房地产企业税负水平的衡量与评价

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房地产业税负合理性的定量分析

房地产业税负合理性的定量分析引言房地产业作为一种重要的资本密集型行业，其利润水平、资产负债率、税负水平等经济指标对整个宏观经济有着重要影响。

房地产业的运营规模、规范程度、税收贡献等方面的定量评估与分析，有助于提高政府管理水平，促进房地产市场的健康发展。

本文旨在通过对房地产业的税负水平的定量计算与分析，探讨房地产业税负合理性的问题，为政府部门制定房地产税收政策提供参考依据。

房地产业的税负概述房地产业所涉及的税种较为复杂，包括增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等。

其中，增值税和土地增值税是房地产业的主要税种。

本文主要针对增值税进行分析。

增值税增值税是一种以增值为征税对象的间接税，是指税务机关对企业在销售商品、提供劳务的过程中因增值而应纳税的一种消费税。

对于房地产行业，增值税的征税对象是新房销售和土地转让。

值得注意的是，对于销售现房和二手房所涉及的增值税具有一定差异。

对于新建现房的销售，增值税税率为5%；对于二手房的销售，销售额未超过20万元的免征增值税，销售额超过20万元的按照1.5%的率缴纳。

房地产行业税负的计算土地增值税的计算在购买土地之后，房地产企业在出售土地时需要向国家缴纳土地增值税，计算公式为：土地增值税 = （土地出让总价款 - 筹集土地成本）× 土地增值税税率其中，筹集土地成本是指购买土地时所花费的资金，土地增值税税率在不同的地区有所不同，上海市土地增值税税率为30%。

新房销售增值税的计算对于新房销售，增值税的计算相对较为简单，计算公式为：增值税 = 新房销售总额× 5%二手房销售增值税的计算二手房销售增值税的计算相对较为复杂，需要通过以下几个步骤逐步计算：1.计算面积差额二手房销售价格一般包括了房屋本身价值和土地价值，而土地价值的计算通常使用房屋面积差价法。

具体计算方法如下：1)计算房屋正常价值房屋正常价值 = 行政部门规定的面积标准× 行政部门规定的单价2)计算房屋实际售价房屋实际售价 = 二手房销售总价 - 房屋正常价值3)计算房屋面积差额房屋面积差额 = 房屋实际售价÷ 行政部门规定的单价2.计算应纳税额应纳税额 = （销售额 - 土地价值 - 建筑折旧 - 房屋面积差额）× 1.5%其中，建筑折旧的计算方法为：建筑折旧 = 建筑物总价值× 4% ÷ 建筑使用年限房地产业税负合理性的分析城市与非城市地区税负的比较由于城市和非城市地区的土地和房价差距较大，所以在土地增值税方面的差异也比较明显。

房地产企业税负水平的衡量与评价

房地产企业税负水平的衡量与评价[摘要] 本文主要从3个方面分析了我国目前上市房地产企业的税负状况｡首先,在采用实际税率法的基础上,分别衡量了我国房地产企业的实际所得税税率和实际营业税税率;并着重建立一个总税负变量,从整体上衡量房地产企业的总税负水平｡然后,将房地产行业的税负水平与钢铁､汽车等行业进行比较,并检验行业因素是否显著｡最后,分析了房地产价格构成中税负､费用和成本的占有比例,从利益分割的角度分析到底是哪部分构成直接导致了房地产的高价格｡本文最后得出的结论是:不管是从本行业的实际情况来看,还是与其他行业对比,房地产行业的税负水平其实并不高;税费关系不清和费用的繁杂是造成“高税负”的主要原因｡[关键词] 房地产;税负水平;实际税率法(ETR);利益分割近些年房地产业快速发展｡房地产业作为国民经济的支柱产业,由于其关联度高､带动力强的特点,在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用;但同时房地产价格也水涨船高,造成老百姓买不起房的局面｡相关人士分析认为,由于我国房地产行业税制的特殊性——房地产开发流通环节的税费负担重而保有环节负担轻,对于开发流通环节的税负,开发商很容易通过提高价格转嫁给消费者,所以认为高税负是高房价的直接原因｡于是房地产税负合理性的问题被越来越多的学者所关注｡本文将选择合理的税负评价方法从多个角度对我国房地产企业的税负问题进行分析,目的在于求证我国房地产行业的高税负是否普遍存在以及它是否真的构成了我国高房价的直接原因｡一､ 房地产企业税负水平衡量方法选择和指标确定(一)衡量方法——实际税率法就目前来看,关于企业税负的评价主要有3种方法,即:实际税率法､波士顿咨询集团矩阵法和税负评价指标体系｡实际税率法是最早提出和最常用的方法,它克服了理论上评价税负应税所得额难以获取的困难｡国内外很多学者曾用这种方法分析影响企业税负水平的因素以及各影响因素之间的相关关系｡在衡量企业税负水平时,学者们多用这种方法衡量企业的所得税税负,将企业的实际所得税税率和名义所得税税率相比较｡实际税率法(Effective Tax Rate,ETR)可以分为平均实际税率法(AverageEffective Tax Rate)和边际实际税率法(Marginal Effective Tax Rate)两大类｡平均实际税率法将ETR定义为税费和所得之间的比率,主要被用于对税制公平性的验证,即通过平均ETR的比较来衡量相关税收负担的轻重｡而边际实际税率法将ETR定义为某项投资活动或项目的税前投资回报率和税后投资汇报率之差异与税前投资回报率的比率,主要被用于对税制效率的检验,即通过边际ETR 来对不同投资活动或项目相关的税收成本进行比较｡(二)指标的确定和计量对税负的研究,学者们多选择衡量所得税税负的状况｡所得税作为我国的主体税种,与增值税相比,有不转嫁等特点;并且所得税对于企业来说同样具有举足轻重的作用,所得税负担直接与企业的生存和发展相关｡所以研究者在微观层次上多对所得税税负进行衡量,而对整体税负的衡量较少涉及｡对所得税实际税负的衡量,Fullerton (1984)提供了一个简单的ETR的定义:上年的税费与上年所得之比;从经济学的角度,ETR则被定义为:ETR=所负担的所得税/税前经济收益｡本文利用平均实际税率法作为衡量税负的基本指标,即用所得税和利润总额的比率作为所得税税负水平的衡量指标;用主营业务税金及附加和主营业务收入的比率作为营业税负的衡量指标｡对于总税负的衡量,本文建立一个总税负指标｡企业的实际所得税税负是所得税费用和企业的利润总额的比值,而实际营业税税负是营业税及附加与主营业务收入的比值,这两个税负的税基不同,本文尝试使企业的总体税负在同一个税基上衡量,故建立新变量:修正的所得税费用,它等于企业所得税费用除以当期销售利润率,实质上就是将企业所得税调整为以主营业务收入为税基来衡量｡同时为了避免时间性差异的影响,用2003-2006年4年间的平均数作为最终衡量指标｡具体计量方法为:1. 所得税税负衡量指标计算公式当期实际所得税税负=企业当期所得税费用/当期利润总额;期间内平均所得税税负=期间内平均所得税费用/期间平均利润;2. 营业税税负衡量指标计算公式当期实际营业税税负=本年度主营业务税金及附加/主营业务收入;期间内平均营业税税负=期间内平均主营业务税金及附加/期间平均主营业务收入;3. 总税负衡量指标计算公式目前我国房地产企业涉及的税种有12项,但本文主要考察房地产经营开发企业在流通阶段主要涉及的税种,包括企业所得税､营业税､印花税､土地增值税､城市维护建设税､教育费附加等｡由于城市维护建设税､教育费附加等已包含在主营业务税金及附加里,故本文将房地产企业的总税负界定为企业所得税和主营业务税金及附加的总和｡具体公式为:当期总税负=(修正的所得税费用+主营业务税金及附加)/当期主营业务收入=(企业当期所得税费用/当期销售利润率+主营业务税金及附加)/当期主营业务收入;二､ 房地产企业税负水平的统计调查与结果分析(一)数据来源本文选取了在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的65家房地产企业,其中7家企业的详细数据难以获得,所以最终的样本数量为58家｡研究中使用的数据均来自深证交易所和上证交易所网站中的上市公告书､上市公司年度报告等权威的公开资料｡具体包括样本公司2003-2006年4个会计年度的主营业务税金及附加､所得税费用､主营业务收入及盈余数据等｡(二)统计分析按照2007年企业的注册地所在省市,本文统计了58家房地产企业的分布状况,具体见表1｡从表1中可以看出,我国目前的上市房地产企业主要集中在东部沿海地区,在58家房地产企业中,仅上海和深圳两市就占据了近一半(26家)｡这与我国改革开放近30年来,沿海地区的飞速发展是分不开的;另外由于房地产企业资金需求量大的特点,也会导致这些企业选择在资金密集度高的城市发展｡1. 实际所得税税负统计分析按照以上公式计算出2003-2006年间上市房地产企业的实际所得税税负,其中9家企业的平均所得税税负小于0,说明这9家企业的平均利润小于0,期间内企业发生亏损｡其余49家企业的所得税税负水平在0.001 7~0.597 6之间,具体分布见表2｡从表2中可以看出,我国房地产企业的实际所得税税负水平主要分布在20%~40%之间,实际所得税负在40%以下的企业占86.21%,在33%以下的企业占62.07%,其中15.52%的企业所得税税负为负值,这9家企业在2003-2006年期间平均利润小于零,企业发生亏损｡除去利润为负的9家企业,实际所得税税负在40%以下的企业占83.67%,在33%以下的企业占55.10%;总体税负的平均均实际所得税税率为0.285 0｡由此可见,自2003年以来,我国房地产企业的实际所得税税率低于名义所得税税率(33%),而且相对于2003年以前有下降的趋势｡根据统计,企业所得税税负在2000-2003年期间分别为0.745 5,0.686,0.593,0.534｡2. 实际营业税税负统计分析按照以上公式计算出58家上市房地产企业在2003-2006年间的平均营业税税负,其分布在0.001 0~0.275 5之间,具体分布见表3｡从以上统计看来,我国营业税税负总体上比较合理｡与名义税率5%相比,平均实际税率0.061 5略大于名义税率,但此统计结果受统计方法的影响｡本文在营业税的统计中采用的是利润表中主营业务税金及附加的数值,它在核算中不仅包括企业主营业务的营业税,而且包含了土地增值税､城市维护建设税､教育费附加等税种,所以这一数值大于单一的营业税的数值,从而导致统计结果偏大｡不过综合考虑房地产开发企业不仅仅是房地产开发销售,还包括建筑､安装､修缮､装饰和其他工程作业,而他们适用的是建筑业的税率3%｡所以,从总体说我国房地产企业营业税税负基本合理｡根据统计,几乎所有(91.38%)企业的营业税税负在0.1以下,其中56.88%的企业低于6%,20.68%的企业低于4%｡3. 总税负统计分析根据以上公式计算,可得到上市房地产企业的各年度总税负状况和期间平均总税负水平｡这个指标可以反映以主营业务收入为税基的总税负率,可以直观了解一个企业的总税负与主营业务收入的关系,即每1元的主营业务收入要承担多少税负｡具体的统计结果如图1和图2所示｡图1表示的是2003-2006年各年58个企业各自的总税负状况,可以看出,4年间我国房地产企业的整体税负状况基本稳定,但企业间存在差异｡造成这种差异的原因主要与企业的规模､经营状况､盈利能力､资本构成等自身原因和其他享受的税收优惠政策有关｡具体某个因素对企业税负的影响状况需要作进一步的分析研究｡将各年的税负加和求平均值得到企业在2003-2006年间的平均总税负水平,如图2所示,每个点表示一个企业在4年间的平均总税负｡从图2中可以看到,房地产企业的税负大体在0~0.6之间,个别企业超过0.6,70%的企业税负低于0.4｡这58家企业的总体平均数为0.32,由此看来,我国房地产企业的总体税负水平为:大约每1元的销售收入有0.32元要拿出来承担纳税义务｡(三)我国房地产企业的税负统计结果通过以上分析,可以得出以下主要结论:①我国上市房地产企业实际所得税税负低于名义所得税税率,并且与前几年相比有下降的趋势｡②我国上市房地产企业的实际营业税税率基本上等于名义所得税税率｡③按照本文定义的总税负指标统计,我国上市房地产企业每1元的营业收入有0.32元承担纳税义务｡三､房地产企业税负水平的跨行业比较(一)跨行业税负差异的计算本文从全国上市企业中随机选取了20家钢铁行业和汽车行业的企业,按照相同的方法对企业税负水平进行统计,并将其结果分别和房地产行业进行差异检验｡统计结果见表4｡以上统计显示,房地产行业的税负略高于钢铁行业和汽车行业,其中房地产行业的标准差值最小,说明房地产行业税负差异最大,税负公平性较低｡3个行业中,房地产行业的所得税税负和总税负的差异较明显,这与房地产行业征收5%的营业税有关｡房地产行业所得税税负的标准差大大小于平均总税负的标准差,这个差异的原因可能与房地产企业的盈利水平､销售收入等有关,需要作进一步的分析｡(二)跨行业税负差异的显著性检验本文引入一个虚拟变量I,采用t检验法进一步检验行业税负的差异是否显著,如果虚拟变量的回归系数显著不为零,则说明该虚拟变量可以作为自变量指标较好地解释因变量税负指标Y｡回归模型如下:建立假设H:a=0,即虚拟变量I的回归系数显著为零｡回归结果见表5｡从表5中可以看到,该回归模型虚拟变量I的回归系数为0.094 282,t检验值为2.226 860｡查t分布表可知,t0.01(30)=2.457 3,t0.01(60)=2.390 0,t0.01(38)介于二者之间(38为该样本的自由度:40-2),那么t0.01(38)>2.226 860,所以接受假设H:a=0,行业因素对企业税负水平的影响并不显著｡由以上分析可知,虽然房地产行业的税负略高于其他行业,但是整体而言仍相对较低,原因是房地产行业的所得税税负(0.285 0)仍低于法定税率33%,全部税金占主营业务收入的比例也仅为0.094 7;而且行业因素并不显著影响企业税负水平,所以说房地产行业并不存在“高税负”,它更不可能成为高房价的原因｡四､ 房地产企业税负与房价结构分析笔者从税费和房价构成的角度调查了一家房地产企业某楼盘的成本和盈利情况(见表6)｡可以看出,该项目中税金占整个房价(也就是主营业务收入)的比例仅为9.8%,地价和建筑安装成本构成了项目成本的主要部分｡但根据调查,建筑安装成本在最近几年并没有异常增长,增长较快的是地价和配套费用,地价增长较快也是政府为了防止土地资源闲置等而采取的措施｡配套费用在调查的项目中占10%的比例,它和税金构成企业20%左右的负担｡此外,据有关部门调查统计,我国现阶段涉及房地产的税种有14种之多,涉及房地产的收费达80~200项,大约占建设成本的41%｡物价部门调查的结果表明,房地产业内合规的行政事业性收费为72项,经营服务性收费28项,各类保证金､押金10项,而更多的则是一些巧立名目的乱收费｡在72项行政事业收费中,企业开办时收费18项,征地8项,设计报建l项,建设施工17项,销售18项｡另据统计,商品房价格构成中土地费用及市政配套费用占60%左右;建筑安装费占30%左右;税金占10%左右｡从表6中可以看出,楼盘价格构成中地价及配套费用占37%左右;建筑安装费占30%左右;税金占10%左右｡可见,房地产企业税收负担并不算重,真正抬高房价,制约房地产业发展的因素是各类收费｡五､结论通过本文的研究,得出两个主要结论:①房地产企业的税负水平虽然相对高于某些行业,但其并没有绝对构成该行业的高税负;同时,行业因素对企业税负水平的影响也并不显著｡②国家税收并没有显著地导致该行业商品价格(房价)的攀升,费用因素可以理解为导致“高房价”的原因之一;同时,为了解释这种市场行为,应该广泛考虑市场供求的因素､流动资金过剩以及该行业的特殊性等问题｡另外,通过本文的统计分析可知:首先,我国上市房地产企业实际所得税税负低于名义所得税税率,并且与前几年相比有下降的趋势;其次,我国上市房地产企业的实际营业税税率基本上等于名义所得税税率;第三,按照本文定义的总税负指标统计,我国上市房地产企业每1元的营业收入中有0.32元承担纳税义务｡主要参考文献[1] 刘涛. 我国税收负担的实证研究以及税负政策取向的探讨[D]. 重庆:重庆大学,2003.[2] 张海峰. 我国房地产业税负合理性的定量分析[J]. 商业时代,2007(15):69-70.[3] 李韬. 中国上市公司所得税税负的行业特征的实证研究[J]. 天津市财贸管理干部学院学报,2004(3):35-37.[4] 贲贺. 中国房地产业税负水平分析及相关政策的选择[D]. 北京:首都经济贸易大学,2005.[5] 杜莉,等. 中国税制[M]. 第2版. 上海:复旦大学出版社,2005.[6] 孙敬水,等. 计量经济学[M]. 北京:清华大学出版社,2004.[7] 胡俊坤. 房地产税制的改革和完善[J]. 湖南税务高等专科学校学报,2001(11):12-15.[8] 赵桂芝. 论我国房地产税收制度的改革与完善[J]. 辽宁大学学报,2001(3):33-35.[9] 刘立秋,等. 我国房地产业税负评价与分析[J]. 中国软科学,2001(7):58-62.“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文”。

对房地产开发企业税负分析与税收筹划进行分析.doc

对房地产开发企业税负分析与税收筹划进行分析-一、我国房地产开发企业的现状有关资料显示，2015年前4个月，我国房地产开发投资总额为23669亿元，同比上涨了6%，但增速有所下降;产房的销售面积达到26385万平方米，同比下降4.8%，降幅相对而言在下降;而到位资金为36279亿元，相比较下降了2.5%，降幅也有所下降。

另一方面我国房地产开发企业的收入分布及税负。

二、我国房地产开发企业的税收负担我们可以看出房地产开发企业的营业利润很高，而相对应的税收负担相比较其他行业而言也是非常之重的，在我国，涉及房地产行业的税种很多，有些在不同的阶段可能还出现重复征税的问题，具体涉税情况如下：(一)房地产开发企业在准备阶段的税收负担房地产开发企业在准备阶段主要需缴纳契税和耕地占用税。

契税是由产权承受人缴纳的税种，因此房地产开发企业为建造产房购买土地时需要按规定缴纳契税;若房地产开发企业在前期准备阶段中占用了耕地，还需要对其为建造商品房而占用的耕地征收耕地占用税。

(二)房地产开发企业在开发过程中的税收负担房地产开发企业在开发过程中主要需要缴纳印花税、营业税和城镇土地使用税。

房地产开发企业在开发阶段签订合同时，应当就其合同所达成的金额按一定比例缴纳印花税;而对于其营业额按照3 % 的税率征收营业税;如果房地产开发企业在城市、县城、或工矿区占用土地并建造产房，那么还要就其占用的土地按照面积缴纳城镇土地使用税。

(三)房地产开发企业在销售产房时的税收负担房地产企业在销售产房时需要缴纳营业税、房产税、土地增值税等多个税种，主要介绍以下五种：1.营业税：房地产企业对于直接对外销售的房时按照5%的税率缴纳营业税;而对于其未出售用于向外出租的产房，应按照其租金收入的5%缴纳营业税。

2.土地增值税：对于房地产企业开发企业而言，在对外销售产房的时候如果发生土地增值，就要按照规定缴纳土地增值税。

3.企业所得税：如果房地产开发企业在销售产房的过程中，在弥补以前年度的损益之后产生了利润，则应当对其产生的利润缴纳企业所得税。

房地产开发企业绩效评价

评价指标项目一、盈利能力状况净资产收益率（％）＝净利润/平均净资产*100%总资产报酬率（％）＝息税前利润总额/平均资产总额*100％销售（营业）利润率（％）＝主营业务利润/主营业务收入净额*100％盈余现金保障倍数＝经营现金净流量/（净利润＋少数股东损益）成本费用利润率（％）＝利润总额/成本费用总额*100％资本收益率（％）＝净利润/平均资本*100％二、资产质量状况总资产周转率（次）＝主营业务收入净额/平均资产总额应收账款周转率（次）＝主营业务收入净额/应收账款平均余额不良资产比率（新制度）（％）＝年未不良资产总额/（资产总额＋资产减值准备余额）*100％流动资产周转率（次）＝主营业务收入净额/平均流动资产总额资产现金回收率（％）＝经营现金净流量/平均资产总额*100%三、债务风险状况资产负债率（％）＝负债总额/资产总额*100%已获利息倍数＝（利润总额＋利息支出）/利息支出速动比率（％）＝速动资产/流动负债*100%现金流动负债比率（％）＝经营现金净流入/年未流动负债*100%带息负债比率（％）＝（短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付利息）/负债总额*100%或有负债比率（％）＝或有负债余额/（所有者权益＋少数股东权益）*100％四、经营增长状况销售（营业）增长率（％）＝本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%资本保值增值率（％）＝扣除客观因素后的年未所有者权益/年初所有者权益*100%销售（营业）利润增长率（％）＝（本年主营业务利润－上年主营业务利润）/上年主营业务利润*100% 总资产增长率（％）＝（年末资产总额－年初资产总额）/年初资产总额*100%技术投入比率（％）＝本年科技支出合计/主营业务收入净额*100%五、补充资料存货周转率（次）＝主营业务成本/存货平均余额资本积累率（％）＝本年所有者权益增长额/年初所有者权益*100%三年资本平均增长率（％）＝（年末所有者权益/三年前年末所有者权益（开三次方）－1） *100%三年销售平均增长率（％）＝（当年主营业务收入净额/三年前主营业务收入净额（开三次方）－1）*100%不良资产比率（旧制度）（％）＝年未不良资产总额/年末资产总额*100%。

房地产业纳税评估模型

房地产业纳税评估模型房地产业是中国经济发展的重要支柱产业之一，在国民经济中占有重要地位。

随着时代的变化，房地产市场的发展与进步也越来越快，房地产行业亦不断发生了改变。

税收是一种重要的政策手段，对于确保国家财政收入，规范市场秩序和促进社会发展都具有积极的作用。

因此，房地产业如何进行税收评估是一个非常值得关注的话题。

本文从房地产业纳税评估模型介绍，模型构建的步骤和模型应用实例进行探讨。

一、房地产业纳税评估模型介绍房地产业税收评估模型是一个从经济学、统计学、财务学、会计学等多个学科角度分析和研究房地产业税收的模型。

该模型可以高效、准确地测算不同类别房地产企业应缴纳的税务，包括企业所得税、城市维护建设税、房产税等税种。

该模型的主要目的在于建立一个简单易操作、快速且准确的纳税评估模型，帮助政府管理税务部门对于房地产行业进行纳税评估和优化税制的制定。

该模型的实现，需要大量的资料支持，例如财务会计报表、税务部门征税公示、企业实际经营数据、市场调研报告数据等。

同时，该模型需要较高的专业技能，如会计和财务分析、统计学方法等。

二、模型构建的步骤1. 收集数据：该模型的构建需要大量的数据支持，包括企业年度报表、税务部门征税公示、市场调研报告等。

数据收集过程中需要注意信息的准确性和合理性，以及数据标准化、规范化。

2. 数据预处理：数据预处理是模型构建的重要门槛，在数据质量不可避免存在缺失、异常值等问题时，数据预处理显得格外重要。

在预处理中，需要对数据进行格式处理、数据清洗、数据采样等处理。

3. 特征选择：通过特征选择来确定数据样本中能对结果产生最强影响的特征因素。

特征选择可以通过数据探索、数据挖掘算法等多种方式来实现。

在特征选择时，需要考虑特征的相关性，以确定数据的重要性。

4. 模型选择：在数据的基础上选择最适合的预测模型。

在选择模型时需要考虑到模型的相关性、模型之间的比较、算法的时间复杂度、模型的易用性、模型对数据敏感度等因素。

浅析房地产行业税负水平与影响因素.docx

浅析房地产行业税负水平与影响因素引言近年来为了促进我国实体经济的发展，国家出台了相应的政策，提出了降低实体企业运营成本的具体工作方案，尤为重视“降低企业税费负担”。

通过实施“减税”，提高企业的资金周转效率，鼓励引导企业内部挖潜。

税收是国家宏观经济调控的重要手段之一，而税负反映了社会资源和国民收入在国家与纳税人之间的再分配，对于国民经济运行和行业的发展都十分重要。

涉及房地产行业的税收政策改革一直牵动着各界的敏感神经，从现有的文献可知，学术界对房03地产行业税收的研究主要存在三种模式：一是从某一项具体的税收政策改革对房地产企业的税负影响进行研究；二是对房地产行业是否开征以及如何开征某个税种进行探讨；三是从税收征管的角度对该行业的税收征管提出科学的改进建议。

本文以“有效税率ETR(EffectiveTaxRate)”作为衡量税负水平指标，对房地产行业的实际税负进行分析，并实证检验影响房地产行业税负水平的因素。

1理论分析与假设提出本文所指的房地产行业税负，是从房地产行业的单个企业纳税人的层面衡量企业的税负水平，具体测算时借鉴国内外学者通常采用的“有效税率ETR(EffectiveTaxRate)”的衡量方法，即企业缴纳的税收总额占企业总收入或盈利总额的比率。

由于房地产企业在不同的课税环节涉及的税种比较多，各税种在实际征收时比较复杂，会计账务处理应交的税款反映在“应交税费”会计科目以及下设的明细科目，而目前企业披露的财务信息并没有“应交税费”各项税款明细信息。

基于企业披露的财务报表相关的数据，本文采用现金流量表中“支付的各项税费”扣除“收到的税费返还”后作为当期单个企业实际支付的税费，实际税负的测算公式为：ETR（实际税负）=企业当期实际缴纳的税费/当期的营业总收入。

由于现行的会计准则和税法制度规定有所差异，企业的资产和负债的计税基础与其列示在会计报表上的账面价值可能会存在差异（在会计处理中理解为“暂时性差异”），该差异在以后会计期间当资产收回或负债偿还时会产生“应税所得”或享受抵扣“应税所得”，因而会对当期的应纳税额产生影响。

房地产行业纳税评估指导手册

房地产行业纳税评估指导手册1. 引言房地产行业是国民经济的重要组成部分，对于国家税收的贡献也非常重要。

为了确保纳税评估的准确性和公平性，本手册旨在为房地产行业的纳税评估工作提供指导。

2. 纳税评估的背景和意义房地产行业作为一个特殊的行业，其纳税评估工作具有一定的复杂性和专业性。

纳税评估的准确性和公平性对于确保税收的合理征收和优化税收管理具有重要意义。

3. 纳税评估的基本原则3.1 公正公平原则：纳税评估应当遵循公正公平的原则，确保所有纳税人在纳税评估中享有平等的权益。

3.2 准确性原则：纳税评估应当基于准确的数据和信息，确保评估结果的可靠性和准确性。

3.3 合法合规原则：纳税评估应当遵守相关法律法规和政策规定，确保评估工作的合法合规性。

4. 纳税评估的方法和流程4.1 数据收集：纳税评估的第一步是收集相关的数据和信息，包括房地产企业的财务报表、纳税申报表、合同和协议等。

4.2 数据分析：在收集到数据后，需要对数据进行分析，包括财务分析、税务分析和市场分析等，以确定纳税评估的依据和方法。

4.3 评估计算：根据数据分析的结果，进行纳税评估的计算工作，包括确定纳税基数、计算应纳税额等。

4.4 评估报告：完成纳税评估计算后，需要编写评估报告，详细说明评估的方法、过程和结果，并提出相关建议和意见。

5. 纳税评估的注意事项5.1 了解相关法律法规和政策：纳税评估工作需要了解相关的法律法规和政策，确保评估工作的合法合规性。

5.2 确保数据的准确性：纳税评估的准确性依赖于数据的准确性，因此需要确保数据的真实性和完整性。

5.3 充分沟通和协调：纳税评估工作需要与相关部门和纳税人进行充分的沟通和协调，确保评估工作的顺利进行。

5.4 及时更新评估方法和流程：房地产行业的发展和政策变化可能会对纳税评估工作产生影响，因此需要及时更新评估方法和流程。

6. 纳税评估的挑战和对策6.1 数据收集的难度：房地产行业的数据较为复杂和庞大，数据收集的难度较大。

我国房地产企业税负水平剖析

一、引言我国房地产业自2003年被国务院确认为国民经济的支柱产业以来，不断发展壮大，加快了城镇化进程，增加了财政收入；但同时，房价的一路飙升影响了社会经济的平稳发展和群众的切身利益。

于是，政府采取了一系列措施给房地产业降温，其中包括利用土地增值税、所得税等税收工具进行调控。

但是，提高房地产企业税负水平，也抬高了供给成本，房企的税负很可能最终通过高房价转嫁给消费者。

因此，一味地提高房地产税负并不能从根本上解决高房价的问题。

尤其自2014年以来，我国房地产业出现了深度调整的拐点症状：成交量萎缩、显性或隐性价格下调和去库存承压等。

值此拐点之际，理性分析我国房地产企业的税负水平是否合理等是我国税收政策的制定者和学者应该重点关注的问题，这对防止我国房地产业骤然间从“炙热”直落“冰窟”、实现稳增长调结构的长期目标也有着重要的现实意义。

二、文献回顾在近年来的相关研究中，多数学者认为我国房地产企业的税负水平较高。

例如：薛付华（2007）通过对2000~2006年江苏省房地产税收负担的测算分析，发现我国现行的房地产行业税收制度不健全，房企税收负担相对较重，同时还承担了较高的费用，致使企业实际承担了较大的税费支付压力；刘德英（2008）运用2002~2006年房地产开发销售类上市公司财务报表数据，分析了我国房地产开发企业的税收负担现状，发现全国房地产业的税负水平逐年上升，并且通过“支付的各项税费/主营业务收入”计算得出房地产企业税负在12%以上，远高于其他行业；程瑶（2010）对比了2005~2007年房地产业增加值占GDP比例和房地产业税收占总税收收入比例，得出我国房地产业整体宏观税负偏高、房地产税收增长速度很快的结论；王肃容（2012）利用我国房地产开发与经营上市公司2008~2010年年报数据研究发现，我国房地产企业税负较高，且房地产业税负水平高于社会服务业、交通运输业和建筑业，从而认为高税负是导致高房价的原因之一；李晓红、魏微（2015）以2009~2013年沪深两市房地产上市公司为样本，对房地产行业涉及的流转税、企业所得税采用有效税率的公式进行计算，发现房地产业平均税收负担水平较高，其平均税负水平远高于建筑业、社会服务业等其他缴纳营业税的行业（金融业除外）。

房地产业税负分析

十一五时期AB市城区房地产业税负分析内容摘要：房地产业税收是地方财政的重要支柱，本文通过名义税负与实际税负的对比，对AB市城区房地产业十一五期间税收负担进行了分析与评价，在此基础上提出了进一步加强房地产业税收分析监控和征收管理的建议。

关键词：房地产税收负担房地产业是进行房地产投资、开发、经营、服务的行业，属于第三产业。

AB市城区现有房地产企业308户，十一五期间，房地产税收收入占税收总额的比重平均达到21.85%，已经成为AB市地方经济尤其是区级财政收入的重要支柱。

本文就房地产开发企业商品房开发经营涉及的地方税税负进行分析，不包括二手房交易、房地产中介、物业管理、开发企业代扣代缴的个人所得税，同时，对在十一五期间非由地税征收的契税和耕地占用税，由于其统计数据、征管状况难以掌握，也不在分析之列。

一、现行房地产税收制度及十一五期间本市房地产业名义税负分析。

房地产业的经营过程一般分为流转环节（又划分取得、开发、转让、收益四个环节）和保有环节。

现行的房地产税收已进入到房地产业的各个环节当中，但在不同环节税种设置不同，税负水平也不同。

目前，涉及到税种主要有9种，分别是：取得环节的耕地占用税、契税；开发流转环节的营业税、城建税、土地增值税、印花税、企业所得税；保有环节的房产税、土地使用税。

具体如下所示（表1-1）。

表1-1 房地产业所涉税种情况表（一）房地产名义税负的特点1、从《房地产所涉税种情况表》（表1-1）可以看出，现行的房地产业税制，在税种的设置和税负水平设计上具有明显的“重流转、轻保有”的特征。

2、流转环节的名义税负虽重，但AB近几年房地产市场基本属于卖方市场，由于售房交易成本极易转嫁，流转环节的税负很容易转向消费者；在保有环节，房地产企业若发生房屋出租行为将会承受较重的名义税负（营业税5%，房产税4%或12%），但作为开发企业，将开发的商品房用于出租的情形少之又少，因此对实际税负的影响应该不大。

房地产行业纳税评估指导手册

房地产行业纳税评估指导手册一、引言房地产行业作为经济的重要支柱产业之一，对国家税收贡献巨大。

为了规范房地产企业的纳税行为，提高税收征管水平，特编制本《房地产行业纳税评估指导手册》。

本手册旨在为房地产企业提供纳税评估的指导，帮助企业合理遵守税法，准确计算纳税金额，降低纳税风险，增强企业的合规性。

二、纳税评估的意义纳税评估是房地产企业进行纳税申报前的重要环节，通过评估房地产企业的纳税风险和计算纳税金额，可以帮助企业合理规划税务筹划，降低纳税风险，提高税收遵从度。

同时，纳税评估也是税务机关进行税收监管的重要依据，能够提高税务机关的工作效率和准确性。

三、纳税评估的步骤1. 收集企业相关信息在进行纳税评估之前，需要收集房地产企业的相关信息，包括企业的注册资料、财务报表、纳税申报表等。

通过收集这些信息，可以全面了解企业的财务状况和纳税情况，为后续评估提供依据。

2. 评估纳税风险评估纳税风险是纳税评估的重要环节，通过对企业的财务报表和纳税申报表进行分析，可以确定企业存在的纳税风险点。

例如，企业是否存在虚假账务、漏报税款、遗漏扣除项目等情况。

评估纳税风险的目的是为了帮助企业及时发现并解决问题，避免可能的税务风险。

3. 计算纳税金额根据企业的财务报表和纳税申报表，结合税法规定和税务政策，进行纳税金额的计算。

这包括企业所得税、增值税、土地增值税等各项税种的计算。

计算纳税金额需要准确掌握税法规定和税务政策的变化，以确保计算结果的准确性。

4. 编制纳税评估报告根据纳税评估的结果，编制纳税评估报告。

报告应包括企业的纳税风险点、纳税金额计算结果、税务合规建议等内容。

报告应具备科学性、可操作性和可验证性，以便企业能够根据报告中的建议进行相应的调整和改进。

四、纳税评估的注意事项1. 准确把握税法规定和税务政策的变化，及时更新评估方法和指标。

2. 严格遵守税法规定，确保纳税申报的合规性和准确性。

3. 加强内部控制，防止财务数据的虚假和失实。

我国房地产业税负合理性的定量分析

我国房地产业税负合理性的定量分析标题一：我国房地产业税负状况分析近年来，随着我国房地产业的快速发展，房地产税负问题成为亟待解决的问题。

房地产税负对于国家财政收入和经济发展都有着重要的影响。

因此，对我国房地产业税负的合理性进行深入的定量分析具有重要的理论和实践意义。

首先，我们需要了解我国房地产业税负现状。

与发达国家相比，我国房地产业税负相对较低，但在国内经济总量和个人收入较低的情况下，税负水平较高。

因此，要进行比较合理的分析，需要考虑国家经济发展水平和人均收入水平等因素。

标题二：我国房地产税制体系分析我国目前的房地产税制体系主要由土地出让金、房地产契税、土地增值税等税费构成，存在多税种叠加的情况。

这种税制构成不利于有效调节房地产市场，容易导致住房过度购买和过度租赁，影响经济的平稳发展。

因此，在改造我国房地产税制构成时，要考虑从多维度解决税负合理性和市场监管的问题。

标题三：我国房地产税负纵向比较分析在纵向比较分析中，我们需要探究我国的房地产税负对于不同社会阶层的影响。

通过分析，我们可以看到，我国房地产税负对于中低收入人群的税负水平过高，给他们生活负担带来了很大的压力。

同时，对于房地产行业中的投资商而言，税负水平相对较低，带来了不均衡和不公平的问题。

因此，改革我国房地产税负构成需要以公平和合理为出发点，使税负有良好的社会分配效应。

标题四：我国房地产税负横向比较分析横向比较分析需要探究我国房地产税负对于不同行业、不同城市的影响，以及对于经济平衡性的贡献。

我们可以看到，我国不同城市的房地产税负存在较大的差异，其中一些城市出现较高的税负，与当地经济和民生状况不太相符。

同时，税负过高也会导致房地产投资商的资金回笼速度放缓，拖累当地经济的发展和调整。

因此，合理的房地产税负构成也成为保证城市经济平稳发展的重要环节。

标题五：我国房地产税制改革思路在探究我国房地产税制合理性的过程中，也需要对于税制改革的思路进行深入的分析。

房地产增值税税负率测算

房地产增值税税负率测算在房地产行业中，增值税税负率的测算具有重要意义。

它不仅关系到企业的税务成本和经营效益，也对政府的税收征管和宏观调控起着关键作用。

那么，究竟如何进行房地产增值税税负率的测算呢？首先，我们要明确增值税税负率的概念。

增值税税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。

对于房地产企业来说，其增值税的计算较为复杂，涉及到多个环节和项目。

在房地产开发过程中，主要的收入来源是房屋的销售。

而增值税的计算，需要考虑到销售额、进项税额等因素。

销售额通常包括全部价款和价外费用，但不包括增值税本身。

价外费用则包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。

进项税额则是企业在购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产等过程中支付或者负担的增值税额。

在房地产开发中，进项税额可能来自于建筑材料的采购、施工服务的获取、设计咨询等方面。

要测算房地产增值税税负率，第一步是确定应税销售额。

这需要对销售合同、收款记录等进行详细的梳理和统计。

同时，要注意区分不同类型的房屋销售，如普通住宅、非普通住宅和商业用房，因为它们在增值税政策上可能存在差异。

第二步是计算进项税额。

这需要对企业的采购发票、费用支出凭证等进行认真核对和汇总。

在计算进项税额时，要注意抵扣政策的规定，例如有些进项税额可能不能全额抵扣，或者需要按照一定的比例进行分摊。

第三步是根据增值税的计算公式：应纳税额＝当期销项税额当期进项税额，计算出应纳增值税额。

第四步，将应纳增值税额除以当期应税销售收入，即可得到增值税税负率。

然而，在实际测算过程中，还需要考虑一些特殊情况和政策规定。

例如，房地产企业在预售阶段，可能会按照预征率预缴增值税。

在项目完工后，需要进行清算，重新计算实际应缴纳的增值税额，并对预缴的税款进行多退少补。

另外，土地出让金在计算增值税时可以扣除。

房地产行业上市公司绩效与税负关系分析

房地产行业上市公司绩效与税负关系分析
房地产行业上市公司的绩效与税负之间的关系可以通过以下方法进行分析：
1. 财务比率分析：通过分析房地产上市公司的财务比率，如净利润率、毛利率、资产回报率等，与其税负之间的相关性，可以初步推断绩效与税负之间的关系。

2. 行业比较分析：通过对房地产行业内多个上市公司的绩效和税负进行比较，可以了解不同公司的绩效和税负是否存在规律性相关性。

3. 事件研究法：对某一上市公司发生的特定事件，如税收政策变化、公司重大业务调整等进行研究，观察其绩效和税负变化是否有关联性。

通过以上分析方法可以初步得出房地产上市公司的绩效与税负之间可能存在相关性的结论。

具体而言，当税负增加时，公司净利润率将受挤压，进而可能对公司绩效产生一定的负面影响。

同时，对于房地产行业而言，税负的变化与政策环境、市场趋势等密切相关，因此需要针对特定的背景和业务进行分析，以更好地了解绩效与税负之间的关系。

房地产开发与经营业的纳税评估

房地产开发与经营业的纳税评估房地产开发与经营业是当前社会中一个重要的行业，而纳税评估则是衡量一个企业经营状况以及贡献的重要方式。

因此，如何合理地进行房地产开发与经营业的纳税评估，成为了该行业内的一大难题。

本文将从如下几个方面进行探讨。

一、房地产开发与经营业的特殊性。

房地产开发与经营业是一种独特的行业，具有明显的特殊性，其生产和经营活动中的大量投入可能被这种特殊性所影响，如土地使用权、房产土地使用税等，从而对纳税评估产生影响。

此外，该行业中的投资与借贷结构复杂，也会对纳税评估产生影响。

二、房地产开发与经营业的纳税评估方法。

通常，纳税评估的方法至少包括以下三种：常规的收入-支出法，资产-负债法和相对评估法。

常规的收入-支出法是指通过比较企业的收入和支出来评估企业的纳税情况。

资产-负债法是指根据企业的资产和负债状况，计算企业的纳税情况。

而相对评估法则是将企业的财务状况与同一行业的其他企业进行比较，从而评估其纳税情况。

三、房地产开发与经营业的纳税策略。

为了合理地进行纳税评估，企业需要不断创新创造各种纳税策略。

作为一种预防性策略，企业应该尽量减少非必要的支出，以避免可能带来的难以避免的税务影响。

除此之外，企业还可以利用预收账款、固定资产等手段来调整短期和长期财务结构，以达到最优纳税状况。

四、房地产开发与经营业的纳税监管。

作为衡量企业纳税状况的的监管机构，国家税务局对房地产开发与经营业的纳税情况进行监管和审核。

在此基础上，税务部门还可以对企业进行必要的调查和审计，并研究特定问题。

还可以通过专业技术人员向企业提供相关纳税建议，帮助企业更好地规避潜在的税务风险。

综上所述，房地产开发与经营业的纳税评估是一个复杂的问题，因为它主要受到行业特殊性以及政策法规的约束。

为此，企业需要合理地评估其纳税策略，尽可能在政策规定范围内实现最优纳税状况。

同时，税务部门也需要加强管理和监管，共同打造一个健康和谐的市场环境。

房地产开发与经营业的纳税评估

房地产开发与经营业的纳税评估概述房地产开发与经营业是一项重要的经济活动，对于国家税收收入的贡献也非常大。

纳税评估是评估纳税人应纳税款的一种方法，可确保纳税人按法律规定缴纳应纳税款，同时也为纳税人提供纳税优惠和减免的机会。

本文将探讨房地产开发与经营业的纳税评估的相关方面。

房地产开发与经营业纳税评估的重要性房地产开发与经营业作为一个涉及巨额资金和大规模项目的行业，其纳税评估具有重要的意义。

1.维护税收平衡：房地产开发与经营业往往伴随着土地使用权和房产交易，涉及大量的资本流动和税收，并且通常会产生较高的营业额。

纳税评估可以确保纳税人按法律规定缴纳相应的税款，为国家税收收入的维护和平衡发挥重要作用。

2.保护纳税人权益：纳税评估可以为纳税人提供减免和优惠的机会。

纳税评估的结果可以帮助纳税人了解自己的税务责任，并申请适用的减免政策，最大限度地降低纳税负担，保护纳税人的权益。

3.规范市场秩序：通过纳税评估，可以对房地产开发与经营业进行监管和管理，规范市场秩序。

纳税评估可以帮助政府了解该行业的经营状况和税收贡献情况，进一步加强对该行业的监督和管理。

房地产开发与经营业纳税评估的方法房地产开发与经营业纳税评估通常使用以下方法：1.定额法：根据规定的标准和比例计算纳税额。

这种方法通常适用于小规模房地产开发商和个体工商户，其纳税额按照固定比例或定额计算。

2.核算法：根据企业的纳税申报，核算企业的盈利状况，并计算税务应纳税款。

这种方法适用于规模较大的房地产开发商和经营企业。

3.比较法：通过与同行业的其他企业对比，确定企业的盈利能力并计算应纳税款。

这种方法通常用于评估房地产开发商和经营企业的纳税合理性。

房地产开发与经营业纳税评估的流程房地产开发与经营业纳税评估的流程可以分为以下步骤：1.收集信息：根据企业经营的具体情况，收集与纳税评估相关的各类信息，包括企业的财务报表、纳税申报、税收减免政策等。

2.核实数据：对所收集的信息进行核实和比对，确保信息的准确性和完整性。

目前房地产企业的税负率是多少？

目前房地产企业的税负率是多少？
房地产行业一直备受老百姓关注，我们就以头部公司“万科地产”为例，一起来看看房地产公司的税负情况：
1、房地产企业都交哪些税？
根据2019年度的实际情况，万科地产集团有以下税种及税率：
企业所得税，国内公司适用25%，香港子公司适用16.5%，美国子公司适用联邦所得税率21%及各洲所得税率0~10%不等。

增值税2019年有过税改，即从原16%调整到13%，原10%调整到9%，是从4月1日开始执行的。

总体上来说，房地产企业要交的税费种类有7个，分别是企业所得税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、契税。

2、万科地产的税负率情况
先看看万科地产2019年应交税费情况：
2019年度，万科地产应交税费251.10亿元，实现营业收入3678.94亿元：
•公司整体税负率=6.83%；
•增值税税负率=0.89%；
•企业所得税税负率=3.54%；
•土地增值税税负率=1.9%。

2018年度万科地产应交税费187.30亿元，实现营业收入2976.79亿元：
•公司整体税负率=6.30%；
•增值税税负率=0.75%；
•企业所得税税负率=3.17%；
•土地增值税税负率=1.97%。

从万科近两年来的税负情况来看，总体上来说税负还是比较稳定的，整体税负率在6%~7%之间。

从万科地产这个地产头部公司，可见地产行业税负率大体水平。

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我国房地产业税负合理性的定量分析

我国房地产业税负合理性的定量分析内容摘要：房地产业的税负问题正在引起社会各界的广泛关注，许多专家学者从理论和实证方面提出了各自的意见。

本文在总结前人研究的基础上，利用改进的税负合理性评价模型对我国房地产业税负合理性进行了一些初步探讨。

关键词：房地产业波士顿矩阵法九盒矩阵法房地产业作为国民经济的支柱产业，关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用。

近年来，房地产业持续高速发展的同时也出现了房价居高不下、普通老百姓买不起房的问题。

相应的，房地产业税收问题也成为了社会各界关注的焦点。

进入21世纪以来，我国房地产业税收收入取得了连续多年的大幅增长。

由于税收一直是房价的重要组成部分，所以有关房地产业税收负担是否合理的问题引起了许多专家学者的广泛关注。

房地产业税负问题文献回顾我国现行房地产税收负担的研究，根据其研究方法的不同，可以分为理论研究和实证研究两类。

目前，绝大多数学者对我国房地产税收负担的研究都停留在理论研究的阶段，他们认为我国房地产税制存在的问题主要集中在税负不平，竞争不平等；税费并举，重复课征；税种设置不科学；计税依据不合理等方面，对此他们都相应的提出了自己的改革建议。

此外，房地产税计税依据改革课题组(20__)和海南省地方税务局课题组(20__)从分析我国现行房地产税制存在的问题入手，提出了我国进行房地产税计税依据改革应该具备的基础条件和实施方案，对改革过程中机构、政策、数据、技术手段、人才、立法等一些具体问题提出了建议。

以上这些研究都侧重于理论分析，并基于此对我国房地产业税制改革提出了一些基本的思路，没有利用数量分析方法建立数学模型进行实证分析。

在实证研究方面，我国刚刚进入起步阶段。

学者刘立秋，李凯，邹毅（20__），他们将战略管理中的波士顿咨询集团矩阵法（BCG矩阵法）应用到税负合理性分析中，利用改进后的t－r矩阵对我国房地产业的税负状况进行了定量评价和分析，在此基础上提出了房地产业税费制度改革的对策建议。