从“圈地运动”看城市规划和房地产业的关系
城市土地利用规划对商业地产开发的影响
城市土地利用规划对商业地产开发的影响随着城市化进程的加快，城市土地利用规划成为了实现可持续发展的重要手段。
城市土地利用规划的合理与否，将直接影响到商业地产开发的效益和发展。
本文将重点分析城市土地利用规划与商业地产开发之间的关系，并探讨城市土地利用规划对商业地产开发所产生的影响。
一、土地供应与商业地产开发关系密切城市土地利用规划对商业地产开发的影响首先体现在土地供应的方面。
城市土地利用规划通过确定不同功能区域的范围和用途来规划土地的合理利用。
商业地产开发需要大量的土地供应，而土地利用规划将决定着商业地产开发能否获得足够的土地资源。
如果规划合理，科学利用城市空间，商业地产的发展将得到充分支持。
相反，如果规划不当，过度倾向于其他用途的开发，将导致商业地产发展受限。
二、规划布局与商业地产开发形态息息相关城市土地利用规划还与商业地产开发的形态密切相关。
不同的规划布局将决定着商业地产发展的形态和结构。
规划中的商业区、商务区、商贸物流区等不同类型的功能区域，将直接影响商业地产的定位和经营模式。
合理的规划布局可以促进商业地产的集聚效应，形成繁荣的商业中心，提升商业地产的价值。
相反，布局不合理将导致商业地产分散、竞争激烈，商业发展乏力。
三、基础设施与商业地产开发紧密结合城市土地利用规划对商业地产开发还有着密切的基础设施要求。
商业地产的发展需要完善的交通、水、电、气等基础设施保障。
城市土地利用规划将合理安排各类基础设施的布局，保证商业地产开发的顺利进行。
例如规划中的道路交通、水系布局等，将对商业地产的发展和运营产生直接的影响。
规划合理的基础设施布局将提高商业地产的运营效率，增加商业地产的吸引力和竞争力。
四、环境保护要求对商业地产开发带来挑战随着可持续发展理念的普及，城市土地利用规划对商业地产开发提出了更高的环保要求。
规划中通常会要求商业地产开发在建设过程中采取环保措施，减少对环境的负面影响。
例如要求商业地产开发项目进行生态环境影响评价、绿色建筑设计等。
谈城市更新与房地产市场互动效应
谈城市更新与房地产市场互动效应提纲：1、城市更新对房地产市场的影响2、房地产市场对城市更新的促进作用3、城市更新与房地产市场的协调作用4、城市更新对房地产市场未来发展的影响5、实际案例分析一、城市更新对房地产市场的影响城市更新是城市发展的重要组成部分，通过对建筑、土地、交通等基础设施进行升级、改造、更新，可以提高城市的整体发展水平和城市形象，同时，也会对房地产市场产生重要的影响。
首先，城市更新可以提高当地物业价值。
通过更新和改造建筑和土地，可以提高城市的整体品质和形象，让当地物业价值得到提升，房地产市场也得以得到增值的机会。
其次，城市更新也会对当地房屋租赁市场产生影响。
更新后的建筑和土地成为炙手可热的场地，吸引了更多企业和机构进驻，从而带动当地的就业和居住需求，进一步带动了当地房屋租赁市场的发展。
最后，城市更新还可能导致当地房地产供需关系发生变化。
随着城市更新新建建筑的增加和改造，供给方会增加，而房地产市场的需求也会相应地得到改变。
因此，城市更新需要根据当地实际情况做好相关规划和市场研究，以确保房地产市场的稳定和可持续发展。
二、房地产市场对城市更新的促进作用房地产市场对城市更新有着重要的促进作用。
房地产市场的发展水平将直接影响到城市更新的进展和质量。
首先，房地产市场是城市更新的重要资金来源。
房地产开发商参与城市更新项目的资金投入，可以帮助城市更新项目得到更好的推进和发展。
同时，房地产市场还为城市更新提供了更多资本，同样也更好地带动了当地经济的发展。
其次，房地产市场对于城市更新有着重要的市场需求作用。
房地产市场的发展，使得当地房屋租赁、购买需求持续增加，同时也增加了对于城市更新的需求。
城市更新必须符合市场需求，同时满足当地市场的各项需求。
最后，房地产市场能够提高城市的吸引力。
房地产市场发展的水平和城市发展的速度都对城市的吸引力产生重要的影响。
随着房地产市场的逐步发展，城市的吸引力也会得到进一步的提高，从而吸引更多的投资和人才进驻。
城市土地利用与规划对房地产发展的影响
城市土地利用与规划对房地产发展的影响随着城市化进程的不断加快，城市土地利用与规划对房地产发展产生着重要的影响。
合理的土地利用和科学的城市规划可以促进房地产行业的健康发展，提高城市的居住质量和生活环境。
本文将从不同角度探讨城市土地利用与规划对房地产发展的影响。
一、提高土地资源利用效率城市土地是有限的资源，有效利用土地资源至关重要。
通过城市规划科学合理地规划土地用途，可以使土地利用更加高效。
例如，将城市核心区用于商业和办公用途，将城市周边地区用于住宅和公共设施建设，减少土地的闲置，提高土地资源的利用率。
这样的规划可以避免土地过度开发和浪费，减少城市的无序扩张，保护农田和自然生态环境，减少土地资源的浪费。
二、优化城市空间布局合理的城市空间布局可以提高城市的可持续发展能力，并对房地产行业产生积极影响。
通过规划将城市功能区分明，根据不同功能区的特点进行合理布局和规划，可以有效调节城市的人口密度和用地结构，提高城市的宜居性。
例如，在城市规划中，将商业区、居住区和产业园区分开布局，可以减少交通拥堵，提高居民的生活质量。
合理的城市空间布局可以吸引更多的投资和人口流入，促进房地产市场的繁荣。
三、改善城市环境质量城市土地利用与规划还对改善城市环境质量起到重要作用。
科学的城市规划可以将公共绿地和景观设施融入到城市建设中，提供良好的生态环境和休闲空间，改善人们的生活质量。
例如，合理规划城市公园和湿地保护区，可以提供人们休闲娱乐的场所，改善城市的空气质量和生态环境，增加城市的吸引力，进而推动房地产市场的发展。
此外，规划中还应注重生态环境保护，减少对自然资源的破坏，提高城市的可持续发展能力。
四、推动产业升级和经济发展城市土地利用与规划的合理布局和选择对房地产行业和城市整体经济发展具有重要影响。
科学合理的城市规划可以促进产业升级和经济发展，为房地产行业提供更多的发展机会。
例如，规划中可鼓励发展高科技产业园区和创新型企业孵化基地，增加就业机会和产业活动，吸引更多的资金和人才流入，并推动房地产市场的发展。
城市更新与房地产市场的关系解析
城市更新与房地产市场的关系解析城市更新是指通过对城市建设进行改造、更新和升级，以提高城市的整体形象、环境质量和居住条件。
随着城市化进程的加快，城市更新已成为各个城市发展的重要方向。
然而，城市更新与房地产市场存在着紧密的关系。
本文将对城市更新与房地产市场的相互影响进行解析。
一、互为影响城市更新和房地产市场是相互影响的。
首先，城市更新活动的开展会对房地产市场产生重要影响。
当一个地区进行城市更新时，旧建筑物往往需要被拆除或改造，这会导致原有的房源数量减少，进而影响房屋供应。
此外，城市更新还会提高土地价值，使得周边房地产市场的价格出现波动。
例如，当一座陈旧的工业区改建为商业区时，该区域的土地价值会大幅度上升，从而影响周边住房的价格。
反过来，房地产市场的发展也会推动城市更新的进行。
随着房地产市场的繁荣，房地产企业通常会加大对土地资源的开发力度，这往往会涉及到旧城区的更新改造。
相比于新建项目，城市更新更具有经济效益和社会效益，因此房地产企业更倾向于利用旧城区资源进行更新项目。
二、互相促进城市更新和房地产市场之间还存在着相互促进的关系。
首先，城市更新活动的开展可以带动房地产市场的繁荣。
当一个城市进行更新改造时，会吸引大量的投资和资金流入，这些资金往往会用于购买土地、建设房屋以及提升基础设施。
这些投资的到来会促进房地产市场的发展，提升了市场的活力。
反过来，房地产市场的兴盛也可以为城市更新提供动力。
随着房地产市场需求的增加，房地产企业通常会对旧城区进行再开发，提升旧有房源的价值和品质。
这些更新项目的推动使得城市更新的进程加快，进而改善了城市的居住环境和功能。
三、相互调控城市更新和房地产市场之间的关系还表现在相互的调控作用上。
城市更新的进行有助于房地产市场的稳定。
通过城市更新，住宅和商业用地的供应得到了增加，缓解了供需矛盾，有助于防止房地产市场出现过快上涨的情况。
同时，通过提升城市的整体形象和居住环境，城市更新还可以提升人们对于房地产投资的信心，从而稳定了房地产市场。
房地产市场与城市社会环境
房地产市场与城市社会环境房地产市场一直以来都是城市社会环境的重要组成部分，它在城市的发展中起着至关重要的作用。
本文将探讨房地产市场对城市社会环境的影响，并分析其中的内在关系。
一、房地产市场对城市社会环境的影响1.1 人口流动与城市规模房地产市场的繁荣与否对城市人口流动起到直接影响。
当房地产市场供应充足、价格相对低廉时，吸引着外来人口的涌入，从而推动城市规模的扩大和经济的发展。
而当房地产市场供应不足，价格高企时，人口流动可能减缓甚至逆转，影响城市社会环境的发展。
1.2 城市土地利用与规划房地产市场的繁荣程度会直接影响城市土地的利用与规划。
为了满足人们对住房的需求，开发商会不断购买和开发土地。
这种大规模的土地利用和建设可能会导致城市内部空间不平衡，给城市社会环境带来一定的负面影响。
因此，合理的城市土地规划对于维护良好的城市社会环境至关重要。
1.3 物业管理与社区建设房地产市场的发展与社区建设息息相关。
购房者除了购买住房外，还需要购买相关的物业服务。
优质的物业管理和社区建设可以提升城市社会环境的整体质量，促进居民与社区之间的良好互动。
然而，一些不良的物业管理公司可能存在服务不到位、环境脏乱等问题，这将对城市社会环境造成一定的负面影响。
二、城市社会环境对房地产市场的影响2.1 社会治安与房地产市场城市的社会治安状况是房地产市场发展的重要影响因素之一。
当城市社会环境安全稳定、治安良好时，可以吸引更多投资者和购房者，促进房地产市场的繁荣；而当社会治安问题突出，犯罪率上升时，房地产市场可能受到不利影响，购房者的信心和需求可能受到抑制。
2.2 城市基础设施与房地产市场城市基础设施的完善与房地产市场的发展密切相关。
优质的交通、教育、医疗等基础设施可以提升城市的居住舒适度和生活质量，吸引更多人才和资金投入房地产市场。
相反，基础设施不完善会影响购房者对房地产市场的信心和兴趣。
2.3 环境保护与房地产市场环境保护意识的提升对房地产市场产生了积极的影响。
城市规划与房地产发展的关系
城市规划与房地产发展的关系城市规划对于房地产发展具有重要的影响和指导作用。
一个城市的规划能够决定着房地产市场的繁荣与发展，同时也能够保障城市的可持续发展。
本文将从多个方面阐述城市规划和房地产发展之间的关系。
一、城市规划影响房地产市场的需求与供应城市规划对于房地产市场的需求与供应具有直接的影响。
合理的城市规划能够科学划定居住区、商业区和工业区等不同功能区域，合理分配土地资源，为房地产市场提供更多更合适的发展机会。
同时，城市规划还能够调控房地产市场的供需关系，避免房地产市场的过热或过冷，为市民提供更好的居住环境。
二、城市规划决定着房地产项目的可行性城市规划的科学制定能够决定着房地产项目的可行性。
具体而言，良好的城市规划能够为开发商提供可靠的拓展土地和建设用地的指引，降低企业的风险。
同时，合理的城市规划也能够为房地产项目提供一个合理的定位和规模，使项目能够更好地适应市场需求，提高项目的投资回报率。
三、城市规划对于房地产市场的景观和环境起着重要作用城市规划能够为房地产市场提供一个良好的景观和环境，进而提高房地产的价值。
合理的城市规划能够保护自然环境和景观资源，使城市更加美丽宜居。
一方面，这能够为房地产项目提供有利的营销环境，吸引更多的购房者。
另一方面，良好的景观和环境也能够提高房地产项目的附加值和市场竞争力。
四、城市规划与房地产发展的可持续性城市规划对于房地产发展的可持续性起着至关重要的作用。
科学的城市规划能够合理利用土地资源，减少对自然资源的消耗和环境的破坏。
同时，城市规划还能够提供合理的交通规划和基础设施建设，为城市的可持续发展提供保障。
这些因素在房地产发展中至关重要，能够使房地产市场更加健康、可持续。
综上所述，城市规划和房地产发展之间存在着密切的关系。
城市规划对于房地产市场的需求与供应、房地产项目的可行性、市场的景观和环境以及可持续性都产生着重要的影响。
因此，科学、合理、可持续的城市规划是促进房地产市场发展的重要保障。
城市化发展对房地产行业的影响
城市化发展对房地产行业的影响近年来，我国城市化进程加快，城市人口不断增加，对房地产行业造成了巨大的影响。
本文将从多个角度对城市化发展对房地产行业的影响进行分析。
一、城市化对房地产需求的推动城市化带来了大量农村转城市人口，这些人口需要解决住房问题。
因此，城市化进程推动了房地产市场的需求增长。
大量城市人口的集聚，不仅刺激了住宅需求的快速增长，还促进了商业地产、工业地产等不同类型的房地产市场的繁荣。
二、城市化对房地产市场价格的影响城市化发展加剧了城市土地供给的不足，导致土地价格飞涨，进而推动了房地产市场价格的上涨。
高昂的土地成本使得开发商不得不调高房屋销售价格，购房成本增加，进而对居民生活产生一定压力。
但另一方面，房地产市场价格持续上涨也为持有房产的人群带来了巨大的财富回报。
三、城市化对房地产企业的机遇与挑战城市化发展使得房地产企业迎来了巨大的发展机遇。
城市建设需求增加，房地产企业可以通过大规模开发项目获得收益。
与此同时，由于市场竞争激烈，房地产企业需要不断提升自身竞争力，加强品牌建设和产品创新，以应对市场风险和竞争压力。
四、城市化对房地产投资的影响随着城市化进程不断推进，房地产投资成为了人们的选择之一。
相较于传统的投资方式，房地产投资在保值增值方面具有较大的优势。
因此，城市化对房地产投资需求的增加，进一步推动了房地产行业的发展。
五、城市化对房地产市场结构的调整城市化发展也对房地产市场结构产生了深刻影响。
传统的商品住宅在房地产市场中的比重逐渐减小，而创新型、精品型、特色型房地产产品成为市场消费热点。
随着城市化进程的推进，人们对于品质更高、功能更全面的房产需求逐渐增加。
六、城市化对房地产规模的扩大城市化进程带来了人口流入城市的增加，这使得房地产规模不断扩大。
伴随城市发展，城市的土地面积也在不断增加，这为房地产企业提供了更多的开发空间。
大量的人口流入和需要解决住房问题的需求，使得房地产行业成为了国民经济的重要支柱。
从英国圈地运动看中国房地产发展
从英国圈地运动看中国房地产发展英国圈地运动：中世纪，在欧洲大陆很多地区都出现过地主圈占土地的现象，如德意志、法国、荷兰、丹麦等国。
英国的圈地运动最为典型，规模也最大。
封建制度时期，英国就已存在大规模圈地运动。
15世纪末以后，随着新航路的开辟，世界商路从地中海沿岸转移到大西洋沿岸，英国正处在大西洋航运的中心线上，对外贸易大大发展，羊毛出口和毛纺织业兴旺发达，羊毛价格不断上涨，养殖业成为获利丰厚的事业。
于是在工商业发达的英国东南部农村地主首先开始圈占土地，最初贵族地主之圈占公有土地，后来又圈占小佃农的租地和公簿持有农的份地。
此后一些贵族也加入圈地行列。
许多小农的土地被圈占，农民不得不远走他乡到处流浪。
16、17世纪，英国工场手工业得到发展，城市兴起，对农产品的需求大增，圈地运动进一步高涨，特别是1688年以后，英国政府制定大量的立法公开支持圈地，使圈地运动以合法的形式进行，规模更大，据不完全统计，通过这些圈地，英国有六百多万英亩土地被圈占。
工业革命开始后，城市人口剧增，对农产品的需求越来越多，贵族地主为了生产更多的肉类和粮食供应城市，扩大投资，改善土地的生产能力，加速进行圈地，出现圈地建立大农场的热潮。
资产阶级革命胜利后，资本主义英国的统治阶级为加快圈地运动以获得巨额财产，但又不想付出代价，就通过法律对“神圣的财产权”进行最无耻的凌辱。
中国式的圈地运动：在20世纪末期，在发展市场经济过程中，中国各地地方政府通过各种政令不断以相对低廉价格征地，把农民从土地上赶走，剥夺农民耕地使用权，甚至强拆农民住房；再以相对较高的价格出租土地使用权于资本集团。
这就是中国正在上演的“圈地运动”——中国式圈地运动。
形成原因主要有以下几个方面：1. 城市化建设的推动；2. GDP作为地方政府政绩的主要考察指标之一；3. 地方财政空虚国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
城市房地产与城市发展
城市房地产与城市发展近年来，随着城市化进程的加速，城市房地产市场发展迅速，直接影响着城市的经济、社会和环境发展。
城市房地产既是城市发展的重要支撑，也是城市问题的源头。
本文将探讨城市房地产与城市发展的关系，并分析其潜在问题和对策。
首先，城市房地产是城市发展的重要支撑。
房地产业作为城市经济的重要支柱，为城市提供了大量的工作机会和经济效益。
房地产开发带动了建筑、装饰、家具等相关产业的发展，形成了一个庞大的产业链。
房地产市场的繁荣也吸引了大量的投资，对于城市经济的增长和财政收入的提升具有积极意义。
其次，城市房地产也是城市问题的源头。
随着城市化进程的加速，城市房地产市场出现了一系列问题。
首先是房价上涨问题。
由于土地资源的有限性和供需关系的不平衡，一些大城市的房价居高不下，导致中产阶级和新兴市民难以承受购房压力，加剧了社会不平等问题。
其次是房地产泡沫问题。
一些城市过度依赖房地产市场，过度发展房地产业务，导致产能过剩和房地产泡沫的出现。
最后，土地资源浪费和环境污染问题也不可忽视。
为了扩大地产开发规模和提高利润，一些开发商大量占用土地，导致了土地资源的浪费和环境的破坏。
如何解决城市房地产与城市发展的矛盾是摆在我们面前的重要课题。
首先，需要加强土地利用规划和管理。
要在城市规划中合理安排土地用途和开发强度，严格控制房地产开发面积和开发时间。
其次，需改善住房保障体系。
政府应加大对廉租房、公租房等保障性住房的建设力度，提高房屋租赁和保障供应的数量和质量。
同时，还应加强对房地产市场的监管，防止房价虚高和房地产泡沫的出现。
在城市房地产与城市发展的关系中，也存在机会和挑战。
首先，城市房地产市场的发展可以带动城市经济的快速增长，进一步增加城市的吸引力和竞争力。
其次，房地产市场还可以促进城市服务业和相关产业的发展，进一步提升城市的综合发展水平。
然而，城市房地产市场的过度发展也可能导致一些问题，如城市空心化、社会不平等、资源和环境承载能力的压力等。
城市土地利用规划与房地产发展
城市土地利用规划与房地产发展随着城市化进程的不断推进，城市土地利用规划成为了城市发展过程中的重要环节。
城市土地规划对于城市房地产发展具有重要的引导作用。
本文将探讨城市土地利用规划与房地产发展之间的密切关系，并分析规划对于房地产发展带来的影响。
一、城市土地利用规划的重要性城市土地利用规划是指城市在现有土地资源基础上，结合城市发展的需求、环境保护、资源合理利用等因素，通过规划的手段将土地按照功能进行划分和合理利用的过程。
城市土地利用规划的重要性主要体现在以下几个方面：1. 提高土地利用效率：城市土地利用规划能够科学合理地配置土地资源，优化土地利用结构，提高土地利用效率，减少土地浪费，实现土地资源的最大价值。
2. 促进城市可持续发展：城市土地利用规划能够有序引导城市发展，避免过度开发、过度浪费土地资源，从而保护生态环境，实现城市可持续发展。
3. 优化城市格局：城市土地利用规划能够合理规划城市功能布局和空间结构，推动城市建设组织合理、布局有序，形成合理的城市格局。
二、城市土地利用规划对房地产发展的影响1. 制定宏观发展方向：城市土地利用规划可以为房地产开发提供宏观发展方向，规划了城市的发展定位和发展重点，为房地产项目的选址和规模提供了指导。
2. 规范房地产市场：城市土地利用规划对于房地产市场有着重要的引导作用，能够避免盲目扩张和无序竞争，规范市场秩序，保护消费者权益。
3. 优化房地产产品结构：城市土地利用规划将土地资源按照不同功能进行合理划分，使得房地产开发具有目标性和针对性。
通过规划的导向，可以推动住宅、商业、工业等不同类型的房地产项目的有序发展，优化商品房供应结构和市场需求的匹配。
4. 促进土地和房地产价值的提升：城市土地利用规划通过合理规划土地的用途和功能，提高土地开发价值和利用效益，从而推动土地和房地产的价值提升。
三、规划与房地产发展的互动城市土地利用规划与房地产发展是相互影响、相互推动的关系。
城市规划与房地产开发非协调发展分析研究
（ College of Traffic Transportation Engineering，Hefei University of Industry，Hefei 230009，China）
Abstract： Starting from actual conditions and development trend of domestic city road system，the paper summarizes problems existing tin city
［4］ 刘建平，王建丽． 关于我国私人小轿车发展的若干思考［J］．
3 结语
交通拥堵是城市化进程中的必然问题，缓解交通拥堵需要具 有系统的眼光。本文从道路网的各个方面分析了我国中小城市 目前交通发展过程中道路网建设存在的问题和成因，并针对新老 城区道路建设提出不同的应对策略，为缓解城市交通拥堵和城市
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
消费经济，2005，21( 1) : 55-62． ［5］ 安徽省公安厅交警总队数据库( 2006-2011 年) ［Z］． ［6］ 国家统计局． 中国城市统计年鉴［M］． 北京: 中国统计出版
定，部门之间缺少沟通，造成房地产发展十分被动。5） 较少开发商 度； 保证城市绿地面积，人均绿地率直接影响城市环境，通过控制
重视公共服务设施的建设。开发商无法从公共服务设施建设中获 人口密度、绿地率、建筑密度等保证城市环境容量，这样才能保证
得直接利润，这样的市场机制导致公共服务实施开发项目变得无 城市生态平衡和正常功能。5） 设施配套的控制。对于配套设施
产等应当通过强制性规划实施。
出发点 发展模式 实施时间
城市规划 宏观分析城市发展方向条件，寻 求城市发展的整体最优模式
我国城市规划与房地产开发的协调发展
NO 0 7
创〕 祀E & T〔 { IE卜 口 NOLOO Y IN厂 刁 l lO N 以 MA
学 术 论 坛
我 国城市规划与房地产开发的协调发展
朱迪丰 (宁波大学建筑工程与环境学院
浙江宁波
1 3 521”
摘 要: 当城市发展到一定的规模时， 通常会出 现一些所谓的 “ 大城市病”现象， 这时， 城市规划往往就会浮出水面， 随着城市
， 城市规划与房地产开发
实施。所以， 我国需要以 《 城市规划法》为 基本依据， 建立健全的规划实施办法和监督办 法以及区域性技术规范和地方法规， 增强城市 规划对房地产开发中的风险和不确定性的适 应性， 提高城市规划的服务意识， 调节房地产 开发与城市规划的互动关系， 以完整的责权约 束机制和广泛的监督机制保障规划实施中的 强制性， 以超前意识指导和引导房地产开发的 投资方向、策略， 促进房地产业健康发展， 保 障规划实施中的持续效应。 3 .2 规范房地产开发， 加强管理协调开发中的 矛盾 城市规划要加强对房地产开发经济的研 究， 注重土地经济性带来的开发动向， 带动房 地产开发和城市建设的发展， 以使规划设想付 诸实施。而房地产开发项目也应该建立严格 的审批制度， 通过项目 规划立项审批和土地供 应规划对土地供应量的调控， 协调房地产市场 经济利益目 标与公共配套设施建设间的供需。 从长远来看， 房地产开发追求的经济利益目 标 也必定在市场优化选择的过程中实现与城市 规划目 标的协调和统一。 3 3 尽快完善房地产市场的预替监测体系 建立房地产市场监测系统， 形成统一的房 地产信息库， 可以为城市规划提供其所必需的 信息。因此， 要加快建立健全房地产市场信息 系统， 加强对房地产特别是商品住房市场运行 情况的动态监测。要建立和完善土地市场动 态监测制度， 加强对建设用地供应、土地价格 变动情况的监测分析。与此同时， 要尽快结束 当前土地市场的 “ 双轨制” 实现土地使用权 ， 转让的市 场化， 以强化地价对城市用地结构合 理化的促进作用。
城市土地利用变化对房地产市场的冲击分析
城市土地利用变化对房地产市场的冲击分析随着城市化进程的加快，城市土地利用发生了重大变化。
这些变化直接影响到房地产市场的发展。
本文将对城市土地利用变化对房地产市场所带来的冲击进行分析。
一、城市土地利用变化的背景城市土地利用变化是城市化进程中的必然结果。
随着城市人口和经济的快速增长，土地资源的需求迅速上升。
这促使城市土地利用从农业、工业向商业、住宅等用途转变，由此带来了房地产市场的变动。
二、土地利用结构对房地产市场的影响1. 商业用地增加带动商业地产市场发展随着城市人口的增加和生活水平的提升，商业需求也在增长。
城市土地利用中商业用地的增加对商业地产市场产生了积极影响。
商业地产的需求量增加，促使商业项目的兴建，推动了商业地产市场的发展。
2. 住宅用地供应不足导致房地产市场波动城市土地利用中住宅用地的供应不足是当前房地产市场面临的一个重要问题。
随着人口增加和农村人口向城市流动，对住房需求的压力不断增加。
然而，由于土地利用结构的变化，住宅用地的供应相对不足，这导致房地产市场出现了供需失衡的情况，房价上涨的压力增大。
3. 工业用地减少对产业地产市场带来挑战随着城市经济结构的转型升级，工业用地需求减少。
一方面，环保压力与限制导致工业用地面积减少；另一方面，部分传统产业转移或消亡，工业用地需求减少。
这对产业地产市场造成了一定的冲击和挑战。
三、城市土地利用政策对房地产市场的影响1. 土地供应政策对市场供需关系产生直接影响城市土地供应政策是调控房地产市场供需关系的重要手段。
政府通过土地供应的控制来影响房地产市场的供应量和价格，从而达到稳定市场的目的。
2. 土地划拨政策对房地产开发产生影响土地划拨政策是指政府将土地划拨给不同的主体进行开发利用的政策。
不同的土地划拨政策对房地产开发的速度、规模和类型等都会产生影响。
政策的变化将直接导致市场的波动和调整。
3. 土地利用规划对房地产市场的长期影响城市土地利用规划是指政府根据城市发展的总体要求和目标，对土地的利用进行规划和布局。
浅析现阶段我国城市规划与房地产开发的非协调发展
（） ３ 规划管理缺 乏宏 观层 面政策 ，管理 职能 目 单一 。 标 从城市规划 开发管理方 式看 ，规划管理 比较重视对单个具体建设 项 目的审批 ，忽视了从 区域和城 市发展的整体角度研究 问题 。
（） ５ 从信息反馈角度
听 取 广 大 市 民 的反 馈 意 搜集市场信 息 ，适应市场
（ ）规划行政 管理 条块分 割 、缺 乏协调 。在 我国 ，计划 部门 、 １
影响 。主要表 现为 “ 圈地 运动 持续 不 断 、城 市空 置化 现象 日益突 城市规戈管 理部门 、土地 管理部 门等在城市土地配置 和利用管 理中承 Ⅱ 出 、过度开发和 “ 破坏性 ”的建设有增无 减 、城市规划 明显滞后和公 担着不 同的职能。 由于各 部门之 间的条块分割 、责权脱 节严重 ，这样
１ 圈地运动 ”持续不 断 ． １“
大规模 占地 的势 头受 到抑制但是在短 时间 内很难从 根本上解决这 一问
题。
主要 表现在 ： （ ） １ 规划编 制 内容 综合性不 够 。缺乏 经济分析 。
由于房地产开发具 有明显的对 经济利益 的投机性 ，因此 ，城市规划编
制 的 内容综合性不 够 、可操作 性差 ，缺乏 经济分析和规划编制体 系不 改革开放以来 ，我 国城市规模 发生 了很 大变化 ，城市面积都有 了 完善 等问题 ，势必削弱其 对房 地产开发 的调控能 力。 极大 的扩 张。但也 出现了这样一个 问题 ：在城 市的中心还存在 着一 定 （ 城市规 划编制 的动态 性和 可操作性 差。 目前 ，城市规划 的 ２） 数量 的未完 全开发 的土地 ，即城市 空置化 问题 ，例如北京商业 地产 空 编制仍较多 的偏重 于物质建设 规划 ，注重 于确定规划期 的人 口和用地 置率增高呈郊区化趋势，而且随着城市化的快速发展，这一问题日益 规 模 ；对于房地产 开发所需 的城市土 地利用基本上仍沿用功能分 区的
城市更新与房地产市场的互动效应
城市更新与房地产市场的互动效应作者：李玲来源：《中国房地产业》 2018年第7期在城市现代化建设及发展的过程中，其城市更新的目的主要是对城市中一些陈旧的元素及建设进行淘汰及替换，而这使得房地产市场需要面对新的城市环境，为其发展带来了机遇及挑战。
而在房地产市场发展的过程中其规模也在不断的扩大，而这也使得城市更新速度加快。
为此本文从多角度分析了城市更新与房地产市场之间的联系，立足于此对二者之间的互动效应进行深入探究。
1、城市更新及房地产市场的特点1.1 城市更新的特点城市更新简单来说就是对城市中以往的建筑形式进行改建的过程，以此来打造更加宜居的城市环境。
在城市更新中其会对改造区域的建筑、道路等进行重新布局及调整，以此来达到现代化城市的发展要求。
在城市更新中其主要受经济及社会的发展水平所影响，在经济发展速度较快的地区，其城市更新速度也呈现着明显的变化特点，相应的城市在建筑及环境上也会得到更好的优化，使城市可以体现出现代化城市的特点。
1.2 房地产市场的特点房地产市场主要是对与房产有关的产品进行交易的场所，其在实际中属于现代城市经济运行中重要的组成部分，在房地产市场中其所涉及的交易内容较多，如土地使用、房产流通、资金市场、劳务雇佣及技术交易等内容，这些要素组成了完整的房地产市场，而需要注意的是这些房地产市场组成要素在实际中会受到城市环境变化的影响而出现波动，尤其是在人们对建筑及环境要求不断增多的情况下，必定会促使城市更新加快，而这也会为房地产市场带来一定的影响作用。
2、城市更新与房地产市场互动效应分析2.1 城市更新对房地产市场所起到的作用分析第一，使得城市中土地资源得到更好的开发及利用，城市更新的主要背景是其实际的功能已经逐渐无法适应现代化城市的发展要求，为此必须要采用合理的规划方式来对区域进行科学的规划，保证在城市改建中可以对以往的城市进行有效的完善。
而在城市更新中其为了满足城市发展不断增多的要求必定会对一些较为落后的区域及规划布局不合理的区域进行重新开发，此种翻新及整改的方式可以将以往没有得到充分利用的土地资源所具备的价值更好的挖掘出来。
圈地运动与房价的关系
圈地运动与房价的关系
孙宏志
【期刊名称】《中外房地产导报》
【年(卷),期】1998(000)017
【摘要】<正> 戚名琛先生提醒我重读何清涟女士的文章——《九十年代的圈地运动》,引出了我对目前房价的一些关系的新想法。
土地炒作的确使得房价居高不下,但不是根本原因——即使没有圈地运动,房价也不一定就能降下去。
因为,房地产热时期,人们对其投资回报有很高预期,并且,除最后一轮被套牢的以外,这些预期大多实现了,不论是炒地还是开发
【总页数】1页(P15-15)
【作者】孙宏志
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.清初圈地和英国圈地运动的比较研究 [J], 石强;刘锦涛;陈海天
2.从"圈地运动"看城市规划和房地产业的关系 [J], 陈燕秋;孙旭东
3.房价微观因素与房价关系研究r——基于一线城市"房价民生指数" [J], 周圣钧;曹雨佳;孙宁;杨馥嘉;李苗苗
4."新圈地运动"中的公平拷问与遏止恶性圈地的利益机制诉求 [J], 孙兴全
5.“圈地运动”一词的使用不宜泛化——兼析“圈地”与“圈地运动”的不可互见性 [J], 肖传钧
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圈地何为？规划何为？
城镇化可以说是世纪之交中国最重要的主题之⼀。
近些年的实践告诉我们，⼯业化、城镇化进程加快对经济增长、社会进步的贡献不容置疑。
然⽽与此同时，关于滥⽤⼟地的批评之声也⼀直不绝于⽿，曾经的开发区泛滥甚⾄⼀度被指摘为“新圈地运动”。
原因何在？如何破解？ ⾏政体制：市镇设置问题引发⼟地粗放利⽤？ 有资料显⽰：1991～2000年我国每年征⽤⼟地831平⽅公⾥，2001年为1812平⽅公⾥（其中征⽤耕地370平⽅公⾥），2002年为2880平⽅公⾥（其中征⽤耕地1863平⽅公⾥）。
北京⼤学环境学院教授周⼀星认为，我国建设⽤地处于如此快速扩张的局⾯，有⼀个深层次的原因是我国市镇设置的⾏政体制有问题。
上世纪80年代以来，⼀系列的市镇⾏政设置的改⾰，即“乡改镇”、“县改市”、“县和县级市改区”、“县级市升地级市”、“地区改地级市”等，都朝着扩⼤市镇管辖空间的⽅向发展，使市镇⾏政辖区空前扩张，⼤⽽⽆当。
即使这样还有很多市镇说发展的空间不够，要求兼并周围的⾏政单元。
很多情况下美其名⽈为了“城乡⼀体化”、“区域经济⼀体化”。
“我敢说我国的市长和镇长所管辖的空间⽐世界上任何⼀个国家的市长和镇长都要⼤，市长和镇长们拥有的⼟地资源实在是太⼤了。
⽽粗放的市镇设置，必然带来粗放的⼟地利⽤。
”周⼀星说。
2002年，279个直辖市、副省级市、地级市管辖的⾯积约占国⼟的50％和⼈⼝的90％。
⼀个地级以上市的平均⾯积⼤约是17000平⽅公⾥，难怪动不动划出50平⽅公⾥、100平⽅公⾥、200平⽅公⾥作为开发区或城市新区是如此轻⽽易举，不过是百分之零点⼏。
新加坡⼀个国家740平⽅公⾥，它的⼯业园也就是⼏个平⽅公⾥，但是苏州的新加坡⼯业园⼀批就是70平⽅公⾥。
国内外普遍认为，中国经济持续快速增长的⼀个重要原因是地⽅政府对经济增长的强烈追求。
⽽国家、地⽅政府、企业和公众等利益主体在城市空间发展的博弈中，显然地⽅政府占据优势，当地⽅政府和企业联合在⼀起时，就是当然的绝对优势。
中国正在进行的是圈地运动而不是城市化
中国正在进行的是圈地运动而不是城市化近来，很多媒体都吹嘘我国正在进行城市化建设，将万亿的外汇储备和国债用在基础设施建设上，并称之为城市化。
可是我虽然不再国内，但是通过一些渠道还是了解到中国所谓城市化的真实面目。
比如说内陆的一个中等规模的城市为了所谓城市化，要建几条铁路，拓宽几条公路，修几架立交桥，为此要让近100万人失去住所和工作地点。
这在中国非常普遍，而我很明确地告诉大家，这不是城市化，这是圈地运动。
城市化是一种长期的城市规划，比如美国每年计划修的高速公路，或者立体式交通中心，等等，不超过30例，而美国多数的城市规划是有使用期限的，比如一座大楼，修好了要多少年内不能再作大的改动，除非发生天灾，要不是不能轻易地说为了城市化而改变格局。
在美国洛杉矶，重修一个街区的建筑，光补偿居民的费用就达到数千万，所以美国的扩大内需始终没有进行，就是这个道理，强调建筑的功能性和使用周期，而不是短期的突袭建设。
在奥克兰现在也在进行新维多利亚港口的翻新工作，据说是为了迎接5年一次的帆船赛，可是因为这与整体的城市规划有相违背的地方，所以到现在动议还没有通过。
城市化是一个非常长的过程，少则10年多则20年，30年，往往一个城市的规划要延伸到5年以后，而不可能如中国大陆这样搞什么突袭行动。
我和新西兰朋友他讨论这些问题的时候，他们就很奇怪，城市规划怎么可能短期提高gdp呢？这是绝对不可能的事，一座新建筑从建立到经营，到被人们熟悉，到充分利用，要5-10年的时间，不可能有日新月异的感觉。
一个城市的规模，布局，社会效应，商业结构，成本，支出都是长期经营的结果，怎么可能不到5年就翻新一次，就算有钱，也不是这么花的。
这让我想起了另一个名词，圈地运动，圈地运动起源于英国工业革命时期，为了集中资本，资本家到处买地，让很多农夫失去了土地，变成了除了出卖劳力别无选择的工人，由于英国放牧业很发达，所以也被称为羊吃人运动。
这就好理解了，中国现在所谓的城市化，其实是伪装，实质是资本集中的羊吃人运动，也就是圈地运动。
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从“圈地运动”看城市规划和房地产业的关系(2007,No.5城市)
陈燕秋1孙旭东2
(1中国城市规划设计研究院研究生2中国城市规划设计研究院)
一、问题的出现———“圈地运动”
早在上世纪90年代初,中国房地产业刚刚起步之时,一些精明的开发商就蓄谋在海南圈地。
尽管大多数人以失败告终,但那次疯狂的圈地运动却突然使人们意识到土地的巨大价值。
进入21世纪,在城市化快速发展的新背景下,“圈地运动”又悄然抬头,开发商借用生态规划之名,暗渡陈仓,占用了不少郊区的农业用地;建设新城、新区,扩大城市用地规模;利用教育、科技事业的发展,大做土地的文章,每个大学城或科技园区占地少则几千亩,多则达到数万亩。
2006年4月28日,国土资源部、国家工商总局联合发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本。
《补充协议》对开发商闲置土地的行为进行了强制规定,同时还明确设限防止开发商变相囤积土地。
于2006年7月1日实施,它的出台,解决了一些项目长期建设而不竣工的问题,对提高土地利用率、减少土地闲置,有效防止开发商长期囤积土地起到积极作用。
二、解析城市规划和房地产开发之间的关系
(一)城市规划对房地产开发的影响
1.城市规划对房地产的规范和管制作用。
城市规划追求的是社会效益、经济效益、环境效益三者的相互统一,而房地产开发由于受市场经济体制和开发项目或企业经济效益的驱动,开发商往往仅从自身的利益出发,而忽视全局的利益。
如在“圈地运动”中,由于房地产投资风险太大,开发商对自己的操盘能力缺乏信心,无法确定自己的楼盘销路如何,所以,小型开发商首先是圈占一块地,然后一个楼一个楼地滚动开发,走一步看一步。
滚动开发能够及时收回资金,投入下一个开发项目中,保持一个持续不断的长期开发进程,房地产商通过延缓开发获得更大利益,同时大量囤积土地。
因此,城市规划要对开发商囤积土地的行为制定惩罚措施以规范市场,管制开发商不良竞争行为。
早在2000年10月31日,国土资源部、国家工商总局就联合发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本。
根据近几年来市场情况的变化,国土资源部等部门在原出让合同示范文本的基础上,又研究制订了《补充协议》示范文本,它对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度等合同条件及违约责任作出了明确约定。
新出台的《城市规划编制办法》中明确规定了城市总体规划的强制性内容。
强制性内容作为规划的底线,直接调控和规范着房地产开发行为,既抑制了高收益用地的过度膨胀,又保证了必要的低收益用地规模;既保持了房地产开发的稳步增长,又避免了城市无节制地向外延伸,节约和集约利用了城市土地。
因此,房地产开发必须接受城市规划的管理和控制,规范运作,在土地批租、税费等方面获取合法的便利和优惠,更好地实现开发目标。
2.城市规划对房地产的引导和促进作用。
城市规划为房地产开发提供了大量的信息和依据。
由于城市规划是从宏观的角度来分析城市发展方向和寻求城市整体发展的最优模式,是建立在详细调查和科学论证基础之上,对城市人口、用地规模、空间布局、功能分区以及中心区位等都要进行分析和预测,其中包含大量指导性和前瞻性信息,可作为开发商的投资参考。
譬如,新颁发的《城市规划编制办法》中规定了中心城区规划的18项具体内容,每项内容都包含与房地产开发有关的信息,可为开发商确定开发方案提供依据。
分区规划能够大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和容量控制指标,因此,其指导作用更加详细具体,有利于投资者增强投资信心、明确投资方向、搞好投资决策。
3.城市规划对房地产开发效益的影响。
城市规划确定城市在一定时期内的发展规模和方向,也就基本确定了该区域的房地产供需状况。
城市规划确定了城市用地功能分区和土地的使用性质,而不同性质用地的价格往往相差悬殊,直接影响地产价值。
城市规划通过影响地价来影响房地产开发的效益,为房地产开发商选择地段和发展方向提供了依据。
城市规划一般对房地产空间布局、开发规模、开发强度、开发时序、开发步骤、项目环境、配套设施等都有具体安排,为房地产开发提供直接指导和帮助。
开发商只有按城市规划的要求进行合理开发,才能节省投资,降低成本,创建品牌,才能有好的卖点,才能开发更多、更广的物业,获得更多、更好的效益。
(二)房地产开发对城市规划的反馈
1.房地产开发是实现城市规划的有效手段。
在城市规划的实施过程中,需要借助房地产开发这一手段来使城市土地经济规律起作用,从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能分区趋于合理。
另外,城市规划的实施需要大量的建设资金,过去那种单靠国家财政出资的建设模式已经远远不能满足城市发展的需求,通过走房地产综合开发之路可以拓宽资金来源。
推行房地产综合开发,一方面能满足城市经济发展的需求;另一方面回收资金后,又可将资金循环用于城市建设,从而使城市建设实现自我积累、自我发展的良性循环,为城市规划的实施提供了强有力的保障。
2.房地产开发促进城市用地结构的合理化。
房地产开发是使城市用地结构实现合理化的关键。
在计划经济体制下,我国的城市用地结构极不合理。
在用地功能配置方面,存在优地劣用、土地粗放开发经营、土地效益低下、土地资源配置不合理等现象。
随着我国经济体制与增长方式的根本转变,房地产业逐步发展壮大,通过集中合并、综合开发等多种途径,提高了城市土地利用效益和产出效益,逐步压缩了工业、仓储等生产性用地所占比重,提高了道路交通用地、公共绿地等所占比重,使我国城市用地趋于合理化。
三、对促进城市规划与房地产开发协调发展的建议
随着中国城市化进程的加快和科学发展观的确立,追求城市综合效益(环境效益、社会效益、经济效益)的最大化已成为现代城市发展的最终目标,这也是城市规划和房地产开发的共同目标。
城市规划是从整体上寻求城市发展的最优模式,对城市开发建设进行有序的安排;房地产开发则是寻求自身的个体最优模式,在追求自身利润最大化的同时,实现城市规划,从而实现城市的综合效益,二者的协调发展是实现这一目标的必然选择。
为此,提出以下几点建议:
(一)城市规划要加强对房地产开发的动态性引导
首先,要加强城市规划的战略性研究,通过战略性研究发现空间变化的多种可能性,分析哪些是影响城市空间变化的决定性因素,这样做的目的是为了使城市规划的编制有理有据,能够及时为房地产开发提供动态性指导。
而这一过程需要连续跟踪研究,强调过程的统
一协调性,不断对城市规划和房地产开发的关系进行研究深化。
其次,要增强城市规划的前瞻意识,为房地产开发提供超前服务,使房地产开发商有一定的思想、时间、物质准备,按照规划进行开发建设,并积极引导房地产开发的投资方向、策略,使之健康发展。
(二)城市规划要适应房地产开发的各种特性,增强规划的弹性和各种应变能力
随着中国开放度的进一步提高和城市化的快速发展,房地产开发面临的风险和不确定性日益增大,开发行为具有多变性和时效性特点,这在很大程度上增加了城市规划的难度。
在市场经济条件下,城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权,而只有否定权。
因此,规划必须考虑的规划依据要具有最大可能性,同时也要兼顾其他的综合因素,城市规划要求具有弹性和适应性。
另一方面,投资者作为房地产开发的动力,应该拥有一定的自由选择权,即控制性详细规划同时兼备一定的弹性和灵活性,这种弹性与作为法律依据的规划刚性是相辅相成的。
新加坡有些住宅楼底层全部架空敞开作为预留用地,根据发展需要,既可作为公共
福利设施用地,又可用于商业、办公等,这种城市规划方法值得借鉴。
因此,应该对城市规划及时作出调整和补充,来应对城市建设和房地产开发中出现的新情况和新问题,以增强城市规划的各种应变能力。
(三)城市规划的监管系统需进一步完善
从“圈地运动”中的土地失控现象可以看出,必须加强土地督察制度。
“国六条”就提出进一步整顿和规范房地产市场秩序,必须加强房地产开发建设的全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价等行为。
在城市规划的编制实施过程中,政府有关部门为了追求某方面的利益而肆意改规或违规进行建设,已成为阻碍城市规划和房地产开发协调发展的最大因素,因此,应该完善城市规划的监管体系,如行政监督、群众监督和舆论监督等。
提议由上级城市规划职能部门和政府监察部门共同组成监督管理机构,负责从行政上处理下级违反城市规划的行为。
随着社会的不断发展,加强城市规划管理制度的民主性,要充分发挥舆论监督的作用,促进城市规划与房地产的协调发展。
[参考文献]
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[2]李虎春.城市规划与房地产开发的协调发展[J].云南民族学院学报,2002,11.
[3]邓卫.我国房地产发展的时弊与对策[J].城市发展研究,1999,4.
[4]黄亚平,丁烈云.城市规划对地价的作用机制研究[J].城市发展研究,1998,4.
[5]牛凤瑞主编.中国房地产发展报告NO.1[M].北京:社会科学文献出版社,2004,6.。