深圳典型别墅及高端产品分析

其他价值需求
——赠送面积（地下室、花园）
观澜湖高尔夫大宅私家泳池
地下室多在100m2以上，且功能丰富； 除前后花园外，部分产品带中庭或屋顶花园。
区 域 项目名称 星河丹堤 招华曦城 观澜湖高尔夫 大宅 圣莫丽斯 纯水岸二期 南 山 城市山谷花园 三期 地下室 120-170 102-350 110-800左右 66－240 / / 花园 100 250 400-2500左 右 60－330 50左右 100 其它/合计 600-3800左右 65-400 100左右 30 平方米屋 顶阳光花房 107.71234.95
超大入户花园 独立大露台
洗手间 衣帽间 客厅4.65m层高， 7米开间 双主卧之一
错层大露台
双主卧之二
落地凸窗
落地凸窗
增值价值需求
——居住纯粹性（建筑形态和容积率）
招华曦城
联排、双拼为主，独栋比例小； 纯粹别墅社区稀缺，多混杂多层、高层建筑形态。 本项目目标客户对于建筑形态或居住人群纯粹性要求高。
3+1
大山地楼层错落
必备价值需求
——房间数及房间尺度
深业新岸线 首府 10层小高层水岸复式 建面228m2 赠送45m2 ，主卧室达50平方 米 产品设计中考虑到宝安本地客户对于赠送面积的需求 超大的客厅满足宝安本地客户爱面子的需求，同时也迎合本 地客户家庭小孩多，需要大的家庭聚集的空间；超大的主卧 13m2挑高 房设计也验证了客户访谈中提到的“作为对自己的奖励”。 入户花园 产品设计中考虑到宝安本地客户两代家庭特征：孩子数量多， 房间需求多，而且孩子房间尺度基本相等。
观澜湖高尔夫
中海大山地
必备价值需求
——景观
圣莫源自文库斯私家登山道
若无独特自然资源，至少通过人工水景等营造大型园 林环境。本项目无自然景观，势必通过园林景观进行 引导。
园林景观说明 项目 星河丹堤 招华曦城 观澜湖高尔 夫大宅 人造坡地园林、 4 万平方 米的社区山体中央公园 高尔夫景 3万平方米人造湖景 内部园景 人造园景 外部景观 银湖山郊野公园， 9.1 万平方米的原 生活水湖 尖岗山及远处的铁岗水库景 高尔夫球道景观环绕别墅 背靠原生山景、登山步道、 3 万平方 人造水景贯穿 欢乐谷人造景观 无 远处青山 背倚天然山林 别墅近赏44万平方天然香蜜湖
跃庭248-249 跃庭264-265
独栋413-457
销售速度： 厢庭 阔庭 跃庭 独栋
合府并联户型 • 突破传统联排“户户并列”的拼接方式，采 用多户“交叉拼合”的形式，在外观上构成 一个统一的整体。提供了一种联排 TownHouse 屋顶及立面处理的新型拼接方 式，把联排TownHouse在同一屋檐下合成一 座大气浑厚的府邸。 ——能令客户产生独栋 的感觉。 • 双跃式的设计，具体是：1、地下室跃式设 计，停车位与其它平面错开，实现不同功能 区间的区隔。2、一层跃式设计，部分配阳 光房，餐厅两层通高，分中西厨房、前庭后 院、观景露台设计，室内结构丰富。 客厅的净层高：3.78米 房间内的净层高：2.90米 中空餐厅层高：6.23米 地下室层高：2.80米
其他价值需求
——专门的工人服务区域、中央中空庭院
圣莫丽斯J1户型图 380m2
专门的工人服务区域，主人活动不受影响
不足之处：入户不够气派，过道及门厅空间太小。
SPA
中央中空庭院的设置，形成独特的走廊间隔形式，同一平面层房与房之间可 以互不干扰，各行其是，同时，户内采光更加良好，各功能空间可借中庭景观。
项目名称 星河丹堤 招华曦城 观澜湖高尔夫大宅 建面 36万 19.6万 57621 容积 率 1.8 0.5 ＜1.0 别墅建筑形态 独栋7、联排197套、 （叠墅160套2期） 独栋79、双拼10、联 排77（首批推出） 独栋116套 独栋5套 圣莫丽斯 纯水岸二期 城市山谷花园三期 振业城 中海大山地 栖湖 香蜜湖第一生态苑 33万 9847 10.6万 54万 22万 14431 131000 1.2 0.31 1.31 联排207套 独栋23套 联排175套 联排600套（1期） 双拼、联排、叠拼 独栋 8套 联排 31套 双拼 18套 双拼2套 糅合其它形 态 高层 / / 小高层、高 层 / 复式小高层、 公寓
主卧室套房50平方米，6.8米宽， 带书房、衣帽间、卫生间
3.4米层高、8米宽大厅
深业新岸线首俯 10层水岸纯复式
3米进深、8米宽挑高露台
典型项目-宏发领域 高层复式 建面225m2 赠送80m2
产品设计中同样满足本地客户对于赠送面积的需求，主要包括：入户花园、 错层露台、落地凸窗等。 两层高客厅、超大独立的主人区域均直面迎合了本地客户的需求。 产品设计中考虑双主卧设计，老人与小孩住一楼，主人独立活动区域，也方 便老人协助照顾小孩。
深圳典型别墅及高端产品分析
参考项目：
星河丹堤 招华曦城 观澜高尔夫大宅 圣莫丽斯 城市山谷三期 振业城 中海大山地 。。。
产品分析步骤：
一、必备价值需求
二、增值价值需求 三、其他价值需求
必备价值需求
项目 星河丹堤 商业 华润超 市 5万平方 米高档 商业区 规划中 自身少 量配套 学校
——社区会所配套
规划
• 建筑沿资源布局，与山 和湖融合在一起，没有 道路等阻隔。 • 在小区主环路上设置一 些支路，这些枝状、环 状支路尽端是回车场， 伸入各住宅单元背面入 口。尽端路减少了非本 单元人流和车流的影响， 形成空间的深度感和归 属私密感。
产品布局
厢庭204-227
厢庭230-249 阔庭229-249 厢庭262 阔庭262-272 阔庭299
项目 星河丹堤 户型面积（m2） 独栋413-457 联排204-299 客厅净 层高 （m） 房间净高 中空餐厅/ 地下室 层数 3+1
3.78米
独栋：客 厅4.43米 联排：客 厅3.84米 4.5-7.2米 3.6-4.5米
2.90米
独栋：平面净 3.15米 联排：一楼房 层高3.43 3.6-4.3米 联排： 一层3.6 二层三层3.2 米 独栋：3.6
阔庭299平方米，星河丹堤4室2厅4卫+多功能地下室
赠 送 花 园 赠 送 花 园
赠送约300平方米花园，大厅开间达10米。
阔庭265.48星河丹堤4室2厅4卫+多功能地下室
阔庭
阔庭别墅，以庭院完成 外部空间和室内空间的 最完美过渡。居室被 270度庭院三面环绕， 最大化利用室外的景观、 天光和清风，完成室外 天地到室内家居的自然 过渡，满足健康居住的 要求。
阔庭，居室被庭院包围
赠 送 花 园 赠 送 花 园
3层高赠送地下室一层，有露台、前庭、后院。地下室跃式设计，功能齐全； 一层跃式设计，部分配阳光房，中空餐厅，厨房、有前庭后院和观景露台。 二层设计三房两卫，配有次主卧，双露台，部分洗手间天窗采光2层高，部分户型带家庭 室。 三层为独立私密主卧套房，双露台。
圣莫丽斯
城市山谷 三期
/
/
地下停 车位1： 1.5 1：1
振业城 大山地 栖湖 香蜜湖第 一生态苑
2万多平 方商业。 / /
小区内规划 有小学、幼 儿园。 无 3000平方米 的幼儿园
1-2 2位 2位
大山地会所
必备价值需求
——建筑计园林风格
以现代、欧式等风格为主，国际元素有机结合。园林风格 各异，但基本都有大型水景。 访谈中客户提到喜欢观澜高尔夫的建筑风格，主要体现在: 大气、真材实料等；而认为曦城风格老土，也不豪气。
栖湖
1.3/ 0.74
1.2 0.4 1.4
公寓、多层、 高层
多层、高层 / 多层、高层
联排、双拼93套
增值价值需求
——户内电梯、赠送面积
星河丹堤跃庭250平米，室2厅4卫+送两层高架空层+私家电梯
跃庭 跃庭别墅，依就山地的坡谷 地势，使庭院“架于地，跃于 天”。在地下室创建6米高架 空层，以私家电梯“跃”进大 厅和庭院。空中庭院不仅利于 多面采景采光，更可增加使用 空间，增添生活情趣。
增值价值需求
——户内电梯、赠送面积
架空层高6米，间隔楼板后，可一层做车库，一层做客厅或房间使用； 带有私家电梯，停车到户，令纵向交通异常便利、私密性好。
6 米 高 的 架 空 层
其他价值需求
——交通流线清晰，双采光井
香蜜湖1# 建筑面积:340m2
从地下室到顶层设计为工人房、功能厅、车库－客餐厅－客房－主卧。有些户 型为工人设了特别的（地下室）出入口，并在地下室另设立工人厨房。 交通流线简短、清晰。 双中空的设计，令户内采光面更佳。
餐厅6.23 米
地下室净 3.14米 地下室 3.2 米 3+1
招华曦城 观澜湖高尔夫大宅
212-902 300－1500
重视功能性的划分 一般地下室为车库＋工人 房＋影视厅（健身室）， 采光均良好； 一层为客厅、餐厅，二层 为客人房带洗手间，三层 为主人房＋书房。
2＋1为主 3＋1为辅 3＋1
圣莫丽斯
普遍设置功能性会所，设置泳池、棋牌室、咖啡吧等功能， 星河丹堤网球场、泳池、会所 车位基本满足1：2。
车位 2 其它 健身室 乒乓球室 棋牌室 桌球室等 会所，山顶泳池 武汉大学深 圳外国语学 校 九年制双语 学校、幼儿 园 规划中 幼儿园
1-3
招华曦城 观澜湖高 尔夫大宅
1－2位 2位
医疗等大配套都在规划 中。 双会所、中餐、水疗、 高尔夫球练习场、社区 康复中心、山顶公园空 前。 会所泳池、棋牌室、会 议室等基本设施齐全。 会所泳池、棋牌室、会 议室等基本设施齐全。 会所泳池、健身娱乐等 小区有泳池、郊野公园 等配套。 会所2000多平方米，室 内和室外两个泳池
区域 项目名称 星河丹堤 招华曦城 观澜湖高尔夫 大宅系列 宝安 圣莫丽斯 纯水岸二期 南山 城市山谷花园 振业城 大山地 龙岗 福田 栖湖 香蜜湖第一生 态苑 建筑风格 新太平洋 西班牙 意大利古典风格 新古典主义 地中海 现代简约 西班牙新古典主义 现代自然 现代 现代 自然生态 现代 园林风格 中西结合 新欧式园林风格 地中海 现代简约 西班牙现代风格
圣莫丽斯
纯水岸二期 振业城 大山地 栖湖 香蜜湖第一 生态苑 别墅临上万平方人造湖而 建 人造内湖、狭长水系贯穿 别墅群 山地，天然原石，人造溪 流，北面龙口水库 球道中别墅面 42 万平方龙 湖 大型亚热带树木、假山园 林
星河丹堤
必备价值需求
——户型面积及功能尺度
面积分段较多，产品丰富；房间公共部分层高比较高，但客厅纯粹两 层挑空的只有观澜高尔夫，房间净层高至少2.9米，层数3+1为主。
独栋629-841 联排279-409 联排205-220 双拼270 独栋 325/381/525 联排180、230、 客厅净： 250 3.78米 叠拼150 联排304-377 ㎡ ；双拼428446㎡ 3-6米
栖湖
3米 房间净：2.9 米 约3米
3＋1 3+1为主 2 ＋1为辅
大山地 香蜜湖第一生态苑
中海大山地 253m2户型 ，带 中庭内院，地下室带采光井， 采光良好
其他价值需求
——星河丹堤典型项目分析
占地面积：200000㎡ 建筑面积：360580㎡ 容积率：1.8 星河丹堤一期别墅成交价在500万至1400万之间 2006年7月30日开盘当天整体成交均价为3.2万元/平方米。在已成交的 109套单位中，最高单价为5.9万元/平方米，单套最高价格为2600万元。
观澜高尔夫大宅地下室
宝 安
龙 岗 福 田
振业城 栖湖
香蜜湖1#
一期无 100-200
110左右
32－142 70-2000
30左右
200-2600
150左右
城市山谷的屋顶花园
其他价值需求
——地下室功能分区考虑周全
栖湖 原林别墅(双拼) 270m2户型地下室，收纳 空间齐全，功能繁多。 宝安本地客户对于别墅地下室功能尚处于认知过 程中，在建筑面积有限的情况下，设计完善（通 风、采光等）的地下室将有效解决部分功能空间。
•
厢庭226.82星河丹堤4室2厅4卫+多功能地下室
厢庭
厢庭别墅配置前庭、 中庭、后院，各式 庭院如“厢房”般 镶嵌进室内，从前 方、后方、上方进 行“立体化采光”。 使居室每一步都是 景，每一处都风光。
厢庭，处处是庭院
a区户型： 一层为跃式设计，部分配阳光房，中空餐厅，厨房、前庭后院、储藏室、露台。端头为采 光庭院。 二层设计三房两卫，配有次主卧，双露台，部分洗手间天窗采光，部分户型带家庭室。 三层为:独立私密主卧套房，双露台。