关于加强房地产业企业所得税征管工作的通知
房地产开发企业所得税预缴率明显偏低
房地产开发企业所得税预缴率明显偏低房地产开发企业所得税预缴率明显偏低?今年初，国家税务总局下发《关于加强企业所得税预缴⼯作的通知》（国税函〔2009〕34号），指出加强企业所得税预缴⼯作是税收征管中的⼀项重要任务，各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税⼊库税款（预缴数+汇算清缴数）原则上应不少于70%。
通过对2008年度江苏省各⾏业的企业所得税预缴率进⾏测算，结果发现房地产业的企业所得税预缴率（63.8%）明显低于江苏省平均⽔平（83%），相差近20个百分点。
政策频繁调整和制度不健全带来征管风险和税收漏洞近⼏年来，国家税务总局专门针对房地产企业所得税的税收管理，出台了多个⽂件，不断地进⾏调整和完善。
根据当前相关⽂件精神，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收⼊，均确认为销售收⼊的实现，进⾏企业所得税预缴。
对销售未完⼯开发产品取得的收⼊，要求按预计计税⽑利率分⽉（或季度）计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额，进⾏企业所得税预缴但是，现⾏制度仍旧不够完善，尚存在⼀些具体规定不明朗、定义不清晰、有关事项政策调整频繁带来新旧制度衔接不到位等问题，使得不同纳税⼈对同种经营⾏为却因政策理解的差异采取了不同的涉税处理⽅法。
这不仅削弱税法的公平性和严肃性，同时也带来征管风险和税收漏洞。
归结起来，⽬前争议性较⼤的问题主要有：⼀是房地产开发企业预缴⽅式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的⽅式，⼆是预缴期利润能否弥补以前年度亏损，三是房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时的允许扣除项⽬具体包括哪些，四是未完⼯开发产品取得的收⼊是否作为计提⼴告费、业务宣传费和业务招待费的基数，五是少预缴企业所得税是否具有法律责任。
上述⼏点属于预缴过程中不可回避的问题，还有⼀些涉税事项处理的细节规定也易⽣歧义，对问题的不同理解和处理⽅法，会严重影响企业⽉度（或季度）预缴⾏为和纳税⽔平。
纳税⼈通常在追求利益最⼤化的本能驱动下，钻政策、规定之漏洞，在预缴期间少计收⼊、多作扣除，降低预缴期间的应纳税所得额、减少预缴额，待汇算清缴时予以补⾜，这样既减轻了企业当期财务压⼒，⼜不明显违法。
国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知(国税发[2005]82号)
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【发布单位】国家税务总局【发布文号】国税发[2005]82号【发布日期】2005-05-18【生效日期】2005-05-18【失效日期】【所属类别】政策参考【文件来源】国家税务总局国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知(国税发[2005]82号)各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：?随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。
但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。
为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，即实施一体化管理。
现将有关事项及要求通知如下：?一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。
以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。
?目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加（以下简称营业税及附加）、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税（以下统称所得税）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。
虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是税收征管所依据的基础信息大致相同。
各级税务机关和征收契税的财政机关（以下统称征收机关），要加强申报管理，积极争取房地产管理等部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息；要加强征收机关之间的沟通协调，准确、快捷地传递信息，逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享，提高税源监控水平；同时要简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人。
辽宁省地方税务局关于印发《进一步加强税收征管的若干具体措施》的通知
辽宁省地方税务局关于印发《进一步加强税收征管的若干具体措施》的通知文章属性•【制定机关】辽宁省地方税务局•【公布日期】2009.08.17•【字号】辽地税发[2009]59号•【施行日期】2009.08.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文辽宁省地方税务局关于印发《进一步加强税收征管的若干具体措施》的通知（辽地税发〔2009〕59号）各市地方税务局（不含大连）：为深入贯彻落实省委十届八次全会精神，全力做好保增长、保民生、保稳定、促振兴的各项工作，围绕“完善政策，挖掘税源；强化征管，堵塞漏洞”的原则，确保完成全年税费收入任务，根据国家税务总局《关于进一步做好税收征管工作的通知》（国税发〔2009〕16号）、《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发〔2009〕85号）和《进一步加强税收征管若干具体措施》（国税发〔2009〕114号）等文件精神，省局制定了《进一步加强税收征管的若干具体措施》，请各地结合实际认真贯彻执行。
一、统一思想，坚定信心。
当前国民经济运行持续企稳向好，为完成收入任务提供了有利条件，但完成收入增长目标的形势仍很严峻。
各地要按照省委、省政府“两个不低于”的要求，把思想和行动统一到省委、省政府的决策部署上来，依靠和主动争取各级党委、政府的领导，争取相关部门的大力支持，强化责任，确保全年任务目标的完成。
二、加强领导，狠抓落实。
各级地税机关务必高度重视，主要领导亲自挂帅，各有关部门通力配合，深入基层和企业开展调研，统筹协调，落实责任，有针对性地解决组织收入中的突出问题，加强收入督导，积极采取措施堵塞收入漏洞，有力、有序、有效地开展收入攻坚，努力做到应收尽收，确保“两个不低于”目标的完成。
三、深入分析，加强调度。
切实加强税收分析与预测，全面开展税源、税收预测预警、税收管理风险和政策效应等分析，强化对重点税源地区、行业和企业的分析。
密切跟踪宏观经济和企业经营形势变化，全面掌握影响税收收入变化因素，及时发现组织收入工作中存在的问题和税收征管的薄弱环节，有针对性地采取措施。
国家税务总局关于加强房屋税收征管的通知 2005年8月3日 国税发[2005]159号
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● 文件 选 登 ●
国家税务 总局 关于加 强房屋税收征 管的通知
２ ０ 年 ８月 ３日 国税发 ［０ ５１ ９号 ０５ ２ ０ １５
各省 、 自治区、 直辖市和计划单列市地方税务
局， 扬州税务进修学院 ： 。 各地要高
式， 构建出租房屋税收征管的部 门协作机制 ，
形成各方面齐抓共管 、 社会综合治税的局面。
对实行委托代征 的，税务机关要加强对代征
单位和代征人员的业务指导 ，确保代征人员 严格执法 ， 要定期检查 了解代征情况 ， 及时研 究解决代征工作 中遇到的问题 ，并按规定支 付代征手续费。
收入或申报的租金收入低于计税租金标准又
三、构建出租房屋税收征管的部门协作 无正当理由的， 可按计税租金标准计算征税。 。
机制。各级地方税务机关要 积极争取当地政 府 的支持 ， 加强与外来人 Ｅ管理 、 ｌ 乡镇政府 、 街道办事处 、 家） ， 居（ 委会 房地产管理等部 门
的协作配合 ， 充分利用这些部门熟悉情况 、 联 系广泛的特点 ， 通过联合办公 、 委托代征等形
强与公安 、 街道办事处 、 家） 、 居（ 委会 房屋土地 人的缴税 网点或采取上门征收等方法 ，为纳
管理部门以及房屋中介机构和住宅小区物业 税人提供方便快捷 的缴税方式 ，简化纳税人 管理部门的沟通 ， 增加税源信息获取渠道 ， 建 的缴税手续。
立税源信息传递制度。特别是要通过外来人
量工作 ， 取得了一定成效。但是 ， 出租房屋特 点 ， 进行科学分类 ， 明确重点管理对象 、 重点
别是私房 出租点多面广、 隐蔽性强 ， 征管难度 管理范围和管理 的责任 人并 落实责任制 ， 把
大 ，税务机关又缺乏有效 的信息来源渠道和 出租房屋税收征管工作抓深 、 抓细 ， 夯实出租
国税发200931号解读
国税发[2009]31号文解析近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。
一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。
国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[20 09]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。
（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。
看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
（二）计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号
![国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号](https://img.taocdn.com/s3/m/f82ae8260812a21614791711cc7931b765ce7b37.png)
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号2003年7月9日）为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知-国税发[2009]114号
![国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知-国税发[2009]114号](https://img.taocdn.com/s3/m/7fb6d02e11661ed9ad51f01dc281e53a580251e1.png)
国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知（国税发[2009]114号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为进一步做好加强征管、堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标，税务总局制定了《进一步加强税收征管若干具体措施》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
各级税务机关要进一步统一思想，坚定信心。
既要看到完成全年税收收入增长预期目标的严峻形势，也要看到国民经济运行持续企稳向好，完成今年收入任务具备的有利条件。
要始终坚持依法治税和优化服务，越是收入形势严峻，越要坚决贯彻组织收入原则，越要优化纳税服务，越要公平、公正、文明、规范执法。
要在认真落实结构性减税政策的同时，积极采取措施堵塞收入流失的漏洞，努力做到应收尽收。
要切实加强领导，对税务总局加强征管、堵漏增收相关文件落实情况抓紧进行自查，税务总局将适时组织督查。
国家税务总局二00九年七月二十七日进一步加强税收征管若干具体措施一、开展管户清查。
利用工商、质检等部门提供的企业信息、组织机构代码信息和国税局、地税局交换的税务登记信息，认真开展管户清查，重点对街道、车站、商场内租赁柜台、市场内租赁业户、写字楼和住宅楼内经营业户、房屋出租等薄弱环节进行清理；对假注销、假停业、假失踪纳税人进行清查，防止漏征漏管。
二、加强专业市场和个体工商户的税收管理。
结合实际，重点对大型专业市场中“前店后厂”型纳税人加强行业税负分析，掌握行业经营特点，加大纳税评估和稽查力度；加强对装饰、建材、钢材、家具、服装、餐饮、娱乐、美容等行业个体工商户定额核定，对定额偏低的，依法核定和调整定额；对经营规模较大、达到建账标准的，实行查账征收。
彻落实国税发〔2006〕31号文件的通知
河北省地方税务局关于进一步贯彻落实国税发〔2006〕31号文件的通知冀地税函[2006]174号各市地方税务局，省直属征收局：针对房地产开发业务生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点，为进一步贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件精神，现对房地产开发企业所得税征收管理中的若干业务问题明确规定如下：一、切实加强对经济适用住房项目的认定工作主管地方税务机关具体负责对未完工经济适用房项目的认定工作，严格落实预售收入预征企业所得税的政策，不得随意变通经济适用房项目和非经济适用房项目。
房地产开发企业未完工且符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）规定的经济适用房项目，其对预售收入进行初始纳税申报时，必须向主管地方税务机关报送有关部门的批准文件以及其它相关证明材料。
主管地方税务机关初审后，出具《房地产开发企业经济适用住房确认书》（见附件1），并报县级地方税务机关备案。
主管地方税务机关要本着“实质重于形式”的原则对经济适用住房项目进行严格审核，凡不符合经济适用住房规定条件、或未报送有关部门批准文件及相关资料的，一律按非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
二、强化开发产品完工条件的认定工作主管地方税务机关要加强对开发产品完工标准的认定工作，确保完工开发产品收入及时确认，并相应结转计税成本。
在具体认定时，应以竣工证明已报房地产管理部门备案、或者开发产品已投入使用、或者开发产品已取得了初始产权证明、或者相关部门出具竣工验收报告认定开发产品合格之日的较早者为开发产品已达完工条件，并出具《房地产开发企业开发产品完工确认书》(见附件2)。
开发产品已投入使用是指房地产开发企业与业主已经办理完毕房屋交接手续，业主已经领取所购（租）房屋钥匙。
三、关于税务鉴定报告出具问题按国税发[2006]31号文件规定，房地产开发企业在进行年度申报时，须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告。
河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税管理的通知
河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税管理的通知各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为进一步贯彻落实《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发…2009‟31号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发…2006‟187号）文件规定，切实加强和规范我省从事房地产开发经营业务企业的所得税、土地增值税管理，使房地产企业的管理逐步走上科学化、规范化、精细化管理轨道，结合我省实际提出如下要求，请认真贯彻执行。
一、所得税方面（一）加大政策宣传和培训力度各地要采取有效措施，有针对性地进一步加大政策宣传和培训力度，对外，要使房地产企业知晓《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发…2009‟31号）文件精神，辅导企业认真执行文件规定；对内，要使地税管理人员熟练掌握和运用《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，严格按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定，结合房地产企业特点，加强房地产企业所得税管理。
（二）加强查帐征收企业所得税管理对房地产企业实行查帐征收，所得多的多征，所得少的少征，无所得的不征，这是企业所得税立法精神的体现。
各地要坚定不移地要求和帮助企业建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发…2009‟31号）进行税务处理。
实行查帐征收的企业按照“按期预缴，年度汇算，完工结算，重点稽查”的征管方式进行管理。
1.按期预缴实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。
计税毛利率按下列规定进行测算确定：（1）开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。
宁波市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税若干政策
乐税智库文档财税法规策划 乐税网宁波市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税若干政策问题的通知【标 签】所得税若干政策【颁布单位】宁波市地方税务局【文 号】甬地税一﹝2009﹞98号【发文日期】2009-06-09【实施时间】2009-01-01【 有效性 】全文有效【税 种】企业所得税各县(市)区地方税务局(分局)，市地方税务局直属分局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(下称"办法")的通知(国税发﹝2009﹞31号)有关规定，结合我市实际情况对房地产开发经营业务征收企业所得税若干政策问题明确如下： 一、企业在规定的纳税申报期应按"办法"第六条的规定确认销售收入的实现。
即：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
二、企业在一个纳税期间应严格按"办法"第三条的规定区分当期实现的完工开发产品销售收入和未完工开发产品销售收入；并按"办法"第九条的规定计算当期应纳税所得额。
三、企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列原则确定： 1、开发项目位于海曙区、江东区、江北区、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、高新园区的为15%。
2、开发项目位于其他地区的为10%。
3、符合规定的经济适用房、限价房和危改房项目为3%。
四、从事房地产开发业务企业当期应纳税所得额的计算及相关规定： 1、当期销售未完工开发产品的预计毛利额=当期销售未完工开发产品收入*预计计税毛利率 2、从事房地产开发业务企业在申报纳税当期仅开发一个项目的： (1)销售未完工开发产品期间： 当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)-各项扣除项目金额(包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税)+当期销售未完工开发产品的预计毛利额； (2)开发产品按照"办法"第三条规定的条件确认完工且按规定结算其计税成本后： 当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)-各项扣除项目金额(包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本)-与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额； 3、从事房地产开发业务企业在申报纳税当期同时开发或先后滚动开发多个项目的： 当期(包括按季或月预缴和年度汇算清缴)应纳税所得额=当期应税收入总额(不包括当期销售未完工产品收入)-各项扣除项目金额(包括当期发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税、当期已销完工产品开发成本)+当期销售未完工开发产品的预计毛利额-与当期已转销售完工开发产品收入对应的销售未完工开发产品的预计毛利额； 4、开发产品按照"办法"第三条规定的条件确认完工后应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，计算出此前实现的销售收入所对应的计税成本和实际毛利额，正确计算当年度的应纳税所得税额。
国税发[2009]31号文解析
![国税发[2009]31号文解析](https://img.taocdn.com/s3/m/6aa6b12ec281e53a5902ff2e.png)
近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。
一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。
国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。
（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。
看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
（二）计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。
国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见
国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2009.04.29•【文号】国税发[2009]85号•【施行日期】2009.04.29•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】税收征管正文国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见国税发[2009]85号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为深入贯彻中央经济工作会议关于“依法加强税收征管，做到应收尽收”的要求，进一步推动《国家税务总局关于进一步加强税收征管工作的通知》（国税发［2009］16号）的落实，确保2009年税收收入增长预期目标的实现，提出加强税种征管、促进堵漏增收的若干意见，望各地税务机关结合实际认真贯彻执行。
一、加强货物劳务税征管（一）增值税1．加强农产品抵扣增值税管理各地要结合本地区实际，积极采取有效措施，加强农产品抵扣增值税管理，严厉打击利用农产品收购发票和销售发票偷骗税违法犯罪活动。
及时了解农产品收购加工企业的生产经营规律，摸清生产环节农产品消耗率、业务成本构成、投入产出比等情况。
对于以农产品为主要原料的加工企业要定期进行纳税评估，结合企业申报资料深入检查农产品进项税额是否属实，凡以现金支付农产品收购款且数额较大的，应重点评估，认真审核。
对于管理中发现的涉嫌偷骗税问题，要及时移交稽查部门，依法严肃查处。
2．加强海关进口增值税专用缴款书抵扣管理与海关部门共同推行海关专用缴款书“先比对、后抵扣”管理办法。
由海关向税务机关传递专用缴款书电子信息，将“先抵扣、后比对”调整为“先比对、后抵扣”。
增值税一般纳税人进口货物取得属于增值税扣税范围的海关专用缴款书，必须经稽核比对相符后方可申报抵扣税款，从根本上解决利用伪造海关专用缴款书骗抵税款问题。
自2009年4月起，海关专用缴款书“先比对、后抵扣”的管理办法已在部分地区试行，待条件成熟时在全国范围内实行。
财税[2006]1号财政部
![财税[2006]1号财政部](https://img.taocdn.com/s3/m/d6b7103943323968011c924f.png)
01、财税[2006]1号财政部国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：随着社会经济的不断发展和企业改革的逐步深化，出现了享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准不够明确的问题。
经研究，现对享受企业所得税定期减税或免税的新办企业的认定标准重新明确如下：一、享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准1．按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政主管部门办理设立登记，新注册成立的企业。
2．新办企业的权益性出资人(股东或其他权益投资方)实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％。
其中，新办企业的注册资金为企业在工商行政主管部门登记的实收资本或股本。
非货币性资产包括建筑物、机器、设备等固定资产，以及专利权、商标权、非专利技术等无形资产。
新办企业的权益性投资人以非货币性资产进行出资的，经有资质的会计(审计、税务)事务所进行评估的，以评估后的价值作为出资金额；未经评估的，由纳税人提供同类资产或类似资产当日或最近月份的市场价格，由主管税务机关核定。
二、新办企业在享受企业所得税定期减税或免税优惠政策期间，从权益性投资人及其关联方累计购置的非货币性资产超过注册资金25％的，将不再享受相关企业所得税减免税政策优惠。
三、本通知自文发之日起执行。
国家税务局、地方税务局关于新办企业的具体征管范围按本通知规定的新办企业标准认定。
对文发之前，国家税务局或地方税务局实际征管的企业，其征管范围不作调整，已批准享受新办企业所得税优惠政策的新办企业，可按规定执行到期。
四、《国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》(国税发[1994]229号)中，有关“六、新办企业的概念”及其认定条件同时废止。
财政部国家税务总局二○○六年一月九日02、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税通知国税发[2006]31号为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，最近，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），自今年1（国税发[2003]83月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》号）同时废止。
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知国税局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)2008年1月1日起执行2009-03-26 17:41国税发〔2009〕31号全文有效成文日期：2009-03-06各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理
转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理引言随着中国经济的快速发展，房地产业作为国民经济的支柱产业之一发挥着重要的作用。
然而，由于房地产开发经营业务的特殊性，其涉及的税收政策及税务处理问题也较为复杂。
为了完善相关税务政策，国家税务总局印发了关于房地产开发经营业务企业所得税的处理通知，本文将对该通知进行转发和解读。
1. 背景房地产开发经营业务企业所得税处理通知是为了进一步规范房地产开发经营业务企业的所得税处理，解决房地产业存在的税务问题。
通知主要涉及以下方面的内容：1.对房地产开发经营业务企业的所得税核定方法进行了明确；2.对特定情况下的税务处理进行了解释和规范；3.优化税务政策，降低企业税负。
2. 所得税核定方法根据国家税务总局的通知，房地产开发经营业务企业的所得税核定方法主要有两种，即销售收入法和完工收入法。
2.1 销售收入法销售收入法是一种常用的核定房地产开发经营业务企业所得税的方法。
按照该方法，企业的纳税所得额按照实际销售收入减去成本、费用、税金等相关费用后得到。
具体计算公式如下：纳税所得额 = 实际销售收入 - 相关成本 - 相关费用 - 相关税金2.2 完工收入法完工收入法是另一种常用的核定房地产开发经营业务企业所得税的方法。
按照该方法，企业的纳税所得额按照项目完工比例计算得到。
具体计算公式如下：纳税所得额 = 完工收入 × 完工比例 - 相关成本 - 相关费用 - 相关税金3. 特定情况下的税务处理通知对于特定情况下的税务处理进行了解释和规范，以保证税收政策的公平性和合理性。
以下是一些特定情况下的税务处理要点：1.因不可抗力导致项目停工或减缓工程进度的情况，可以暂时暂停纳税义务；2.涉及国有土地使用权转让的企业，应按照相关规定进行纳税；3.转让房地产资产的企业应按照相关规定计算并纳税。
4. 优化税务政策为了降低房地产开发经营业务企业的税负，通知对税务政策进行了优化，主要包括以下方面：1.扩大适用“小微利企业”所得税优惠政策的范围，减少纳税负担；2.鼓励企业采取绿色环保措施，降低企业所得税率；3.对符合条件的房地产开发经营业务企业给予税收优惠政策。
辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知文章属性•【制定机关】辽宁省地方税务局•【公布日期】2006.04.14•【字号】辽地税函[2006]60号•【施行日期】2006.04.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业所得税正文辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（辽地税函〔2006〕60号）各市地方税务局省局直属分局：现将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，以下简称《通知》）转发给你们，并作如下补充规定，请一并贯彻执行。
一、由于房地产开发企业必须使用开发项目所在地房地产发票，因此，房地产开发企业必须在开发项目所在地缴纳企业所得税。
一个企业在不同市、县（含县级市、分管农村乡、镇的区）开发房地产项目，必须分别申报缴纳企业所得税；城区内不同区之间由各市确定。
二、从2006年1月1日起，不准对房地产开发企业实行以预先核定应税所得率或定额的方式征收企业所得税。
一律按照总局规定的毛利率扣除相关期间费用、营业税金及附加的办法进行预缴、年末汇算清缴企业所得税；各市也可以结合实际情况通过测算期间费率，用毛利率减掉期间费用率确定预缴率，由企业按照预缴率预缴企业所得税，年末进行企业所得税汇算清缴。
三、《通知》第一条中关于“扣除相关的期间费用、营业税金及附加”，是指与预售开发产品收入相对应的期间费用、营业税金及附加，不含未预售部分相对应的期间费用、营业税金及附加。
开发企业纳税申报时要按照配比原则，即已预售面积和未预售面积对期间费用、营业税金及附加进行合理分配，并提供期间费用、营业税金及附加分配说明和分配表。
不提供期间费用、营业税金及附加分配说明和分配表的，按照征管法有关纳税申报规定进行处罚；因期间费用、营业税金及附加分配不准确而少纳税款的，税务机关要及时征收滞纳金。
四、除《通知》第一条中第一款关于“经济适用住房条件和规定外”，开发企业经济适用住房开发项目和非经济适用住房开发项目必须分别核算，否则一律按照非经济适用住房开发项目征收企业所得税。
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国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知国税发[2005]82号各省､自治区､直辖市和计划单列市财政厅(局)､国家税务局､地方税务局,扬州税务进修学院,局内各单位:随着我国房地产业的快速发展,房地产税收收入大幅增长,已成为我国财政收入的重要来源,房地产税收的宏观调控作用日益重要。
但是房地产税收涉及的税种多,征管的难度大,税源控管存在较多漏洞。
为了提高房地产税收管理的科学化､精细化水平,进一步发挥税收的调控职能,促进房地产业的健康发展,有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时,通过整合现有征管资源,实现信息共享,加强部门协调配合,搞好各征管环节连接,进一步加强房地产税收管理,即实施一体化管理。
现将有关事项及要求通知如下:一､房地产税收一体化管理的总体目标和要求。
以契税管理先缴纳税款,后办理产权证书(简称“先税后证”)为把手,以信息共享､数据比对为依托,以优化服务､方便纳税人为宗旨,通过部门配合､环节控制,实现房地产业诸税种间的有机衔接,不断提高征管质量和效率。
目前,在土地使用权的出让和房地产开发､转让､保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加(以下简称营业税及附加)､企业所得税､外商投资企业和外国企业所得税､个人所得税(以下统称所得税)､土地增值税､城镇土地使用税､房产税､城市房地产税､印花税､耕地占用税､契税等税种。
虽然各税种的纳税人､计税依据等税制要素不尽相同,但是税收征管所依据的基础信息大致相同。
各级税务机关和征收契税的财政机关(以下统称征收机关),要加强申报管理,积极争取房地产管理等部门的配合与支持,充分掌握各税种征管所依据的基础信息;要加强征收机关之间的沟通协调,准确､快捷地传递信息,逐步实现各管理部门之间､各税种之间的信息共享,提高税源监控水平;同时要简化办税程序,优化纳税服务,方便纳税人。
二､以契税征管为把手,全面掌控税源信息。
契税征收机关要会同房地产管理部门,严格执行“先税后证”的有关规定,把住房地产税收税源控管的关键环节,全面掌握､及时传递有关信息。
房地产企业所得税2009年31号
国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知（国税发〔2009〕31号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
黑河市人民政府办公室关于进一步加强全市房地产业建筑业税收管理的通知
黑河市人民政府办公室关于进一步加强全市房地产业建筑业税收管理的通知文章属性•【制定机关】黑河市人民政府•【公布日期】2008.08.04•【字号】黑市政办字[2008]60号•【施行日期】2008.08.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文黑河市人民政府办公室关于进一步加强全市房地产业建筑业税收管理的通知（黑市政办字〔2008〕60号）各县（市）区人民政府、五大连池管委会，中、省、市直各单位：为进一步加强全市房地产业、建筑业税收征管，堵塞税收征管中的漏洞，促进地方经济健康发展，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国发票管理办法》等现行法律法规规定，现就有关事宜通知如下：一、税收管理（一）管理模式1、房地产业税收管理实行“信息比对、项目管理、以票控税”的管理模式，地税机关根据房地产业的特点，按照现行税收政策规定，以房地产开发项目为管理对象，指定专门的管理人员，通过信息采集、比对分析及缴纳税款开具发票等手段，对项目从立项到销售完毕整个过程进行税收管理。
2、建筑业税收管理实行“信息比对、分类管理、以票控税”的管理模式，地税机关根据建筑业特点，按照现行税收政策规定，以建筑业工程项目为管理对象，指定专门的管理人员，通过信息采集、比对分析及缴纳税款开具发票等手段，从项目立项到工程完工整个过程进行税收管理。
3、房地产二级交易市场实行“进驻征收、信息共享、各税统征、先税后证”的管理模式，地税机关在各级房产交易和权属登记场所设立地税征收窗口，负责办理对个人转让或承受房产应征、免各项涉税事宜，对未办理免税手续和缴纳应征税款的，房产交易部门不予办理权属变更登记手续。
（二）发票管理1、房地产业凡在我市销售不动产的纳税人，必须开具《销售不动产统一发票》，使用其他票据无效。
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关于加强房地产业企业所得税征管工作的通知
蚌地税〔2012〕41号
市区各国税区局、地税分局，三县国税局、地税局：
为加强对房地产开发企业的企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，结合我市实际，提出如下意见，请遵照执行。
一、对我市房地产开发企业取得的销售完工开发产品收入、销售未完工开发产品收入、视同销售收入等（不含保障房收入），统一按照2%按月预缴企业所得税，年终按规定进行汇算清缴，多退少补。
二、房地产开发企业按月申报预缴企业所得税时，应按照本月申报的各类收入和适用的预缴率，在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A）类》第24行，填报本月预缴的所得税本期金额和累计金额。
三、年终汇算清缴时，房地产开发企业对保障房（包括经济适用房、廉租房、公租房、棚改房等）必须附送有关部门批准开发、销售的文件以及其他相关证明材料。
否则，一律按销售非保障房的规定执行。
四、在年度纳税申报时，对经汇算清缴需要退税（抵缴）的企业，由主管税务机关依法进行审核或评估后确认。
对不能提供合法有效凭证并准确核算收入或成本费用的，统一按国家税务总局《房
地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定的计税毛利率汇算清缴：
1、开发项目位于市城区及郊区的，计税毛利率为15%。
2、开发项目位于其他地区的，计税毛利率10％。
3、属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率于3%。
五、国地税部门主管职能科室要加强配合，定期交换预缴和汇缴信息，密切关注和跟踪征管措施落实情况，确保预缴措施落实到位。
六、本文从7月1日起执行。
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