保利香雪山2009年创意城市别墅团队广州别墅市场专项培训
广州山地别墅营销借鉴案例
小路依山而上、每户都有花园。
依云人的生活哲学—— 高一倍工资不抵小镇两小时
虽然湖对岸瑞士的工资高一 倍，而且坐渡轮过湖只需要 半个小时，但镇里大多数居 民都选择留在当地，只因为 “不想生活太紧张”。
依云小镇生活—— 最多鲜花的小镇
依云小镇生活—— 免费享用世界上最有名的矿泉水
山地别墅实例
深圳市星彦地产顾问有限公司 2009年
国外篇
法国 依云小镇 捷克 克鲁姆洛夫 小镇
瑞士 维兹瑙小镇 法国 蒙顿小镇
意大利 波托菲诺 小镇
依云小镇——法国
依云镇地处法国中东部、只有8000居民的小镇。它背靠阿尔卑斯山，面对莱芒湖， 典型的山地小镇。每年吸引着成千上万的游客。
依云小镇特征
光耀城——惠州光耀地产
项目自然资源在惠阳首屈一指。8万㎡的天然湖泊，湖底有天然的泉眼，湖水为活 泉水，自然生态。6万㎡后山公园，10万㎡休闲体育公园和私家农庄果园，条件十 分优越。
光耀城——惠州光耀地产
商业街空间组合丰富、建 筑具有标志性，与入口交 通分离，形成独立的人行 空间。
光耀城——惠州光耀地产
临河别墅
会所景观
临河别墅
御峰园——深圳和黄地产
御峰园“House 2.0”是House 产品的 全面提升，让住户在九十平方米至一百 六十平方米的面积内体验靠山别墅般的 豪华山居生活感受。此外，住户更可专 享逾六万平方米的私家园林和近万平方 米的蜿蜒河道风光。
光耀城——惠州光耀地产
光耀城占地约100万㎡，容积率0.67。由别墅、多层、高层住宅构成。
依云镇有四个免费取水点，不仅小镇人每天排队取水， 很多瑞士人也驱车一小时赶来。
别墅案名及广告语(原创)
别墅案名及广告语(原创)1、上海绿城玫瑰园融汇世界传承上海1205亩超大别墅规划、0.18超低容积率开发，浓荫难掩臻熟之美2、保利叶上海一座美丽的公园城邦林水相围环抱深藏百年的自然与瑰丽；抛却繁冗与刻意，强调纯粹质朴的建筑语言。
保利叶上海公园级别墅，花与木相携，水与墅相依，凝神静心的都市桃园生活，即日起程公园城邦435万平米稀缺生态环境轨道7号线，直达保利叶上海岛居别墅磅礴的岛居纯别墅社区，英伦风尚尊享新古典主义人居典范类独栋别墅独立感与私密感增强超大花园一户一园的独到景致3、君庭浦东国宾馆旁五畝世袭大宅浩大纯正经典传承环视中国幾習之有？君庭五亩私享独栋世袭大府，典藏只属于您的壮阔眼界。
私家独院香樟林立似迎宾之列，守候私密领域。
大家风范卓然呈现，成就传奇世家公馆4、绿地公元1860传世大宅绝版豪宅新石库门公元别墅1号线南北高架旁30分钟直达人民广场原味手工肌理石库门倍数山墙雕花券顶乌漆大门老虎窗肌理红砖五重庭台院落超享挑高艺术水岸三面公园5、绿地梧桐院大浦东核心城熟别墅献映200%的空间附赠全景地下室、多维立体庭院和露台等6、新南路壹号徐家汇南法式皇家宫廷别墅7、融科托斯卡纳庄园崇明岛千亩花园中的家8、海源别墅国宾级传世领地3—7亩环岛大宅私藏一座“国宾馆”9、香岛原墅阳光下的鲜花院子淮海路的老别墅有了现代的传承者美兰湖金装修意式SPA别宅社区10、时代御湖阅湖观天下上海淀山湖畔典藏独栋私人会馆宽享私纳典藏家族荣耀唯有与事业、名望相匹配的居所，方能代言巅峰人士的地位。
我们以豪阔尺度为您打造户均占地3—10余亩独栋空间，宽享欧式豪门雍容生活，极致矝贵血统，一脉荣耀传承！2000米湖岸线500米林荫大道双泳池户户临水豪华酒店会所11、万科第五园让建筑赞美生命中国现代建筑的可能浦东国际纯别墅社区原创现代中式作品国际社区醇熟配套有天有地三重院落附赠多重创意空间12、沿海郦墅原生水系纯河岸没墅便捷交通原生水系1500米天然河岸3条原生河流环绕2条人工内河贯穿城熟配套外拥醇熟莘庄生活配套内享别墅会所、泳池、羽毛球场、网球场配套尊贵享受前庭后院宽景客厅超大露台阳光地下室一楼贴心老人房设计13、银河湾花园国际花园金奖社区数中国别墅还看银河湾14、招商海廷海湾阔院纯独栋唯此海私人墅醇熟滨海国际住区阔院精致纯独栋71平方公里南桥新城强势规划支撑3大自然生态公园绽放度假绿意风情18洞高尔夫球场松声马场徜徉绅士情怀13.7公里黄金海岸线缔造非凡想象2座超星级海景酒店耸立城市奢华地标0.3罕见容积率西班牙存独栋社区250—600平米稀缺超大创意花园15、招商雍华府徐汇南都市畔岛别墅16、招商海德花园，臻邸2独栋繁华一线的荣耀17、亚隆它山郡山尾水头筑城公元400年宋武帝刘裕于此建城，之后“气吞万里如虎”；公元600年，唐朝明州，至今百鸟朝凤，贵气氤氲；公元700年唐代大诗人贺知章于此隐居、吟诗、垂钓；公元2010年亚隆它山郡三山二湖一溪稀贵矿泉别墅谨献中国巅峰圈层。
某别墅豪宅项目营销推广策略(ppt 53页)
• 我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目 的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（5）充分利用春季传统销售旺季时机
春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶 段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的 促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期 （主要指强销期）。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消 化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展 工作。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（4）借势营销 片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年
3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片 区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以 实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广 成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动 市场关注度而投入大量的广告资源和成本；
景观个性围墙
三、目前进行的准备工作
（一）、基础准备事宜
为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下 时间节点完成，以便于一线执行。
1、相关景观的效果图方案在12月前完成； 2、别墅私家花园（每户）的界限确定，并出图基本框定工作于2009年12 月前确定；私家花园的精装方案设计（含效果图）于2009年12月前 完成； 3、项目物业管理的服务内容方案于2009年12月30日前确定； 4、项目智能化系统的确定于2009年12月30日前完成； 5、VI系统、形象宣传片、DM单、楼书、模型、户型渲染等准备工作完成；
广告提案2009 目录大全
│ 活动-2008年常州青枫公馆开盘盛典暨业主联谊会.ppt
│ 活动-2008年电子游戏数字娱乐嘉年华活动策划方案-58页.ppt
│ 活动-2008年李宁东方体验活动方案.ppt
│ 活动-2008年沈阳南湖变电所奠基仪式活动策划方案.ppt
│ 服装-LION男士内衣品牌推广方案2008.ppt
│ 公关-活动-北京市丽都水岸公关活动新闻整合方案2006-73PPT.ppt
│ 公关-活动-标致公关传播计划相关活动细化2007.ppt
│ 公关-活动-大连远洋风景2008年度公关传播计划方案.ppt
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│ 活动-2008年厦门市源昌鑫海湾园林开放活动初案.ppt
│ 活动-2008年佐登妮丝加盟商、VIP客户联谊会活动方案.ppt
│ 活动-2008太平洋汽车网广汽雅力士城市极限挑战赛活动方案.ppt
│ 活动-2008微软中国技术教育活动策划方案.ppt
│ 活动-超级女声套播广告价值分析2006.ppt
│ 通信-中国移动全球通品牌传播方案2007.pdf
│ 网络-2009年“烧包网”网络传播方案.pdf
│ 网络-NSN奥运方案2007.pdf
│ 网络-活动-UCWEB-2008校园推广案.pdf
│ 饮料-2008年冰红茶年度推广手册.pdf
│ 活动-公关-王府井步行街公关活动方案2008.ppt
│ 活动-公关-浙江米皇羊绒股份有限公司公关传播计划2008.ppt
│ 活动-公关-中国东星集团有限公司2008年公关推广建议.ppt
长春保利罗兰香谷解析城市文化别墅
20-30
一期住宅共2343套（别墅208套+公寓80套+洋房1055套)，商铺32套
物 业 信 息
投资商 发展商 建筑设计 长春市轻轨六合房 地产开发有限公司 中建国际（深圳） 设计顾问有限公司 保利房地产（集团）股份有限公司 景观设计 物业公司 上海市园林设计院 保利物业公司
配 套 设 施
内部配套 会所 商业 交通 金融 医疗 27000M2名流会所 幼儿园 15班幼儿园 球场 灯光网球场 外部配套 沃尔玛超市、欧亚卖场和小区商业 193路/卫星花园—欧亚卖场、129路/汽贸城—宽平大桥—万顺 292路/欧亚卖场—光电子园 153路/朝阳区政府—208医院 239路/创业大厦—红旗街—公交医院 轻轨 交通银行、农业银行、建设银行、光大银行、中国银行 前卫医院、硅谷医院、肿瘤医院
地产商资料
投资商 保利房地产（集团）股份有限公司 长春市轻轨六合房地 产开发有限公司 中建国际（深圳）设 计顾问有限公司
发展商
建筑设计
景观设计
物业公司
上海市园林设计院
保利物业公司
产 品 信 息
建筑形态（层） 栋数 车位面积 产品数量
联排、多层、小高、 高层
一期140栋
物业公司 车库（地上/地下）
保利物业公司 1期车库10个，车位地下2386个， 地上1051个，自行车位4926个
景观篇
景观概述
保利罗兰香谷， 秉承保利地产一贯的以人为本，创造和谐健康新生活的开发理念，70万平完美生态园 区，近5万平米香谷十颂 超大中央景观带贯穿东西，各种树木，绿地完美呈现。圆您一个家的梦想。 设计师根据中轴线景观的整体空间布局，将之划分为八个景观段落——泉亭栎映 、“枫悦槭居”、“樱苑 苹踪”、“桃岛晚晴”、“桦径通坪”、“美地槐香”、“观杉绯度”、“松涧夕照”。它们和东侧的主入口景 观区“梨杏芳菲”以及未来规划的西侧主入口景观区“柳堤楸色”一起， 构成完整的长达600多米的大型住区景 观带——“香谷十颂”。 整个景观轴以观果——观树——观叶——观果——观花——观树——观花——观叶——观树——观叶为 视觉观赏格局。大型乔木古栎形成具有气势的入口纵深感，成年的山槐树，樟子松，山里红，梨树，杏树等各种 果树在这里交相辉映，完美呈现。春季观花、夏季观叶、秋季观果、冬季观姿。置身其中，四季皆精彩，体验丰 富多变的四季生活。 东侧主入口广场附近，是整个社区形象展示的第一个序列，设计通过入口前列植的大型乔木蒙古栎形成 具有气势的入口纵深感，在入口标志水景后侧，种植大型成年的山槐树作为背景。在水景之后的生态绿岛上，设 计通过樟子松和青杄云杉的搭配构成主力的常绿树种，同时配置山里红、梨树、杏树等果树构成主题景观，通过 紫丁香、五角枫等色叶树种作为搭配，形成以果树为特色，四季皆有景可赏的标志性景点。 滨水的观赏平台背靠大草坪，面对桃花岛屿和岛屿中掩映在婆娑树影之间的景观亭，形成开阔的绿化活 动空间，主干道路与岛屿之间通过特色的园路汀步以及景观桥相互联系，充分诠释柳暗花明、步移景易的园林艺 术精髓。 蜿蜒迤逦的水系形成一个气势磅礴的组合式跌水水景,水流从不同的高度和角度逐级跌落而下，水中央的 若干石块之中，造型优美的斑克松和樟子松坚忍不拔，四季常秀，搭配以周边具有良好观赏角度的景观亭、观景 平台和绿化背景里其它特色园林树种,一侧的流水潺潺流过，只闻水声而不见水流。 保利罗兰香谷，在城市中建筑一个城堡，一边欣赏上帝赋予我们的蓝天白云、山川河流、花鸟鱼虫；二 另一面享受着人类用头脑与双手打造出的，高楼大厦，红灯绿酒、车水马龙。当城堡变换成家，万家灯火也在瞬 间变成鸟语花香。 关上窗，满眼绿树蓝天，此刻都市隐于山林又触手可及，岁月流淌，惟有这份情怀在时间中永 固。
【优质】别墅专业知识培训
E．空中别墅：一般理解是建在公寓式高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。
2．按建筑风格分类：
A．中国传统的园林式风格
B．日式风格
C．欧陆传统的贵族风格
D．北美风情风格
E．现代风格
3．按结构类型分类：
A．普通的砖混结构别墅
D．在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式
E．比较关注国家政治、经济新闻动态，，以把握大局，掌控商界风云
4．客户行为习惯分析：
A．比较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类杂志新闻
B．工作比较繁忙，出差机会多
C．日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如：星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等
二、别墅的标准：
1．景观（SCENERY）：一般都是依山傍水建造，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体。
2．逸事（STORY）：周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史积淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。
3．阳光（SUN）：由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊、上有天下有地、或接景造物、与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。
（2）保证各功能空间的私密性也是获得舒适度的必要条件
C．户型设计的适应性：
（1）要能持续发展
（2）要能适应市场需求
（3）要能适应家庭结构的变化
2．别墅户型设计的基本组成及设计要点
A．厅和起居室：现代的住宅设计都要求“三大一小”，即大起居、大厨房、大卫生间、小卧室
B．餐厅和厨房：
（1）就餐空间与厨房合一
B．TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由3个或3个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起、每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。TOWNHOUSE别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。
“先生”别墅特色营销专题研究
“先生”让人们不用再依靠电影或小说去回忆逝去的风华绝代。
地下室的高价值收藏、五星级酒店、亚洲顶级跑马场 让居住人群尽情演绎上流圈层的精致生活艺术。
“功能空间定制”吸引到的是一群能够相互交流、相互探讨、相互学习、共同分享的朋友 住宅更承担起圈子社交和文化交融的功能
“玩”的概念层面再度提升，让你玩到极致的又不再是一个人的生活、一个人的梦想， 而是家族的荣耀和世代的传承。
空无一人的豪宅生出一钟莫名 的惊慌；体型良好”
“自幼务农，天分非同一般，经 历一段痛苦婚姻，也曾迷失在城 市灯红酒绿中；长相显年轻。”
“希腊赫尔墨斯艺术大学诗歌 学博士 ，历经311次浪漫的失 恋后，仍浪漫的相信爱情。 ”
“天生的娇美容颜，多年舞蹈训 练，让我不仅容貌闭月羞花，更 具有青春脱俗的高雅气质。 ”
独特、具创意、非常规甚至奇怪的营销在成都这个市场上受到了更多的关注。
鑫苑名家“非主流”
“开奔驰宝马，住锦绣花园”……
看“先生”的推广如何演绎其独特“玩家”精神……
邱 先 生 怒 了
!
夏 先 生
痴 了
!
欧阳先生 懒着……
“寻找166位胆敢玩物到极致 的先生，一起玩，取悦自己， 顺便修养别人、影响后辈。”
“先生”独特的营销概念和包装，在项目前期得到了良好的市场反应。
项目一期16栋推出市场即快速售罄 ，客户所好之物林林总总，包括： 雪茄、字画、摄影、花、茶等等。
目前项目166套已经全部投入市场，让人对其后期面对大规模房源销售时 的演绎更加充满期待。
The end , thank you .
地址：中国.四川.成都人民南路4段27号商鼎国际1栋B座17楼 电话：86-28-86026666 传真：86-28-86026666-616 网址： 传真：610041
景观设计公司
兰亍公司简介
简 介 名 称：贝尔高林国际 公司简介：Belt Collins乃亍一九五三年一月由公司创办人 MR.Robert、M.Belt、MR.Walter
K.Collins亍美国夏威夷成立。成立初期之主要业务以土力巟程及城市规划为主，及后公司的业务及服 务范围丌断扩展。从一九六零年开始，增设了景观规划设计的服务，幵进一步提供土地测量喝环境规 划及发展之顾问服务。
兰亍公司简介
简 介 名 称：奥雅 公司简介： “奥雅设计”品牌亍1999年由李宝章先生在香港创立，为香港奥雅园境师事务所。2001年在深圳成立中
国总部，2003年和2010年分别在上海和北京成立区域公司，2011年成立西安办事处，目前兯有来自丌同文化和学术背景 的各类设计人员近三百人。
服务领域：城市规划，建筑设计，景观设计 项目网址： /
兰亍公司简介
简 介 名 称：易兮 公司简介： ECOLAND易兮作为国际知名规划设计事务所，在美国、香港、北京设有分支机构，是一支国际化的团队。
具备先进设计理念同时拥有中国本土城乡规划编制甲级资质、建筑综合甲级资质和景观设计卑项资质，主要从事土地规划、 城市设计、旅游规划，景观设计及项目设计管理等与业服务。
服务领域：城市规划、景观规划设计、园林斲巟、园林监理 项目网址：/
兰亍服务项目
获奖荣誉 AWARDS 1 银湖‧天峰 2010年最佳园林大奖 - 私人物业 – 大型住宅物业组- 园景设计金奖 (楼 龄10年或以下) 2 碧堤半岛 2010年最佳园林大奖 - 私人物业 – 大型住宅物业组- 园景设计优异奖 (楼龄10年或以下) 3 海滨南岸 2010年最佳园林大奖 - 私人物业 –大型住宅物业组- 园景设计优异奖 (楼龄10年或以下) 4 新都城二期 2010年最佳园林大奖 - 私人物业 – 大型住宅物业组- 园艺保养金奖 (楼 龄10年或以下) 5 豫丰花园 2010年最佳园林大奖 - 私人物业 – 大型住宅物业组- 园艺保养优异奖 (楼龄10年或以下 6 蓝天海岸 2010年最佳园林大奖 - 私人物业 – 大型住宅物业组- 园艺保养优异奖 (楼龄10年或以下) 7 维景湾畔 2010、2008年最佳园林大奖 - 私人 物业 – 大型住宅物业组 - 园艺保养优异奖 (楼龄10年或以下)
别墅培训资料
别墅的设计理念
1 2
回归自然
别墅设计强调与自然环境的融合，追求建筑与 环境的和谐统一。
舒适性
别墅设计注重舒适性，以满足业主对生活品质 的追求。
3
个性化
别墅设计强调个性化，体现业主的独特品味和 风格。
别墅的建筑结构
地基
01
别墅地基设计需考虑土壤地质条件、基础类型、荷载分布等因
素，确保地基稳固。
特点
别墅通常拥有宽敞的空间和豪华的设施，注重私密性和个性 化设计，建筑风格多样，以满足不同人的需求和审美。
别墅的分类与区别
分类
别墅可以根据建筑风格、地理位置、规模、豪华程度等因素进行分类，如现 代别墅、欧式别墅、美式别墅、中式别墅等。
区别
不同类型的别墅在外观、内部设计、设施等方面存在差异，价格也因地区、 规模、豪华程度等因素而有所不同。
03
别墅的装饰与陈设
别墅的室内装饰风格
现代简约风格
以简洁的线条和材质为主，注重空间的开放感和通透感，装饰品以简约为主，色彩以中性 或素色为主。
欧式古典风格
注重装饰性和细节处理，以华丽的装饰和浓烈的色彩为主，空间布局讲究对称和和谐。
中式古典风格
注重空间的意境和气韵，装饰以木雕、石雕、窗花等为主，色彩以深色为主，如红木、花 梨木等。
05
别墅的房产税费及法律风险防范
别墅的房产税费计算及缴纳
房产税
土地使用税
根据国家相关政策，对别墅按一定比例征收 房产税，根据房屋面积、地区等因素确定具 体税率。
根据土地使用性质和面积，按年度缴纳土地 使用税，不同地区有不同的税率标准。
契税
其他费用
在房屋买卖过程中，买方需按国家规定缴纳 契税，税率根据购买面积、成交价格等因素 确定。
不只是卖房子豪宅营销的特点及趋势
一、定义豪宅营销——解决诸多矛盾的整合式小众营销
1、 豪宅客户：行为低调，不善于张扬 通过国内典型豪宅项目客户的了解归纳总结出中国豪宅客户群的“泛”特点： （1） 形象素描——处于财富金字塔顶层。 对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解 自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在” ， 同时摆脱“不安与烦恼” 。 极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适， 他们没有心理价位，只有价格排序， 购买主要诱因是拥有一个在 THE BEST 签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商 品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。
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二、
豪宅卖点表现
“豪宅卖点”是指豪宅相比普通住宅所具备的前所未有、别出心裁、与众不同的特色、
特点，主要体现在地段、景观、产品、服务等领域的不可复制或无可比拟性。它既是豪宅 高昂售价的标尺，也是促成客户购买的理由。
上海高端市场受众客户主要关注指标
土地指标：
稀缺资源：包括佘山、浦江、 公园绿地、苏州河、洋房老街、 中心地段等 公认的高档区块或社区：古北 家乐福附近、静安一区、碧云 国际社区、金丰国际社区、浦 东滨江 高等级配套：国际学校、中心 商圈
定向与不确定的矛盾
个性与共性的矛盾
（1） 解决低调与传播的矛盾 同普通物业一样，在豪宅营销过程中宣传与传播不可避免。 客户在他们生活习惯上显现出的对外封闭、不善张扬、属于特定ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ子等特点，而营销基 本通过传播的渠道进行。因此，解决这种矛盾，整合圈层目标传播成为目前较广泛运用的方 法。
封闭与传播之间的矛盾
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3、
产品卖点
房产销售培训之豪宅培训
豪宅别墅营销培训豪宅营销十二式之一：奢华耳语某香港客户在半山看房，被要求先付押金十万元，客户一看这么多，立刻就不高兴起来：“谁带这么多现金？”置业代表立刻解释说，对不起，只收支票。
但客户依然很不高兴，欲转身离去，但置业代表上前跟其耳语一番，客户立刻喜笑颜开起来，看后高兴的签了一套上亿的豪宅。
记住，这个耳语的机密是：根据支票我们可以查清是不是黑金，来路不正的客户我们是不卖的呀。
当然，不同的人有不同的语法，因为这些都是优秀业务员自己发明的，公司只是通过此规定来强化客户的尊贵感，而业务员必须动脑筋来说服客户。
之二：豪宅对话北京某豪宅现场，虽然进门不需要交付十万元定金，但没有预约不能看房，据说潘石屹等没有预约也没看成，认识归认识，但对不起，还得预约。
于是，有一天坐下一个客户，就出现这样一场有关预约的对话。
请问先生预约没有？现在不可以预约吗？请问先生贵姓？我是刘永好。
哦（可能查了一下）可是你没有预约呀！于是，刘永好同志站起来就走了，好像再也没有回来。
之三：大师书房深圳某个海湾的山地豪宅，作得极为原生考究，但更有意思的是他们的营销方案。
当客户被引进社区门口的某栋别墅时，根本不知道这里就是销售部，但有业务员请你听音乐喝咖啡吃西点，彻底放松后，便有心无心地引你看这栋别墅的各个房间，在楼梯拐角的书房中，敲门进去会发现一间十分紧凑甚至零乱但又很富格调的书房，一个建筑师正在那里画图或看书，这正是这个别墅的设计师，他会给你看这个别墅设计的所有资料，包括曾经否定的几十个方案，以及世界各类别墅的代表作。
在一番你听不懂的对话之后，他会告诉你，这是最好的别墅。
然后，你才开始参观山上在售的豪宅，这时候，你脑子装满全世界优秀的别墅和大师那句忠告。
但没有人会知道，这个大师是假的，真的设计师早就走人了，留下的只是销售经理。
之四：斗富装穷豪宅自有豪宅的卖法，同一家发展商卖豪宅，一定选用长得漂亮的小姐，把售楼部弄得富丽堂皇，同样是鞋套，到了豪宅即被精心卷成细小筒状，同样的样板间，一定摆上贵重的家私铺上厚地毯，包括合同，都要拿一个厚厚的皮套包着，其它细节自不必多说了，包括不预约不让看房等，总之，简单地说，就是与业主斗富的营销，业主很吃这一套。
某别墅市场发展状况分析
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、SP活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。
黑弧奥美广告简介
谢谢大家！
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不可麻痹大意，要防微杜渐。20.11.2920.11.2916:15:4116:15:41November 29, 2020
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加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月日 下午4时 15分20.11.2920.11.29
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追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年11月29日星期 日下午4时15分 41秒16:15:4120.11.29
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年11月 下午4时 15分20.11.2916:15November 29, 2020
青城别墅市场分析与销售策划案样本
别墅：在郊区或风景区建造供休养用园林住宅。
——引自（现代汉语词典）目录序言市场分析一、大市场环境二、成全部别墅及小型住宅市场特征三、青城山区域市场特征产品分析一、本项目概况二、本项目关键制胜点三、本项目优劣势分析投资回报分析一、建筑成本二、销售成本三、市场价格估计四、投资回报计算策划销售一、本项目策划关键二、销售准备工作关键三、推盘时机四、造势运动市场分析一、大市场环境1、利多原因a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取多种方法激励消费者购房、购车，而且伴随基建规模化发展，一轮又一轮富有阶层将源源不停地产生。
b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
2、利少原因a、W TO加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接表现出这一点。
b、股市动荡，即使有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来风险。
二、成全部别墅及小型住宅市场特征1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表市中心小型住宅，表现出黄金位置全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见一个词，它正确反应了这批楼盘全部内涵。
但除此之外，这类住宅别墅特征很牵强。
2、二环路和三环路之间小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活和内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一个折中高品质居家生活梦想。
不足之处于于，它们仍然不能宁静致远，过于喧嚣，而且容积率偏高。
3、成全部近郊小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅全部拥有一定市场，它们宣扬最大卖点是环境，只有好环境才能实现真正豪华别墅生活方法。
但到现在为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。
而且这类住宅环境人工痕迹仍显太重。
如青城白鹭洲人工湖，青城高尔夫山庄人造高尔夫球场。
其中较成功“芙蓉古城”，以成全部本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方法，取得了大众青睐。
标杆地产集团 营销策划 别墅培训资料1
【特征】：
1.购买人群是社会上的中产阶 级，而非真正意义上的富人。
2.稀缺性、私密性较单体别墅 要差，定位也多是第一居所。
3.叠拼户型比联排别墅的优势
在于布局更为合理，不存在联
排进深长的普遍缺陷；而且，
叠下有可爱的半地下室，叠上
有痛快的露台，虽然没有联排
的见天见地，但是优势不减，
10
甚至更为灵动而宜人。
【特征】 1.降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2.是低层小 楼加上私家花园，在保证拥有 私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境 融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。3.双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室7 通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景
一、产品篇
5）、空中别墅
【定义】空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带， 高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美 国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致 的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的 高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。
别墅营销专项培训
1
：
一、产品篇（认识产品及其发展状况）
1、别墅的概念 2、别墅的发展情况概述 3、别墅的产品品类及特点 4、别墅豪宅应具备的基本要素
二、销售篇（销售说辞及目标客户群）
1、别墅营销的关键 2、别墅销售说辞的要点 3、别墅的标准销售说辞 4、别墅客户的特征分析
三、置别墅
【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强 的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等 的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
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1、玖珑湖
高尔夫球场
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场实景
样板房
1、玖珑湖
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 基本数据
项目位置 占地 总建 总货量 现货状况 现推户型 开盘时间 花都区 山前大道
2、美林湖
坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面 未知 未知 “金色溪谷”组团，首推约50套 山地联排庭院别墅，户型面积300～380帄方米 2007年5月1日
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 销售情况
3、颐和高尔夫庄园
五一成交1套，3680万
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 户型分析
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 户型分析
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场图片
3、颐和高尔夫庄园
萝岗板块（5）
天马河国际公馆
天湖峰境 美林湖 假日半岛 绿茵豪苑 雅图奥园 南航碧花园
金碧御水山庄
增城板块（5）
金地荔湖城 恒大山水城 凤凰城 绿野山庄 银汇府邸
全广州主要别墅项目40个
番禺板块（7）
保利香雪山2009创意城市别墅
一、整体分析
花都板块
2、广州别墅供应
从化板块
总体推货——
金 沙 洲 板 块
二、个盘分析 销售情况
1、玖珑湖
五一推出85套，销售约80套
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 营销推广
1、玖珑湖
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场实景
1、玖珑湖
大门
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场实景
1、玖珑湖
沿途
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场实景
4500-14000
独立别墅——
8000-11000
独立别墅——
7000-20000
15000-18000
萝岗板块
11500-18000
独立别墅—— 联排别墅——
28000-30000
总体来看，联排（双拼）别墅，价格总体较 高的主要集中在萝岗板块，其次则是番禺板 块（新光城市别墅），均价在16000-18000之 间； 独立别墅则主要是花都板块，较多项目拥有 独立别墅资源，尤以玖珑湖为重，均价达到 20000，另外，仅有白云板块的颐和高尔夫 山庄、恒大御景半岛达到20000以上均价；
莱茵水岸 居礼-润园 珠光流溪御景 珠江国际城 东方夏湾拿 逸泉山庄 保利香雪山 万科城 合生帝景山庄 招商金山谷 新光城市花园 锦绣银湾 翡翠蓝湾 南沙碧桂园 南沙境界 南沙滨海花园 龙光比华利山 保利林语山庄
金 沙 洲 板 块 （4）
时代糖果 中海金沙熙岸 颐和高尔夫山庄 恒大御景半岛
元邦-山清水秀 圣普拉多岛岸别墅 玖珑湖 桃花源 芙蓉半岛 溢盈湖畔
金 沙 洲 板 块
居住氛围浓厚，但
档次较低，但对于
别墅买家而言，交 通便利，优势的江 景资源是其重要的 优势和吸引点 综合评分：
7
5
萝岗板块
合因素，使其在别
墅竞争中占尽先机 综合评分：
9
不明确
综合评分：
8
增城板块
板块内拥有成熟别墅大盘 （凤凰城）优质山水资源 （山水城）高尔夫（金地荔 湖城），综合性强，但板块 形象中低档及距离市区远一
番禺板块
220-360㎡
独立别墅——
370-560㎡
联排别墅——
增城板块
联排别墅——
180-275㎡
独立别墅——
120-260㎡
独立别墅——
350-400㎡
330-350㎡
保利香雪山2009创意城市别墅
一、整体分析
花都板块
4、广州别墅价格
从化板块
联排别墅——
金 沙 洲 板 块
联排别墅——
联排别墅——
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场图片
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场图片
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 基础数据
占地面积：500亩（约33万帄方米） 别墅类型：联排别墅（坡地） 别墅风格：南加州
2、美林湖
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 户型分析
负一层户型优点—— 双车位设置，带电闸安全门； 配置影音房，增加社交和功能区； 南北天井设置，增加地下室采光通风； 卫生间配置，增加社交功能便利； 负一层户型缺点—— 地下室全计算销售面积，无附加值可言；
2、美林湖
车位占据大半空间，其余空间可利用率低；
玄关紧靠上下楼梯，行动较为不便；
一层无直接前后花园，景观有限；
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 户型分析
二层户型优点—— 三房设置，满足家庭居住用房； 主人房全套房设计，包含衣帽间； 设侧露台，增加附送面积； 南向卧室带大阳台； 二层户型缺点—— 走道狭窄，不方便多人行走； 主卧室无阳台配置； 仅庭院挑空，有景观却浪费了使用空间； 单侧采光露台，可利用率低； 三房排布紧凑，无法满足别墅的舒适感；
增城板块
距离广州较远
板块形象较一般 配套较为低档 南沙区交通及配套未成熟
各区域劣势均非常明显
郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善
番禺板块
保利香雪山2009创意城市别墅
一、整体分析
花都板块
5、广州别墅总体竞争
从化板块
板块长期不属于广州客户关 注的重点，经历房产寒冬后， 该区域原本的投资类买家剧 减，后期走势堪忧 综合评分： 由于萝岗新城的快 速建设，加快该区 大盘林立，但缺乏 成熟的生活配套和 区域成熟度，山水 资源、高尔夫受到 别墅买家亲睐，但 较远的交通时间和 费用成本令客户考 虑颇多，升值潜力 域物业（尤是别墅 物业）升值，与市 区半小时车程等综
部分单位 三层露台
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 营销推广
2、美林湖
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 营销推广
2、美林湖
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 营销推广
2、美林湖
西班牙风情节
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场实景
2、美林湖
保利香雪山2009创意城市别墅
番禺板块
保利香雪山2009创意城市别墅
一、整体分析
花都板块
5、广州别墅总体竞争
从化板块
距离广州车程远 板块形象属中档 板块升值潜力期望低
金 沙 洲 板 块
居住人口混杂
交通网络暂未完善 众多洋房项目中的别墅 距离广州车程远 板块销售印象差 各项目配套薄弱
萝岗板块
在售项目较少，关注低 区域内配套短期未成熟
二、个盘分析 基础数据
项目 项目位置 玖珑湖 白云区南湖边（颐和山庄内）
3、颐和高尔夫庄园
占地
总建 总货量 现货状况
40万㎡
10万㎡ 将分为3期开发建设 在推二期产品50套
现推户型
400-1000㎡的独栋别墅和联排别 墅为主
2009年4月 18000-30000元/㎡ 现代英伦生活姿态
开盘时间 现行价格 推广语
萝岗板块
联排别墅——
260-530㎡
独立别墅——
500-1000㎡
目前全市供应的别墅产品主要为联排别墅， 独立别墅和双拼别墅在售单位有限； 除了颐和高尔夫和玖珑湖外，大部分独立 别墅都在400-500㎡左右； 联排别墅，从化、番禺、增城板块， 以小型别墅为主，花都、罗岗则以200400㎡的中型别墅为主
可推货量——
总体推货——
831套
五一成交——
371套
五一成交——
148套
25套
萝岗板块
总体推货——
250套
五一成交——
15套
142套
五一成交——
9套
全广州可售别墅产品共计2158套，其中 花都板块货量最大，萝岗板块货量最少； 五一成交，花都由于美林湖和玖珑湖 的强势推货，取得148套的销售业绩，增 城加号的销售则由于凤凰城和山水城的销 售有所提升
占地
总建 总货量 现货状况
113万㎡
80万㎡ 将分为6期开发建设 一期占地24万帄米，总建12万帄 米 ，269套
现推户型
430-870㎡的独栋别墅为主，另加 少量单位面积介于348-352帄方米 之间的双拼别墅
2009年5月1日 20000元/㎡ 传奇相遇 非偶然所成
开盘时间 现行价格 推广语
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场图片
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场图片
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场图片
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场图片
3、颐和高尔夫庄园
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 现场图片
现行价格
推广语
3800元/㎡起，均价6000元/㎡
超越期望的别墅梦想
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 销售情况
2、美林湖
五一共销售15套单位
在售
保利香雪山2009创意城市别墅
二、个盘分析 户型分析
美林湖别墅，主力居住层2层； 部分有三层半帄层面积的露台； 地下室和车库（车库在地下室）均计