2015初级职称《初级会计实务》知识点：投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量重点
第 03 讲投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的后续计量原则〔★★★〕〕。
A.不同企业可以分别采纳本钱模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采纳公允价值模式C.同一企业可以分别采纳本钱模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采纳本钱模式和公允价值模式（正确答案）ABD（答案解析）此题考核投资性房地产的后续计量原则。
知识点：投资性房地产的后续计量模式〔★★★〕给乙公司使用，租期 5 年，每年末收取租金 1 000 万元。
该写字楼的估计使用年限为 20 年，估计净残值为零，采纳年限平均法计提折旧。
甲公司对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量。
2×21年12 月31 日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11 200 万元。
不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×21年度营业利润的影响金额为〔〕万元。
A.400B.800C.200D.1 000（正确答案）C（答案解析）〔1〕2×21 年写字楼计提折旧金额＝12 000/20＝600〔万元〕，计入其他业务本钱；〔2〕2×21年年末，减值测试前写字楼的账面价值＝12 000－600＝11 400〔万元〕，大于其可收回金额，应计提减值打算＝11 400－11 200＝200〔万元〕，计入资产减值损失；〔3〕2×21年确认租金收入 1 000 万元计入其他业务收入；因此，对甲公司2×21年度营业利润的影响金额＝－600－200＋1 000＝200〔万元〕，选项 C 正确。
（例题·单项选择题）〔2021〕企业采纳公允价值模式计量的投资性房地产，以下会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.资产负债表日应该对投资性房地产进行减值测试B.不需要对投资性房地产计提折旧或摊销C.取得租金收入计入投资收益D.资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益（正确答案）B（答案解析）采纳公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，不计提减值打算；取得的租金收入计入其他业务收入；资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益。
投资性房地产不同模式下的后续计量
投资性房地产不同模式下的后续计量
企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一;同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
进行投资性房地产后续计量主要有公允价值模式以及成本模式两种。
投资性房地产采用成本模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
采用成本模式的条件：
投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
采用公允价值模式的条件：
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
从成本模式转为公允价值模式的，应当作勾会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
投资性房地产的后续计量
贷：银行存款 3 000 000（3）2×19年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房—成本23 000 000贷：投资性房地产——厂房—在建23 000 000【例题•多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
（2017年）A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，成本模式下投资性房地产计提的减值准备以后持有期间不得转回；选项C，成本模式计量的投资性房地产转换为公允价值模式计量应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【例题•判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。
（）（2018年）【答案】×【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。
第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日1.房地产的转换是指房地产用途的变更。
【提示】企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。
2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租。
投资性房地产后续计量总结
投资性房地产的后续计量一、后续计量模式的选择企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
1.折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入值得注意的是：1、成本模式下，不涉及“资本公积”科目；2、核算比照固定资产、无形资产进行会计核算，但比较特殊的是，计提折旧不是计入“累计折旧”科目，而是借记“其他业务成本”科目；3、计提减值准备后不得转回。
三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产1.采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理一般分录A、期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产――公允价值变动贷：公允价值变动损益B、期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产――公允价值变动C、收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。
值得注意的是：1、采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
第七章投资性房地产-采用公允价值模式进行后续计量
2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：采用公允价值模式进行后续计量● 详细描述：1.企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量； 2.获取租金收入； 3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）； 4.不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（一般情况）企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
（特殊情况）①在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
②但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，该企业仍应对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量（类似于“交易性金融资产”的账务处理）。
第七章投资性房地产-投资性房地产的后续计量
2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：投资性房地产的后续计量● 详细描述：◇总原则：投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本模式在满足条件时可以变更为公允价值模式但是，公允价值模式不能变更为成本模式。
例题：1.下列各项中，可直接计人当期损益的利得或损失是（）。
A.可供出售金融资产的公允价值变动B.权益法下被投资单位其他所有者权益的变动C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值与原账面价值之间的差额D.交易性金融资产公允价值变动损益正确答案：C,D解析：选项C和选项D属于直接计入当期损益的利得或损失。
选项A和选项B属于直接计人所有者权益的利得或损失，直接计人所有者权益的利得或损失是指不计入当期损益、会导致所有者权益变动的、与所有者投人资本或向所有者分配利润无关的利得或损失。
2.20x6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。
当日，出租办公搂的公允价值为8000万元，大于其账面价值5500万元。
20x6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。
20x7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。
上述交易或事项对甲公司20x7年度损益的影响金额是（）。
A.500万元B.6000万元C.3100万元D.7000万元正确答案：C解析：处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入资本公积的金额2500万元（8000-5500)转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司20x7年度损益的影响金额=9500-9000+2500+200×6/12=3100（万元）。
试析投资性房地产的后续计量及转换
试析投资性房地产的后续计量及转换[摘要] 《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：投资房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式。
笔者对后续计量中两种计量模式的运用、两种模式之间的变更以及房地产用途的转换进行分析与相应的会计处理，同时针对当前投资性房地产后续计量模式中存在的问题提出改进建议。
［关键词］投资性房地产；成本模式；公允价值模式；公允价值变动损益随着经济的发展，房地产市场日益活跃，企业的投资观念发生了改变，房地产不但自用，有时还用于赚取租金或资本增值。
投资性房地产就是指企业为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已经出租的建筑物、土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权；但不包括自用的建筑物、土地使用权、作为存货的房地产。
当自用的这些资产改变用途时，符合房地产确认条件的，可以作为投资性房地产。
《企业会计准则第３号——投资性房地产》（ＣＡＳ３）规定：投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式。
在我国，企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在投资性房地产的公允价值有确凿证据证明能持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本模式的计量方法在我国普遍存在，而公允价值模式只有条件具备时，才可使用。
两种不同的计量模式对企业财务报表产生不同影响。
1 成本模式计量下的投资性房地产企业首次取得投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值就不能持续可靠取得的，应采用成本模式进行计量。
成本模式计量下，投资性房地产的账面价值不受公允价值的影响，因此不需设置投资性房地产细目来核算。
资产负债日，企业根据ＣＡＳ４与ＣＡＳ６对符合投资性房地产条件的固定资产与无形资产进行核算，应按期计提折旧或摊销。
计提折旧时，按照固定资产计提的方法进行：当月增加的当月不提，下月再提，当月减少的当月照提。
第四章 投资性房地产-投资性房地产的后续计量模式
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：投资性房地产的后续计量模式● 详细描述：成本模式计量公允价值模式计量1.相关规定 在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。
1.相关规定 企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。
企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。
这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2.会计处理 （1）计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 2.会计处理 （1）不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
①投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 ②公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。
（2）取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入（2）取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备例题：1.甲公司以一项长期股权投资与乙公司的一项投资性房地产和一项无形资产进行交换。
甲公司长期股权投资账面余额为500万元，公允价值为380万元。
乙公司投资性房地产采用公允价值模式计量，账面价值为80万元，公允价值为100万元；无形资产账面原价为340万元，累计摊销40万元，公允价值为300万元。
投资性房地产的后续计量
甲公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，预计使用50年，截至2×15年6月30日，已计提折旧10年，预计净残值为零。
2×15年7月至12月，该办公楼收取租金400万元，计提折旧375万元。
甲公司的会计处理如下：借：银行存款400贷：其他业务收入 400借：其他业务成本375贷：投资性房地产累计折旧（摊销）375假定：不考虑相关税费及其他因素；不考虑提取盈余公积等利润分配因素。
要求：根据上述资料，逐项判断甲公司的会计处理是否正确，并说明理由；如果甲公司的会计处理不正确，编制更正的会计分录（无需通过“以前年度损益调整”科目）。
【答案】资料（5）会计处理不正确。
理由：投资性房地产的减值金额是账面价值与可收回金额进行比较确定的，可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额较高者，投资性房地产的可收回金额为32 500万元。
投资性房地产计提减值准备前的账面价值=45 000-9 000=36 000（万元），应计提减值准备=36 000-32 500=3 500（万元）。
更正分录：借：投资性房地产减值准备 2 500（6 000-3 500）贷：资产减值损失 2 500投资性房地产于2×15年7月至12月应该计提的折旧金额=[32500/（50-10）]×6/12=406.25（万元）。
更正分录：借：其他业务成本31.25（406.25-375）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）31.25二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产科目设置：投资性房地产—成本—公允价值变动公允价值变动损益（一）采用公允价值模式计量的前提条件1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
第一章 资 产-投资性房地产的后续计量
2015年全国会计专业技术初级资格考试内部资料初级会计实务第一章 资 产知识点：投资性房地产的后续计量● 详细描述：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
例题：1.企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，不得采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
（）A.正确B.错误正确答案：B解析：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。
（）A.正确B.错误正确答案：B解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。
3.关于投资性房地产的初始计量，下列说法中不正确的是（）。
A.采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产，均应当按照购置成本进行初始计量B.采用公允价值模式进行后续计量的外购投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量C.行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出正确答案：B解析：本题考核投资性房地产的初始计量。
采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的外购投资性房地产，都应当按照购置成本进行初始计量。
4.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。
（）A.正确B.错误正确答案：A解析：投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧和摊销，资产负债表日按照公允价值调整其账面价值。
5.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。
( )A.正确B.错误正确答案：A解析：不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产的初始计量和后续计量
D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，属于企业的存货；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的土地使用权C.已出租的土地使用权D.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权【答案】AC【解析】选项B，待出租的土地使用权不属于投资性房地产；选项D，属于无形资产。
【例题•判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）（2016年、2013年）【答案】√【解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合投资性房地产定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
二、投资性房地产初始计量（一）外购投资性房地产的初始计量1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
【提示】此部分外购投资性房地产入账成本的确认与固定资产、无形资产和存货基本一致。
基本账务处理：借：投资性房地产应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产转换为投资性房地产；若取得的房产用于销售，应先确认为存货，自租赁期开始日将其转换为投资性房地产。
（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量1.企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
第26讲_投资性房地产的后续计量,与投资性房地产有关的后续支出
2.资产负债表日：公允价值＜账面价值借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）【解释】“公允价值变动损益”科目是指一项资产采用公允价值模式进行后续计量时，期末资产账面价值与其公允价值之间的差额。
投资性房地产处置时，应将公允价值变动损益转入其他业务成本。
【例题·单选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。
（2016年）A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B★考点2.投资性房地产后续计量模式的变更一、基本原则1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
二、成本模式转为公允价值模式的会计处理成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
账务处理如下：借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）投资性房地产累计折旧/摊销（已计提的折旧、摊销）投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）贷：投资性房地产（账面余额）盈余公积/利润分配——未分配利润（公允价值与账面价值的差额，可借可贷）【注意】（1）采用公允价值进行后续计量的企业：当首次取得的公允价值不能持续可靠取得，应当采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
（2）采用成本模式进行后续计量的企业：即使能够表明首次取得的公允价值能够持续可靠取得，仍采用成本模式进行后续计量。
【总结】成本计量模式和公允价值计量模式处理的区别项目成本模式公允价值模式初始确认记入“投资性房地产”记入“投资性房地产——成本”。
投资性房地产后续计量模式的变--初级会计职称考试辅导《初级会计实务》第一章第六节讲义5
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初级会计职称考试辅导《初级会计实务》第一章第六节讲义5
投资性房地产后续计量模式的变
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
（四）投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
实际收到的处置收入计入其他业务收入；处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。
1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置
①借：银行存款（处置收入净额）
贷：其他业务收入
②借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【例题24·计算题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已用银行存款付清。
出售时，该栋写字楼的成本为14 000万元，已计提折旧1 000万元。
假定不考虑税费等因素。
[答疑编号3212012503]
『正确答案』
甲公司应编制如下会计分录：
（1）收取处置收入
借：银行存款
150 000 000。
投资性房地产的两种后续计量模式
一、投资性房地产的定义（一）、投资性房地产的概念《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售.(二）、投资性房地产的特征1、投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产(三）、投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产.2、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
二、什么是公允价值模式和成本模式(一）、成本模式投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则—固定资产》的有关规定进行后续计量 ; 对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权，其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。
即对投资性房地产计提折旧（建筑物) 或计提摊销（土地使用权），如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备，且计提的减值准备在以后期间不允许转回。
即在成本模式下，投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。
（二）、公允价值模式投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日，企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。
中级财务会计投资性房地产的后续计量
【例6－11】2007年6月30日，红星股份有限公司的某投 资性房地产的公允价值为700万元，此前，该投资性房地产 的账面价值为670万元。红星股份有限公司的会计处理如下：
借：投资性房地产
300 000
贷：公允价值变动损益
300 000
（一）资本化的投资性房地产后续支出
改良支出属于资本化支出
2.收取租金：
借：银行存款
100 000
贷：其他业务收入
100 000
3.提000
贷：累计折旧—投资性房地产 50 000
二、投资性房地产的公允价值模式
（一）采用公允价值模式的条件
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着 投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。
（l）投资性房地产转入在建工程
借：在建工程
2 500 000
贷：投资性房地产
2 500 000
（2）改良过程中领用原材料、工人工资及其它支出
借：在建工程
601 000
贷：原材料
300 000
应交税费——增值税（进项税额转出） 51 000
应付职工薪酬
200 000
银行存款
50 000
(3) 改良工程结束达到预定可使用状态
投资性房地产的后续计量
一、投资性房地产的成本模式
会计处理原则：企业采用成本模式计量投资性房地产，两个“比照”
对于投资性房地产中的房屋建筑物，比照“固定资产”核算
对于投资性房地产中的土地使用权，比照“无形资产”核算
【例6－9】 2007年 6月 31日，红星股份有限公司某投资性房地产账 面原价为 500 000元，已计提累计折旧 50 000元，未计提减值准备， 可收回金额为 410 000元；某投资性房地产账面原价为10 000元，已 摊销金额为3 000元，未计提减值准备，可收回金额为6 000元。红星 股份有限公司的会计处理如下：
第七章投资性房地产-与投资性房地产有关的后续支出
2015年注册会计师资格考试内部资料
会计
第七章 投资性房地产
知识点：与投资性房地产有关的后续支出
● 详细描述：
（一）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地
产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出
例题：
1.2014年11月，甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期，该
厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，截止至11月已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
11月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
至12月31日，共发生改扩建支出150万元，厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出100万元。
关于2014年12月31日资产负债表列报，下列说法中正确的是（）。
A.投资性房地产列报的金额为1400万元
B.投资性房地产列报的金额为1550万元
C.在建工程列报的金额为1400万元
D.在建工程列报的金额为1550万元
正确答案：B
解析：投资性房地产列报的金额=(2000-600)+150=1550（万元）。
4投资性房地产的后续计量
例8—8 甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8 月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一 栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用， 租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起 租，写字楼的造价为9 000万元。20×7年12月31日，该写字 楼的公允价值为9 200万元。甲企业采用公允价值计量模式。
借：投资性房地产——成本 累计折旧 贷：投资性房地产 利润分配——未分配利润 盈余公积 95 000 000 2 700 000 90 000 000 6折旧：1 800÷20÷12=7.5（万元） 借：其他业务成本 75 000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 75 000 （2）确认租金： 借：银行存款（或其他应收款） 80 000 贷：其他业务收入 80 000 （3）计提减值准备： 借：资产减值损失 3 000 000 贷：投资性房地产减值准备 3 000 000
（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租： 借：投资性房地产——成本 90 000 000 贷：开发成本 90 000 000 （2）20×7年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价 值与原账面价值之间的差额计入当期损益： 借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000
例8—7 甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为 投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公 楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为 20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支 付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象， 经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账 面价值为1 500万元，以前未计提减值准备。
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/ 2015初级职称《初级会计实务》知识点：投资性房地产的后续计量
为了方便备战2015初级会计职称考试的学员，财考网精心为大家整理了初级会计职称考试各科目知识点，希望对广大考生有帮助。
投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
注意：但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
【注意】
投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
（1）取得租金收入计入“其他业务收入”；
（2）资产负债表日按公允价值计价。
3.投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。