房地产全过程成本精细化管理培训
房地产开发项目全过程成本精细化管理
房地产开发项目全过程成本精细化管理房地产开发项目全过程的成本精细化管理是指通过对项目从规划、设计、施工到交付的各个环节进行精细化管理，以确保项目的成本控制在可
控范围内，提高项目的经济效益。下面将从项目预算编制、成本控制和成
本管理三个方面详细介绍房地产开发项目全过程成本精细化管理。
首先，项目预算编制是房地产开发项目成本精细化管理的第一步。在
项目的早期阶段，需要制定项目的详细预算，将项目的各项费用明确化、
量化化，包括土地费、设计费、施工费、工程监理费、市政配套费等。预
算编制要细化到每个环节、每个工程量，以尽量准确地估算项目所需资金，并合理预留一定的风险费用。预算编制过程中需综合考虑项目的规模、地
理位置、市场需求和竞争状况等因素，为后续的成本控制和管理提供参考。
其次，成本控制是房地产开发项目成本精细化管理的核心环节。成本
控制是指在项目实施过程中，对造成成本增加的原因进行监控和控制，及
时调整和优化方案，以确保整个项目成本的控制在合理范围内。在项目施
工阶段，需要对人工、材料、设备、质量等方面进行严格控制，避免资源
的浪费和成本的增加。同时，也要及时跟踪和分析项目的成本情况，及时
调整项目的进度和资源配置，以实现成本最优化。
最后，成本管理是房地产开发项目成本精细化管理的重要手段。成本
管理是指对项目的各项费用进行跟踪、分析和处理，以实现成本的优化和
控制。在成本管理过程中，需要将预算编制的结果与实际的成本情况进行
对比，分析差异原因，并制定相应的措施进行调整和优化。同时，还需要
建立成本核算系统，记录和分析项目各项费用的使用情况，形成统计数据，为日后类似项目的成本控制和管理提供参考。
张福林老师-房地产项目全程精细化成本管理
典型案例
目标成本测定及其 实施细则 成本管理程序
23
2.何时形成成本目标？
测
项目
项目
规划
扩初
定
投资
定位
设计
设计
依 据
论证 报告
策划 报告
方案
说明
测
土地
项 目
方 案
扩 初
定
投资
启
设
设
阶 段
论证 阶段
动 阶 段
计 阶 段
计 阶 段
施工 图设 计图 建造 标准
施 工 图 设 计
施工 组织 材料 采购 施工 组织 材料 采购
分解目的：尽快进行工程发包和招标采购，缩短开发周期 分解依据：开发项目的招标合同分判与采购计划 分解内容：将总成本分解成每个合同的责任成本（标的额） 分解时间：规划方案定案后确定总目标成本，设计开始前 将总目标成本按照分判与采购计划、目标成本合同分解表 分解成未来可执行的合同，进而将合同签订、履行的责任 落实到各责任部门，以各部门的责任成本的完成来保证目 标成本的完成。随着项目的进展，合约规划逐渐变成真实 的合同。招标签约过程中分解的责任成本值（标的额）也 是评标依据之一
竣工 图纸 验收 标准
竣 工 结 算
测 定 成 果
目标 成本
（土 地版）
目标 成本
（启 动版）
房地产开发成本全过程精细化管理
房房地地产产开开发发成项本目全全过过程程精成细本化管管理理
Cost control in real estate project
一 房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念
一 当前房地产开发企业成本管理现状 二 房地产开发成本管理中的几个问题 三 房地产企业在成本管理中三大误区 四 房地产成本全过程精细化管理新理念
成本测算1 成本测算2 目标成本 合同清单
项
全成本管理工作
目
盈
目标成本的实施管理
利
目 标
项目结算 项目销售 变更签证 施工管理 招标管理 供应商选择
销售管理销售管理 销售管理 设计管理 项目管理
采购招标
一句话：房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞 争，进而成为成本管理的竞争，而成本管理的根本之道是：
3
房房地地产产开开发发全项过目程全成过本程精成细本化管管理理
Cost control in real estate project
一 房地产成本管理的误区及新的成本管理新理念 二 成本管理管什么？——进行全成本精细化管理 三 成本如何控制？——全过程目标成本管理体系 四 全过程成本精细化管理实务及标杆房企案例
房地产开发成本全过程精细 化管理
PPAARRTT..11 前房言地产形势分析
在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向
房地产企业精细化管理全案
房地产企业精细化管理全案
1. 简介
如今，房地产行业的竞争日趋激烈，房地产企业面临着管理方面的各种挑战。为了提高企业的竞争力和盈利能力，精细化管理已经成为房地产企业发展的关键要素之一。本文将介绍房地产企业精细化管理的概念、意义以及实施全案。
2. 房地产企业精细化管理概述
2.1 精细化管理的概念
精细化管理是指通过细致入微的管理手段和方法，对房地产企业的生产、经营、销售等各个环节进行精细化的监控和控制，以提高企业的效率和竞争力。
2.2 精细化管理的意义
实施精细化管理可以带来以下几点好处：
•提高工作效率：通过精细化管理，可以对企业的各项工作进行高效的监控和调整，提高工作效率。
•降低成本：精细化管理可以减少资源的浪费，降低企业的运营成本。
•提升客户满意度：精细化管理可以更好地满足客户的需求，提升客户的满意度。
•增加盈利能力：通过精细化管理，企业可以更好地控制成本、提高效率，从而增加盈利能力。
3. 房地产企业精细化管理的关键要素
实施房地产企业精细化管理需要考虑以下几个关键要素：
3.1 信息化平台
建立一个全面、准确、及时的信息化平台是实施精细化管理的基础。通过信息化平台，可以收集和管理企业的各项数据，为决策提供准确的依据。
3.2 流程优化
流程优化是精细化管理的核心。通过对企业内
部各个流程进行分析和改进，可以提高工作效率，减少浪费，优化资源配置。
3.3 绩效评估
建立科学合理的绩效评估体系，对企业的各个
环节进行评估和监控，可以及时发现问题并进行
改进，提高企业的整体绩效。
3.4 员工培训
员工培训是实施精细化管理的重要环节。通过培训，可以提高员工的专业素养和技能水平，增强员工的执行力和团队协作能力。
全过程成本控制与精细化管理(PPT40页)
当前指导思想
结合产品和市场，以造价计 算和成本分析为基础，以目标管 理为方法，以技术管理为保障， 以产品价值的实现为目标开展成 本管理工作
成本管理发展方向
三个阶段
• 技术层面：从产品质量成本的角度出 发，实现价值管理 • 管理层面：通过提高整体专业水平和 成本意识，提高组织运营效率； • 经营层面：结合财务与金融，满足现 金流、税务、财务指标的需要； • 战略层面：以成本管理优势培育核心 竞争力。
也可以认为是目标的落实，实际上在目标制 定时就已经考虑到了设计限额
– 分摊问题：
作为成本控制目标以已发生为准，但在经济 测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体 上；公建配套根据服务范围在各期之间分摊；
– 分解深度问题：
明确分解目的，依成本对比分析与动态监控 需要的采用不同分解方式，并非越细越好
成本目标的实现
•分解时间：发展计划完成后即可确定责任
，具体数据在预算调整后固定
容易产生的问题
• 混淆几种分解目的，导致几种分解 方式的混淆 • 混淆合同分类与成本分解 • 分解深度不统一 • 实际比计划多出很多分判内容
（经验、看图、沟通、合约、设计变更与完善、 营销等方面问题）
成本目标的分解-注意问题
– 体现设计限额标准：
—确定与控制
4、成本管理的阶段（WHEN) —全过程 5、成本管理的责任人（WHO)—全员 6、成本管理的方法（HOW ）—目标管理
房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战
房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作
实战
一、成本精细化管理
1.成本编制：在项目启动之初，需要对项目进行全面的成本编制。这包括对土地购置、工程建设、市政配套设施、装修装饰等各个方面的成本进行评估和编制，确保项目的成本掌控在合理范围内。
2.成本预测与风险控制：在项目的不同阶段，需要进行成本预测和风险控制。通过对市场走势、材料价格、劳动力成本等因素的分析和预测，及时调整项目的成本计划，以避免因市场变动而造成的成本风险。
3.全过程成本控制：成本控制是房地产开发项目成功的关键。通过建立完善的成本控制体系，包括预算控制、变更管理、质量控制等，及时发现成本波动和成本风险，并采取相应的措施加以控制。
1.采购策略优化：在项目实施过程中，通过优化采购策略，选择合适的供应商和材料，以降低采购成本。同时，建立长期稳定的合作关系，争取供应商提供更有竞争力的价格和服务。
2.工程进度管理：合理的工程进度管理是控制成本的关键。通过项目管理软件和进度计划，对工程进度进行实时监控和调整，及时发现并解决工程进度延误、资源浪费等问题，以避免因工期延误而造成的额外成本。
3.质量控制与成本监督：在建设过程中，加强对施工质量的监督与控制，确保工程质量与成本的平衡。加强检验与验收工作，确保施工合同的完全履行，杜绝质量问题的出现，避免返工和修复带来的额外成本。
4.项目变更管理：在项目实施过程中，有时会出现项目变更的情况，
这需要建立起变更管理机制。通过对变更提出、评估和审批的标准化操作，合理控制项目的变更，并及时与相关方沟通，避免因变更带来的成本增加。总结：
房地产成本控制及成本精细化管理
房地产成本控制及成本精细化管理
房地产项目成本的精细化管理是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科，是一个全面、动态的管理过程。房地产企业不但要紧跟市场需求的变化，加强自主创新和附加价值增强，做好成本的控制以及精细化管理，以更优的成本为业主带来最多的价值，才能在日新月异的激烈竞争市场中有更广阔的市场。
标签：房地产;成本控制;精细化管理
1、引言
近年来，随着房价的上涨房地产行业也迅速的发展起来，房地产行业的发展壮大，也带动了我国经济的快速发展。在市场经济背景下，房地产的发展会受到市场经济的影响，还会受到政策导向的影响。国家为了房地产业行业的有序发展，会对其密切关注，进行行之有效的宏观调控，以确保房价的稳定。另外，房地产行业在投资时，不仅巨大，还要面临其他的诸多风险，因此，做好房地产成本控制以及精细化管理，是当前地产行业所面临的一项重要课题。
2、房地产企业在成本控制方面的突出问题
2.1 招投标阶段成本问题
招标制度可直接在招标平台为企业寻得更有实力的合作伙伴。选用招投标的方法，通过公平、公开、公正的竞争来选择合作方，是遵循市场规律、跟随国家政策、降低成本获得最大效益的方式。公司在实际的招投标工作中，招标项目也是服务于市场，市场前景好，就急于开发项目，使得从设计、监理、施工队伍选择上，追求过快速度、造成后期变更签证大量增加，造成不必要成本浪费，而且掺杂了很多人情、关系在里面，使得在招投标过程中，看似过程公平合理，也符合国家的政策要求，但因为掺杂了不该有的因素，让招投标的竞争实际上产生了不公平、不合理的现象，使公司与更优秀的单位失之交臂，造成招投标工作得不到真正的落实，这会增加该公司的额外的、不该有的损失。
房地产成本管理培训课件
案例：责任成本考核的全面性
责任成本管理中经常遇到的问题
1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？
案例1：设计阶段 责任成本管理
2、招投标管理的责任成本如何切分 ？
案例2：招投标责任成本管理
责任成本管理中经常遇到的问题
3、责任分配合理吗？
案例1：样板房成本谁来管 案例2：图纸的成本责任 案例3：合同招标与实施责任
房地产项目成本的形成
房地产成本作业过程与成本形成
盈利总目标
招标
规划设计 项目发展
销售及物业管理
签约
竣工结算 施工
土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用 管理费用
房地产成本的形成
成本是一系列经营过程结果的迭加 成本寓含于各业务环节 成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合
方式一：成本科目
序号
成本项目
一 土地获得价款 二 开发前期准备费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六 园林环境费 七 配套设施费 八 开发间接费
开发成本
九 期间费用
项目总投资
金额
成本责任 责任部门
投资部 发展部
责任人
设计部 工程部 采购部
项目部
财务部 营销部 总经理
方式二：合同分类
关于土地增值税
房地产精细化管理全案
房地产精细化管理全案
引言
房地产行业一直以来都是一个关系到国计民生的重要行业。房地产业的运作模式和管理方式也在不断演变和改进，精细化管理成为了行业的必然趋势。本文将探讨房地产精细化管理的全案，包括其背景、目标、方法和实施步骤等方面的内容。
背景
房地产行业的规模庞大，涉及到很多复杂的业务流程和关键环节。传统的管理方式往往无法满足日益增长的业务需求和高效的运营要求。为了提高管理效率、降低管理成本，精细化管理成为了房地产行业转型升级的关键一步。
目标
房地产精细化管理的目标是实现对房地产业务全过程的精细化管理，包括项目规划、开发、销
售、交付等环节的全面管理和控制。具体目标包括：
1.提高管理效率：通过精细化管理，实现高
效的业务运作流程、减少重复劳动和冗余环节，提高管理效率。
2.降低管理成本：通过优化管理流程、自动
化操作和信息化系统的建设，降低管理成本。
3.提升服务质量：通过精细化管理，优化客
户服务流程、提高服务质量，增强客户满意度。
4.加强业务风险管控：通过精确的数据分析
和预测，及时发现和应对业务风险，降低业务
风险。
方法
房地产精细化管理涉及到多个方面的方法和技术，主要包括以下几个方面：
流程优化
通过对整个项目生命周期的流程进行优化，从
项目规划到项目交付全过程进行流程再造和改造，
减少冗余环节和资源浪费。通过技术手段，实现流程自动化和智能化，提高流程执行效率。
信息化系统建设
构建信息化系统是实现精细化管理的核心手段之一。通过建立全面的信息管理平台，将各个环节的信息连接起来，实现信息的共享和流转。信息化系统包括项目管理系统、销售管理系统、客户关系管理系统等。
房地产开发项目全过程成本精细化管理实务手册
3）评价标准； 4）评价人 方法：1）一个科学可行的项目成本管理流程体系。
2）一个具备充分执行力的项目成本管理组织 结构体系。
3）一套切实可行、责权利相结合、规范化的 成本管理制度。
4）项目经理是专家型的管理者。
7.成本管理的发展过程 8.成本管理的指导思想
成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识 控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”。
四、现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的 2.房地产项目成本构成 3.项目成本管理的阶段 4.项目成本管理的主体
项目成本管理的方法——目标成本管理 （1）目标成本管理的内容——目标成本的确定与
项目成本管理的要点——确定与控制
（2）有效控制——动态监控，做到随时心中有数
①控制伴随实施的全过程：保证在过程中的实施不偏离 既定目标，控制是动态的。 ②控制的要素：合理的目标、偏差测定、及时反馈与修 正。 ③能动的控制：控制不等于限制，心中有数就可以说在 控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造 成后果 ，进而做出相应的调整方案。
房地产开发成本 全过程现代管理理念和方法
房地产企业竞争手段的发展演变
利
阶段3：
润
管理与品牌时代
阶段2： 资本质量时代
精细化管理在房地产项目中的应用
精细化管理在房地产项目中的应用
房地产行业具有高风险、收益接近成本临界点等特点，项目投资相对较大。在市场竞争更加激烈的背景下，为了保障企业的经济效益，应加强内部成本掌握，从项目设计、施工与竣工等阶段着手，通过精细化管理实现成本掌握，挖掘自身进展潜力，获得更加强大的竞争力。精细管理模式能够解决原本粗放式管理中存在的问题，有效掌握项目开发与建设全周期的资金使用，对提高产品市场竞争力、营造和谐企业氛围、赢得更大的经济效益等方面具有重要意义。
1房产企业成本精细化管理的实际意义
1.1有助于获得更多利益
在生产经营条件固定的状况下，生产成本越低，获得的项目收益就越高。随着房产市场竞争日益激烈，利润空间被不断压缩，降本减费成为企业保证收入的根本所在。成本精细化管理可全面挖掘企业进展潜力，从而获得更大的经济效益。房产企业运营应紧跟时代步伐，将精细化管理模式贯彻落实到项目开发、设计、施工与竣工等各个环节中，并将成本管理责任落实到个人，实施绩效考核与奖惩措施，激发员工的工作乐观性，自觉形成成本掌握意识，提升企业成本管理效率。
1.2有助于提高产品竞争力
对房地产企业来说，先要降低成本才能调整价格，产品价值是固
定的，尤其现在大多数地方政府都有限价商定，但在市场竞争中难免需要以价格优势获得竞争力，因此，必需做好成本管控工作。近年来，国内房地产项目数量快速增加，规模日益扩大，但工艺技术更新速度较慢，加上国家和地方政府对建筑污染治理力度的加大，使项目在污染治理、场地清理等方面的投入增加，成本掌握难度加大。精细化管理模式可使从业者把握更多高效、可行的成本掌握方法，从管理手段、模式与力量等方面着手创新，从而牢牢掌握项目成本，提高产品在市场中的竞争力，为企业高质量进展供应支撑［1］。
万科全过程成本精细化管理分享PPT共46页
万科全过程成本精细化管理分享
11、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
Baidu Nhomakorabea 46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
房地产设计全过程精细化管理
房地产设计全过程精细化管理
引言
房地产设计是一个复杂而庞大的工程，涉及到建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计等多个专业领域。在设计过程中，如果管理不善，容易导致设计错误、成本控制失控以及项目延期等问题。因此，对房地产设计全过程进行精细化管理至关重要。本文将从项目前期准备、设计过
程控制、设计质量把控以及项目收尾等方面，介绍房地产设计全过程的精细化管理方法。
项目前期准备
在房地产设计项目启动之前，进行充分的前期准备工作对于后续的设计工作是非常重要的。以下是一些项目前期准备的关键步骤：
1.确定项目目标和需求：明确项目的目标和
需求，包括建筑类型、功能布局、设计风格等方面。这有助于为设计团队提供明确的工作方向。
2.确定项目预算和时间计划：评估项目的资金和时间限制，确保设计团队在这些限制下进
行工作。预算和时间计划的制定应该考虑到设
计的复杂程度和推动项目进度的关键里程碑。3.组建设计团队：根据项目需求和规模，组建合适的跨学科设计团队。设计团队应该包括
建筑师、结构工程师、电气工程师、给排水工
程师以及其他相关专业的设计师。
4.制定项目管理计划：明确项目的管理流程、责任分工和沟通机制。项目管理计划应该涵盖
整个设计过程，包括设计阶段划分、设计审查及修改流程、设计变更管理等。
设计过程控制
设计过程控制是房地产设计全过程精细化管理的核心环节。以下是几个关键的设计过程控制步骤：
1.设计阶段划分：根据项目要求，将设计过
程划分为若干个设计阶段，并设置关键的设计审核和确认节点。例如，可将设计过程划分为
概念设计阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段，并在每个阶段的结束时进行设计审核。2.设计质量控制：通过对设计结果的审核和评审，控制设计质量。设计质量控制应该包括设计方案的合理性、技术可行性以及符合相关法规和标准等方面。
房地产开发项目全过程成本精细化管理
机构/团队的目标 （4）成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效
的收益——消除无效成本，提升投资价值 成本控制不等于省钱 , 花得多会浪费，
花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的 有效才是关键——价值工程的理念
11
四 现代房地产成本全过程精细化管理理念
11
四 现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的 2.房地产项目成本构成 3.项目成本管理的阶段 4.项目成本管理的主体 5.项目成本管理的方法 6.项目成本管理的要点 7.成本管理的发展过程 8.成本管理的指导思想
1.项目成本管理的目的——提升价值
（1）房地产公司是企业，利润是企业用永恒主题 （2）利润与成本的关系：
控制型的成本管理模式已不能满足市场的要求 成本管理必须向价值创造型转变——核心就是产 品“价值工程”研究。
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四 现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的——提升价值 2.房地产项目成本构成——全成本 3.项目成本管理的阶段——全过程 4.项目成本管理的主体——全员 5.项目成本管理的方法——目标成本管理 6.项目成本管理的要点——确定与控制
资金成本
成本分解
建造成本
管理成本
（1）全成本在时间和空间上的构成
万科全过程成本精细化管理分享
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施工阶段成本管理
工程策划——谋定而后动、兼顾质量、进度、成本 台账管理——变更台账、付款台账、图纸台账、签证台账…… 变更及工程指令管理——清晰准确的记录台账
预结算阶段成本管理
造价咨询公司——如何用好？ 3+1+3预结算审核体系——打破一切形式主义 费率合同预结算的解决之道——标准定额套价模板 成本数据库——让历史告诉未来
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
万科房地产项目成本经典案例
案例总结
二、标杆企业的成本管理经验介绍 ——万科做法 全过程成本管理工具与方法 设计阶段成本管理 采购阶段成本管理 工程实施阶段成本管理 预结算实施阶段成本管理
目录
一 、万科房地产项目成本经典案例解读 1 万科房地产项目成本经典案例 2 案例总结 二、 标杆企业成本管理经验介绍—万科做法 全过程成本管理工具与方法 设计阶段成本管理 采购阶段成本管理 工程实施阶段成本管理 预结算实施阶段成本管理 三、 设计阶段成本管理成本优化 概念规划设计阶段 方案阶段 初步设计阶段 施工图阶段 四、解析采购 总结 向万科学什么
房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战
3. 基础设施费，指项目开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政配套费、给水系统费、雨 污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、电话通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费 ； 4. 配套设施费用，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭， 产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。
第二部分 房地产成本控制重点环节
— 拿地环节控制重点 二 项目策划环节控制重点 三 施工环节控制重点 四 财务控制重点 五 营销环节控制重点 六 管理费用控制重点
—
拿地环节控制重点
征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体 规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、 构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系 列法规、政策的熟练把握。
总目录
第一部分 新政策房地产企业成本管理 第二部分 房地产成本控制重点环节 第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分 房地产开发企业成本控制核算