关于商品房买卖合同纠纷案件的司法统计分析
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释。
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释____日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款〔按揭〕等方面如何详细适用法律作出更加明确、详细的规定。
其中，对房地产开发企业严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。
每日商报对局部重要内容作了摘编。
中华人民共和国____公告〔【摘要】：^p 〕第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业〔以下统称为出卖人〕将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
年度案件汇报总结范文(3篇)
第1篇一、前言随着我国法治建设的不断深入，司法机关在维护社会公平正义、保障人民群众合法权益方面发挥了重要作用。
本年度，我国司法机关共受理各类案件XX万件，其中刑事案件XX万件，民事案件XX万件，行政案件XX万件。
现将本年度案件办理情况及总结汇报如下：二、案件办理总体情况（一）案件数量与类型本年度，我国司法机关共受理各类案件XX万件，同比上升XX%。
其中，刑事案件XX万件，同比下降XX%；民事案件XX万件，同比上升XX%；行政案件XX万件，同比上升XX%。
案件类型涵盖了各类犯罪、民事纠纷、行政争议等多个领域。
（二）案件办理进度本年度，我国司法机关共审结各类案件XX万件，同比上升XX%。
其中，刑事案件审结XX万件，同比下降XX%；民事案件审结XX万件，同比上升XX%；行政案件审结XX万件，同比上升XX%。
案件办理周期平均为XX天，同比缩短XX天。
（三）案件办理质量本年度，我国司法机关在案件办理过程中，始终坚持严格依法、公正司法的原则，确保了案件办理的质量。
据统计，本年度刑事案件无罪判决率XX%，民事案件调撤率XX%，行政案件维持率XX%，案件办理质量得到有效保障。
三、案件办理特点与亮点（一）案件办理特点1. 案件类型多样化：本年度受理的案件涵盖了各类犯罪、民事纠纷、行政争议等多个领域，体现了社会矛盾的复杂性和多样性。
2. 案件办理难度加大：随着社会经济的快速发展，新型案件不断涌现，案件办理难度加大，对司法机关提出了更高的要求。
3. 司法改革深入推进：本年度，我国司法机关深入推进司法改革，优化司法资源配置，提高司法效率，为案件办理提供了有力保障。
（二）案件办理亮点1. 重点案件办理取得显著成效：本年度，我国司法机关集中力量办理了一批重点案件，如XX、XX等，有效震慑了犯罪，维护了社会稳定。
2. 司法公开力度加大：本年度，我国司法机关深入推进司法公开，通过公开庭审、公开裁判文书、公开执行信息等方式，提高了司法公信力。
(完整版)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
商品房买卖合同纠纷的案件评析及对策
（二）相应案例简述：（良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开 相应案例简述： 发有限公司商品房预售合同纠纷案） 原告良友木业（私人）有限公司诉称，１９９６年３月２７日，我方与 被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）签订了二份外销商 品房预售契约。我方依约向被告支付了购房定金４０００新加坡元，交付了 购房款２５５４０９．６０新加坡元。被告应于１９９７年６月３０日之前 交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还我方已支付的 购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。被告庄胜公司辩称， 原告所述案件事实属实。本案中我公司与原告既约定了违约金，又约定了定 金，我公司认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求我公司 给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。 法院审理查明，１９９６年３月２７日，原告与被告签订了二份北京市 外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第 １０楼１００６、１００７室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分 别为４３４９和睦４１４５新加坡元，二间房屋建筑面积均为７６．３５平 方米，二间房屋的房价款分别为３３２０２６、３１６４９８新加坡元。双 方同时还约定，被告应于１９９７年６月３０日前将房屋交付原告，逾期超 过１８０日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后３０ 日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告， 利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管 理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金 ４０００新加坡元，支付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。现被告尚 未将该房交付原告。 •
二、出卖人交付的房屋存在质量问题类
什么是房屋质量问题？主要是从房屋实体、功能、环境等方面的 实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。房屋实 体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装 饰装修等。房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、 防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。房屋环境是指对房屋使 用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可 分为室内环境和室外环境。 因此房屋质量问题就是，房屋实体、功 能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容不一致的 问题。 房屋质量问题是买受人最关心也是出卖人最关切的问题；出卖人 交付的房屋存在质量问题的案例比较复杂多样，只能具体问题具体分 析。
购房诉讼撤销合同案例分析
一、案件背景近年来，随着房地产市场的快速发展，购房纠纷日益增多。
其中，购房合同撤销诉讼成为常见类型之一。
以下以几个典型案例进行分析。
二、案例一：房屋面积缩水，购房合同可撤销案情简介：施某、刘某看中一套119平方米的三房户型样板房，签订购房合同后支付首付，办理贷款。
交房时发现房屋实际面积只有92平方米，且一间卧室变成了厨房。
施某、刘某认为开发商存在欺诈行为，要求撤销购房合同。
分析：法院经审理认为，开发商在销售过程中未明确告知房屋实际面积与样板房存在差异，构成欺诈。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因欺诈订立的合同，当事人一方有权请求变更或者撤销。
因此，法院支持了施某、刘某的诉讼请求，撤销了购房合同。
三、案例二：房屋被查封冻结，购房合同可撤销案情简介：陈某、付某将涉案房屋出售给万某，实际成交价格25万元。
后因陈某、付某欠李某借款，涉案房屋被查封冻结。
万某得知后，要求解除购房合同，返还购房款及装修款。
分析：法院经审理认为，涉案房屋在出售时已被查封冻结，陈某、付某未履行告知义务，构成欺诈。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因欺诈订立的合同，当事人一方有权请求变更或者撤销。
因此，法院支持了万某的诉讼请求，解除购房合同，返还购房款及装修款。
四、案例三：恶意串通，购房合同无效案情简介：谭女士为逃避债务，将价值1200余万元的房产以300万元的价格出售给外甥侯先生。
购房款全部来源于谭女士的二姐。
孙女士发现后，请求法院确认买卖合同无效。
分析：法院经审理认为，谭女士与侯先生的买卖行为属于恶意串通，损害了孙女士的合法权益。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
因此，法院支持了孙女士的诉讼请求，判定合同无效，要求案涉房产恢复登记至谭女士名下。
五、总结购房合同撤销诉讼涉及欺诈、恶意串通等多种情形。
在审理此类案件时，法院需综合考虑合同内容、当事人行为等因素，依法保护当事人合法权益。
房屋买卖纠纷法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张三（以下简称张三）被告：李四（以下简称李四）案由：房屋买卖合同纠纷原告张三与被告李四于2018年3月签订了一份房屋买卖合同，约定由李四将其位于某市某区某小区的一套房产出售给张三，房屋总价为100万元。
合同约定，张三在签订合同后支付定金20万元，剩余房款在办理房屋过户手续时一次性付清。
双方还约定，如因房屋产权问题导致无法过户，李四应退还张三已支付的定金及利息。
2018年4月，张三支付了20万元定金。
然而，在办理房屋过户手续时，李四未能提供房屋产权证，导致房屋无法过户。
张三多次与李四协商，要求其退还定金及利息，但李四以各种理由推脱，拒绝退还。
无奈之下，张三将李四诉至法院，要求法院判决李四退还定金及利息。
二、争议焦点1. 李四是否应当退还张三已支付的定金及利息？2. 双方签订的房屋买卖合同是否有效？三、法院审理过程1. 法院受理案件后，依法通知被告李四应诉。
2. 法院审理过程中，张三提交了房屋买卖合同、付款凭证等证据，证明其已履行合同约定的付款义务。
李四则辩称，房屋产权证尚未办理，故无法过户，请求法院驳回张三的诉讼请求。
3. 法院经审理查明，房屋产权证尚未办理的原因是李四在房屋买卖合同签订前，已将该房屋抵押给他人，导致房屋无法过户。
法院认为，李四在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋已抵押的事实，违反了诚实信用原则，其行为构成欺诈。
四、法院判决1. 判决被告李四退还原告张三已支付的定金20万元。
2. 判决被告李四支付原告张三利息损失，按同期银行贷款利率计算，自2018年4月起至实际还款之日止。
五、案例分析本案中，法院判决李四退还张三已支付的定金及利息，主要基于以下理由：1. 李四在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋已抵押的事实，违反了诚实信用原则，其行为构成欺诈。
2. 根据我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
诉讼案件法律分析(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）于2010年取得某地块土地使用权，并在此地块上开发建设住宅小区。
2013年，开发商完成小区的建设并开始销售。
业主王先生（以下简称“业主”）于2014年购买了该小区的一套住宅。
在入住过程中，业主发现房屋存在质量问题，包括墙体裂缝、漏水等问题。
业主多次与开发商协商解决，但双方未能达成一致。
业主遂于2021年向法院提起诉讼，要求开发商承担修复责任，并赔偿因其房屋质量问题造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要包括以下几个方面：1. 房屋是否存在质量问题；2. 开发商是否应当承担修复责任；3. 业主损失的具体数额。
三、法律分析1. 房屋是否存在质量问题根据《中华人民共和国合同法》第二百五十二条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。
出卖人提供有关标的物的质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
”在本案中，开发商在销售房屋时应当向业主提供有关房屋质量的说明，业主购买的房屋应当符合该说明的质量要求。
根据《中华人民共和国建筑法》第四十二条规定：“建筑工程的勘察、设计、施工、监理、检验、检测等活动，应当符合国家标准、行业标准和技术规范。
”本案中，房屋的建设过程中应当遵守相关国家标准、行业标准和技术规范。
经鉴定，业主购买的房屋确实存在墙体裂缝、漏水等问题，这些质量问题已经严重影响了业主的正常居住。
因此，可以认定房屋存在质量问题。
2. 开发商是否应当承担修复责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”在本案中，开发商未能按照合同约定和法律规定提供符合质量要求的房屋，已经构成违约。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条规定：“因施工质量不符合国家标准、行业标准或者设计要求，造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。
”在本案中，开发商作为施工人，应当对房屋质量问题承担侵权责任。
房地产销售法律案件分析(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产销售领域涉及的纠纷案件也日益增多。
本文将通过对一起典型的房地产销售法律案件进行分析，探讨房地产销售中常见的法律问题，为房地产企业和消费者提供法律参考。
二、案件背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）开发了一处住宅小区，并在售楼处公开销售。
消费者王某在售楼处购买了该小区的一套住宅。
在签订购房合同后，王某发现开发商存在虚假宣传、面积缩水等问题。
王某与开发商协商无果，遂向法院提起诉讼。
三、案件焦点1. 开发商是否存在虚假宣传行为？2. 开发商是否存在面积缩水问题？3. 开发商是否应承担相应的法律责任？四、案件分析1. 开发商是否存在虚假宣传行为？根据《中华人民共和国广告法》第二条规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容。
在本案中，开发商在宣传材料中宣称该住宅小区绿化率达到40%，但实际上绿化率仅为30%。
这明显构成虚假宣传。
2. 开发商是否存在面积缩水问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定，出卖人应当按照约定的面积交付标的物。
在本案中，购房合同约定王某购买的住宅面积为100平方米，但实际交付的面积为95平方米。
这构成面积缩水。
3. 开发商是否应承担相应的法律责任？（1）虚假宣传责任根据《中华人民共和国广告法》第五十六条规定，违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。
在本案中，开发商因虚假宣传被责令停止发布广告，并处以罚款。
（2）面积缩水责任根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，出卖人交付的标的物的面积少于约定的面积，应当按照约定的面积交付；没有约定的，按照实际交付的面积交付。
出卖人交付的标的物的面积少于约定的面积的，应当按照约定的面积减去实际交付的面积的比例，增加价款的；没有约定的，按照实际交付的面积减去约定的面积的比例，增加价款的。
在本案中，开发商应按照约定的面积交付王某住宅，即100平方米。
浅议审判商品房买卖合同纠纷的司法对策
现的商品房包销 、商品房担保贷款 （ 按揭）等新 问题也亟待解 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 决。而现行的法律 、法规的不够完善 ，使人 民法院在审理商品房 （ 以下科称 “《 解释》” ）规定，因房屋主体结构质量不合格不 纠纷案件 中遇到了许多法律适用的难题。我院所审结的商品房买 能交付使用，或者房屋交付使用后 ，房屋主体结构质量经核验确 卖合 同纠纷案件呈 “ 两高一低”的特点 ，即判决率高 、上诉率 属不合格 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的 ，法院应予支持。
物权法》 ，也没有对商品房买卖作出全面细致的规范，而现今购 我院及全国受理房产 纠纷案件情况 。贵州省天柱县人 房者赖以援用的法律规定都是以事后处理 为主 ，事前预 防的极 民法院２０ 年至２０ 年９ ０７ ０９ 月受理商品房买卖合 同纠纷案件的基本 少 。那么 ，法院在商品房纠纷案处理的具体实践 中，该采取怎样
与同行共 勉 。
一
．
情况是 ：２０ 年１ ０ ７ 月至２０ 年９ ，共受理商品房买卖合同纠纷案 的司法对策呢？通过近年来的审判经验和积极探索 ，笔者认为： ０９ 月 件４ 件，２ ７ ５ ０ 年受理６ ，２ ８ 件 ０ 年受理１件 ，２０ 年１ ９ ４ ０９ － 月受理２ （ ６ 一）对于以上因不能如期交房、未按期办理产权过户手续、房 件。在这４起案件中，房地产开发商作为被告的３起 ，占８％ ， ５ ６ ０ 屋质量不合格 、设备和装修不符合合同约定、房屋面积出现误差 买受人作为被告的仅９ ，占２ ％。受理的４起案件 ，已审结４ 等现象引发的纠纷 ，可采用买房时订立的合同条款来进行处理 。 起 ０ ５ ４ 件 ，其中撤诉ａ 、调解３ Ｎ 件，调解和经调解撤诉率为１ ．％；判 即 ：不能 如期 交房 或未 按 期办 理产 权过 户手 续 ，如果 不是 合 同约 ５９ 决 ３件 ，判 决率 为 ８ ％ ，判决 后 上诉 的 ｌ件 ，上 诉 率 ３ ．％。全 定的可以免责的是 由，法院就应该按照合同约定判决房开商承担 ７ ４ ２ ２４ 国法院２０ 年受理的８ ０２ 万多件房地产案件中 ，商品房买卖合同纠 违约责任 ，并要求其赔偿对买受人进行相应赔偿。此外 ，在此类 纷 占２％，而在２ ９ ５ ０ 年第一季度受理的６９ 件房地产案件 中，商 案件审判 中，还可以根据双方之间订立的合同上约定的违约金数 ８８ 品房买卖合同纠纷就占近５￣。同时，现实社会和审判实践 中出 额 ，判决房开商赔偿买受人相应的违约金 。根据最高院出台的 ０ｏ ／
房地产法律纠纷案例分析(3篇)
一、背景近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房地产法律纠纷也日益增多。
本案例以某市“购房维权事件”为例，分析房地产法律纠纷的成因、处理过程及启示。
二、案情简介2018年，某市某房地产开发公司（以下简称“开发商”）开发了一处住宅小区，该小区共计1000套住宅。
在销售过程中，开发商承诺住宅小区配套设施齐全，包括幼儿园、商场、医院等。
然而，在交房时，部分业主发现小区配套设施与开发商承诺不符，且小区存在严重质量问题。
业主们要求开发商整改，但开发商以各种理由推脱，导致业主与开发商产生纠纷。
三、纠纷成因分析1. 开发商违规操作：开发商在销售过程中，未严格按照相关法律法规进行操作，存在虚假宣传、违规销售等问题。
2. 业主维权意识不足：部分业主在购房过程中，未充分了解购房政策、合同条款等相关知识，导致维权意识不足。
3. 法律法规不完善：我国房地产法律法规尚不完善，部分条款模糊不清，给纠纷处理带来一定难度。
4. 行政监管不到位：部分地方政府在房地产市场监管方面存在漏洞，导致开发商违规操作时有发生。
四、纠纷处理过程1. 业主维权：业主发现开发商违规操作后，通过业主委员会组织业主维权，要求开发商整改。
2. 协商解决：业主与开发商多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
3. 诉讼途径：业主在协商无果的情况下，向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
4. 法院审理：法院受理案件后，依法审理，判决开发商承担违约责任，要求其整改小区配套设施，并赔偿业主损失。
1. 提高开发商自律意识：开发商应严格遵守国家法律法规，诚信经营，不得进行虚假宣传和违规销售。
2. 加强业主维权意识：业主在购房过程中，要充分了解相关法律法规和合同条款，提高维权意识。
3. 完善房地产法律法规：政府部门应进一步完善房地产法律法规，明确各方权利义务，减少纠纷发生。
4. 强化行政监管：政府部门要加强对房地产市场的监管，严厉打击违规操作行为，保障消费者合法权益。
重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例
重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例文章属性•【公布机关】重庆市第五中级人民法院,重庆市第五中级人民法院,重庆市第五中级人民法院•【公布日期】2023.09.01•【分类】其他正文重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例2020年至2023年上半年，市五中法院及辖区基层法院新收房屋买卖合同纠纷一审案件19215件、审结19574件，案件结收比101.87%。
从三年半整体收案情况来看，该类案件每年新收数量呈先升后降趋势。
具体为：2020年新收5179件，2021年新收7349件，2022年新收4878件；2023年上半年新收1809件。
一定程度上客观反映近年来房地产市场活跃趋势以及辖区诉源治理工作成效。
从受理情况看，此类案件呈现出数量多、地域性、新类型突出的特点。
除常见的开发商逾期交房、逾期办证、销售合同纠纷外，因人民群众对于高品质生活的追求和向往，精装修商品房质量瑕疵纠纷、“江景房”园林景观房纠纷成为了新的纠纷类型，又因购房者和开发商企业在购房合同中对于相关条款未作细化约定或约定不明，造成双方对合同理解不一致而引发诉讼等。
从审结情况来看，此类案件虽然体量较大，但诉源治理、多元解纷效果突出，各项审判质效指标均处于较好水平。
案例一蒋某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案开发商交付房屋户型不符合合同约定的，购房者可以请求解除合同【基本案情】2018年5月，蒋某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定户型为三室两厅，房屋总价款128万元，首付款39万元，剩余89万元由蒋某申请抵押贷款；某房地产开发公司应在2019年5月8日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蒋某。
合同签订后，蒋某向某房地产开发公司支付了首付款、契税以及大修基金等费用。
嗣后，某房地产开发公司通知蒋某于2019年9月4日接房。
蒋某在接房时认为涉案房屋原约定为三室两厅，现交房现状为两室两厅，以违反合同约定为由，向某房地产开发公司发出《退房通知书》，要求解除合同。
试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议
试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议作者：张京宇来源：《职工法律天地·下半月》2017年第11期摘要：随着我国城镇一体化进程的加快，房地产行业迎来了发展的好机遇，商品房买卖市场一直呈现蓬勃发展的态势，然而在这样快速发展的背后，也隐藏着许多问题，如因房屋合同而引起纠纷等等，成为社会各界关注的焦点。
如何从法律适用的角度解决这一问题，控制商品房买卖领域的健康有序发展成为业界学者和专家研究的重点课题。
本文在分析我国商品房买卖合同相关立法现状的基础上，剖析其中存在的一些问题，并提出相应的建议，希望能够对促进我国房地产的发展做出一份贡献。
关键词：商品房买卖；法律适用；合同随着我国改革开放的不断深入，我国各行各业都得到了充分的发展，尤其是房地产市场。
房屋买卖、住房改革是关乎着每一个老百姓生活的民生大事，在当前的市场经济环境下，房屋自由买卖的蓬勃发展也带来了一系列的问题，如房屋买卖合同纠纷等，引起了社会各界的关注，针对这一问题，如何用法律的途径来维护房产领域的和谐发展，如何通过立法来保证市场的健康运行，是当前相关学者们研究的重点。
一、目前我国商品房买卖合同纠纷的立法现状随着房地产市场的蓬勃发展，房屋买卖合同纠纷也时有发生，相关领域的学者和专家一直都在不断地努力，2003年，我国最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[1]，随后2005年，又继续出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》[2]，直至2013年出来了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》、《关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关文件[3]，这些政策在我国解决商品房合同买卖纠纷案件中起到了重要的规范作用，积极地促进了我国房屋买卖市场的繁荣发展。
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同.【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。
所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。
经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高,其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中,交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，通俗讲,是一手房与二手房的区别。
另外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工"的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应改为“未竣工"和“已竣工"作为分界点.第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
”，该规定应理解为强制性规定。
《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。
根据合同法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。
在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。
商品房买卖合同纠纷特点
商品房买卖合同纠纷特点篇一：商品房买卖合同纠纷案件特点及成因商品房买卖合同纠纷案件特点及成因一、商品房买卖合同纠纷案件的特点(一)案件数量大幅上升。
商品房买卖纠纷案件呈大幅上升趋势。
济南历下法院20XX年收案88件，20XX年收案激增至337件，三年时间案件数量增长了4.5倍。
截至20XX年5月底收案77件，同比提高28.8%。
(二)诉讼请求及理由多样化。
商品房买卖纠纷的类型复杂多样，常见的多为要求办理权属证书、支付违约金、解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿、按约定履行、双倍返还定金、解除合同返还房款及利息等，其中，因逾期办证而引发的纠纷约占全部商品房买卖纠纷案件的72%；附加设置增加买受者交易款项而引发的纠纷约占21%；开发商逾期交房引发的纠纷约占3%；要求解除合同的纠纷约占3%。
同时，涉及到各种各样惩罚性赔偿纠纷占0.5%。
诉讼理由各种各样，由传统的逾期交房和办证等原因向更广泛的领域扩展。
(三)涉诉人数多、群体性诉讼比重大。
起诉方业主人数往往是几十甚至上百人的群体性诉讼。
20XX年至20XX年5月受理商品房纠纷案件414件，其中群体性商品房买卖合同纠纷案件395件，占到案件总数的95%。
如20XX年诉济南正大建业发展有限公司商品房合同纠纷案的原告多达160名，另有不少业主对案件审理持观望态度，一案的审理往往涉及一大批潜在的诉讼者。
(四)案件审理难度大，审理周期长。
房地产行业涉及多部门，其部门规章纷繁复杂，权限或相互交叉，或无承接关联，为法院裁判带来诸多困难，结案率仅为45%。
其中，结案方式以调解、撤诉方式结案的又占了绝大部分。
55%的案件因案情复杂，或缺少法律规定，使审理周期延长。
(五)存在隐患，易引发上访案件。
商品房买卖合同纠纷中因群体性诉讼多，涉及环节多、部门多，法律法规不健全等原因，不仅审理难度大，而且存在当事人上访、来访或是写信、打电话催办案件的情形，存在引发治安事件的隐患。
二、商品房买卖合同纠纷的成因分析(一)买卖双方对利益的无序追逐。
法律案件分析房屋产权(3篇)
第1篇一、案件背景本案涉及一起房屋产权纠纷，原告张先生与被告李女士因房屋产权问题产生争议。
张先生认为，涉案房屋的所有权应归其所有，而李女士则主张该房屋属于其个人财产。
双方在协商无果的情况下，将争议提交至人民法院。
二、案情简介1. 房屋购买情况：2008年，张先生与李女士签订了一份购房合同，约定由张先生支付房屋总价款，李女士将房屋过户至张先生名下。
合同签订后，张先生按照约定支付了全部房款，但房屋并未过户。
2. 房屋过户情况：2010年，张先生因个人原因未能继续履行合同，双方达成协议，约定房屋归李女士所有。
此后，李女士将房屋过户至自己名下。
3. 产权纠纷：2020年，张先生发现房屋在过户过程中存在瑕疵，认为李女士在过户过程中存在欺诈行为，遂要求法院判决房屋所有权归其所有。
三、法院判决1. 案件审理过程：法院在审理过程中，对双方的证据进行了审查，并对案件事实进行了调查。
2. 判决结果：法院认为，张先生与李女士签订的购房合同合法有效，但双方在合同履行过程中存在争议。
关于房屋所有权问题，法院认为：- 虽然张先生支付了全部房款，但房屋并未过户至其名下，故张先生并非房屋的所有权人。
- 李女士在过户过程中并未存在欺诈行为，且双方在2010年已达成协议，约定房屋归李女士所有。
因此，法院判决涉案房屋归李女士所有。
四、案件分析1. 房屋所有权转移的法律规定：根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权的转移应以登记为要件。
本案中，虽然张先生支付了全部房款，但房屋并未过户至其名下，故张先生并非房屋的所有权人。
2. 合同履行与权利义务关系：在合同履行过程中，双方应按照约定履行各自的权利义务。
本案中，张先生未能继续履行合同，导致双方产生争议。
3. 合同解除与违约责任：根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，当事人应当承担相应的违约责任。
本案中，张先生未能履行合同，应承担相应的违约责任。
五、案件启示1. 签订合同需谨慎：在签订合同前，应仔细阅读合同条款，明确双方的权利义务，避免产生纠纷。
购房合同纠纷抗诉案件点评
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，购房合同纠纷案件数量逐年攀升。
这类案件涉及当事人切身利益，社会关注度高。
本文将针对一起购房合同纠纷抗诉案件进行点评，以期为类似案件提供参考。
一、案件背景本案涉及某房地产开发公司与某购房者之间的购房合同纠纷。
购房者与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买一套房产。
合同签订后，购房者按约定支付了房款，但开发商未能按期交付房屋。
购房者遂将开发商诉至法院，要求开发商承担违约责任。
法院经审理，判决开发商支付购房者违约金。
开发商不服一审判决，向上一级法院提起上诉。
二审法院驳回上诉，维持原判。
随后，开发商向上一级检察院提起抗诉。
二、抗诉理由开发商在抗诉状中提出以下理由：1. 一审法院认定事实错误。
开发商认为，合同中并未约定具体的交付房屋时间，故不应承担违约责任。
2. 一审法院适用法律错误。
开发商认为，合同中约定了争议解决方式为仲裁，故法院无权受理此案。
3. 一审法院判决结果显失公正。
开发商认为，购房者并未实际遭受损失，判决其承担违约金过高。
三、抗诉结果上一级检察院审查后，认为开发商的抗诉理由成立，决定提审此案。
提审法院经审理，认定开发商的抗诉理由部分成立，遂撤销一、二审判决，发回重审。
四、点评1. 本案体现了法院对购房合同纠纷案件的重视。
法院在审理过程中，充分考虑了当事人的合法权益，确保了判决的公正性。
2. 本案反映了购房合同纠纷案件的复杂性。
购房合同涉及诸多法律问题，如合同效力、违约责任、争议解决方式等，需要法院在审理过程中综合考虑。
3. 本案提醒购房者，在签订购房合同时，应充分了解合同条款，确保自身权益。
同时，开发商也应规范经营，履行合同义务，避免纠纷发生。
4. 本案表明，抗诉程序是维护当事人合法权益的重要途径。
开发商在遇到不利判决时，可以通过抗诉程序寻求救济。
总之，本案是一起典型的购房合同纠纷抗诉案件，反映了法院在审理此类案件中的严谨态度和公正司法。
同时，也提醒了购房者和开发商在签订合同、履行合同过程中应注重法律意识，以避免纠纷的发生。
年度收案类型统计分析
年度收案类型统计分析XX法庭2018年受理各类民商事案件共计810件，比2017年少收案261件，增长率下降24.24%；2018年受理案件涉及案由56个，比2017年少4个。
通过上述图表可以看出，2018年该庭受理房屋买卖合同案件119件，占总收案14.69%；民间借贷、借款案件86件，占总收案10.62%；买卖合同案件80件，占总收案9.88%；离婚案件68件，占总收案8.40%；不当得利案件44件，占总收案5.43%；租赁合同案件42件，占总收案5.19%；建设工程施工合同案件36件，占总收案4.44%；确认合同效力案件25件，占总收案3.09%；机动车交通事故责任案件23件，占总收案2.84%；合同纠纷23件，占总收案2.84%；劳务合同21件，占总收案2.59%。
诸如抚养、分家析产、探视、同居关系、离婚后财产、赡养、继承、宣告无民事行为能力、宣告死亡案件等涉及婚姻家庭即家事纠纷案件51件，所占比例为6.30%o此外，承揽合同、提供劳务者受害责任、生命权健康权身体权、排除妨害、所有权确认、房屋拆迁安置、装饰装修合同、财产损害赔偿纠纷案件均超过10件。
从上述数据研判，房屋买卖合同在2018年仍为收案数第一，且近三年来一直保持收案数首位，所占收案比例接近总收案的15%o究其原因，是本辖区开发商所出雇的房屋有的已过交付期限，有的已过办证期限，导致逾期交房及逾期办证构成违约而形成诉讼。
对于此类案件的发生，主要是开发商前期开发手续不全,建设后无法通过验收，导致办证资料无法及时备案。
2019年，更多的商品房办证期限已到，开发商手续不能短时完善，此类矛盾仍显突出。
如果开发商做不好安抚工作，案件数量不会有明显下降。
此外，自2018年5月起，西安市二手房价格出现快速上涨，导致房屋出卖人反悔情况较多而形成诉讼。
随着2019年二手房市场交易行情的降温并趋于合理，此类案件会有所下降。
近年来，本地区的民间融资似有崩盘现象，借款人的偿还能力下降，从而形成诉讼。
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（作者单位：广西壮族自治区天峨县人民法院）
4、商品房开发企业需加强自身约束，强化制度管理，提高企业诚信度。开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。商品房开发企业应摈弃目光短浅，唯利是图的自我毁灭作风，切实提高企业的管理水平、服务水平、建造资质，保证交付房屋质量，从根本上减少纠纷的发生。
5、买受人要提高法律意识和自我保护意识。实践中，购房者大多法律意识淡漠，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。因此，买受人在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款，弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。
关于商品房买卖合同纠纷案件的司法统计分析
作者： 韦艳艳
近年来，我国房地产业逐步兴起并快速发展，商品房买卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象。对于普通市民来讲，很少能有什么东西能比房子更重要了。人们在购买房屋时常常是付出一生的积蓄，或是大量贷款。但是，由于房地产业在我国发展时间较短，导致实践中存在许多模糊认识，商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷。笔者针对天峨县法院2008年以来审理的商品房买卖合同纠纷案件进行了统计和分析，目的是为了进一步认识商品房买卖合同纠纷产生的原因及探讨预防的对策。
一、商品房买卖合同纠纷案件呈现现状及特点
（一）基本情况
广西壮族自治区天峨县人民法院2008年共受理商品房买卖合同纠纷案件2件，诉讼标的金额为人民币3.5万元；2009年共受理商品房买卖合同纠纷案件6件，比去年同期相比增长 200%，诉讼标的金额达到人民币7.5万元；2010年共受理商品房买卖合同纠纷案件12件，比去年同期相比增长了100%，诉讼标的金额达人民币15.64万元；2011年1—8月份共受理商品房买卖合同纠纷案件84件，与去年同期相比增长了720%，诉讼标的金额高达人民币100万元。从以上数据可以看出，我院在过去的三年以及今年1至8月份，商品房纠纷案件呈不断上升的趋势，特别是今年有突增的现象。
5、价格问题。开发商违反“一价清”原则，重复收费而引起的纠纷。买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担，买受人交纳后，开发商未按合同履行，买受人诉讼主张开发商构成违约或欺诈，要求返还相关费用。
6、房屋的配套设施问题。开发商在销售广告及宣传材料中作出说明和承诺，在交付房屋时未能按合同约定提供商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，约定的车库在房屋交付后无法兑现；还有的开发商在公共绿地上擅自加了窨井盖等。导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。
3、人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，应注意程序法和实体法并重，注重法律效果和社会的效果的统一，在商品房买卖合同的效力问题上，我国法律虽多多少少存在着漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充，但在审理过程中，人民法院不能一味地认定商品房买卖合同无效，要多作调解工作，做到胜败皆服，切实化解买受人与开发商对立双方的矛盾，彻底解决纠纷。
2、政府要加大对商品房开发企业的监管力度。目前，商品房开发市场准入门槛偏低，监管力度不足，一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而相关职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理，这是房地产开发过程中产生问题和纠纷较多不可忽视的因素。政府应严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为；要把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本金、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为，把不具备相关资质和资金实力的企业坚决清退出房地产开发经营市场；要规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积缩水行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度，切实把好交付使用关；加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。对房地产开发中出现的违法行为应当加大惩处力度，进而杜绝此类案件的发生。
根据当事人的诉讼事由进行分类，这些案件基本涉及四种类型。一是有买主追究开发商逾期交房的违约责任的；二是有买主追究开发商逾期办理产权证的违约责任的；三是有开发商要求买主给付合同销售面积与产权核定面积之间的差价款；四有买主要求开发商解除或撤销买卖合同，并索要惩罚性赔偿金。
（二）从受理案件的情况进行分析，商品房买卖合同纠纷案件主要有以下特点
三、通过上述分析，提出以下措施加以解决当前商品房买卖合同纠纷案件频发的问题
1、国家应规范商品房买卖市场。买受人在商品房买卖合同中处于弱势地位，国家应完善保护购房者合法权益的配套法律法规，加强商品房买卖市场的全面整顿。切实保护买受人权益，避免造成买受人对诉讼时因对开发商的口头承诺无法举证而败诉的现象。
关于商品房买卖合同纠纷案件的司法统计分析
发表时间:2011年09月01日 关键词:商品房买卖合同
河南-郑州
张红圈
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摘要
年来，我国房地产业逐步兴起并快速发展，商品房买卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象。对于普通市民来讲，很少能有什么东西能比房子更重要了。人们在购买房屋时常常是付出一生的积蓄，或是大量贷款。但是识，商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷。
3、房屋存在质量问题。开发商交付的房屋存在质量问题，有的业主发现房屋存在质量隐患及瑕疵，有的交付时房屋层高不够、用电容量不足，还有的开发商擅自改变房屋结构等等。买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
4、开发商提供的房屋测绘面积与实际面积不符。开发商交付房屋的套内适用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，出现“面积缩水”的现象，买受人请求解除合同、双倍返还面积误差比超过3％部分的房价款。
针对商品房买卖中开发商、业主、物业公司之间纠纷频发的现状，笔者认为主要存在以下原因：
1、开发商延期交付房屋。开发商虚假承诺导致交付不能或不能如期交付。买卖双方签订商品房买卖合同后，因资金不到位等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金，或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。
1、案件受理数量呈阶段性、小区性。也就是说，商品房买卖合同纠纷案件诉讼的提起是随着我县房地产的开发情况而出现的，某一小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的纠纷。
2、诉讼的群体性。提起诉讼的仅是部分维权意识强烈的买受人，大部分买受人处于观望状态，一旦案件的审理结果对己有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼。
3、房地产开发商均作为被告。从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中无一例外是由房地产开发商作为被告。这说明房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。同时从审理的结果看，房地产开发商败诉的比例较高，占95％左右。这说明房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄。
二、商品房买卖合同纠纷案件持续增多的原因分析