同致行2011年02月19日厦门古龙·翰林阁、古龙·水岸华庭项目营销策划提报
水岸项目营销策划报告
按照国务院要求，锡版细则也将于20日左右出台，届时将密切关注。
政策解读
“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控 从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制 房价上涨的强大决心。 限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），
水岸项目营销策划报告
报告目录
新春伊始，国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进 一步做好房地产市场调控工作——2011年的房产调控拉开了帷幕。
“国八条”
主要条款
1、进一步落实地方政府责 任 2、加大保障性安居工程建 设力度
关键内容
合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公 布。 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条 件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。
应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。 比较：上海税率更低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多。
“房产税”解读
房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然
增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几 年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已
要求房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台住房限购实施细则；除了省会南京将在本月中旬前发 布限购令细则之外，其他城市如有必要，也可以适时进行限购。 此外，江苏细则要求各地积极引导房地产开发企业转变经营策略，调整户型结构，增加中小户型普通商品 住房有效供应。
翰林华府2014年度经营目标提案44p
热销季。
营销周期
阶段时间
第二阶段 传岁末平销季
11月份 12月份
销售目标 15套 20套
剩余目标 118套 85套
60套
营销周期
阶段时间
第三阶段
春节返乡热销 房旺季
1月份 2月份
销售目标 50套 25套
剩余目标 27套 0套
85套
营销推广费用划分
下阶段目标销售110套（暂不考虑商业部分），按照单套户型面积约110平方米， 则总面积为：12100㎡，按照成交均价：3000元/㎡，则总销售额约：3630万元。
第二十一通路：活动营销---------- 采用指数：★★★★★ 活动引爆市场，提高项目知名度、美誉度及品牌力，活动分大型人气类活动、小型口碑类活动等，建 议第二阶段可以考虑以活动营销为主。
第十六通路：体验营销---------- 采用指数：★★★★☆
打造景观样板，物业样板，品质样板，若现场打造展示中心，则可以考虑装修样板间。
第十七通路：巡展活动---------- 采用指数：★★★★★ 渠道拓展，变“坐销”为“行销“。 走出售房部到市场上去寻找客户，定期到县城人流量大繁华地段及重要企事业单位门口，周边乡 镇进行巡展，制作迷你沙盘模型，配备帐篷、展架，派发宣传品等。
2014年度经营目标提案
翰林华府【2014年营销目标】
前言
本项目自2014年初开入市以来，年初在良好的市场环境下，受刚性需 求客户带动，成交量较好，自进入4月份以来，受全国房地产大形势影响， 当地产市场一直处于低迷状态，单月成交量明显下滑。下阶段如何解决项 目销售突破，保证住宅稳步销售，快速完成项目销售的目标是本项目工作 的重点，结合目前市场形势，对项目产品特征、客户群特征深入分析，挖 掘出项目的核心竞争力，并以此为依据确定了项目的总体营销推广策略及 执行方案。
商业地产策划厦门某大厦写字楼项目营销策划顾问工作计划书35新
第三章 顾问工作计划之项目推广
完成了第一阶段的前期策划后，第二阶段的工作只有在优质专业的策略推广的统畴下,项目开发才能 达到最终目标:创造效益、使项目利润得到最大化。所以此阶段项目的顾问服务将进入实质性阶段：推向 市场——招商进行。 （一）营销策划
1、项目形象策划定位 2、招商总体思路 3、招商执行方案 4、推广策划 5、媒体投放方案 6、阶段性招商活动方案 （二）项目形象策划定位 1、项目总体及分项目定位 2、项目LOGO设计及识别系统设计 3、招商展示中心设计 4、工地形象包装
分析项目原有景观及空间关系，并对本项目的景观空间、城市形象及环境风格等给予相关建议。
十、规划产品调整建议 在项目现有的规划方案的基础上，对产品的格局、功能、空间、外立、结构、设施等提出提升建议,让
项目更好地应合客户需求。 （一）现有规划产品问题分析 （二）设计概念建议 （三）规划产品调整建议 （四）外立面设计调整建议 （五）结构及设备设施建议
市场空间分析，就是对项目不同发展方向进行选择与比较的过程。通过深入的市场空间分析，寻求市场 发展的空白或者在现有的基础上进行创新，以尽快聚集人气、保证流水，形成项目影响力、确定项目地位。
分析中将采用多维度市场空间分析、因素分析、模糊评判等技术手段，以前述各类客观条件为基础，确 定项目最优发展方向以及各类物业的最优配比。
分析项目区域地理（区位、地理资源、景观、交通动线及区位优劣势），分析项目在规划优劣势。 （二）总平面布局调整建议
分析项目整体规划设计理念，挖掘项目现有总平图不足之处，提炼出项目总平布局的调整建议。 （三）动线分析
在原有规划设计方案的基础上力图寻找到最佳的交通组织，在确保项目规划平面/立体空间中，保障项 目人流动线的流畅性及最大的商业价值。 （四）景观空间调整分析
同致行刀锋行动水榭澜湾整体营销策略195页
一二期老业主分析
8% 21%
20%
14%
25-35
10%
35-45
45-55
4%
55以上
9%
51%
金水 二七 管城 63% 中原 外地
分析：
老业主中，35-45岁的业主 过半，而25-35岁与45-55岁的业 主占20%。可以看出35-45岁的 客户是项目的主力购买群体。
分析：
老业主中，来自金水区的占6 成以上，不可忽视的，来自外地的 业主也占了14%比重。
潜力客户
公务员、教师、律师、医生、 企业金领等
特征：都是知识分子，生活相对比较有规律，能够工作稳定， 会合理休闲和工作时间，相对来说对投资或是购买大额消费品比 较理性。由于对自身的要求业比较严格，致使她们在生活上的追 求超过了普通人，成为高档专卖店或高档商场的VIP等
客户群区分
游离客户
地市及郊区富有阶层客户与 投资客
区域 北区
东区 西南区 高新区 中心区
别墅项目
思念·果岭山水；普罗旺世；九郡·弘； 大河龙城；水映唐庄；林湖怡墅；盈家水岸；
纯翠领域；鹿港小镇；家和万世 东方今典；中凯铂宫；青青美庐；大宇·颐园；
格林度假山庄 帝湖·龙吟墅
帝苑别墅；阳光·馥园
建业·森林半岛
别墅项目区域分布
11% 5% 5%
26%
北区 东区 西南区 高新区 53% 中心区
营销筹备分析如下——
营销筹备分析
• 销售物料
目前VI系统已基本确定，产品的楼书、宣传单页、户型单张等销售 物料正在紧张的设计当中。假设本星期内物料设计定稿，则本月内 销售物料可以到位
营销筹备分析
• 营销策略
营销策略方向双方已经达成共识，但操作方式尚未最终确定
同致行东莞某汽车高尔夫半山豪庭项目营销策划提案
同致行东莞某汽车高尔夫半山豪庭项目营销策划提案CATALOGUE 目录•项目背景介绍•营销策略制定•营销活动策划•营销效果评估•总结与建议CHAPTER项目背景介绍项目概述项目名称同致行东莞某汽车高尔夫半山豪庭项目项目位置广东省东莞市项目规模总建筑面积约为10万平方米，包括住宅、商业和配套设施等项目特点位于高尔夫球场旁，环境优美，配套设施完善，定位为高端豪宅项目目标客户群体目标客户年龄目标客户职业目标客户需求市场竞争状况竞争对手分析市场趋势分析市场机会分析CHAPTER营销策略制定产品定位定位为高端豪华住宅项目强调稀缺性和独特性强调产品细节和品质010203价格策略价格定位合理优惠措施灵活价格调整及时渠道策略拓展多种销售渠道加强与中介代理的合作积极开展网络营销促销策略促销活动多样化同致行东莞某汽车高尔夫半山豪庭项目将通过多种促销活动吸引客户的关注和购买欲望，包括抽奖、特价房、推荐有奖等。
通过举办各种活动和互动环节，增强客户的参与感和归属感，提高客户的满意度和忠诚度。
对潜在客户进行持续的跟进和关怀，提供专业的咨询和服务，帮助客户解决购房过程中的问题和困难。
加强客户互动和参与感持续跟进和关怀CHAPTER营销活动策划活动策划思路品牌定位与活动主题根据品牌定位和项目特点，确定活动主题和宣传口号，如“精英生活，高尔夫之巅”。
活动形式与内容设计活动形式和内容，包括高尔夫比赛、豪车展示、楼盘展示等，以吸引客户参与并提升品牌形象。
目标市场分析消费习惯、竞争对手等，为活动策划提供数据支持。
03宣传时间活动宣传方案01宣传渠道02宣传内容活动执行细节活动流程详细规划活动流程，包括开场仪式、比赛环节、表演环节、楼盘展示等，确保活动顺利进行。
物料准备提前准备活动所需物料，如奖品、纪念品、活动道具等，同时安排好工作人员和志愿者。
安全预案制定安全预案，防范活动中可能出现的安全问题，如人员受伤、设备损坏等。
010302CHAPTER营销效果评估通过对比相同市场环境下其他项目的营销效果，为本项目制定合理的营销策略提供参考。
五矿地产—龙湖湾西湖苑别墅营销策划报告
接近高端别 墅。中端产 品接近，以 推广别墅居 住梦想为主
经济别墅多 分布在地区 形象不佳但 土地价值便 宜地区，产 品以小型化 为主，别墅 为最大卖点
经济别墅
加洲城
占地：900亩 一期总建面：5万平米 物业类型：联排，双拼少量独栋 项目风格：南加州 项目定位：九龙湖方山生态城
雷丁TOWN
地产行业 突然之间好象在爬坡
媒体 带领大家 唱一首 叫做悲观的歌
5月份住宅价格比3月份下降0.1%
6月份，4月南3月份京份住房住宅市宅价严价格重格比萎比3月2靡月份，下上销降升量01.%8下% 降，整体房价也有浮动
1月份住宅价格相比去年12月份下降0.1%
即使在南京，曾经排着队的消费者，也少了
2007年1-6月南京全市成交量为473.26万平米
别墅的消费群体一直在扩大
别墅从富豪的标榜，到富裕阶层的 领地，再到新知阶层的生活梦。人 们对于别墅的梦想从未减少，反而 因为收入的快速增长而不断放大
别墅用地的稀少
别墅用地一向控制严厉，相比于消 费者对公寓的观望，别墅的独特特 定让其观望者将少许多。
宏观经济 对别营销的要点
占地面积：83153方 建筑面积：54118方 总户数：214户，联排双拼 建筑风格：乔治亚 园林风格：英式多庭院坡地 户型面积：195-230平米
罗托鲁拉
占地面积：219方 建筑面积：86816方 综合容积率：1.003 别墅容积率：0.45 物业类型：联排、双拼 项目风格：新西兰 户型面积：200-280平
选择别墅，是选择了终极生活姿态
他们现在还居住在公寓里，或者很高档，或者很安逸 很习惯。但是这种生活是不稳定的，这不是生活的终 极状态。生活的终极状态在于天空下的屋顶与大院落
水岸花庭尾盘营销推广
客户感知的价值 生活环境好 健康空气指数 未来的运城 高舒适度产品
形象体系
针对运城
精品住宅
针对周边区域
新区优尚社区
保持性价比优势。 具有一定的生活品质。
项目形象鲜明。
稀缺产品为共有资源 高价格高享受的豪宅典范。
会所物管的高尚生活体验。
项目形象具备高度。
产品特性将决定形象诉求客户的差异，但产品的卖点是市场共通的！
铺号
20-商-102 20-商-104 20-商-106 20-商-108 20-商-110 综-商-103 综-商-106 23-商-101 23-商-104 23-商-107 23-商-112 23-商-114 12-商-102 12-商-104 12-商-106 12-商-108 12-商-110 12-商-112 12-商-114 13-商-103 13-商-106 13-商-108 13-商-110 13-商-113
剩余商铺统计
面积集中22-82平米 占据大部分 大面积占一定比例
铺号
20-商-101 20-商-103 20-商-105 20-商-107 20-商-109 综-商-101 综-商-104 综-商-107 23-商-103 23-商-105 23-商-108 23-商-113 23-商-115 12-商-103 12-商-105 12-商-107 12-商-109 12-商-111 12-商-113 13-商-102 13-商-105 13-商-107 13-商-109 13-商-111
谨呈：御苑地产集团
水岸华庭尾盘营销推广
西安德道地产策划 2010年10月24日
报告思路：
面临问题 总体形象再塑造 总体营销策略 客户定位 推广攻略 展示攻略
(最新整理)水岸华庭楼盘开盘活动方案
(最新整理）水岸华庭楼盘开盘活动方案水岸华庭楼盘开盘活动方案一、活动背景本项目作为目前本市规模最大的高档纯住宅小区，在前期内部认购阶段,通过活动推广和人员推销，每天上门看房的客户络绎不绝，在本市成为家喻户晓的楼市名盘，楼盘销售业绩看好。
公司选择在元旦这个楼市黄金期开盘,是对前期销售工作的一个总结,更是一场楼盘销售大战的演练,顺应市场需求.二、活动目的1。
积累客户，拓展新客户2。
展示楼盘品质，推广楼盘形象三、活动概况1。
时间：2010年1月8日2. 地点:项目售楼中心3。
主办单位:加航房地产公司4。
协办单位：广告公司5. 出席嘉宾：市委、市政府及个分管部门领导，公司高层领导，一期准业主，新闻媒体,合作单位，建筑施工单位，银行。
四、人员邀约1. 客户邀约1) 邀约方式:电话,请柬，户外广告,电视广告，报纸广告12) 邀约对象:签约客户,意向客户和陌生客户。
3) 邀约计划:在开盘庆典前一周,销售部安排置业顾问负责电话联系自己接待过的未签约客户，告知其活动的时间和活动内容以及开盘优惠，以便客户能在当天安排时间到售楼处签约.对已经签约的客户由销售部负责联系，信件包括请柬和入场卷，以信件的方式投寄，并用电话跟踪，以确保客户收到。
在开盘前一周，在本市主要道路街道上发布大型户外广告，广告内容为告知开盘时间地点和开盘有奖信息。
在开盘前三天,在本市电视台新闻时间段播放楼盘开盘广告，另外在晚报上做一个半版开盘预告,内容包括开盘时间地点内容以及开盘优惠政策。
2（嘉宾邀约1)邀约方式：电话，请柬。
2）邀约对象:新闻媒体,政府官员，银行单位。
3)邀约计划:合作单位的领导名单由行政部负责，并发送请柬.在开盘活动前三天,由策划部负责对新闻媒体的联系，确定媒体人员。
在开盘前一周，由总经办确定政府官员领导的名单，交由行政部发送请柬.五、场地布置21。
场地平整对活动场地进行平整,包括大门入口处，销售部前侧和左右侧，并在施工工地前设置安全防护栏。
企业信用报告_厦门古龙房地产有限公司
基础版企业信用报告
厦门古龙房地产有限公司
基础版企业信用报告
目录
一、企业背景 ....................................................................................................................
房地产策划案例：水岸公馆
实现目标的障碍三
疲劳的大梅江
大梅江惜日光环日益衰退，且竞争日益激烈，由容积率限制 产生空前的同质化。坦白的说：在大梅江的吃饭越发困难。
在中央、市和区主导的三级博弈关系中，从政府的规划和资金的注入，到市政配套和公共设施建设，大 梅江地区的前景是和其他几个区域的不可同日而语。在开发商自主的市场化开发过程中，未来的大梅江， 将在交通设施、生活配套等方面存在显著的缺失和不足。正如北京的望京区域和广州的华南版块。区域 未来发展势能不足的本质原因是缺乏产业支持。
上游广告师事务所
<26个广告师，一个事务所>
水岸公馆品牌重塑案
上游水岸项目组
2007.6.8
1.TARGET |目标
本项目阶段执行目标
1.在梅江南区域内拉升形象，形成高识别的项目价值符号. 2.为2期高价入市，进行价值拉升，实现客户认同，产生购买.
实现目标的障碍 一
推广断层
长期间隔的推广中,明显的暴露出广告效应与推广周期的失横,
他并不要什么猎物，只想这样坐着 鱼钩是直或是弯，这些都不重要 不是所有的事情一定要有目的 不是所有的思想一定要有结果 很多时候，他不是在钓鱼 而是钓一种态度 这里是52万平米里湖边水湾 放下广告，来看看吧
看点1，社区魅力 看点2，产品魅力 产品一级卖点渗入,新形象印象攻势
各通路关系如下
冷推广表征 ***** 相遇在果园的男人，最好的话题应该是关于果实
解决问题原则：
1-热事件为主，冷推广为辅 2-减少冷推广的买点宣泄比重，加大 事 件报道在冷推广中的比 重。 3-明确各种媒介功能
通路释放原则
第一原则：只拉不推
冷推广 品牌形象 热事件 产品买点 市场关注
精渠道
价值认同
XX水岸销售工作总结及工作展望
2010年工作总结及2011年工作展望台历静静的翻过了2010年的最后一页。
2010年不论是对于正在加快国内深化改革即将走进十二五规划的经济时代，还是对于正当前行的中国房地产市场，总是有很多话要在这个注定不平凡的年末要说。
2010年4月我加入正祥集团大家庭，工作围绕市场政策研究、销售团队组建、市场竞品摸底、产品线销售节点布局、案场执行及调整开展。
以下我就分为四个部分分别整理一下2010年的工作思绪。
第一部分：产品线销售节点布局梧桐水岸，2010年7月1日进驻售楼处后，经历3次重要销售节点：2010年8月15日、10月10日、12月4日。
开盘总量409套，46547平方米，表价总价388923591元8月15日首批房源公开，开盘204套，首日成交107套（不含国联2套），17日成交6套。
8月份大定数量133套。
10月10日，5号楼103套公开推售，10日成交55套，11日成交1套，10月份大定数量64套。
12月4日，3号楼102套公开推售，4日成交40套，12月份大定数量88套（含退定1套）。
累计至2011年1月3日截止，总186天蓄客期同141天销售期。
总推盘量409套。
总成交333套（含总包单位14套），成交36816.26平方米，表价成交305725934元。
成交比例81.42%。
表一：各月销售业绩8月9 10 11 12成交日期15-17 18-31 全月10-12 全月其他日期全月4-6 全月其他日期当月库存套数203 70 102+40 78 102+78对应成交套数107 2630 56 8740 47当月成交套数133 64 87完成库存总去化65.52% 42.86% 45.00% 8.97% 48.33%由表一得出：8月15日、10月10日两次开盘，占到当月总成交量的91%。
即开盘月成交基本都集中在开盘三天的时间。
销售团队善于做“阵地战”利用团体气氛集体发力。
12月4日开盘三天的成交量占当月成交量的45.97%，在12月当月销售团队在非开盘日向“小团队游击战”转变。
宝源·翰林龙府销售方案及计划
宝源·翰林龙府销售方案住宅构想：第一步：核心小步快跑：8#、9#、10#、11# 计划：低价入市，利用户型、优惠等优势快速去化 目的：保证资金回笼，为后期住宅价格做铺垫；第二步：后续 适当提价： 1#、2#、3#计划：利用户型、差价、位置等优势层层提升，步步提价，快速去化目的：提升项目定位，为整体项目定位提升第一步 第二步第三景观第三步：热销树立标杆：5#、6#、7#计划：提升价格，突出景观楼王的位置和户型优势，适当放慢去化速度，提升利润空间目的：树立7#景观楼王价格标杆，形成区域价格标杆项目。
<一>、项目销售方案小区主要卖点是地段、品质及景观，仍要依据规划将整个小区进行考量。
本案的定价有以下几个考量要素：环境、景观、楼层、房型、噪音、降尘、朝向、采光、通风、通路、单价、总价、首付等。
因当前市场持续量、价的走高，可在制定策略时能控制推盘节奏，建议开盘日期选在2011年下半年11月-12月较为妥当。
销售周期及去化顺序预测：导入展示期：1个月（2011.8）◇告知本案存在，告知预售公开时间、地点◇海棠售楼处开放，公司、项目品牌落地，项目出街预约期：2个月（2011.9-2011.11）推量：预约8#、9#、11#◇展示项目具体优势，细化项目卖点◇多渠道推广，树立区域标杆形象◇一期开盘准备，品牌形象等推向市场，在业界引起轰动散布耳语，使客户聚集，形成客户网以助销售开盘期：1个月（2011.11-2011.12）推量：8#、9#11月开盘，目标去化70%，11#12月加推◇区域标杆形象树立完成，客户对本项目在区域内的价格标杆认知◇采用低开高走策略定价，小步快跑◇预约客户迅速转签工作的实行，形成项目热销场面◇强力营造销售现场气氛及现场销控操作◇利用11#楼小户型，完成春节期间客户变化，供应客户需求◇预计去化整个项目20％强销期：3个月（2012.1-2012.3）推量：1#、10#开盘销售，目标去化55%存量：8#、9#、11#已销售70%，目标销售90%◇现场强化具体优势、卖点◇现场进行提价销售，而对于前阶段所剩房源给予优惠◇对已购业主进行维护，扩大口碑宣传，为长期去化做铺垫◇组织客户年底答谢会，预计去化5％强推期：2个月（2012.4-2012.5）推量：2#、7#及地下商业，目标2#楼去化50%，7#楼去化20%存量：1#、8#、9#、10#、11#已销售95%，利用工程形象、样板房等目标销售100%◇项目形象在各个媒体上频繁出现，突出地下商业价格优势◇清水间、样板房等销售道具投入使用，◇营销动作上连续加推、去化◇景观体验区开放，现场售楼处投入使用◇通过体验式营销拔高项目形象，价格◇提高老业主满意度，定期维护、回访，◇提高老带新优惠措施，利用老客户推荐新客户成交◇预计去化60％形象期：4个月（2012.5-2012.9）推量：3#、5#、6#开盘销售，3#楼去化90%，5#楼去化55%，6#楼去化50%存量：2#、、7#及商业，目标销售80%◇现场包装，对剩余房源给予优惠◇有针对的进行地下商业部分包装，进行销售◇预计去化10％持续期（住宅扫尾）：4个月（2012.9-2013.2）推量：1#-2#大商业、涡阳路商业、车库，目标：商业去化90%，车位去化80%存量：所有住宅剩余房源，目标全部售罄◇加强现场销控，促销稳定房型◇主动出击，追踪客户◇对难消化的房型作专题广告◇预计去化5％尾盘期（商业、车位扫尾）：4个月（2013.2-2013.6）存量：商业、车位，目标全部售罄◇加强公司品牌、项目品牌宣传◇对难去化的铺位促销◇车位促销◇树立区域品牌形象综上所述：整个销售周期为8个阶段，预计为21个月。
星河水岸销售方案.doc
远安星河水岸销售方案一、营销方式1、营销策划与销售执行相结合。
营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品走向机会，销售执行是执行这些计划。
如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行中了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销计划就无法调整并达到最佳效果。
2、具体营销手段（1）注意心理战表面上各项目在市场上进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户接受，归根结底是客户的心理认知。
所以应该把主战场放在客户心理上，尽可能的组合一切营销手段，多方位全角度打动客户，或者改变客户已经形成的观念，从而使其认知项目，最终促成购买。
（2）重视实效性为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体营销手段的使用要重视效果。
整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，使得整个营销过程更具连续性和统一性，有效的保证项目对外形象的统一和完整。
因此在整个销售过程中，“整合传播”将是最为有效的营销手段。
整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。
具体而言，整合传播包括：●报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合。
●产品推广会、庆典活动等互相推动，实现公关活动的整合；●销售前期、销售蓄水期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合；●现场售楼处、样板间等形象一致，实现销售地点的整合；●公积金、银行按揭等付款方式综合运用，实现支付方法的整合；●折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合；●案场经理、主管、置业顾问、外勤、保安、保洁等说辞一致，实现销售全体的整合；●整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。
3、建立分销网（1）利用开发公司前期树立的影响力和关系，一对一的发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；（2）鼓励客户带客户。
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模式借鉴
万科区域体系策略之一：产品细分，多类 产品并存
CITY系列
四季系列 1个项目
2个项目
四季花城
GOLDEN系列
1个项目
模式借鉴
万科区域体系策略之二——区域运营，形成区域准垄断， 从品牌社区到品牌片区，万科的坂雪岗
万科四季花城
• • • 占地面积：37万㎡ 建筑面积：53万㎡ 开发时间：1999—2003
地产政策
在目前通胀形势下，央行政策不断收紧,上调存款准备金率和基 准利率等调控力度短期内不会明显放缓，楼市受影响将逐渐显现。
近几年存贷款利率调整示意图
近几年信贷数据示意图
取消利率优惠、增加首付 比例，加息等信贷政策对 楼市叠加效应将不断得以 体现。
1985年至今存款准备金率变化图
受目前通胀严重影响，中国的货币政策仍然处于收缩期，央行将交替使用加息和上调存款准 备金率两种政策工具，通过持续加息抑制通货膨胀和泡沫。在通胀难以改变，房价等未稳定 前，预计央行还是将选择"小步多动"的调控方式。
古龙•御园
古龙•御景 古龙居住公园
古龙明珠
古龙花园
古龙商城
古龙湖景雅阁
古龙公寓
战略定位
企 业 品 牌 发 展
—开发背景
古龙地产发展轨迹
品 牌 跨 越 产品\产业跨越 跨越期 扩张期 蓄势期
1999年 2009年 2010年 2011年 „„，古龙面临着产品跨越及品牌跨越的历史使命！
产品结构丰富， 大量投到内外投放广告。 内部认购 给客户更多的 内部认购有优惠 以受到更多关注 近70% 选择空间
禹洲· 环东国际
47.43
赠送面积“1+X” 起价：5968 长期打价格战， 80平以上即带三红印户 绝版专利户型， 47.07% 均价：7000 从单价到首付 口 户户
市场发展
同安老城片区—— 2011年预计供给量近在45万㎡左右
比邻BRT总站， 社区自配大型 31.40% 商业 全复式，挑高 跃层：10745 81.12% 5.3，赠送面积 高层：6767 沿溪景观
大溪地
16.5
通过活动优惠， 塑造同安第一高端楼盘 87.62% 最高每平方减500 形象 元 79.03% 价格战，各种优 利用情人节活动推荐房 惠活动 源
阳光美郡
特房银溪春墅
市场发展
项目名称 厦航高郡 华森公园首府 古龙御园 总建面积 （万平) 13.9 16 11.4
高端定位、大牌云集的环东海域片区
主力户型 均价 （元/㎡） 平层：7899 跃层：8606 6203 在售产品特点 销售率 挑高5.7米赠送 面积 80% 营销特征 营销手段
同安-环东海域片区主要在售楼盘销售情况
市场反应
1.新政调控下成交量的急剧下跌
2011年厦门房地产市场步入寒流，楼市观望再起，新 国八条猛于虎，不在是“空调”
2010年-2011年厦门商品住宅市场成交走势图
随着1月底新国八条出台，2月厦门楼市急速降温，步入“寒流”,市场再次回归 观望在所难免，厦门楼市或将再经历一波成交低迷。
市场反应
楼盘类型
2.岛内外楼盘陷量缩价滞的局面
新政前后各18天，岛内外楼盘成交情况 区域 重点项目 万科· 湖心岛 岛内 世茂· 湖滨首府 皇府御园 当代天境 厦航高郡 岛外 大溪地 中骏· 天峰 国贸金门湾 缔元山庄 岛内 水晶APPLE 禾丰新景 五缘尊府 海投· 天湖 岛外 特房· 美地雅登 泉水湾2期 环东国际 1.9-1.26 5 17 2 0 0 12 13 21 31 32 0 4 130 63 33 71 1.27-2.15 0 0 0 0 31 5 2 21 27 67 26 7 129 16 50 37 环比趋势 -100% -100% -100% — — -58.33% -84.62% 0% -12.90% 109.38% — 75% -.077% -74.60% 51.52% -47.89
势立 势起
公司先后开发了古龙商城、古龙湖景雅阁、古龙公寓、古龙花园、古龙明珠、古龙居住公 园等项目。承担了28万平方米的古龙工业园（省市重点项目）建设任务，积极参与环东海 域轻工城的建设，肩负全国首批小城镇建设试点单位——汀溪小城镇开发建设使命 。
2009-2010 古龙·扩张期
起了厦门逆市热销的狂潮！ 古龙御景荣获地产奥斯卡最佳自然景观；
2.22
高层：6300
精装
金利蓝湾新城
9.1
90平米小三房 137平米大三房
高层：均价 7000 花园洋房：起 赠送面积，花 71.03% 价7600，最高 园洋房送车库 9200 均价8200 均价8500
目前无活动
开发商自售，老带新口 碑传播
金帝中洲滨海城 153.47
两房89 三房108-133 四房143-165 电梯洋房178-232 69-110平米两房三 房
翰林阁与水岸华庭项目临近，产品模式类同。同致行建议项目在古龙 品牌的运作下，可采用系产品线开发模式，以古龙品牌带动系品牌， 以系品牌提升古龙品牌，从而达到品牌与项目良好互动！
总 结
战略定位
背景综述 模式借鉴 发展战略
十二年的品牌使命 万科成熟开发模式 片区系产品线开发战略
Strategy
报告框架
正式汇报前的思考:
作为一个有历史的开发商，我们今天面对同安的两个项目，第一考虑就 是将项目纳入古龙集团背景下，对项目进行思考延伸………
1. 2.
古龙地产战略中项目的开发目标及使命？
古龙地产资源联动中项目相应的营销发展模式？
报告框架
Chapter 1 Chapter 2 战略定位
•开发背景 模式借鉴 发展战略
项目名称
翰林阁
北面与厦门市第二 园林无风格化， 紧邻公交、 外国语学校一路之 14227 建筑为11-18 100-130㎡ 城西板块 BRT枢纽， 隔，西面紧邻同安 ㎡ 层的小高层、 三房 交通便利 第一实验小学，教 高层 育配套极为突出
东南亚风情园 临近公交、 位于西溪水岸旁， 24774㎡ 林，建筑为 100-130㎡ 水岸华庭 城西板块 BRT枢纽， 生态资源突出 11-18层的小 三房 交通便利 高层、高层
发展战略
古龙，由项目品牌到区域品牌，实现品牌跨越式发展
2010年前 2011年 古龙集团未来
全国发展 区域发展 （城市发展）
全国品牌
单项目发展
项目品牌 ……
区域品牌
古龙御园 翰林阁 水岸华庭 山语听溪
。。。。。。
发展战略
古龙品牌战略发展下 ——系产品线开发应运而生
区位 交通 两项目对比汇总表 配套 占地规 模 园林建筑 主力产品
模式借鉴
万科模式
万科在坂雪岗的开发实践
万科四季花城
模式借鉴
区域城系，万科坂雪岗板块
北部深圳，坂雪岗片区，四季花城、 万科城、第五园所连成的万科板块， 表明一个活色生香“万科人文生活 版图”正在城市北部崛起。
万科已开始用项目系列，在一个城市片区进行板块性开发，通过板块间的连接 与城市公共功能和公共空间互动，以形成独特的万科“区域城系”。并且将万 科的项目开发与城市配套建设相结合，打造具有“万科体系”的区域城开发模 式，推动其所在区域的“进化”和价值提升。
趋势探讨
•城市机遇 地产政策 市场发展 •客户分析 客户定位
Chapter 3 Chapter 4 Chapter 5
价值挖掘
•案例借鉴 价值体系梳理
形象定位
系产品命名 项目命名 形象定位
整合营销
•策略总纲 营销策略
•VI设计 团队
战略定位
背景综述 —开发背景
1999-2009 古龙·蓄势期
1999年，古龙集团房地产有限公司成立
两房65-70平米 楼中楼93-112平米 单身公寓40-49平米 两房81-89平米 三房111-137平米 89-100平米复式 三房 120-150平米 楼中楼 190-330平 米 别墅 180-240平米 两房80-97平米 三房87平米
办会员卡可优惠 开放样板房，体验式营 5000元 销 目前无活动 目前无活动 以老带新 打造同安国际低碳活性 社区
地产政策
“新国八条”重磅出击，“狼真的来了”
调控加强的6个方面
问责
•首条既是进一 步落实地方政 府责任； •第六条又强调 落实住房保障 和稳定房价工 作的约谈问责 机制，考核执 行力度等。
供给
•严格住房用地 供应管理，对 保障房、普通 商品房用地供 应比例要求不 低于70% •加大保障性安 居工程建设力 度；。
模式借鉴
从万科模式到 古龙发展战略思考:
1.
2.
古龙已经在同安片区拥有标杆性项目古龙御园，随着项目不断
增加，完全可以采用万科区域运营模式，走从品牌社区到品牌片区 的发展之路。
古龙御园御景产品获得空前成功，为后续产品开发提供
了良好开发模式，翰林阁、水岸华庭两项目，完全可采用系产品线 开发模式，将古龙品牌进一步升华。
城南版块
定位： 新行政中心区 城北
城东版块
城西 城东 定位： 滨水旅游商务中心区
城南
城西版块
定位： 行政商务体育中心区
市场发展
2、同安主要楼盘分布
未来大品牌开发商在楼市中唱主角，项目的竞争同时也是品牌之间的弱 肉强食。
翰林阁 大溪地 古龙御园
芸溪居住公园
公园道1号
华森公园首府
水岸华庭
金利蓝湾新城
厦航·高郡
2010年，古龙累计销售总额约16亿元，所开发的精品楼盘古龙•御景、古龙•御园项目，掀
古龙御园荣获地产奥斯卡最佳人文社区、最佳小区配套。
战略定位
—开发背景
2011开始，古龙
势越……