沟通和合作。
谢谢您抽出宝贵的时间阅读我们的合作提案，期待您的回复。
祝好！此致。
敬礼。
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长沙大成酒店SWOT分析报告
课程实习报告学生：蔡楚翼学号：20123855钰姝20123858高丽20123860蒋朝波20123865潘信成20123873娟20123889朱慧玲20123891班级：2012级饭店管理2班调研饭店：市大成国际酒店调研题目：市大成国际酒店SWOT分析2014年10月目录：1. 前言 (2)2. 大成国际酒店根本情况 (2)3. 竞争对手根本情况 (2)4. 大成国际酒店SWOT分析 (3)5.优势分析 (3) (5)7.机会分析 (6) (8)市大成国际酒店SWOT分析1.前言：本文通过实地调查，网上查询，客户、员工问卷等方式，利用数据分析，统计整理等方法将大成国际酒店、皇冠假日酒店、万代酒店比照分析，从“地理位置、客房价格、服务设施〞等多个方面得出了大成国际酒店的SWOT分析与未来开展战略。
2.大成国际酒店根本情况：大成国际酒店于2008年开业，是一所商务度假旅游型酒店，它拥有客房368间，共30个楼层，最近一次装修时间是2013年。
酒店的房间类型共7种，具体包括“高级单人间、高级双人间、豪华单人间、豪华双人间、观景间、丽人间、行政间套间〞。
酒店周边交通便利，距火车站 2.5 公里，距飞机场25 公里。
大成国际酒店共有4个餐厅，酒店1F是大成美食街〔包含全国各地美食、韩式烧烤〕；2F是惟楚中餐厅和蓝岸西餐厅；3F如此是王朝中餐厅。
酒店的M多功能会议厅可容纳120人；五楼大成会议厅可容纳120人。
酒店为顾客提供的服务有：商务中心，租车，票务，洗衣房，商场，停车场等。
3.竞争对手根本情况：皇冠假日酒店于2007年开业，是一所连锁商务型酒店，它拥有客房431间，共25个楼层，从开业至今并未重新装修。
酒店的房间类型共8种，具体包括“高级单人间、高级双人间、豪华单人间、豪华双人间、高级套房、行政客房、豪华套房、行政套房〞。
酒店位于五一广场，地铁2号线出口处，距火车站3公里，距飞机场28.42公里。
某大厦商业项目全程策划提案
巢氏大厦全程策划提案第一部分：巢氏大厦产品定位策划主题/功能/户型/客户/价格/配套/规划/景观……第二部分：巢氏大厦形象包装策划A.项目主题定位:金巢大厦制造企业金蛋的商务港B.项目主题演化:金巢大厦商务港的概念:时尚化/国际化C.项目生活方式定位:金巢大厦商务港商务赢家,前沿生活.第三部分：巢氏大厦广告传播策划A.项目运营总策略:生活方式塑造（商务赢家/前沿生活）＋板块启动（312国道商业圈）+产品启动（商务港）B.项目广告总精神:金巢大厦商务港停靠企业游轮,收获财富金蛋造就商务赢家C.项目广告总口号：金巢大厦制造企业金蛋的商务港D.项目推广支撑点：户型 / 格调 / 品位 / 精致 / 细节/ 主张第四部分：巢氏大厦促销推广策划A.B.C.一章销售总策略一、金巢大厦项目策划总体战略思想1、以专业化的运作方式配合本项目销售方在最短时间内创出销售佳绩，并同时在常州打出“金巢”品牌。
2、强调宣传推广手段的有效性，销售组织的规范性，提高整个开发团队的专业水平。
二、完成目标1、项目目标：市场至上，换位思考，以消费者需求为导向，塑造个性化、差异化产品，引爆市场需求。
在最短的时间内以快打慢、速度制胜；坚持风险最小化，追求效益最大化。
2、品牌目标：通过项目的运作，树立“金巢”品牌在常州地产界的知名度。
三、金巢大厦销售阶段的划分根据本项目定位方向及工程周期，结合商业地产专业运作模式，在销售思路方面我公司建议走“分阶段销售”路线，即将整个销售周期大体划分为四个阶段：内部认购期（预热期）公开发售期强销期（成熟期）尾盘促销期。
四、金巢大厦销售时机选择项目的销售成功与否，不但决定于项目的本身素质，同时与项目的销售时机也有着重要的关联。
从我公司对常州房地产市场的长期研究分析来看，常州地区每年房地产销售传统旺季为5月～12月，考虑到“金巢大厦”的工程进度及销售中心、工地现场的包装，前期广告宣传等，本项目销售的最佳时机将是在4—12月。
写字楼 建议书
写字楼建议书建议书：提升写字楼的工作环境和设施一、背景介绍写字楼作为商业办公场所，对于提升企业形象和员工工作效率起着重要作用。
然而，现有的写字楼在工作环境和设施方面存在一些问题，需要进行改善和升级。
本建议书旨在提出一些建议，以提升写字楼的工作环境和设施，满足企业和员工的需求。
二、工作环境改善建议1. 空气质量改善：加强空气净化设备的安装和维护，定期进行空气质量检测，确保员工的健康和舒适。
2. 噪音控制：采用隔音材料，减少外部噪音的干扰；设置肃静的歇息区域，提供员工放松和歇息的空间。
3. 光线优化：增加自然光的利用，通过设计合理的窗户和采光设备，提供良好的照明条件，减少眼睛疲劳和视觉问题。
三、设施升级建议1. 办公家具更新：更换老化的办公桌、椅子和储物柜，提供符合人体工程学的家具，提升员工的工作舒适度。
2. 会议室设备升级：更新会议室的投影仪、音响设备和视频会议设备，提供高质量的会议体验，方便企业内外的沟通和合作。
3. 健身设施增加：在写字楼内设置健身房或者休闲区域，提供员工锻炼和放松的场所，促进身心健康。
4. 餐饮服务改善：引入优质的餐饮服务供应商，提供健康、多样化的饮食选择，满足员工的口味和需求。
四、配套服务优化建议1. 前台接待服务：提升前台接待人员的服务意识和专业素质，提供友好、高效的接待服务，增强企业形象。
2. 安全管理加强：增加安全设备的投入，加强写字楼的安保力度，确保员工和财产的安全。
3. 清洁卫生维护：加强写字楼的清洁和卫生管理，定期进行保洁和消毒，提供一个整洁、舒适的工作环境。
4. 网络和IT支持：提供高速稳定的网络连接，配备专业的IT人员，解决员工在办公过程中遇到的网络和技术问题。
五、经济效益分析1. 提升企业形象：通过改善工作环境和设施，提升企业形象，增强客户对企业的信任和认可，从而带来更多的商机和合作机会。
2. 增加员工满意度：提供舒适、便利的工作环境和设施，提高员工的工作满意度，减少员工流失率，提升企业的稳定性和竞争力。
常熟项目写字楼标准建议
经验总结
定期对实施经验进行总结，归纳 好的做法和经验，以便今后工作 中借鉴运用。
创新与发展
鼓励项目组在实施过程中进行创 新与发展，以不断提升实施质量 和效果。
THANKS
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可再生能源利用与节能效益
可再生能源利用
应优先考虑利用太阳能、地源热泵等可再生能源，减少对传统能源的依赖。
节能效益
应进行全面的节能效益评估，预测建筑物在使用过程中的能耗情况，为后续 的运营管理提供参考。
室内环境质量与健康标准
室内空气质量
应采用低挥发性有机化合物（VOC）的建筑材料和家具，确保室内空气质量达到 国家标准。
04
写字楼的安全与使用标准
结构安全与抗震性能
结构安全
应确保写字楼的结构安全可靠，符合国家现行建筑结构荷载 规范，以及建筑抗震设计规范。
抗震性能
对于地震烈度指标较高的地区，写字楼应具备足够的抗震性 能，保证在地震作用下的结构安全性。
消防安全与疏散设施
消防安全
写字楼应符合国家现行建筑消防规范，采用可靠的消防报警系统和灭火设施 。
疏散设施
写字楼应设置宽敞明亮的疏散通道和楼梯，并保持畅通无阻，方便紧急情况 下人员快速撤离。
电气与智能化系统安全
电气安全
写字楼应按照国家现行电气规范进行设计，确保用电安全可靠，电缆电线应采用 阻燃或耐火电缆。
智能化系统安全
对于智能化的办公环境，写字楼应采用先进的智能化管理系统，如楼宇自动化控 制系统、安防系统等，提高办公效率的同时确保系统安全性。
标准实施的监督与检查
01
02
03
定期监督
建立定期监督机制，对实 施过程进行监督，发现问 题及时纠正。
XX办公楼物业管理顾问提案
东外办公楼物业管理顾问提案物业管理公司PROPERTY MANAGEMENT目录目录⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 1前言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 2第一章北京物业管理公司介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 3第二章项目分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 6第三章物业管理要点⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8第四章物业管理服务内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13第五章物业管理顾问的工作范围及职责⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 22第六章主要经营指标及重要承诺⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28第七章顾问服务、合作方式、效益和监控⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30第八章项目管理经营预测⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯33前言首先感谢外交人员房屋服务公司对我公司的信任，使我们有机会参与东外办公楼物业经营管理竞标，展示我公司实力。
我们非常珍视这个机会，为贵公司在东外办公楼的经营管理上作出贡献。
由于我们接触项目时间较短，对项目的实际情况了解较少，故本提案主要是基于我公司多年的管理经验编制而成的，所以不可避免的有关内容与实际情况不甚符合，我们希望能有机会与贵司领导共同讨论协商，共同致力于形成一个切合东外写字楼实际情况的高水平的物业管理方案。
贵公司投资建设了东外办公楼，而我公司具有对写字楼管理的丰富经验和专业的管理理念，所以我们有信心，同时也有实力将东外办公楼经营好，管理好，使之成为北京的优秀的物业写字楼之一。
第一章物业管理公司介绍背景物业管理有限公司是一家专门为高档物业及住宅小区提供经营管理的物业公司，有一批富有酒店、商务楼、公寓、住宅经营管理经验的专业人士，公司依据自身实力，成功地管理了御东商物楼、民进中央大厦、北京友金大厦等多家物业。
由于多年经营及公司大部分员工来自酒店及物业行业，因此与同行各界，及上级单位建设部及小区办等部门建立了良好的关系。
物业项目物业管理公司目前所管理的物业项目如下：民进中央大厦位于三元东桥东北侧，机场辅路北侧，占地 7000 平米，总建筑面积12000 平米， 99 年 5 月竣工，现正招租。
大成金融商务中心
大成金融商务中心，昆明市行政中心同侧最近的第一高楼，位于80米宽主干道彩云南路与亚广北路交汇处，处CBD中央商务区核心位置，区位优势无可比拟！
近30万平米国际顶级品质和具有国际金融商务特点的200米超高层地标建筑。
以国际视野，国际理念，重新定义现代商务新标准，打造亚太国际金融、商务新地标！
这里，将汇集世界500强、国内500强、省内行业龙头及领军企业，打造金融总部、商务总部经济区!
地铁1号线“行政中心站”紧临大成金融商务中心，毗邻地铁4号线。
彩云南路、环湖东路、昆玉高速三条城市主干道直达项目，
距西南最大火车站仅需7分钟，
5分钟连接沪昆高铁、泛亚铁路、成昆铁路和南昆铁路，
20分钟抵达昆明长水国际机场，
多维立体交通网络，以世界速度，汇集全球资本。
大成金融商务中心将建设具有国际视野、国际形象、创新超前、智能快捷的现代化国际金融商务空间，重新定义现代商务新标准，打造昆明市行政中心区新地标，在设计和细节上，体现项目顶级品质和具有国际金融商务特点的现代化地标建筑。
项目由A座200米、B座142米超高层建筑组成。
涵盖国际5A甲级写字楼、国际五星级酒店、国际精品购物中心DC·MALL三大业态，总建筑面积约25万㎡。
地上L1—L5层和地下LG1、LG2层为国际精品购物中心DC·MALL；A座F7—F31层、B座F7—F29层为国际5A甲级写字楼；A座F33—F46层为国际五星级酒店；地下B3—B5层为停车库。
该项目的建设将成为CBD金融商务集群中心，以加快昆明城市品质国际化、提升昆明国际事务参与力，为泛亚经济建设的飞速发展，打造与世界名城相媲美的品质春城发挥积极作用。
大成国际
观筑（北京）地产机构
第二阶段的行销！
赠品策略
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冬天卖冰激凌
把10月份、11月份所有来电来访未成交的客户，通过赠品策略的方 式，让他们再来现场，切身感受项目的新奢华生活理念，促进项目 的销售。
创造现场来人，永远是项目销售的关键所在，运用赠品策 略就是希望我们的项目在冬天来人量依然是最大的。
奢华的元素是什么？
地段价值升级
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居住空间升级
生活氛围升级
企划概念
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区域价值与生活方式，是本案的企划的核心和主轴，以此我们概括 出本案的主题形象是：
CBD外滩，新奢华生活正在流行！
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项目行销思考
感质行销
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策 划
企
案
划
场
项目如何感质行销
感质营销人员
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销售人员强化培训，建立对项目的信仰，不是说服，而是扣人心旋, 每个销售说辞的字斟句酌，销售人员的接待表情，肢体语言都成为 销售培训的全细节挖掘。
现场接待——销售人员对项目的信仰通过与客户的沟通成为客户对 项目的信仰，
客户在离开现场后都是项目的口碑传播者和项目的销售人员。
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新消费观·趋优消费（TRADING UP）
奢华，正在流行 趋优消费
趋优消费现象显示，原本的中产消费市场逐渐瓦解，消费渐呈两极化，且越来越 多人，只要他们从情感的角度认为很重要，而且就品质、性能和吸引力来说，都 具有显而易见的价值，便愿意花大把银子来换取！然而他们对那些不具情感重要 性的商品，却专挑便宜货。
消费需求
观筑（北京）地产机构
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每月按销售额的2%提取广告和管理费用。
租金标准
楼层 F-1 F1 F2 F3 F4 月租金标准 20/㎡ 200元/㎡ 160元/㎡ 140元/㎡ 100元/㎡ 50元/㎡ 105/㎡ 商用面积 3200㎡ 2072.39㎡ 3259.05㎡ 2690.99㎡ 2982.84㎡ 3314.2㎡ 17519.47㎡ 月收益（万元） 6.4 41.45 52.14 37.67 29.83 16.57 184.06 备 注
重点品牌：KFC、必胜客、麦当劳、 星巴克
谢瑞麟、周大福、金至尊
欧珀莱、欧莱雅、玉兰 油、美宝莲、资生堂、 SK-Ⅱ 浪琴、劳力士、帝舵、 斯沃琪 巴黎三城、亚洲眼镜、 宝岛眼镜
莱尔斯丹、康莉、安玛莉、蜜丝罗妮、百丽、FED、天美意、思加图、星期六
青春女装、时尚女装、精品女包、流行饰品 重点品牌：淑女屋、U2、G2000、佛罗伦、百图、自由鸟、衣恋、 ESPRIT、VEROMODE、ONLY、艾格、FION、帕佳图
3．项目要打的已不是知名度，而是认知度（到底做
什么）、美誉度（消除疑虑） 。
4．地段好，终端推广十分重要。（有效节约推广 成本，充分做好现场文章） 。 5．项目本身就是一块极好的“广告牌”，是大成 国际品牌建设的极佳契机：项目的新闻、大成集 团的动态、公关活动，加之卖场非常醒目的设计 等，大成及项目的品牌形象将变得立体而丰满， 富有内涵。
东山开发区 猇亭区
邻近交通主干道
文化中心
商业配套近郊区
商业区
置业者未来计划购房区位主要集中在中心城区，西陵区、伍家区 和东山开发区是置业者重点考虑的区域，分别占被调查者的36.2%、 20.3%和17.7%。
三）投资者投资决策倾向分析：
市民投资仍以储蓄、证券为主（如下图）
宜昌市民多余资金投资方式选择
价目表上价格：原价格*（1+0.25）
楼层 1/F 2/F 3/F 合计 面积（平方米） 3200 4800 4000 12000 价格（平方米/元） 27500 20000 13750 19916 总价（万元） 8800 9600 5500 23900
2、
写字楼部分：
我们拿出8——17楼作为写字楼用途
1. 房地产投资理念被越来越多的当地投资者接受 2. 产权式商铺及产权式酒店的销售模式已被认知 3. 宜昌市民的投资观念接受外来影响较快 4. 宜昌市民的投资渠道比较单一，以银行储蓄、 证券投资为主
第四部分
项目市场策略
一）竞争战略设计：
打造项目核心概念——
“假日MALL”
以新业态冲击乌鲁木齐商业市场，促进业态产业升级
5000/平方米，以实现发展商的利润最大化。
销售价格：
1、商铺部分
发展商销售实际价格：
楼层 1/F 2/F 3/F 合计 面积（平方米） 3200 4800 4000 12000 价格（元/平方米） 总价（万元） 22000 16000 11000 15933 7040 7680 4400 19120
面积（平方米） 16787.3 价格（平方米元/元） 4800 总价（万元） 8057.904
实现均价：
目标均价：
面积（平方米）
价格（平方米/元）
总价（万元）
16787.3
5000
8393.65
项目总体销售统计：
分类 产品 产权式商铺 写字楼 总面积（平方米） 12000 16787.3 均价（元/平方米） 15933 4800 销售额（万元） 19120 8057.904
观点五：市场上稀有的产品，产品的唯一性、标 志性、不可再购性决定了本项目的投资潜力性
我们的建议：
1、商铺部分：采用产权式商铺进行销售
为了保障开发商的实际收益，建议将抵扣首期款的4年8%租 金作价加入销售价格，以减轻开发商的返租负担。
则本项目的实际售价为=原定价*（1+0.25）
2、写字楼部分：
通过内部认购和销控，了解市场，争取将销售价格提升至
合计
43359.904
销售阶段及周期划分
第四部分
辅助销售模式组合
销售支付策略组合
（一）“商铺银行”模式 （二）商业地产论坛营销模式 （三）旗杆式营销模式 （四）儿童成长投资营销计划
Ⅶ
营销推广策略
第一部分
营销环境
5点认知：
1．高新开发区写字楼市场尚不成熟，人们有钱 放在银行，投资观念需要引导，市场需要耕耘。 2．乌鲁木齐市房地产营销手段还有很大潜力的 可挖，尤其是营销通路、其策略组合运用上尚 存较大空间。
3. 宜昌市民的消费能力在逐年升级。
第三部分
项目投资者分析
一）投资者置业趋向状况：
1．住宅市场的投资需求旺盛
2．商业物业市场正在形成新的投资热点
二）投资者置业区位选择：
置业者未来计划购房区位
宜昌市民未来理想购房区位
8% 14%
4% 36%
21%
17% 37%
18% 西陵区 夷陵区
25%
伍家岗区20% 点军区
私营业主、公务员、中高收入的白领人士和外地 来此的商务、旅游人士。
主力店建议
A区 主力百货店
B区
主题概念店
二、业种布局
一期招商 A区 B区 二期招商 F6 — F7 娱乐/休闲/商务中心 F-1 — F5 F1 — F5 百货主力店 主题店
F-1
F1－ F4国际MALL购物中心
名店、珠宝、化妆品、名表、眼镜、精品女鞋
打造城北商圈乃至乌鲁木齐最具时尚气息、最具市场投资潜力、 最受市民喜爱的“五星级国际MALL”，在地区商业界创造领先10年
的实力优势，成就大成国际在高新区的核心地位，体现大成国际
的社会效益和经济效益的最大化。
结论：
因为项目整体“五星级国际假日MALL”的定位，突出唯 一性、身份性、财富性。鉴于中高档消费层次的品牌选 择，真正来此消费的将是：
第二部分
指导思想
以概念营销结合实效营销为推广原则.
充分利用首府城市写字楼市场在营销形象塑造、 营销手段尚未成熟的契机，以概念炒作造势、 现场行销、事件公关行销等手段，高姿态切入 市场，同时通过多渠道发布项目信息和营销信 息，推进项目的招商与销售.
第三部分
营销战略
3大突破：
1．观念突破
通过宣传全新业态、全新生活（购物）方式、 全新投资创富观念、全新商场经营管理模式， 抛起乌鲁木齐写字楼市场的革命，水起风生推 进销售。
Ⅱ
项目研究
一、项目概况
一）项目基本情况
二）地理位置
三）建筑外观效果图
四）项目功能规划剖面展示
二、项目SWOT分析与应对策略
Ⅲ
项目定位策略
项目总体定位策略
一）项目市场定位
【大成国际】集商务办公、购物、娱乐多功能为一体，立 体布局，相互融合，强调商务及休闲购物概念，强调项目 概念特色，经营特色，高端商务服务特色和标志象征特色。
少淑女装、职业女装、成熟女装、女性内衣、女子会所、西餐咖啡
重点品牌：艺之卉、例外、欧时力、ON SON、JOJO、B2、宝姿 哥弟、玛丝菲尔、马天奴、声雨竹、菲妮迪 安莉芳、黛安芬、爱慕、曼妮芬议厅
F6－ F23 商务写字楼
B区 F1 — F5
重点品牌：国美电器 运动100
第一部分
项目简介
一）项目简介
二）市场背景 三）项目的投资对象年龄构成 四）目标投资群体构成
针对以上资料，我们对项目的销售定位是： 1．复合型的销售模式组合
2．略高于周边区域的价格
3．灵活的付款方式
第二部分
营销策略
本项目是复合型商务项目：
[大成国际]
商务写字楼
国际MALL购物中心
行走在 SOHO国际 的人，永远 是商务的主 宰
知名生活超市 化妆品、名店联营，拉平 租金
F5
合计
预计年租金收益为2208.72万元
方案对比：
方 案 一 方 案 二
建筑面积
24230 ㎡
月收 益
58.78万 元
年收 益
705.36 万元
实际使用 面积
17519 .47㎡
月收 益
184.06 万元
年收 益
2208.72 万元
Ⅵ
项目销售定位与策略
二）项目概念定位
五星级国际MALL
三）项目价值定位
唯一性
标志性
财富性
身份性
四）项目形象定位
国际品牌 财富象征
商务贵族
五）项目推广定位
现场诉求亮相 事件公关行销
Ⅳ
项目功能定位
一、项目整体定位
1．定制式行政OFFICE：五星级高档商务写字楼
2．精品时尚百货：集“精品走廊、主题概念馆、时尚服饰、西餐咖啡、精品 画廊、美容美体多功能于一体 3．星级国际会议：集“商务会务、政务接待、学术报告、品牌推广”多功能 于 一身
2、两个创新
1）理念创新 2）营销创新
市场研究结论：
高新区商业低端市场业态结构重复，高端复合型业态市场空 白；
商业地产项目开发、运营水准较低；
房地产投资型消费需求旺盛，综合价格指数呈上升趋势。 结合高新区市场状况，我们认为：【大成国际】
项目应确立市场三个标杆地位。
3个标杆： 1．项目品牌标杆；2．项目价格标杆；3．项目运营标杆
树立【大成国际】的领导地位
二）竞争优势：
以价值链体系的传动、链接，将【大成国际】项目的 潜能激发，迅速形成市场竞争优势。
1．品牌价值链 2．政府价值链 3．市场价值链 4．资本价值链
三）项目市场竞争策略：
一个升级、两个创新
1、一个升级
项目业态升级 以与国际商业理念接轨的“假日MALL”概念为项目主题定位，以全新的复 合商业业态营运模式，打造【大成国际】项目的商业领导位置。