浅论企业改制中划拨土地使用权的处置

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浅谈国有企业改制土地资产处置

浅谈国有企业改制土地资产处置发布时间：2022-09-29T06:49:32.122Z 来源：《中国建设信息化》2022年5月第10期作者：姚秀才[导读] 近年来，我国经济体制的全方位改革带动了国有企业开展一系列体制改革，在国有企业改制中，土地资产处置问题是社会各界广泛关注的一个重点对象。

姚秀才广西壮族自治区自然资源生态修复中心广西南宁 530000摘要：近年来，我国经济体制的全方位改革带动了国有企业开展一系列体制改革，在国有企业改制中，土地资产处置问题是社会各界广泛关注的一个重点对象。

本文以国有企业改制中土地资产处置的现状为参考对象，对现存的土地资产处置方式进行分析讨论。

关键词：国有企业改制；土地资产；处置方式国有企业改制是国家完善经济市场体系的关键环节，也是我国进行经济体制改革重中之重的任务。

现代商品经济与市场经济不断更新的需求催生了国有企业经营机制的改革和现代化国有企业制度的建立，这一过程又衍生出国有土地资产的处置问题，而其中的关键就在于如何合理地处理土地资产。

一直以来，国家常采用行政划拨的方式赋予国有企业土地使用权，这种分配方法让国有企业得以无限期且无偿使用土地，但作为土地资产持有者，国家的权益却很难得到实现。

另一方面，就资产的性质而言，即使国家授权了国有企业土地划拨使用权，但划拨土地在真正意义上并不属于国有企业自身的资产，这就会导致国家和国有企业在有关土地的利益与责任关系不明确、土地的产权问题不清楚等问题。

所以，为了使现代化国有企业制度与现代经济体系的需求相适应，国有企业改制过程中必须科学合理地管理土地资产。

1.土地资产处置原则1.1顺应国有企业改制需求土地资产处置具有广泛的影响，它不仅和土地使用制度改革的深入与否有关，还关系到国有企业制度改革能否顺利进行。

就全国范围内来看，绝大多数国有企业都承载着过重的负担，生产经营状况也不尽如人意，在这种情况下如果还把大量的土地资产显化注入到国有企业当中无疑是雪上加霜。

关于国有企业改制土地资产处置问题的几点思考

关于国有企业改制土地资产处置问题的几点思考作者：杨锐来源：《农村实用科技信息》2011年第09期目前，由于通过土地使用权作价出资（入股）或授权经营方式进行国有企业改制土地资产处置不需要缴纳土地出让金，因此绝大部分改制企业选择了这两种方式。

《国有企业改制中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令［1998］第8号）和《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发［1999］433号）两个文件明确了国有企业改制时土地使用权的处置涉及不需缴纳土地出让金的问题，减轻了企业改制成本负担。

但也在执行中遇到了问题，本文试就实际工作中遇到的一些问题进行探讨。

一、国有企业改制划拨土地处置方面的问题（一）关于授权经营土地使用权的问题授权经营土地使用权是企业改制中出现的一种特殊的土地使用权类型，根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，授权经营土地使用权是指：“国家以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

”此后，国土资源部在《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》对授权经营类型的土地权益进行了进一步的明确：“以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可以依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并不交土地出让金。

”但是，在此项政策应用过程中遇到了如下的几个问题。

1、授权经营的土地是否属于有偿使用的问题。

2、授权经营土地使用权转让问题。

3、授权经营土地使用权的期限问题。

（二）作价出资（入股）土地使用权的问题作价出资（入股）是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，以作价出资（入股）处置的土地使用权可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

浅谈国企改制上市划拨土地授权经营处置方式

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浅谈国企改制上市划拨土地授权经营处置方式
刘义清卢勇滨广东省广业资产经营有限公司５１００３０
摘要：划拨土地授权经营就是针对国企土地进行改制的有效方法之一，不仅可节省大量现金支出，解决企业改制上
完善财务处人应充分利用营改增税改制度，挖掘新的客户资源，增加客业税负。企业应通过营改增制度加强纳税筹划，理程序，并针对营改增政策，制定相关的管理措施，进一步提户资源。
２、通过营改增税改制度扩展客户资源。应对营改增税高企业财务管理水平。固改制度进行研究，并利用该政策中的特殊条款增加客户资源。营改增政策中规定，在试点行业中，凡是获得商务部、参考文献［１】崔英．增值税转型及对企业税负的影响探讨【Ｊ】．品银监会、中国人民银行批准经营融资租赁业务的纳税主体，
１、出让。现有使用划拨土地使用权的企业通过补办出
为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业

浅析企业改制中土地资产处置方式的选择

浅析企业改制中土地资产处置方式的选择摘要：文章围绕国企改革中土地资产处置这一核心内容，通过现阶段土地处置方式的模式、适用范围以及在土地资产处置过程中存在主要问题的分析，提出改制企业在土地资产处置方式选择时不仅要兼顾法律、法规要求，同时要结合企业实际状况，可以选择较为合适和经济的一种或几种处置方式。

关键词：国企改制土地资产划拨用地土地出让中图分类号：f270 文献标识码：a文章编号：1004—4914（2012）（）6—064—02国有企业制度改革是我国经济体制改革的核心内容，其直接目的是通过建立现代企业制度，最大限度地提高企业的运营效率。

土地与国有企业有着十分密切的关联，作为稀缺资源，其价值在市场化进程中正逐渐显化出来，土地资产作为生产要素已经成为一笔数额巨大的国有资产。

传统的无偿划拨用地方式限制土地使用者无权进行土地使用权的转让、出租和抵押等经营活动，显然不符合市场经济条件下国企改制的要求。

因而，进行国有企业制度改革就必然会涉及到土地资产的处置问题。

一、土地资产处置方式及其适用范围根据我国在企业改制中土地资产处置的有关法律规定，企业改制时可以采取的土地资产的处置方式有以下五种：国有土地出让。

原使用划拨土地的企业可通过补办出让手续，向政府交纳出让金后，取得出让土地使用权。

这种土地资产处置方式的优点是企业以出让方式取得的土地使用权，可依法转让、出租、抵押和作价入股，即对土地使用权享有处置权，可根据生产经营需要对其进行融资、产权运作，而且国家有与企业之间产权清晰，企业对土地享有完整的法人财产权。

缺点是出让金数额巨大，会形成对企业沉重的资金负担。

鉴于目前地方大部分国企效益较差，地方政府为了完成改制任务，会通过各种手段减轻企业压力，容易造成国有资产流失和土地资源管理混乱。

这种土地资产处置方式适用范围主要是针对经济实力雄厚、占地面积小或改变用途、被拍卖等规定必须进行出让的企业行为。

国有土地租赁。

国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

论国有企业改制中的划拨土地处置

论国有企业改制中的划拨土地处置作者：王同兵来源：《经营者》2018年第06期摘要党的十九大报告指出，“要完善各类国有资产管理体制，改制国有资本授权经营体制，加快国有经济布局优化、结构调整、战略性重组，促进国有资产保值增值，推动国有资本做强做优做大，有效防止国有资产流失。

深化国有企业改制，发展混合所有制经济，培育具有全球竞争力的世界一流企业”。

其中心环节和核心内容是建立现代企业制度，增强国有企业活力，提高国有企业经济效益。

国有企业改制面临的主要问题之一是国有资产处置问题，尤其是划拨土地处置问题。

国有企业划拨土地使用权，是指国有企业通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内继续向国有企业无偿提供生产经营的场地。

2017年7月18日，国务院办公厅《关于印发中央企业公司制改制工作实施方案的通知》（国办发〔2017〕69号），明确了国有企业改制土地处置方式。

构建产权清晰、使用权类型及用途合规的土地产权关系，成了国有企业改制的内在要求和重要内容，也是建立社会主义市场经济的必然要求。

关键词国有企业划拨土地处置一、国有企业改制概述国企改制经历了从放权让利、政策调整进入转换机制、制度创新的阶段。

目前，大批国有企业建立现代企业制度试点，推行公司制、股份制、混合所有制改制，不断推进现代企业制度的建立与完善。

如果按照国有企业承担国有经济的使命和不同的功能定位，可将国有企业分为公共政策型、特定功能型和一般商业型企业三类。

第一类是公共政策（公益）型企业，主要是指处于自然垄断的行业、提供重要的公共产品和服务的企业，具体行业包括教育、医疗卫生、公共设施服务业、社会福利保障业、基础技术服务业等。

这类国有企业不以营利为目的，主要承担公益目标。

第二类是特定功能型企业，主要是指涉及国家安全的行业、支柱产业和高新技术产业的企业。

这类企业所处领域相对宽泛，具体包括军工、石油及天然气、石化和高新技术产业等，而且这类领域随着国家的经济发展及战略变化可以变化，这类企业既需要充当国家政策手段，又需要追求盈利，以促进自身的发展壮大，从而发挥对国家经济安全和经济发展的支撑作用。

关于国有企业改制中土地处置方法选择的探究

关于国有企业改制中土地处置方法选择的探究摘要：深化国有企业改革，是我国经济体制改革的重点，国有企业改革中涉及的土地处置问题也引起了各界的关注。

本文对国有企业土地处置方式改革的历史沿革、现行办法进行了梳理，在此基础上提出选择土地处置方式的思路和土地处置方式的完善对策，为顺利完成国有企业改制提供参考。

关键词：国有企业改制；土地资产；处置方式一、国有企业改制土地处置方式的变迁1、解放后至改革开放前改革开放之前，我国国有企业是传统计划经济体制下的国有企业，不能算作是真正的“企业”。

国有企业由政府直接控制，国有企业土地的管理和土地资源的分配也是通过行政管理体制的手段来实现的，不存在土地市场，企业所需的土地由国家统一调拨，无偿、无期限使用。

在计划经济体制下，国有企业的用地采取单一的土地使用权划拨制度，具有无偿性、无流动、无期限的特点，是一种非市场化配置土地资源的方式，与传统的计划经济体制相适应，在当时的历史背景、发展形势下有着特殊意义。

但随着我国计划经济体制向市场经济体制转型，这一土地配置方式的缺陷也愈来愈明显，存在产权不清、土地资源流失、土地经济价值无法体现、企业竞争不公平等问题。

随着我国改革开放的进程，国有企业土地改革也拉开序幕。

2、改革开放至今我国企业改革是在党的十一届三中全会召开之后陆续进行的，但对国企土地的改革则是在20世纪90年代之后，政府有关部门相继出台和实施了一系列国有企业改制土地处置的政策、措施，并逐步引导市场机制在土地资源配置中的调节作用。

经过对国企土地的不断改革，国家先后出台了一系列政策和措施，对国有土地处置分别采取出让、租赁、授权经营、保留划拨和作价入股五种方式，这些方式已成为我国国有企业转型中土地资产处置的基本政策规范（见表1）。

二、国有企业改制中土地处置方式的选择土地资产在改制国企中占相当重要的地位，采取合适的土地处置方式不仅关系到土地资源的优化配置，而且关系到企业建立“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度。

国有企业改制土地划拨转出让的处理方式是什么

国有企业改制土地划拨转出让的处理方式是什么土地划拨转出让的处理方式，主要包括，办理土地出让手续，抵押租赁，作价入股，授权经营等。

国有企业土地改革的问题是比较比较难的问题，改革制度，防止了国有资产的流失。

在我们社会主义国家中，土地是国家所有和集体所有，我们对土地享有的只有使用权，但是可以对土地进行流转，促进土地资源的合理利用。

土地的流转方式包括土地划拨和土地转出让。

那么国有企业改制土地划拨转出让的处理方式是什么呢?接下来小编将为大家详细介绍一下。

▲国有企业改制土地划拨转出让的处理方式是什么?由于存在许多历史遗留问题，土地的处理一直是国有企业改制中的难点，也是决定改制是否成功，国有资产是否会流失的重要因素。

对于出让土地来说，由于权属较为明确，因此在改制过程中比较容易处理，主要问题存在于大量的划拨用地中。

本文就对国企改制中划拨用地的几种处理方式进行简单概述。

办理土地出让手续，缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让土地是最为的方式。

改制企业可以将出让土地进行转让、抵押、租赁等，企业得以自由地根据经营状况来实现效益的最大化。

但是，很多国有企业资金紧张，负债率高，缴纳土地出让金对于它们是一项沉重的负担，因此，只有那些效益较好、资金较为充裕的国有企业在改制时才能够采取这种方式。

企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权，按期向政府缴纳租金，这可以大大降低企业的资金压力。

同时，在经政府土地管理部门批准后，土地租赁合同也可以转让、转租或者抵押。

对于资金不充裕，无力承担土地出让金的企业是一种比较有利的选择。

土地使用权作价入股是将一定年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。

其实质是国家以红利、股息作为土地出让金的代替。

这种处理方式不会增加企业的负担，在企业效益好的情况下，也可以增加国家收入。

但是，采取这种方式将会使国家与企业共同承担经营风险，此外，土地使用权作为国有资本的投资方向也应当受到国有资本投资方针的限制。

国有企业改制划拨土地的处理方式是什么？

国有企业改制划拨土地的处理方式是什么？一、出让，办理土地出让手续，缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让土地是最为的方式。

二、租赁。

企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权，按期向政府缴纳租金，这可以大大降低企业的资金压力。

三、入股，土地使用权作价入股是将一年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。

土地是每个企业生产经营的重要的不可或缺的生产资料及企业资产，因我国实行土地集体所有制，因此对于土地的使用权就是国企在改制时对于处理相关划拨土地时需要重点考虑的问题，下面介绍几种国有企业改制划拨土地的处理方式：国有企业改制划拨土地的处理方式一、出让办理土地出让手续，缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让土地是最为的方式。

改制企业可以将出让土地进行转让、抵押、租赁等，企业得以自由地根据经营状况来实现效益的最大化。

二、租赁企业通过租赁方式获得一定年限的土地使用权，按期向政府缴纳租金，这可以大大降低企业的资金压力。

同时，在经政府土地管理部门批准后，土地租赁合同也可以转让、转租或者抵押。

对于资金不充裕，无力承担土地出让金的企业是一种比较有利的选择。

三、入股土地使用权作价入股是将一定年限的土地使用权评估以后，作为国家的股权投入企业，由企业获得土地使用权。

其实质是国家以红利、股息作为土地出让金的代替。

这种处理方式不会增加企业的负担，在企业效益好的情况下，也可以增加国家收入。

但是，采取这种方式将会使国家与企业共同承担经营风险，此外，土地使用权作为国有资本的投资方向也应当受到国有资本投资方针的限制。

土地使用权授权经营是一种比较特殊入股方式，是将土地使用权作价后授予一定的公司经营管理。

被授权的公司，凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价入股或租赁等方式配置土地。

国有企业改革划拨土地处置若干问题的探讨

据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地使用
权有偿使用的方式有三种即：国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。因
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地出让金，从而给此时的土地转让方带来经济上的损失。
批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国
有独资公司和集团公司经营管理。此后，国土资源部在
《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若
干意见》对授权经营类型的土地的权益进一步进行了明确：以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（人股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管
部门批准，并补缴土地出让金。但是，在实际应用此项政策过程当中出现了以下几个问题。１、授权经营的土地是否属于有偿使用的问题。根
政主管部门批准明正言顺地转入到该家企业，然后原授
权经营土地使用者再将土地等折威股权连同其他股权一起转让，从而达到了转让授权经营土地的目的。这样就
２、授权经营土地使用权转让问题。根据《关于加
强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》授权经营土地使用权在使用年期内可依法在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。实际上是给予了授权经营土地使用者转让土地使用权的权利。如，授权经营土地使用者为了向集团外转让授权经营土地，可以给先参股某家企业，土地使用权就可以不经过土地行

企业改制后国有划拨土地权属如何处理？

企业改制后国有划拨土地权属如何处理？1、按照国家和当地土地管理的有关法律、法规的规定，改制企业占用的原主体企业的行政划拨土地，只要不改变土地用途，经所在地县级以上（含）人民政府批准，可继续以划拨方式使用，变更用地的相关手续由有审批权限土地管理部门办理。

在市场经济完善过程中，国有企业要逐渐完善法人治理结构，进行改制。

很多国有企业使用的土地都是以划拨形式拿到的，通过改制，企业转变成股份制企业，这中间会涉及到很多问题，包括土地使用权重新确权。

那么企业改制后国有划拨土地权属如何处理？下面我们一起看看小编是怎么说的。

▲一、企业改制后国有划拨土地权属如何处理？根据国家八部委859号文件的规定，结合企业改制的实际处置情况，对于国有划拨土地处置采取以下方式：1、按照国家和当地土地管理的有关法律、法规的规定，改制企业占用的原主体企业的行政划拨土地，只要不改变土地用途，经所在地县级以上（含）人民政府批准，可继续以划拨方式使用，变更用地的相关手续由有审批权限土地管理部门办理。

2、对于实施主辅分离的企业改制，如果原主体企业和改制企业均使用拨用地或共同使用同一划拨用地的，根据原主体企业与改制企业双方的方案和实际用地情况，经所在地县级以上人民政府批准，可将原划拨土地用权分割后分别确定给主体人3、需要转让划拨土地使用权且不符合国家国土资源部发布的《划拨土地目录》（国土资源令第9号）的，依法办理土地出让或土地租赁手续。

4、需要改变划拨土地用途的，应按照《划拨土地目录》核定，改变后的用途符合《划拨土地目录》的可继续以划拨方式使用；不符合《划拨土地目录》的依法办理土地有偿使用手续，允许将土地出让收益用于支付改制成本。

▲二、企业改制的方式有哪些？1、整体改制整体改制是指以企业全部资产为基础，通过资产重组，整体改建为符合现代企业制度要求的、规范的企业。

整体改制特别适合中、小型企业改制。

2、部分改制部分改制是企业以部分资产进行重组，通过吸收其他股东的投资或转让部分股权设立新的企业，原企业继续保留。

论企业改制过程中土地处理问题

论企业改制过程中土地处理问题[摘要]近些年来，我国经济体制改革下，企业制度改革是重要内容。

企业制度改革的重要目标是为了通过建设现代化的企业制度来提高企业的经营效率。

在企业制度改革过程中土地资产的处置是核心问题，本文将就此展开简单讨论。

[关键字]企业制度改革土地资产处置土地资产一直与国有企业之间存在着较为密切的关系，作为稀缺资源，土地资产的价值已经在我国市场经济发展过程中体现出来。

以往无偿进行划拨用地的方式，土地使用者不具备转让、出租以及抵押土地的权力，这样的限制已经无法顺应市场经济改革下的企业制度改革要求。

所以，国有企业制度改革过程中土地处理成为了重要内容之一。

我国相关政策规定在两种情况下，土地处理无需缴纳土地出让金。

主要是将土地使用权作价出资以及通过授权经营的方式来进行土地处理。

这两种土地处理方式减轻了企业制度改革成本，但是在执行过程中还是存在很多问题。

1改制企业的土地资产运作情况我国经济体制改革下，土地使用权从去无价转为有价，所以企业所拥有的国有资产也相应的不断增多，在企业体制改革过程中，针对不同性质土地，应该采用相应的土地处理方式。

1．1以出让的方式来获得得土地使用权目前，大部分经济实力较强、日常运营效率较高的企业都会采用以出让的方式来获得土地使用权，企业不仅可以拥有土地出租、抵押以及转让的权力，还可以获得在企业使用土地的年限内土地增值收益。

企业通过已出让方式获得的土地大部分属于企业生产与经营的用地。

因此，通过出让方式而取得的土地，都应该将这部分资产计入股本。

另外，与购买厂房以及设备一样，以这种方式获得的土地也相当于是购买生产资料。

在土地使用年限期满后，国家有权无偿收回土地的使用权。

1.2行政划拨的土地处置方式针对行政划拨的土地，国家相关部门给出了改制企业的土地处理三种方式：其一，企业补办土地出让手续，补缴土地出让的费用，将作为企业法人资产的土地作价入股；其二，企业通过租赁的方式获得土地使用权，每年向国家缴纳规定的土地租金；其三，国家将土地使用权作为股本，入股改制企业。

破产企业国有划拨土地使用权的处置

破产企业国有划拨土地使用权的处置随着市场竞争的不断加剧和经济环境的变化，一些企业的经营状况越来越不稳定，一些企业甚至面临破产。

在这种情况下，国有划拨土地使用权的处置问题尤其重要。

破产企业国有划拨土地使用权的处置及其复杂性，不仅影响到破产企业的重组和整合情况，也影响到土地资源的利用效益。

本文就破产企业国有划拨土地使用权的处置问题进行详细分析。

一、国有划拨土地使用权的特点国有划拨土地使用权是指国家或集体对土地的所有权不做变更，仅将土地使用权划拨给特定的企业、单位、个人使用，以达到土地资源的合理利用和经济效益最大化。

与集体土地使用权相比，国有划拨土地使用权具有以下特点：（1）使用期限。

国有划拨土地使用权使用期限一般为30年，但也可以根据需要延长或缩短。

使用期限到期后，需重新申请使用权或进一步处置。

（2）地权人范围。

国有划拨土地使用权只限于企业、单位、个人，不包括政府部门，因此不能用于政府办公、公共设施等方面，但在采矿行业等特定情况下存在特殊处理。

（3）权利范围。

国有划拨土地使用权的权利范围包括土地上的建筑物、生产设施、配套服务设施等，但不包括土地所有权和开发权，其权利性质是使用权。

（4）土地收益。

国有划拨土地使用权国家或集体持有土地所有权，土地使用权持有人根据土地用途交纳土地使用费用和房屋等公共设施用途费用，由此产生的收益全部纳入国家或集体收入。

二、破产企业国有划拨土地使用权的处置问题1、破产企业解决方案破产企业是指无力偿还债务的企业，一般需要通过破产清算来解决。

无论是企业债权人还是国有土地使用权，都受到破产清算的影响。

对于国有划拨土地使用权，破产清算后权利转移、过户等仍需要进行相关手续，接收方为企业的重组方或新的投资方，此时需要谨慎应对，协商达成统一标准。

2、划拨的土地使用权处理一旦企业面临破产，其国有划拨土地使用权的处理也变得棘手。

设计到土地使用的许可，需要按照相关法规和政策的规定进行处理。

在处理过程中，主要考虑以下几种处理方式：（1）属地政府对土地使用权的处置。

谈企业改制中划拨土地使用方式问题

谈企业改制中划拨土地使用方式问题近几年来，全国各地土地行政管理部门为国有企业改革时的土地使用权处置作了大量工作。

依照国家有关法律法规和政策规定，分别采用出让、租赁、作价出资（入股）或保留行政划拨方式对企业原来使用的划拨土地使用权进行了处置，有力地配合了我国经济体制改革和经济结构的调整及企业现代产权制度的建立，为盘活国有土地资产和理顺企业产权关系作出成绩。

本文试就国有企业改革时对划拨土地使用权采取作价出资或入股形式处置予以探讨。

笔者认为，只有少数属于国家鼓励发展的、生产的产品属于世界水平或者可以替代进口的高新技术企业、现阶段还需要国家控制的邮政、航空、国防工业、铁路、国家重要公路经营、银行、关系国家安全的战略矿产资源和其他资源生产等企业，才适宜采取土地作出资或入股方式加以支持发展或增加控制力。

一、划拨土地使用权权作价出资或入股是国有土地使用权有偿使用的一种形式。

国家通过将国有土地使用权在一定时期内作价出资或入股，一方面使用政府在企业总资产中占有一定份额而参与分享企业经营获得的利润，并联获得一定的对企业控制力而实现土地资产所有权人的权益；另一方面既增加了企业的资产，又减少了企业的改革成本。

从而达到支持企业的发展或控制某些产业或产品生产，进而实现国家的投资赢利、调控某些经济领域或产品发展、理顺企业产权关系及有利于现代企业制度建立的目的。

二、我国正在逐步建立的具有中国特色的市场经济体制和世界经济全球化趋势，需要调整国家的国有经济布局和经济结构。

为了建立社会主义经济体系，国家已经逐步从对企业和市场的生产、销售等商品流通各个环节都插手干预的计划经济体制，向政府主要以税收、政策等手段引导和指导企业的各种经营行为的体制转变，即政府财政收入来源主要依靠税收而不是靠政府的投资和直接控制。

我国正在按中央提出的国有经济要"有进有退，有所为有所不为"的战略方针进行经济结构和国有经济布局的调整。

目前，我国经济结构中仍以国有经济占约对控制地位。

从起案件谈企业时国有划拨土地使用权的处置

从一起案件谈企业时国有划拨土地使用权的处置 -[案情］：某县氯碱化工厂始建于1975年,系县有企业法人的地方国有企业。

该厂职工３7７人,土地４1、32亩，系国有划拨土地。

２001 年被人民XX 宣告还债。

中,该企业资产土地价值２43万,设备评估3１万，房产4５万.负债１800万元，设备变现１6万元不是抵偿费用。

因土地系国有划拨土地，依照有关规定,应由人民府收回.经组多次向当地府报告，2004年县人民府收回土地使用权。

由于人民府未对土地予以处置,土地闲置,其价值45万元房屋无法变现，该案件至今未予终结.ﻭ[评析］:ﻭ在企业案件审理过程中,企业的土地使用权问题是经常涉及的主要问题。

因**企业取得土地使用权的方式不同，对土地使用的状况不同。

在中对土地使用权处置的操作方法也**异。

笔者就企业的国有划拨土地使用权能否列入财产问题谈自己的看法。

ﻭ当企业时，部有哪些财产可列入程序支配民法通则规定国有企业的国家授予它维营理的财产承担民事责任.国有企业占有使用的动产属于其对外承担责任的财产毫无异议，但其占有使用的不动产是否作为责任财产,在企业后列入财产进行分配,在中，人们以不同的理由提出了不同的看法。

**于2003年4月16日公布法释（200３)6号文件《企业国有划拨土地使用权应否入财产等问题》第一条规定“企业的划拨方式取得的国有土地使用权不属于财产,在企业时,有关人民府可以予收回，并依法处置，纳入国家兼并计划的国有企业，其依法保留国有土地使用权,应依据有关文件规定办理”。

这条规定了国有划拨土地使用权在案件审理中的处理方式——即由人民府收回,依法处置。

笔者认为,不应该将企业的土地使用权（不动产)排斥在企业维营管理和财产之外，企业的土地使用权应为企业财产不可分割的组成部分，在企业时列入财产进行处置。

ﻭ一、将土地使用权交由府收回无法律依据。

ﻭ《城市管理法》第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

企业改制中土地权属的处置与评估

企业改制中土地权属的处置与评估土地使用权属于无形资产范畴,但它又是无形资产中的对物产权,有其自身的特殊性,其价值的高低主要取决于它的载体,即土地的特性和条件。

因此对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。

土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并评估。

本文对改制或资产重组中土地权属的处置与评估谈谈自己的体会。

改制或资产重组中土地权属的处置方式目前处置方式主权有以下3种:出让。

根据持股单位的不同,出让方式有如下两种形式:由改组前的原企业向国家交纳土地使用权出让金,签订出让合同,取得一定年限的国有土地使用权。

由该企业向股份公司的土地使用权投资入股,股份作为国有法人股,由改组后保留下来的企业持有并行使股权,也可以由股份公司向原企业租用土地。

由股份公司改组后直接向国家交纳土地使用权出让金,取得一定年限的土地使用权。

土地使用权作为股份公司无形资产使用,股份公司使用的土地不体现为股东权益。

直接投资入股。

由国家将土地使用权出让金折合为股权投入设立的股份公司,土地资产股份作为国家股,由国家授权的部门或机构持有,也可授权由特有其他国家股的机构持有并行使股权。

租赁。

股份公司直接向国家租用土地,定期向国家交纳租金,股份公司使用的土地不作为股份进入股份公司。

改制或资产重组中土地使用权的评估原则与方法评估原则着重注意以下4条:合法原则。

指产权的合法性,胜任的合法性以及处分的合法性。

最高最佳使用原则。

指在法律上允许,技术上可能,经济上可行的前提条件下可实现的。

替代原则。

这是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。

估价时点原则。

这主要是考虑到房地产市场价格的波动性。

评估方法:市场比较法基准地价修正法假设开发法（必须考虑资产的时间价值）企业改制中土地权属的处置与评估,本文关键词为评估,处置,土地权属,中,企业改制您可以在财经金融中查看更多。

企业改制中须谨慎处置土地使用权

企业改制中须谨慎办理土地使用权财富质量差、财富变现难，企业法人财富不足以部署职工是落后地区企业改制中带有宽泛性的一大难题。

在国有企业改制中，将行政划拨土地出让金用于职工有关花销的提留或填充国有企业的负财富是各地宽泛的做法。

但由于一些地方没有科学地运用土地政策，致使土地使用权没能在企业改制中发挥应有的作用。

一、企业改制中土地使用权办理的几个问题在企业改制中，对土地使用权有以下几种办理方法致使了不良结果：1．将国家行政划拨土地使用权无条件地优惠给企业。

前些时间，一些地方因没有提留变换职工身份的经济补偿金，而将行政划拨土地使用权以优惠价格出让给企业。

个别地方甚至规定，当企业的财富负债率达到必然高度时，行政划拨土地就送给企业，以此作为国家对企业改制的一种激励措施。

这种将职工变换身份的置换费（或叫职工工龄补偿金）和政府对企业改制的优惠捆在一起的做法将带来两个不利结果：一是企业改制为有限责任企业后，企业的财富是出资人的，以财富形式优惠给企业，其优惠就落到了出资人身上，但其中确有职工的有关花销在里头，这就给改制企业今后的财富界定带来了困难；二是不利于职工看法的转变，由于在企业改制时没有以职工身份置换的名义提留过财富。

2．用增加负财富的方法提留职工有关花销。

有些企业法人在自己没有净财富，或财富不够提留职工有关花销时，就将行政划拨土地使用权捆在企业法人财富中，用增加负财富的方法提留职工有关花销，致使职工有关花销的提留虚化。

一旦改制企业再次破产，职工将以为企业改制时国家对职工的补偿金没有本质到位，这就给改制企业留下了隐患。

3．土地财富的评估不合理。

有些地方规定：企业改制的财富一致按重置价评估。

这个评估方法对商贸用地是很不合适的。

有的企业在改制时，财富一时难以变现，职工的部署费没有本源，就采用实物财富部署职工的方法。

即按评估、确认的价格将店面等财富作为职工部署费分给职。

由于土地财富的增值，一旦变现，则土地的级差地租将被职工个人不合理占有。

企业国有划拨土地使用权的处置_专家视点_商务帮助专题_法律法规

企业国有划拨土地使用权的处置_专家视点_商务帮助专题_法律法规_商务指南频道商务**2021年4月1６日**公布法释〔2021〕6号文《企业国有划拨土地使用权应否列入财产等问题》，其中第一条规定：“企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于财产;在企业时，有关人民府可以予以收回，并依法处置。

"该条规定了国有划拨土地使用权在案件审理中的处理方式——即由人民府收回，依法处置。

但在司法中该规定还是带来一些困惑。

本文试从划拨土地使用权与房产权的相互关系及相关法律法规的变迁，谈对该条的理解与适用。

国有划拨土地使用权是指土地使用通过**种方式依法无偿取得的土地使用权，是国家根据土地使用的实际需要、用途，划给土地使用专项使用的一种地上权.土地使用——企业使用该土地时并没有支付对价,行使的是国家（府）依行行为赋予的对土地占有、使用的权利,而没有收益、处分的权利。

企业后，原划拨使用不复存在，当初国家(府）划拨土地的依据和理由亦不复存在,国家应当依照有关规定、程序收回该土地，并依法处置。

国有划拨土地使用权自然不能列入财产。

XX在审理案件时,企业组就不能处分企业的国有划拨土地使用权。

然而现实中，企业的划拨土地不是孤立存在的,而是往往与企业享有所有权的、列入财产的地上建筑物、其他附着物联接一体的，在交易的价值上也是房产的价值和地产的价值相结合的. 这样在中存在这种困惑:国有划拨土地使用权由国家(府）收回组织出让，让与人——土地使用权人,而土地上的建筑物、其他附着物由组处分拍卖或变卖，另一个让与人—-房屋所有权人。

很难想象土地使用权人要求房屋所有权人其享有所有权的地上建筑物、其他附着物或禁止、限制房屋所有权人通行、排水等利用土地的行为。

尽管这种现象很少出现,但这是案件中存在的现实，也是中出现的划拨土地使用权和房屋所有权矛盾冲突：组控制企业房产的出卖，而不能将土地使用权一并出让；国家（府）的授权部门国土局可以对收回的土地使用权进行出让,而无权同时变卖地上附着的房产.如果国土局出让土地使用权和组变卖房产不是同步或协调进行，那么先购买必然在下一次购买中处于极不公平、极不有利的地位——他有可能为获得的统一而支付更大的代价.就自然属性而言，土地及其地上建筑物、其他附着物是不可分割的，在法律属性上，我国立法也是采纳了土地和建筑物不可分离的观点：房产、地产在交易中应该作为共同的交易标的，不能区别对待。